Από την αρχή της κρίσης, είμαστε μπροστά σε ένα διαρκώς αυξανόμενο κύμα μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, με απρόβλεπτες συνέπειες τόσο για το τραπεζικό σύστημα όσο και για την κοινωνική συνοχή. Ο φαύλος κύκλος της αδυναμίας πληρωμής δόσεων – μη εξυπηρετούμενων δανείων – κατασχέσεων – πλειστηριασμών – αναγκαστικών πωλήσεων – κατάρρευσης των τιμών καθιστά το ενδεχόμενο κοινωνικής έκρηξης εντελώς βέβαιο, ενώ απειλεί να δώσει τη χαριστική βολή στην ήδη τρικλίζουσα αγορά ακινήτων.
Η συζήτηση στην Ελλάδα αναλώθηκε το τελευταίο διάστημα στο τραγελαφικό δίλημμα του αν θα πρέπει να προστατεύονται οι δανειολήπτες με περιουσία έως 180.000 ή 200.000, αναδεικνύοντας με ξεκάθαρο τρόπο την αδυναμία του πολιτικού συστήματος να βάλει φρέσκες, ριζοσπαστικές ιδέες στο τραπέζι του εσωτερικού διαλόγου αλλά και των διαπραγματεύσεων με την τρόικα.
Λύση υπάρχει και βρίσκεται στα δικαιώματα επί της μελλοντικής ανατίμησης του ακινήτου. Η κεντρική ιδέα είναι η εκχώρηση δικαιωμάτων επί της μελλοντικής αύξησης της εμπορικής αξίας του ακινήτου από τον δανειολήπτη στην τράπεζα με ισόποση διαγραφή στο άληκτο κεφάλαιο του δανείου.
Η ιδέα στηρίζεται στην παραδοχή ότι παρόλο που η μελλοντική τιμή ενός συγκεκριμένου ακινήτου βασίζεται σε παράγοντες που αφορούν το συγκεκριμένο ακίνητο, η μελλοντική τιμή ενός μεγάλου καλαθιού ακινήτων εξαρτάται στην πραγματικότητα από μακροοικονομικούς παράγοντες, όπως το διαθέσιμο εισόδημα, ο πληθωρισμός, η φορολογία, κ.λπ. Στις ΗΠΑ, ο ρυθμός αύξησης των τιμών των ακινήτων στην υπερ-εκατονταετή περίοδο 1900-2012 μετρήθηκε σε 3,2%, εκ του οποίου 3% περίπου αφορούσε τον πληθωρισμό. Πρέπει να σημειωθεί ότι η αύξηση της τιμής δεν πρέπει να συγχέεται με τη «συνολική απόδοση» του ακινήτου, αφού δεν περιλαμβάνει έσοδα από ενοίκια ή άλλες προσόδους. Είναι συνεπώς σχετικά ασφαλές να υποθέσουμε ότι, σε μέσους όρους, για ένα καλάθι εκατοντάδων ή χιλιάδων ακινήτων η μελλοντική τους τιμή θα είναι μεγαλύτερη από τη σημερινή σε έναν ορίζοντα π.χ. 15 ετών. Ας υποθέσουμε λοιπόν ότι κάποιος έχει αγοράσει ένα σπίτι αξίας 300.000 ευρώ πριν από μερικά χρόνια, το οποίο αξίζει σήμερα στην αγορά 200.000 ευρώ. Εστω ότι το άληκτο κεφάλαιο του δανείου του είναι σήμερα 260.000 ευρώ, το οποίο ο δανειολήπτης θα έπρεπε να αποπληρώσει στα επόμενα 15 χρόνια, ενώ λόγω της κρίσης τα εισοδήματά του έχουν συρρικνωθεί σημαντικά, με αποτέλεσμα να αδυνατεί να καταβάλει τις μηνιαίες δόσεις.
Στην περίπτωση που η τράπεζα θελήσει σήμερα να προχωρήσει σε κατάσχεση και πλειστηριασμό του ακινήτου, το προϊόν της ρευστοποίησης θα είναι, στην καλύτερη περίπτωση, 200.000 ευρώ. Πρακτικά, πρώτον ο δανειολήπτης έχει χάσει το σπίτι του και δεύτερον η τράπεζα έχει γράψει στα βιβλία της 60.000 ευρώ ζημίες, τη διαφορά δηλαδή μεταξύ του άληκτου κεφαλαίου του δανείου και της τιμής στην οποία ρευστοποιήθηκε το ακίνητο.
Αντ’ αυτού, τράπεζα και δανειολήπτης συμφωνούν ότι:
Α) Η τράπεζα θα μειώσει το άληκτο κεφάλαιο του δανείου σε επίπεδα εντός των ορίων του δανειολήπτη να το αποπληρώσει, π.χ. σε 200.000 ευρώ από 260.000 ευρώ σήμερα.
Β) Σε αντάλλαγμα ο δανειολήπτης θα εκχωρήσει το δικαίωμα επί ενός ποσοστού στην ανατίμηση του ακινήτου τα επόμενα 15 χρόνια.
Με έναν μέσο όρο αύξησης για τα επόμενα 15 χρόνια της τάξεως του 3,5%, η αξία του ακινήτου αυτού θα είναι 335.000 ευρώ από 200.000 ευρώ σήμερα. Από αυτή την ανατίμηση των 135.000 ευρώ, η τράπεζα θα έχει να λαμβάνει το ποσοστό που έχει συμφωνηθεί ότι της αναλογεί, έναντι οφειλής 60.000 ευρώ που είναι η μείωση του δανείου σήμερα στο παράδειγμά μας. Είναι προφανές ότι το αποτέλεσμα είναι καλύτερο από εκείνο του πλειστηριασμού, αφού σε καμιά περίπτωση η τράπεζα δεν θα λάβει λιγότερα από 200.000 ευρώ. Οποια δηλαδή κι αν υπολογιστεί ότι είναι η παρούσα αξία της απαίτησης αυτής, θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη του μηδενός. Εάν π.χ. η τράπεζα έχει συμφωνήσει να λάβει το 50% της ανατίμησης, θα έχει να λαμβάνει 67,5 χιλιάδες ευρώ, που αντιστοιχούν σε 40 χιλ. ευρώ σε παρούσα αξία. Συνεπώς η τράπεζα έχει στα βιβλία της ένα εξυπηρετούμενο δάνειο 200.000 ευρώ και μια απαίτηση που σε παρούσα αξία είναι 40 χιλ., μειώνοντας σημαντικά τη ζημιά της.
Στη συνέχεια, μπορεί η τράπεζα να ομαδοποιήσει και να τιτλοποιήσει τις απαιτήσεις αυτές αντλώντας ρευστότητα από την αγορά. Στην ιδανική περίπτωση, οι ελληνικές τράπεζες από κοινού θα μπορούσαν να εισφέρουν τις απαιτήσεις τους αυτές σε κάποιο μηχανισμό που θα μπορούσε να φτιαχτεί από το Δημόσιο υπό τη μορφή των αμοιβαίων κεφαλαίων κλειστού τύπου, παίρνοντας ισόποση αξία μεριδίων, τα οποία στη συνέχεια θα μπορούσαν να πουλήσουν σε τρίτους επενδυτές με διαφανείς διαδικασίες.
Επίσης, το «αμοιβαίο κεφάλαιο» θα μπορούσε να είναι εισηγμένο σε οργανωμένη αγορά, π.χ. το Χ.Α., ελκύοντας το ενδιαφέρον και τα κεφάλαια μεγάλων επενδυτών που θα ήθελαν να επενδύσουν στην προοπτική της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Πριν από δέκα ημέρες, η Πολιτεία της Νέας Υόρκης έβγαλε προς διαβούλευση ένα κείμενο το οποίο προτίθεται να ψηφίσει επειγόντως ως νόμο. Το κείμενο αφορά τη διευθέτηση του θέματος των κατασχέσεων και πλειστηριασμών με τη λύση των property appreciation rights. Γιατί να μην είναι και η Ελλάδα έστω μια φορά μπροστά από τις εξελίξεις; Είναι καιρός πια να αποδείξει και το πολιτικό προσωπικό της χώρας ότι αυτά που λέει τα εννοεί. Λύσεις υπάρχουν.
* Ο κ. Χάρης Παπαδόπουλος είναι οικονομολόγος, δ/νων σύμβουλος G.N.I. Consulting.
