REAL ESTATE

Συνεχίζεται η μείωση των ενοικίων στην αγορά γραφείων της Αθήνας

21s15graf

Πτώση που άγγιξε ακόμα και το 6% σε ετήσια βάση σημείωσαν κατά τη διάρκεια του τρίτου τριμήνου τα ενοίκια γραφείων. Τις μεγαλύτερες πιέσεις δέχθηκε ο άξονας της Λ. Κηφισίας, όπου επικεντρώνεται και μεγάλο μέρος της ζήτησης, μόνο όμως εφόσον εξασφαλιστούν χαμηλές τιμές ενοικίασης. Σύμφωνα με το τελευταίο Παρατηρητήριο Αξιών της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis, κατά το τρίτο τρίμηνο, οι τιμές ενοικίασης σε αυτοτελή κτίρια με θέσεις στάθμευσης, δηλαδή τα πλέον επιθυμητά ακίνητα για τις μεγάλες επιχειρήσεις, υποχώρησαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 5,9% στη Λεωφόρο Κηφισίας. Τα εν λόγω ακίνητα κατέγραψαν και τη μεγαλύτερη πτώση μεταξύ των υπόλοιπων υποαγορών στην αγορά γραφείων, καθώς η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης διαμορφώθηκε σε 9,8 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως, έναντι 10,4 ευρώ/τ.μ. κατά το αντίστοιχο περσινό τρίμηνο.

Οι 6 κύριες αγορές

Συνολικά, οι τιμές ενοικίασης στα αυτοτελή κτίρια στο σύνολο της Αττικής (λαμβάνονται υπόψη οι έξι σημαντικότερες αγορές, δηλαδή η Λ. Κηφισίας, η Λ. Μεσογείων, η Λ. Βουλιαγμένης, η Λ. Συγγρού, το Κολωνάκι και η Πλατεία Συντάγματος) υποχώρησαν κατά 3,5% κατά τη διάρκεια του φετινού τρίτου τριμήνου, ενώ για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες, η κάμψη άγγιξε το 2,5%. Σύμφωνα με την ανάλυση της Geoaxis, είναι δεδομένο ότι η πτώση των ενοικίων θα συνεχίσει και κατά τη διάρκεια του τέταρτου τριμήνου.

Στα αυτοτελή κτίρια που διαθέτουν θέσεις στάθμευσης, μετά τη Λ. Κηφισίας, την αμέσως μεγαλύτερη πτώση κατέγραψε ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης, όπου οι τιμές διαμορφώθηκαν σε 8 ευρώ/τ.μ., υποχωρώντας κατά 4,6%. Μικρότερη ήταν η πτώση σε Λ. Συγγρού με 1,4% και Λ. Μεσογείων με 1,2%. Αντίστοιχα, τα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσεις στάθμευσης στο κέντρο της Αθήνας κατέγραψαν ήπια πτώση, καθώς η περιοχή πέριξ της Πλατείας Συντάγματος σημείωσε υποχώρηση κατά 1,65% σε 11,3 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, ενώ στο Κολωνάκι, όπου οι τιμές παραμένουν οι υψηλότερες στην Αττική, σημειώθηκε κάμψη κατά 2,9% σε 16,15 ευρώ/τ.μ. από 16,6 ευρώ/τ.μ.

Οσον αφορά τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που διαθέτουν θέσεις στάθμευσης, σύμφωνα με τα στοιχεία της Geoaxis, τη μεγαλύτερη πτώση κατά το φετινό τρίτο τρίμηνο, κατέγραψε ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 4,9%, καθώς τα ενοίκια υποχώρησαν σε 7,7 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως, έναντι 8,15 ευρώ/τ.μ. Ακολούθησε η Λ. Συγγρού με πτώση της τάξεως του 2%, με το ενοίκιο να διαμορφώνεται σε 7 ευρώ/τ.μ., ενώ ανάλογη πτώση σημειώθηκε και στο Κολωνάκι, όπου το ενοίκιο αγγίζει πλέον τα 11 ευρώ/τ.μ., έναντι 11,3 ευρώ/τ.μ. κατά το αντίστοιχο περυσινό διάστημα. Μικρότερη πτώση σημείωσαν οι άξονες της Λ. Μεσογείων (-1,27%) και της Λ. Κηφισίας (-1%) όπου τα ενοίκια ανέρχονται πλέον σε 7 ευρώ/τ.μ. και 8,4 ευρώ/τ.μ.

Αντίστοιχα, στις οριζόντιες ιδιοκτησίες γραφείων χωρίς θέσεις στάθμευσης, τα ενοίκια υποχώρησαν κατά σχεδόν 4% στο Κολωνάκι και διαμορφώθηκαν σε 8,15 ευρώ/τ.μ., έναντι 8,5 ευρώ/τ.μ. πριν από ένα χρόνο. Πτώση κατά 3,4% σημείωσαν και τα ενοίκια στη Λ. Κηφισίας (από 7,2 ευρώ/τ.μ. σε 7 ευρώ/τ.μ.), ενώ ακολούθησαν σε πτώση η Λ. Μεσογείων, το Σύνταγμα και η Λ. Συγγρού.

Πτώση διαρκείας

Στην ανάλυσή της η Geoaxis επισημαίνει ότι η πτωτική τάση στην αγορά ακινήτων θα συνεχιστεί και για το υπόλοιπο του 2015, καθώς το οικονομικό κλίμα δεν δείχνει σημάδια ουσιαστικής βελτίωσης, ιδίως από τη στιγμή που έχουν «παγώσει» σημαντικά έργα ακινήτων, ενώ καταγράφεται και ουσιαστική αδυναμία στη χρηματοδότηση μικρότερων έργων, όπως π.χ. τα Ολυμπιακά Ακίνητα. Σε ό,τι αφορά ιδίως τους γραφειακούς χώρους, η Geoaxis τονίζει ότι «το ποσοστό των κενών χώρων καθίσταται ακόμα πιο ανησυχητικός παράγοντας στην αναστροφή των αξιών, πιέζοντας περαιτέρω τα ενοίκια, καθώς η πλειοψηφία των κινήσεων συνεχίζει να αφορά σε μεταστεγάσεις σε μικρότερα ή/και νεότερα γραφεία αφήνοντας πίσω ένα σημαντικό στοκ που πολύ δύσκολα θα απορροφηθεί. Σε επίπεδα υποχώρησης των αξιών, η Λεωφόρος Κηφισίας φαίνεται ότι θα συνεχίσει να δέχεται τις περισσότερες πιέσεις από όλους τους βασικούς άξονες του λεκανοπεδίου», καταλήγει η εταιρεία.

Μεγάλη προσφορά

Αξίζει να σημειωθεί ότι κατά τα τελευταία πέντε χρόνια της οικονομικής κρίσης, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από πληθώρα παλαιών γραφείων και διαμερισμάτων που έχουν μετατραπεί σε γραφεία, ενώ η ζήτηση είναι μειούμενη, με παράλληλη στροφή των επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη. Παράλληλα, οι τιμές υποχωρούν, ενώ τα μισθώματα αποτελούν αντικείμενο επαναδιαπραγμάτευσης, με στόχο τη μείωση των λειτουργικών εξόδων των επιχειρήσεων. Ταυτόχρονα, καταγράφεται ανυπαρξία χρηματοδότησης και σχετική επιφυλακτικότητα για την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων, ιδίως από τη στιγμή που αυξάνονται οι κενοί γραφειακοί χώροι, ακόμα κι εντός αμιγώς επαγγελματικών κτιρίων γραφείων σύγχρονων υποδομών, τα οποία ούτως ή άλλως είναι περιορισμένα στον αριθμό.