REAL ESTATE

Τα εμπορικά ακίνητα «στην πρώτη γραμμή» των πλειστηριασμών

ta-emporika-akinita-stin-proti-grammi-ton-pleistiriasmon-2108550

Ξενοδοχεία, κτίρια γραφείων, εμπορικά και βιομηχανικά ακίνητα, και σε πολύ μικρότερο βαθμό κατοικίες, αναμένεται να βρεθούν στην «πρώτη γραμμή» των πλειστηριασμών από τις τράπεζες, αναφέρουν φορείς της αγοράς ακινήτων που έχουν εκτενή συνεργασία με τις διοικήσεις των τραπεζών για το συγκεκριμένο ζήτημα. Οπως τονίζεται σχετικά, προτεραιότητα των τραπεζών είναι η επίλυση του ζητήματος των «κόκκινων» δανείων που έχουν δοθεί προς τις επιχειρήσεις, σε πολλές περιπτώσεις με εγγύηση/ενέχυρο ακίνητα της εκάστοτε επιχείρησης. Εν ολίγοις, οι κατοικίες θα αποφύγουν τον πλειστηριασμό. Ακόμα όμως κι αν υπάρξουν και περιπτώσεις πλειστηριασμών κατοικιών, πρόθεση των τραπεζών, σε πρώτη φάση, θα είναι αυτές να είναι λίγες. Στόχος είναι να λειτουργήσουν ως «φόβητρο» και να συνετίσουν τους «κατ’ επάγγελμα» κακοπληρωτές, δηλαδή δανειολήπτες οι οποίοι, παρότι διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα, εντούτοις αποφεύγουν να πληρώσουν τις οφειλές τους.

Χαμηλές τιμές

Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ξυλά, επικεφαλής της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών GEOAXIS, ο λόγος της σημαντικής καθυστέρησης στη διενέργεια πλειστηριασμών ακινήτων τα τελευταία χρόνια, πέραν της προφανούς ανάγκης για επίδειξη κοινωνικής αλληλεγγύης, είναι ότι δεν εξυπηρετούν κανέναν, ιδίως από τη στιγμή που πλέον οι τιμές που μπορούν να εξασφαλιστούν είναι ιδιαίτερα χαμηλές. «Οι πλειστηριασμοί δεν βολεύουν τις τράπεζες που δάνεισαν σε υψηλές αξίες, αλλά ούτε και τους δανειολήπτες που θα απολέσουν το ακίνητό τους σε πολύ χαμηλή τιμή σε σχέση με αυτήν που το απέκτησαν», αναφέρει ο κ. Ξυλάς, προσθέτοντας ότι οι πλειστηριασμοί δεν βολεύουν ούτε και την κυβέρνηση, για προφανείς πολιτικούς λόγους, με αποτέλεσμα να αναβάλλονται μέχρι σήμερα οι σχετικές κινήσεις επίσπευσής τους.

Αξίζει να σημειωθεί ότι, από την 1η Ιανουαρίου του 2016 και με βάση τον νέο κώδικα πολιτικής δικονομίας που ψηφίστηκε τον προηγούμενο Αύγουστο, όχι μόνο απελευθερώνεται πλήρως το καθεστώς των πλειστηριασμών, αλλά επιπλέον αυτοί θα πραγματοποιούνται πλέον με τιμή πρώτης προσφοράς την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή προσδιορίστηκε κατά τον χρόνο της κατάσχεσης και όχι την αντικειμενική του τιμή, όπως ίσχυε μέχρι πρότινος. Πρόκειται για μια απόπειρα να επιλυθεί το χρόνιο πρόβλημα των τελευταίων ετών της οικονομικής κρίσης, που είχε οδηγήσει τη συντριπτική πλειονότητα των πλειστηριασμών ακινήτων στο να κηρύσσονται άγονοι. Ταυτόχρονα, απλοποιείται και η πρότερη διαδικασία που προέβλεπε δύο άγονους πλειστηριασμούς, ώστε το αρμόδιο δικαστήριο να κάνει δεκτή τη μείωση της τιμής εκκίνησης. Ασφαλώς, η εξέλιξη αυτή αναμένεται να δημιουργήσει άλλα προβλήματα, καθώς θα μειώσει κι άλλο την εισπραξιμότητα της οφειλής του δανειολήπτη και, ειδικά στην περίπτωση των κατόχων στεγαστικών δανείων, είναι σχεδόν βέβαιο ότι δεν θα τους απαλλάξει από το σύνολο του χρέους τους, ακόμα κι αν το σπίτι τους εκπλειστηριαστεί. Υπενθυμίζεται ότι σήμερα οι εμπορικές τιμές είναι χαμηλότερες κατά 30% κατά μέσο όρο, σε σχέση με τις αντικειμενικές αξίες.

Υψηλές αντικειμενικές

Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμα κι αν εφαρμόσει κανείς μειωτικό συντελεστή 30% στον μέσο όρο των σημερινών αντικειμενικών τιμών, εξακολουθούν να καταγράφονται σημαντικές αποκλίσεις από τις εμπορικές τιμές. Ασφαλώς, σε ορισμένες φθηνές περιοχές μια τέτοια μείωση θα οδηγούσε σε εξίσωση αντικειμενικών-εμπορικών τιμών, όπως π.χ. σε Πετρούπολη, Περιστέρι, Κερατσίνι, Μαρκόπουλο και Γαλάτσι. Στον αντίποδα, όσο ακριβότερη είναι μια περιοχή τόσο μεγαλύτερη είναι και η απόκλιση. Για παράδειγμα, στη Βουλιαγμένη, η μέση αντικειμενική αξία, ύστερα από μια οριζόντια μείωση 30%, διαμορφώνεται σε 4.365 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που κατά μέσο όρο οι τιμές πώλησης κατοικιών δεν ξεπερνούν τα 2.500 ευρώ/τ.μ., μια απόκλιση της τάξεως του 42%. Αντίστοιχα, στον Πειραιά, η απόκλιση αγγίζει το 30%, στην Καλλιθέα το 22% και στη Γλυφάδα το 24%.

Εν τω μεταξύ, αξίζει να σημειωθεί και η πρόσφατη κοινή δημόσια παρέμβαση τριών πρώην γενικών γραμματέων υπουργείων, προκειμένου να τροποποιηθεί ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, ώστε να θεσμοθετηθεί η μόνιμη απαγόρευση πλειστηριασμού της πρώτης κατοικίας. Ειδικότερα, με την επιστολής τους, οι Γιάννης Ιωαννίδης, πρώην γενικός γραμματέας των υπουργείων Εσωτερικών και Δικαιοσύνης, Μόσχος Κορασίδης, πρώην γενικός γραμματέας Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, και Μαρίνος Σκανδάμης, πρώην γενικός γραμματέας του υπουργείου Δικαιοσύνης, ζητούν τη θεσμοθέτηση της πρώτης κατοικίας ως κατ’ αρχήν ακατάσχετου. Στην επιστολή τους οι πρώην γραμματείς αναγνωρίζουν ότι οι έως τώρα διατάξεις των νόμων για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά και την αναστολή των πλειστηριασμών συγκροτούν ένα δίχτυ ασφαλείας, που όμως -όπως επισημαίνουν- «δεν λύνει μόνιμα το πρόβλημα, αλλά βοηθάει στο να αναπαράγεται μια διαρκής συζήτηση για το πότε και με ποιους τρόπους η παρεχόμενη ώς τώρα προστασία θα τελειώσει ή θα αφορά λιγότερους ανθρώπους».

Σε κάθε περίπτωση, ο αριθμός των ακινήτων που θα εκπλειστηριαστεί θα είναι σχετικά μικρός, τουλάχιστον αρχικά, καθώς δεν συμφέρει κανέναν να υπάρξει μεγάλη πίεση στις τιμές. Αλλωστε, δεδομένου του ότι σήμερα η ζήτηση στην αγορά είναι πρακτικά μηδαμινή, τουλάχιστον αρχικά θα είναι δύσκολη ακόμα και η απορρόφηση ενός μικρού αριθμού ακινήτων.