Βυθισμένη στην κρίση τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2016 και πιθανότατα και το 2017, έστω και σε μικρότερο βαθμό, αναμένεται να παραμείνει η αγορά κατοικίας, καθώς όπως τονίζουν οι ειδικού του κλάδου, η εκδήλωση ζήτησης, που θα ήταν ικανή να τονώσει την αγορά, παραμένει «όνειρο θερινής νυκτός». Σε πρόσφατη ανάλυσή της, η Alpha Bank εκτιμά ότι η πορεία των τιμών θα παραμείνει πτωτική και φέτος, σηματοδοτώντας τον όγδοο διαδοχικό χρόνο πτώσης των τιμών. Υπενθυμίζεται ότι οι αξίες των κατοικιών καταγράφουν πτώση από το πρώτο τρίμηνο του 2009, έχοντας υποχωρήσει κατά 41,5% πανελλαδικά μέχρι και το φετινό πρώτο τρίμηνο.
Σύμφωνα με την Alpha Bank, το «πάγωμα» της αγοράς οφείλεται τόσο στην αρνητική οικονομική συγκυρία, όσο και στην επιβολή σημαντικών φόρων στην ακίνητη περιουσία τα τελευταία χρόνια. Ειδικότερα, αναφέρεται ότι οι φόροι στην ακίνητη περιουσία επιδρούν αρνητικά στις επιλογές των επενδυτών για αγορά, ενοικίαση ή ανέγερση νέων κατοικιών. «Οι φορολογικές επιβαρύνσεις, όπως φόροι επί των συναλλαγών, οι επαναλαμβανόμενοι φόροι (π.χ. ΕΝΦΙΑ) ή οι φορολογικές ελαφρύνσεις επενεργούν στην αγορά ακινήτων και στην εξέλιξη της στεγαστικής πίστεως από την πλευρά της ζητήσεως» τονίζει η Alpha Bank σε σχετική ανάλυσή της.
Επί της ουσίας, στην Ελλάδα δεν υφίσταται κανένα κίνητρο για να επενδύσει κανείς στην αγορά ακινήτων. Οπως αναφέρεται χαρακτηριστικά, φόροι στην αγορά ακινήτων υπάρχουν σε όλες τις χώρες της Ευρώπης· με σημαντικές ωστόσο αποκλίσεις, ανάλογα με την οικονομική συγκυρία και τις επιθυμητές εφαρμοζόμενες πολιτικές για την ενίσχυση της αγοράς. Στο πλαίσιο αυτό, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει καταρτίσει σχετικό δείκτη που αποτυπώνει την ύπαρξη ή μη φορολογικών κινήτρων για την αγορά κατοικίας για ιδιοκατοίκηση, σε κάθε χώρα. Ο δείκτης υπολογίζεται ως ο σταθμισμένος μέσος όρος τριών βασικών μεταβλητών όπως φόροι επί των συναλλαγών, επαναλαμβανόμενοι φόροι και φοροαπαλλαγές σε τόκους στεγαστικών δανείων. Οι τιμές του δείκτη κυμαίνονται από 0 – 3 (όπου ο υψηλότερες τιμές συνεπάγονται σημαντικά φορολογικά κίνητρα για την αγορά κατοικίας για ιδιοκατοίκηση).
Μετά το 2012, μόνο στη Γαλλία, την Ισπανία και την Ελλάδα ο δείκτης βρίσκεται στο μηδέν, που σημαίνει ότι δεν υπάρχουν φορολογικά κίνητρα για την αγορά κατοικίας για ιδιοκατοίκηση. Στον αντίποδα, σε Βουλγαρία, Σουηδία και Ολλανδία παρέχονται υψηλά φορολογικά κίνητρα. Στην Ελλάδα παρατηρείται από το 2012 και μετά μετακίνηση κατά δύο κατηγορίες (από μέτριο, σε κανένα κίνητρο) με την αύξηση του φορολογικού βάρους στην ακίνητη παρουσία. Σημειώνεται επίσης ότι, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία του ΟΟΣΑ, το 2013 οι φόροι ακίνητης περιουσίας ως ποσοστό του ΑΕΠ στην Ελλάδα ανέρχονταν στο 2,6%, κατατάσσοντας την Ελλάδα στην 9η θέση εκ των 34 χωρών, αντίθετα ο μέσος όρος των ανεπτυγμένων χωρών ανερχόταν σε 1,9%.
Αξίζει να σημειωθεί ότι στην Ελλάδα, μέχρι και το μέσο της δεκαετίας του 2000, η φορολόγηση των ακινήτων ήταν χαμηλή, καθώς το συνολικό ύψος των εσόδων από τη φορολογία ακινήτων ανερχόταν σε μόλις 2,5 δισ. ευρώ το 2005. Το 2013, τα έσοδα αυτά είχαν διπλασιαστεί σε περίπου 4,8 δισ. ευρώ, ενώ πλέον εκτιμάται ότι προσεγγίζουν ή και ξεπερνούν τα 5 δισ. ευρώ. Μάλιστα, τα έσοδα του Δημοσίου θα μπορούσαν να ήταν ακόμα περισσότερα, αν δεν υπήρχε η καθίζηση των συναλλαγών ακινήτων τα τελευταία χρόνια, η οποία έχει προκαλέσει την αντίστοιχη μείωση των εσόδων από τον φόρο μεταβίβασης. Στην ανάλυσή της, η Alpha Bank τονίζει ότι το ηπιότερο φορολογικό καθεστώς στα ακίνητα που ίσχυε παλιότερα είχε διευκολύνει την απόκτηση κατοικιών, αυξάνοντας το ποσοστό ιδιοκατοίκησης, το οποίο άγγιξε το 77,2% το 2010, προτού υποχωρήσει σε 74% το 2014, παραμένοντας πάντως πάνω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο που ανέρχεται σε 70%. Αξιοσημείωτο επίσης είναι ότι το 2014 το ποσοστό του πληθυσμού με ιδιόκτητη κατοικία και με υπόλοιπο ενυπόθηκου στεγαστικού δανείου διαμορφώθηκε στην Ελλάδα σε 13,3% (2010: 17,5%), έναντι αισθητά υψηλότερου ποσοστού 27,1% στην Ευρωπαϊκή Ενωση. Κατά τους αναλυτές, ένα πιο ευνοϊκό φορολογικό περιβάλλον για την αγορά κατοικίας θα ήταν η χαμηλή φορολόγηση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και ταυτόχρονα η παροχή φορολογικών εκπτώσεων επί των τόκων των στεγαστικών δανείων.
Μοιραία, η έλλειψη ζήτησης που καταγράφεται, τροφοδοτεί τον καθοδικό κύκλο στο σύνολο της οικοδομής, καθώς ουδείς κατασκευαστής τολμά να ανεγείρει νέα ακίνητα στη σημερινή συγκυρία. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της στατιστικής υπηρεσίας, κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο ολοκληρώθηκαν μόλις 1.955 νέες κατοικίες στο σύνολο της χώρας, έναντι 2.181 κατοικιών κατά το αντίστοιχο περσινό διάστημα. Στην έναρξη της οικονομικής κρίσης, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2010 είχαν κατασκευαστεί 14.578 νέες κατοικίες, ενώ κατά το πρώτο τρίμηνο του 2007, στο απόγειο της κατασκευής νέων κατοικιών, ο αριθμός ήταν υπερδεκαπλάσιος του σημερινού αγγίζοντας τις 26.000 κατοικίες.
Αντίστοιχα, ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας είχε ανέλθει σε 64.800 χιλιάδες κυβικά μέτρα το 2008 και σε 46.925 το 2009, προτού υποχωρήσει σε 11.000 χιλιάδες κυβικά μέτρα το 2014 και σε 10.972 το 2015, σημειώνοντας συνολική πτώση της τάξεως του 83,1%. Φέτος, σε επίπεδο τετραμήνου, η ιδιωτική κατασκευαστική δραστηριότητα μετρούμενη με βάση τον όγκο, σημειώθηκε και νέα πτώση της τάξεως του 16% σε ετήσια βάση, έναντι μάλιστα αύξησης κατά 18,8% που είχε σημειωθεί το αντίστοιχο περσινό διάστημα. Σε όρους αριθμού αδειών, η οικοδομική δραστηριότητα παρουσίασε μείωση κατά 11,7% στο τετράμηνο του 2016, έναντι αύξησης κατά 8,1% στην αντίστοιχη περίοδο του 2015, με αποτέλεσμα ο αριθμός των αδειών να συρρικνωθεί στις 3.319.