Η εικόνα της σημερινής Αθήνας είναι το αποτέλεσμα μιας σειράς λανθασμένων επιλογών, από την εποχή της αναδείξεώς της ως πρωτεύουσας το 1833.
Τις τελευταίες δεκαετίες του 20ού αιώνα επικράτησε η άποψη ότι εκτός των ρυμοτομικών κ.λπ. λανθασμένων επιλογών, υπεύθυνη ήταν και η θεσμοθέτηση της «αντιπαροχής» ως λύσης στο πρόβλημα της στέγασης του συνεχώς αυξανόμενου πληθυσμού, της αδυναμίας του τραπεζικού δανεισμού, αλλά και της ανυπαρξίας του κοινωνικού κράτους.
Είναι όμως δυνατή η μετατροπή της Αθήνας σε μια πόλη με «ανθρώπινο» πρόσωπο;
Προσωπικά πιστεύω ότι σήμερα μας δίνεται μια μοναδική ευκαιρία.
Με την εκδήλωση της οικονομικής κρίσης, εμφανίστηκε ένα «ακανθώδες» πρόβλημα, εκείνο της «βιωσιμότητας» των παλαιών πολυκατοικιών και ειδικότερα εκείνων που βρίσκονται στις «υποβαθμισμένες» περιοχές της πόλης.
Ηλικιακά οι μεγαλοαστικές πολυκατοικίες του κέντρου είναι και οι γηραιότερες, αφού μετρούν από 7 έως 9 δεκαετίες ζωής και ακολουθούν οι λεγόμενες «μικροαστικές» πολυκατοικίες με μέσο όρο ζωής από 30 έως 60 χρόνια περίπου.
Ενα κτίριο θεωρείται «νεκρό» όταν αδυνατεί να εξυπηρετήσει τον σκοπό για τον οποίον δημιουργήθηκε και το όριο ζωής του καθορίζεται από την αδυναμία «συντήρησης» και «ανακαίνισής» του.
Ως αξία ενός κτιρίου θεωρείται το σύνολο του κόστους ενός ομοίου «νέου» κτιρίου, συμπεριλαμβανόμενου του εργολαβικού και επιχειρηματικού οφέλους και της υφισταμένης αξίας γης, αφαιρούμενης της κτιριακής «απαξίωσης».
Οσον αφορά τα κτίρια κατοικίας, η μέση απαξίωση κυμαίνεται στο 3% ανά έτος, πράγμα που σημαίνει ότι μια μέση πολυκατοικία έχει χάσει το 80% της κτιριακής της αξίας στα 55 χρόνια ζωής της.
Παραμένει όμως η αξία του αναλογούντος οικοπέδου και με βάση τα παραπάνω, η σημερινή αξία ενός διαμερίσματος 50 – 55 ετών θα έπρεπε να κυμαίνεται στο 50% περίπου της αξίας ενός καινούργιου στην ίδια περιοχή.
Η οικονομική κρίση είχε όμως ως αποτέλεσμα μια ρεαλιστική αξιολόγηση των παλαιών διαμερισμάτων, έτσι οι τιμές στις «υποβαθμισμένες» περιοχές έπεσαν «δραματικά» και τούτο όχι μόνο λόγω της «απαξίωσης» των κτιρίων, αλλά κυρίως των οικοπέδων, εξαιτίας των περιβαλλοντικών και κοινωνικών προβλημάτων αυτών των περιοχών.
Παλαιά διαμερίσματα στις περιοχές της Κυψέλης, των Πατησίων κ.λπ. πωλούνται σε τιμές που δεν ξεπερνούν τα 300 – 400 ευρώ/τ.μ., στην καλύτερη των περιπτώσεων.
Με βάση αυτές τις αξίες, η όποια σκέψη για μερική ή ολική ανακαίνιση αυτών των κτιρίων, από οικονομοτεχνικής απόψεως είναι παντελώς «ασύμφορη» και έτσι αυτά τα κτίρια μοιραίως οδηγούνται σε κατάσταση «μη κατοικήσιμη».
Η αναμενόμενη θέσπιση της υποχρεωτικής ασφάλισης των ακινήτων θα «επιβαρύνει» το υφιστάμενο καθεστώς, αφού τα ασφάλιστρα θα είναι «αυξημένα» στα γερασμένα κτίρια.
Μια λύση φαντάζει ως η μόνη «συμφέρουσα» γι’ αυτές τις περιοχές, για να αποφευχθεί η οριστική «γκετοποίηση». Η μαζική «αγορά» τους και αντικατάσταση των «ετοιμοθάνατων» πολυκατοικιών με οικιστικά συγκροτήματα που θα προκύψουν από τη «συνένωση» οικοδομικών τετραγώνων, την εφαρμογή της ελεύθερης υψηλής δόμησης, τη δημιουργία ελεύθερων χώρων και χώρων πρασίνου και γενικά την «οικιστική» ανάπλαση των περιοχών, ενταγμένη σε ένα «ευέλικτο» νέο ρυμοτομικό σχέδιο.
Πολλές από αυτές τις περιοχές βρίσκονται σε «προνομιακές» θέσεις του Λεκανοπεδίου και θα αποτελέσουν επενδυτικά «φιλέτα» για Ελληνες και ξένους επενδυτές, με εξαιρετικές προοπτικές πωλήσεων, αφού η μαζική κατασκευή θα περιορίσει το κόστος και η πιθανή πώληση με τη μορφή της «παραχώρησης» θα μειώσει «αισθητά» τις τιμές.
H κρίση φαντάζει σαν μια μοναδική ευκαιρία να «ξαναφτιάξουμε» την πόλη μας, αρκεί να την «αδράξουμε» και να οργανωθούμε.
* Ο κ. Κωνσταντίνος Β. Κατσαρός είναι αρχιτέκτων ΕΜΠ.