ΑΠΟΨΕΙΣ

H αναστάτωση στα ακίνητα

Σε φάση υπερθέρμανσης οδεύει η αγορά ακινήτων. Σπεύδουν όλοι να κάνουν τώρα, πριν από το τέλος του έτους, τις συναλλαγές τους προκειμένου να προλάβουν την επιβολή ΦΠΑ στα νέα ακίνητα και κυρίως την αύξηση των αντικειμενικών τιμών. O πυρετός στην αγορά ακινήτων προφανώς ευνοεί τους επαγγελματίες του κλάδου, τις τράπεζες που χορηγούν στεγαστικά δάνεια, αλλά και το Δημόσιο που εισπράττει το φόρο μεταβίβασης ή γονικής παροχής. Ολοι αυτοί έχουν συμφέρον να ενισχύσουν τη βιασύνη με την οποία αγοράζουν ακίνητα οι ενδιαφερόμενοι.

Το σκηνικό όμως όσον αφορά τη μελλοντική (από του χρόνου) πορεία της αγοράς είναι αρκετά πολύπλοκο. Ενδεχομένως δεν δικαιολογεί πλήρως την ένταση που επικρατεί. H επιβολή του ΦΠΑ θα έχει πραγματικές επιπτώσεις στην τιμή των ακινήτων, έπειτα από δύο χρόνια. O νέος φόρος θα επιβάλλεται στα ακίνητα, η άδεια οικοδομής των οποίων εκδόθηκε μετά την 1/1/2006. Ολα τα άλλα θα πωλούνται χωρίς ΦΠΑ αλλά με την πληρωμή του φόρου μεταβίβασης. Επιπλέον, η κυβέρνηση έχει δηλώσει ότι δεν θα επιβάλλεται ΦΠΑ στα ακίνητα που αποτελούν πρώτη κατοικία, τα οποία είναι η συντριπτική πλειοψηφία των κατοικιών που πωλούνται. H εφαρμογή ΦΠΑ ενοχλεί τους κατασκευαστές και άλλους επαγγελματίες της κτηματαγοράς, επειδή τους αναγκάζει να μπουν στο φορολογικό σύστημα· θα έχουν φανερά ή σχεδόν φανερά έσοδα, αλλά και έξοδα· δυσανασχετούν επειδή βλέπουν να τερματίζεται η πολύχρονη ιδιότυπη ασυλία τους έναντι της φορολογίας…

Παράλληλα, με την επιβολή ΦΠΑ γίνεται ακριβότερο το σύστημα της αντιπαροχής, δηλαδή η μέθοδος να κατασκευάζονται ακίνητα χωρίς οι κατασκευαστές να επενδύουν στην αγορά οικοπέδου. Προφανώς, πρέπει κι αυτοί να αλλάξουν τον τρόπο λειτουργίας των επιχειρήσεών τους. Μια επιχείρηση που παράγει τυριά δεν πληρώνει τον γαλακτοπαραγωγό με… φέτα!

Να κάνουν ό,τι στους άλλους κλάδους, που οι επιχειρήσεις επενδύουν και περιμένουν να έχουν έσοδα προκειμένου να πληρώσουν δαπάνες, φόρους και να έχουν κέρδη. H ουσιαστικότερη όμως αλλαγή που έρχεται είναι η αντίληψη ότι οι τιμές ακινήτων αυξάνονται μονίμως. Με την επιβολή ΦΠΑ και την εφαρμογή του φόρου υπεραξίας, οι τιμές των ακινήτων θα κινούνται όπως και τα άλλα περιουσιακά στοιχεία, προς δύο κατευθύνσεις: άνοδος – πτώση.

Η μόνιμη ανοδική τάση των ακινήτων, τις προηγούμενες δεκαετίες στηρίχθηκε κυρίως στο χαμηλό επίπεδο πιστώσεων. Οι αγοραστές ακινήτων είχαν περιορισμένη δανειοδότηση από τις τράπεζες, τοποθετούσαν κατά το μεγαλύτερο μέρος τις οικονομίες τους στην αγορά ακινήτων. Από την πλευρά της προσφοράς, οι περισσότερες κατασκευαστικές εταιρείες ήταν μικρές που δεν είχαν δάνεια από τις τράπεζες. Αρα δεν είχαν και πίεση να πωλήσουν γρήγορα. Είχαν την άνεση να πωλήσουν του χρόνου ακριβότερα. Με την εφαρμογή του ΦΠΑ διευκολύνεται η λειτουργία μεγαλύτερων κατασκευαστικών επιχειρήσεων, που θα έχουν επενδύσει στην αγορά οικοπέδου και έχουν υποχρεώσεις στις τράπεζες. O νόμος της προσφοράς και της ζήτησης θα λειτουργεί αποτελεσματικότερα. Θα έχουμε, ανάλογα με τη συγκυρία, άνοδο αλλά και πτώση των τιμών. H ευελιξία της αγοράς, με ό,τι αυτό συνεπάγεται, είναι η αλλαγή που φέρνει η εφαρμογή του ΦΠΑ στα νέα ακίνητα.