REAL ESTATE

Υψηλή ζήτηση για ποιοτικούς αποθηκευτικούς χώρους

ypsili-zitisi-gia-poiotikoys-apothikeytikoys-choroys-2107577

Σε μια από τις ελάχιστες εξαιρέσεις της αγοράς ακινήτων την τρέχουσα περίοδο τείνει να εξελιχθεί η αγορά των βιομηχανικών ακινήτων και αποθηκευτικών εγκαταστάσεων, καθώς, όπως προκύπτει από σχετική έρευνα της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων NAI Hellas, φαίνεται πως καταγράφεται σημαντική δυναμική ανάπτυξης έπειτα από σειρά ετών πτώσης των τιμών και έλλειψης νέων αναπτύξεων. Σύμφωνα με τη NAI Hellas, στην Αττική οι περιοχές logistics είναι συγκεντρωμένες στις βόρειες, ανατολικές και δυτικές εισόδους της πόλης της Αθήνας και του Πειραιά.

Η δυτική είσοδος στην Αθήνα παρουσιάζει τη μεγαλύτερη συγκέντρωση ακινήτων logistics, με την είσοδο από τα βόρεια να ακολουθεί. Συνολικά οι δύο αυτές περιοχές συγκεντρώνουν 2 εκατ. τ.μ. χώρου logistics και προσφέρουν σημαντικό αριθμό πρώτης κατηγορίας ακινήτων. Παρ’ όλα αυτά, οι παρεχόμενες προσβάσεις θεωρούνται ανεπαρκείς, τη στιγμή που στις περισσότερες περιοχές οι χρήσεις δεν είναι σαφείς, με αποτέλεσμα να συγκεντρώνονται ακόμα και στην ίδια περιοχή εμπορικές, οικιστικές και βιομηχανικές χρήσεις. Στον αντίποδα, η ανατολική είσοδος προς την Αθήνα παρουσιάζει σημαντική ανάπτυξη σύγχρονων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων, ιδίως μετά τη λειτουργία του νέου αεροδρομίου στα Σπάτα.

Από πλευράς τιμών ενοικίασης, σε περιοχές που συγκεντρώνουν ποιοτικά ακίνητα όπως ο Ασπρόπυργος, τα Οινόφυτα, τα Μεσόγεια και οι περιοχές που βρίσκονται πλησίον του άξονα της εθνικής οδού, το κόστος κινείται μεταξύ 4,5 και 5 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση.

Πάντως, μεταξύ των ακινήτων σύγχρονων προδιαγραφών, οι χαμηλότερες τιμές εντοπίζονται στα Μεσόγεια και στη Βοιωτία, καθώς στις εν λόγω περιοχές το μηνιαίο κόστος ενοικίασης κυμαίνεται από 2 έως 3,5 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, αν πρόκειται για ακίνητα δεύτερης κατηγορίας, δηλαδή χαμηλότερης ποιοτικής στάθμης και σε πιο απομακρυσμένα σημεία, το κόστος ενοικίασης υποχωρεί σημαντικά, καθώς κινείται από 1 έως 2,5 ευρώ/τ.μ.

Αγορά Θεσσαλονίκης

Στη Θεσσαλονίκη, οι περιοχές υψηλής συγκέντρωσης αποθηκευτικών κέντρων/logistics εντοπίζονται κυρίως στο βιομηχανικό πάρκο της Σίνδου, στην περιοχή του Αγίου Αθανασίου, αλλά και σε τοποθεσίες που προσφέρουν άμεση πρόσβαση στο λιμάνι της Θεσσαλονίκης, καθώς και στις διεθνείς οδικές αρτηρίες Ε79 και Ε75, σημειώνει η NAI Hellas. Από πλευράς τιμών ενοικίασης, τις υψηλότερες τιμές συναντά κανείς στη Σίνδο και στον Αγιο Αθανάσιο, με κόστος της τάξεως των 2,5 – 3 ευρώ/τ.μ. Χαμηλότερα ενοίκια και συγκεκριμένα από 2 έως 2,5 ευρώ/τ.μ. εντοπίζονται στο Καλοχώρι και το Ωραιόκαστρο. Σημειωτέον ότι οι αποδόσεις, τόσο στην Αθήνα όσο και στη Θεσσαλονίκη, ξεκινούν από 11,5% και ανέρχονται έως 13%, όντας οι μεγαλύτερες της αγοράς συγκριτικά με άλλες κατηγορίες ακινήτων, όπως τα γραφεία ή τα εμπορικά καταστήματα/κέντρα.

Σύμφωνα με την έρευνα, οι τιμές έχουν υποχωρήσει αισθητά σε σχέση με το απόγειο της αγοράς, όταν σε ορισμένες περιοχές τα ενοίκια είχαν αγγίξει ακόμα και τα 6 ευρώ/τ.μ. Πλέον, αρχής γενομένης από το 2014, οι τιμές έχουν παραμείνει αμετάβλητες, αν και έχουν πραγματοποιηθεί ελάχιστες πράξεις νέων μισθώσεων. Αλλη μία τάση που έχει καταγραφεί κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών της οικονομικής κρίσης είναι η επαναδιαπραγμάτευση ενοικίων από τους υφιστάμενους ενοικιαστές, κάτι που τους εξασφαλίζει σημαντικές εκπτώσεις. Πάντως, όπως τονίζει η NAI Hellas, κατά κανόνα η εγχώρια αγορά logistics έχει αναπτυχθεί με βάση το μοντέλο της ιδιόχρησης, όπου η ίδια η επιχείρηση αναλαμβάνει την ανέγερση και χρήση των δικών της ιδιόκτητων αποθηκών. Μάλιστα, από το 2008 και μετά, λόγω της κρίσης, πολλές επιχειρήσεις έσπευσαν να μισθώσουν το τμήμα των αποθηκευτικών τους εγκαταστάσεων που παρέμενε αχρησιμοποίητο, προκειμένου να αντλήσουν έσοδα και να μειώσουν τα λειτουργικά τους έξοδα.

Αναφορικά με τις νέες αναπτύξεις, αυτές παρέμειναν ελάχιστες. Κατά τη διάρκεια του 2014, ξεχώρισαν δύο νέα κέντρα logistics που λειτούργησε η Lidl Hellas. Το ένα εγκαινιάστηκε τον Φεβρουάριο στα Καλύβια Αττικής και είναι από τα πλέον σύγχρονα της χώρας, διαθέτοντας συνολική επιφάνεια 50.000 τ.μ. Το δεύτερο λειτούργησε πέρυσι τον Ιούνιο στη Σίνδο της Θεσσαλονίκης, προσφέρει επιφάνεια 60.000 τ.μ. και αποτελεί επένδυση της τάξεως των 35 εκατ. ευρώ. Πρόκειται δε για το μεγαλύτερο αποθηκευτικό κέντρο της Lidl στην Ευρώπη.

Επενδυτικό ενδιαφέρον

Σημαντικό είναι και το επενδυτικό ενδιαφέρον. Το 2014 ξεχώρισε η κίνηση της επενδυτικής εταιρείας ακινήτων Secure Development & Investment Plc., που εστιάζει σε εξαγορές στη Νοτιοανατολική Ευρώπη. Η εταιρεία απέκτησε ακίνητο logistics επιφάνειας 17.500 τ.μ. στη βιομηχανική περιοχή της Δυτικής Αττικής. Πρόκειται για την πρώτη κίνηση της εν λόγω εταιρείας στην ελληνική αγορά ακινήτων, με το ύψος της επένδυσης να ανέρχεται σε 15 εκατ. ευρώ, ενώ η εκτιμώμενη ετήσια απόδοση διαμορφώνεται σε 12%. Το ακίνητο αποφέρει ετήσιο εισόδημα ύψους 1,85 εκατ. ευρώ, καθώς διαθέτει αρκετούς ενοικιαστές, μεγαλύτερος εκ των οποίων είναι η Kuehne & Nagel.

Από τις εγχώριες εταιρείες, η Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ (πρώην Eurobank Properties) προχώρησε στην απόκτηση δύο ακινήτων logistics στην περιοχή του Ασπρόπυργου. Το πρώτο ακίνητο επιφάνειας 13.000 τ.μ. αποκτήθηκε αντί 5,9 εκατ. ευρώ (απόδοση 12%) και το δεύτερο επιφάνειας 19.000 τ.μ. στοίχισε 8,3 εκατ. ευρώ, με την απόδοση να διαμορφώνεται σε 11,5%. Επίσης, η αλυσίδα Jumbo απέκτησε αποθήκη 27.000 τ.μ. στην παλαιά εθνική οδό Αθηνών-Χαλκίδας, αντί ποσού 11,3 εκατ. ευρώ. Πωλητής ήταν η Βογιατζόγλου Systems.