REAL ESTATE

Υπερπροσφορά, έλλειψη ρευστότητας, φόροι ρίχνουν τις τιμές των εξοχικών

yperprosfora-elleipsi-reystotitas-foroi-richnoyn-tis-times-ton-exochikon-2145819

Πτωτική παραμένει και φέτος η πορεία των τιμών των εξοχικών κατοικιών, αν και η κάμψη εμφανίζεται αισθητά χαμηλότερη συγκριτικά με την αντίστοιχη πτώση των κύριων κατοικιών που βρίσκονται στα μεγάλα αστικά κέντρα. Οπως αναφέρει η τελευταία εξαμηνιαία έρευνα της πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμητών ακινήτων Geoaxis, κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο, οι τιμές πώλησης εξοχικών σε επιλεγμένες αγορές των Κυκλάδων μειώθηκαν κατά 2,1%, συγκριτικά με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, ενώ σε σχέση με το 2014, οι τιμές εμφανίζονται χαμηλότερες κατά 5%. Ασφαλώς, θα πρέπει να σημειωθεί ότι σε λιγότερο δημοφιλείς παραθεριστικές περιοχές, η πτώση των τιμών είναι υπερδιπλάσια, καθώς εκτιμάται ότι αγγίζει το 5%, ρυθμός ανάλογος του 2015.

Εν πολλοίς, η χαμηλότερη μείωση των τιμών στις Κυκλάδες αποδίδεται στη μικρότερη «πίεση» που αισθάνονται οι πωλητές εξοχικών κατοικιών, καθώς έχουν την εναλλακτική επιλογή της ενοικίασης, με αποτέλεσμα να αναμένουν την καλύτερη δυνατή προσφορά, προτού εντέλει αποφασίσουν να πωλήσουν το ακίνητό τους. Σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να σημειωθεί ότι το απόθεμα των απούλητων εξοχικών υπολογίζεται ότι προσεγγίζει τις 40.000 κατοικίες, μέγεθος που αντιστοιχεί σε περίπου 20%-25% του συνολικού αποθέματος απούλητων κατοικιών πανελλαδικά.

Σύμφωνα με την έρευνα της Geoaxis, στις Κυκλάδες, η αγορά της Μυκόνου και η αντίστοιχη της Σαντορίνης μοιάζουν να κινούνται σε δικούς τους ρυθμούς, τουλάχιστον από πλευράς ζήτησης. Στη Μύκονο, η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται σε 2.160 ευρώ/τ.μ., καταγράφοντας και τη μικρότερη πτώση σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, μόλις 1%. Στη Σαντορίνη, η μέση τιμή αγγίζει πλέον τα 1.800 ευρώ/τ.μ., έχοντας υποχωρήσει κατά 2,8%. Μικρή πάντως ήταν η πτώση και στην Πάρο, καθώς δεν ξεπέρασε το 1,1%, ενώ η μέση τιμή πώλησης ανήλθε σε 1.795 ευρώ/τ.μ. Στην Τζια, οι τιμές έχουν μειωθεί κατά 2,7% από πέρυσι, ενώ η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται σε 1.650 ευρώ/τ.μ. Τέλος, στην Κύθνο, η μέση τιμή πώλησης δεν ξεπερνά τα 1.345 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας πτώση της τάξεως του 2,9% σε σχέση με το περυσινό πρώτο εξάμηνο.

Στην ανάλυσή της, η Geoaxis επισημαίνει ότι τα τελευταία χρόνια, η αγορά εξοχικής κατοικίας κινείται πλέον σχεδόν αποκλειστικά από ξένους αγοραστές, τάση που έχει φανεί ήδη από το 2013 και μετά. Ωστόσο το τελευταίο διάστημα είχε αρχίσει να διαμορφώνεται μια κινητικότητα από πλευράς Ελλήνων μικροεπενδυτών, οι οποίοι είχαν εκδηλώσει ενδιαφέρον για την απόκτηση εξοχικών κατοικιών κόστους έως 200.000 ευρώ. Οι εν λόγω ενδιαφερόμενοι προσδοκούν σε υψηλές αποδόσεις, αξιοποιώντας τις διαδικτυακές πλατφόρμες ημερήσιων ενοικιάσεων, όπως η AirBnb. Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ξυλά, επικεφαλής της Geoaxis, η αναμενόμενη εντατικοποίηση της πολιτικής ελέγχου των αδήλωτων εισοδημάτων από ενοικίαση εξοχικών κατοικιών είναι πολύ πιθανό να περιορίσει τη συγκεκριμένη ζήτηση. Οσον αφορά τις συνέπειες του δημοψηφίσματος στη Μεγ. Βρετανία υπέρ του Brexit, οι όποιες συνέπειες δεν έχουν ακόμα κάνει την εμφάνισή τους. Παρ’ όλα αυτά, είναι πολύ πιθανό εντέλει να προκύψουν ακυρώσεις αγορών εξοχικών κατοικιών στην Ελλάδα, όχι μόνο από Βρετανούς αλλά και γενικότερα από κατοίκους της Βορείου Ευρώπης, λόγω της γενικότερης ανασφάλειας που δημιουργείται. Μάλιστα, η κατάσταση αυτή αναμένεται να διατηρηθεί επί μακρόν, αν κρίνει κανείς από τις πρώτες ενδείξεις για την πορεία των διαπραγματεύσεων μεταξύ της Μεγ. Βρετανίας και της Ε.Ε.

Παράλληλα, σύμφωνα με την Geoaxis, «μικρό καλάθι» θα πρέπει να κρατήσει κανείς και αναφορικά με τυχόν προσδοκίες αναθέρμανσης της αγοράς, λόγω της έλευσης ξένων πολιτών που αναζητούν ευρωπαϊκό διαβατήριο μέσω της απόκτησης ακινήτου. «Εκτιμούμε ότι ο πήχυς θα πρέπει να χαμηλώσει αρκετά, καθώς δεν υπάρχει οργανωμένο προϊόν ούτε συγκεκριμένη υποδομή για την υποστήριξη του όλου εγχειρήματος. Με άλλα λόγια, ούτε μεγάλα οικιστικά ή παραθεριστικά συγκροτήματα της τάξης των 400-500 σύγχρονων κατοικιών, ιδιοκτησίας ενός ιδιοκτήτη, υπάρχουν, ούτε η ελληνική πολιτεία δημιούργησε τις ιδιαίτερα ευνοϊκές προϋποθέσεις για κάποιον ιδιώτη να καταφέρει να αποκτήσει ακίνητο με ασφάλεια και ταχύτητα. Επιπρόσθετα, όλο και περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες του Νότου, μαζί με την Κύπρο που από χρόνια το εφαρμόζει, παρέχουν πλέον αυτή τη δυνατότητα», τονίζει ο κ. Ξυλάς.

Ως εκ τούτου, είναι σχεδόν βέβαιο ότι και φέτος οι τιμές των εξοχικών κατοικιών θα συνεχίσουν να υποχωρούν, ως αποτέλεσμα της πίεσης που ασκούν η υπερπροσφορά ακινήτων, η έλλειψη ρευστότητας και η μεγάλη φορολογική επιβάρυνση. Σύμφωνα με την Geoaxis, το ενδιαφέρον για αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να είναι περιορισμένο και να αφορά κυρίως εύπορους αλλοδαπούς που αναζητούν ιδιαίτερα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών. Η Μύκονος θα εξακολουθήσει να αποτελεί τον πιο δημοφιλή προορισμό και να συγκεντρώνει και το μεγαλύτερο αγοραστικό ενδιαφέρον. Είναι άλλωστε χαρακτηριστικό ότι στο «Νησί των Ανέμων», τα πολυτελή ακίνητα πωλούνται σε τιμές 82,7% υψηλότερες κατά μέσον όρο, σε σχέση με μια συμβατική κατασκευή, καθώς η μέση τιμή μιας «προνομιακής» βίλας διαμορφώνεται σε 12.500 ευρώ/τ.μ., ενώ σε εξαιρετικές περιπτώσεις, μπορεί να ανέλθει ακόμα και στα 25.270 ευρώ/τ.μ., δηλαδή 10 φορές υψηλότερα από μια τυπική εξοχική κατοικία του νησιού.