Σε «κλειδί» για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων θα εξελιχθεί, όπως αναμενόταν άλλωστε, η αποτελεσματική ρύθμιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, καθώς σε αντίθετη περίπτωση, η χρηματοδότηση νέων στεγαστικών δανείων θα παραμείνει αναιμική, αποτρέποντας την αύξηση των αγοραπωλησιών, επομένως και των τιμών. Σε σχετική δημόσια παρέμβασή τους για το ζήτημα, οι εκπρόσωποι των μεσιτών και συγκεκριμένα η διοίκηση της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ) ανέφερε ότι «η αγορά των ακινήτων δεν μπορεί να λειτουργήσει, εξυπηρετώντας δόσεις δανείων, που έχουν χορηγηθεί, σε εποχές κατά τις οποίες οι αξίες των ακινήτων και τα εισοδήματα των δανειοληπτών ήταν τουλάχιστον διπλάσια, ή και τριπλάσια σε σχέση με τα σημερινά». Συμπληρώνουν δε, ότι «εφόσον έχουμε αποδεχθεί την αναχρηματοδότηση των τραπεζών, οφείλουμε να αποδεχθούμε επιτέλους την επιβεβλημένη από τις σημερινές συνθήκες αναχρηματοδότηση των δανειοληπτών της προηγούμενης περιόδου».
Η ανάκαμψη δεν ήρθε
Σε κάθε περίπτωση, ενώ στις αρχές του έτους είχαν καλλιεργηθεί προσδοκίες για εντονότερη παρουσία του τραπεζικού κλάδου στη χρηματοδότηση της αγοράς ακινήτων, εντούτοις, η επιδείνωση της οικονομικής συγκυρίας και εν συνεχεία η επιβολή κεφαλαιακών ελέγχων, εκμηδένισαν τη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων. Ωστόσο, όπως κατ’ επανάληψη έχουν επισημάνει φορείς της αγοράς ακινήτων, κτηματαγορά χωρίς χρηματοδότηση δεν υφίσταται. Είναι χαρακτηριστικό ότι, με βάση τα στοιχεία από το δεύτερο εξάμηνο του 2015, μόλις το 20% των ελάχιστων συναλλαγών κατοικιών, πραγματοποιήθηκε με τη συμμετοχή τραπεζικού δανεισμού. Μάλιστα, ακόμα και σε αυτές τις λιγοστές περιπτώσεις, η τράπεζα χρηματοδότησε μόλις το 30% της συνολικής αξίας του ακινήτου. Στον αντίποδα, στις αρχές του 2009, το 82% των οικιστικών συναλλαγών πραγματοποιούνταν με τη διαμεσολάβηση των πιστωτικών ιδρυμάτων και το ποσοστό δανειοδοτήσεως ανήρχετο στο 70% περίπου της αξίας του ακινήτου.
Σε πρόσφατη εβδομαδιαία ανάλυσή της, η Alpha Bank ανέφερε ενδεικτικά ότι «ο αριθμός των συναλλαγών που πραγματοποιούνται με τη διαμεσολάβηση των τραπεζικών ιδρυμάτων είναι ασήμαντος, καθώς στο πρώτο εξάμηνο μειώθηκαν περαιτέρω κατά 23,9%, σε ετήσια βάση». Πλέον εκτιμάται ότι θα διαμορφωθούν σε περίπου 12.000 συναλλαγές για το 2015, υποχωρώντας ακόμα και από το χαμηλό του 2014, όταν είχαν καταγραφεί μόλις 17.244 συναλλαγές. Αντίστοιχα, το 2007 οι συναλλαγές με τη συμμετοχή των τραπεζών είχαν ανέλθει σε 148.125, ενώ το αντίστοιχο μέγεθος το 2008 ήταν 116.034.
Η υπερφορολόγηση
Σύμφωνα με την ΟΜΑΣΕ, η υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας έχει ως αποτέλεσμα την περαιτέρω μείωση της αξίας της, πέραν της πτώσης που έχει επιφέρει η ίδια η οικονομική κρίση και η πτώση των εισοδημάτων, με παράλληλη κατακόρυφη αύξηση της ανεργίας. Παράλληλα, η πλασματική αποτίμηση των ακινήτων που έχουν στην κατοχή τους οι τράπεζες τις έχει εγκλωβίσει, καθώς δεν μπορούν να εκποιήσουν τα ακίνητά τους στην τρέχουσα εμπορική αξία. Ταυτόχρονα μάλιστα, καταβάλλουν υπέρογκους φόρους διακράτησης των ακινήτων αυτών και έξοδα συντήρησης, καθώς τα ακίνητά τους συνεχώς απαξιώνονται. Αν μάλιστα πραγματοποιηθούν μαζικοί πλειστηριασμοί, θα προκύψει μαζική μείωση της αξίας όλων των ακινήτων. Στο πλαίσιο αυτό, η ΟΜΑΣΕ πρότεινε στις αρχές της εβδομάδας να γίνει επανεκτίμηση της αξίας όλων των ακινήτων των τραπεζών, των ασφαλιστικών ταμείων και των δημοσίων ακινήτων, ώστε αυτή να αποτυπώνει την τρέχουσα εμπορική αξία. Η επανεκτίμηση αυτή θα πρέπει δε να γίνει από ανεξάρτητους εκτιμητές, ή μεσίτες με σχετικές πιστοποιήσεις και εμπειρία τουλάχιστον πέντε ετών και όχι από υπαλλήλους εκτιμητές ή εξωτερικούς συνεργάτες των τραπεζών. Αντικείμενο των εκτιμήσεων θα πρέπει να είναι η διατύπωση των όρων και του υπολειπόμενου κεφαλαίου των δανείων, αλλά και ο καθορισμός των δόσεων, με βάση πλέον την τρέχουσα εμπορική αξία τους, προκειμένου έτσι να γίνουν βιώσιμα. Σύμφωνα με την ΟΜΑΣΕ, μια τέτοια κίνηση θα είχε ως αποτέλεσμα το 50-60% των «κόκκινων» δανείων να γίνει βιώσιμο. Σύμφωνα με τους μεσίτες, αν δεν υπάρξει βιώσιμη λύση για τους δανειολήπτες, σε δύο χρόνια από σήμερα, τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια θα ανέλθουν από το 40% στο 65% του συνόλου των δανειοδοτήσεων.
Για το υπόλοιπο 40-50% των περιπτώσεων, προτείνεται να δοθεί η εναλλακτική επιλογή στους οφειλέτες που δεν μπορούν να καταβάλουν οποιοδήποτε ποσό, να παραδώσουν οικειοθελώς τα ακίνητα σε εύλογο χρόνο, (δίχως τη χρονοβόρα, ψυχοφθόρα και κοστοβόρα διαδικασία του πλειστηριασμού) στην κατάσταση που αυτά βρίσκονται και λειτουργούν σήμερα και όχι κατεστραμμένα, με την προϋπόθεση της διαγραφής του συνόλου του υπολειπόμενου δανεισμού που είχε δοθεί για το συγκεκριμένο ακίνητο, ώστε οι τράπεζες να περιοριστούν στην άμεση εκμετάλλευση του ενυπόθηκου ακινήτου του μη εξυπηρετούμενου δανείου και να μη στραφούν εναντίον άλλων περιουσιακών στοιχείων όσων δανειοληπτών βρίσκονται σε πραγματική αδυναμία πληρωμής του δανείου τους.
Παράλληλα, προτείνεται και η δημιουργία δεικτών τιμών ακινήτων, με τη συνεργασία εκτιμητών, συμβολαιογράφων και μεσιτών και άμεση υπαγωγή των αντικειμενικών αξιών στις τρέχουσες εμπορικές αξίες που θα προκύψουν.