Ακίνητη περιουσία των Ταμείων: εκμετάλλευση ή απαξίωση;

Ακίνητη περιουσία των Ταμείων: εκμετάλλευση ή απαξίωση;

4' 55" χρόνος ανάγνωσης
Ακούστε το άρθρο

Η ​​απάντηση στο ερώτημα του τίτλου είναι προφανής. Αν όμως κάποιος εξετάσει σοβαρά την υφιστάμενη κατάσταση στον χώρο της περιουσίας των ασφαλιστικών Ταμείων θα διαπιστώσει την πλήρη απαξίωση αυτών, ενώ σε πολλές περιπτώσεις ακούγονται ιστορίες διαφθοράς και κατασπατάλησης. Είναι κοινή η εκτίμηση ότι πλέον έχουν ωριμάσει οι συνθήκες ώστε να προχωρήσουμε, επιτέλους, στην επαγγελματική διαχείριση της μεγάλης λιμνάζουσας ακίνητης περιουσίας, που διαθέτουν τα ασφαλιστικά Ταμεία, εκμεταλλευόμενοι το άκρως ελκυστικό νομοθετικό πλαίσιο του ν.2778/1999, όπως ισχύει και να δημιουργήσουμε μία Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) με μετόχους το σύνολο κατά τα δυνατόν των ασφαλιστικών οργανισμών.

Οι ΑΕΕΑΠ αποτελούν εταιρείες κλειστού τύπου, οι οποίες είναι συνήθως εισηγμένες σε χρηματιστηριακές αγορές, επενδύουν σε ακίνητα που παράγουν εισόδημα, διανέμουν το μεγαλύτερο ποσοστό των κερδών τους στους μετόχους τους και διέπονται από ιδιαιτέρως ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς. Βασικός τους σκοπός είναι η απόκτηση και διαχείριση ακίνητης περιουσίας. Ο ν.2778/1999, όπως ισχύει, αποτελεί το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ. Με τις τελευταίες δύο νομοθετικές ρυθμίσεις του 2013, βελτιώθηκε σημαντικά το πλαίσιο λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ ανταποκρινόμενο πλήρως σε σχετικά αιτήματα των φορέων της αγοράς και διευρύνθηκε σημαντικά το πεδίο των δυνητικών επενδυτικών τους επιλογών, καθιστώντας ακόμα περισσότερο ελκυστική την προοπτική ίδρυσης και λειτουργίας τέτοιου τύπου εταιρειών.

Η κυβέρνηση, μέσω του αρμόδιου υπουργείου και οι διοικήσεις των ασφαλιστικών οργανισμών θα πρέπει να εξετάσουν σοβαρά τα νέα δεδομένα και να προχωρήσουν το ταχύτερο δυνατόν στη σύσταση τέτοιου τύπου εταιρείας ΑΕΕΑΠ. Σε αντίθετη περίπτωση, εκτός από τη συνεχιζόμενη απαξίωση σημαντικών περιουσιακών στοιχείων, πού κυριολεκτικά ρημάζουν, θα εμπεδωθεί η αντίληψη στην κοινωνία ότι οι αρμόδιοι είναι είτε ανίκανοι, είτε διεφθαρμένοι. Απάντηση σε τέτοιες αιτιάσεις μπορεί να δοθεί μόνο με την ανάληψη πρωτοβουλίας για επαγγελματική διαχείριση της ακίνητης περιουσίας με όρους διαφάνειας.

Την επιτυχία της εν λόγω πρότασης προεξοφλεί η δεκαετής και πλέον εμπειρία της επαγγελματικής διαχείρισης μέρους της κινητής περιουσίας των ασφαλιστικών Ταμείων από τις δύο λειτουργούσες επενδυτικές εταιρείες «ΑΕΔΑΚ Ασφαλιστικών Οργανισμών» και «ΕΔΕΚΤ ΑΕΠΕΥ». Από την αποτίμηση των αποτελεσμάτων διαχείρισης προκύπτουν σημαντικές αποδόσεις που αγγίζουν ενδεικτικά (για την ΑΕΔΑΚ Α.Ο.) το 51% τη δεκαετία 2003 (έναρξη διαχείρισης) έως 10.2.2014.

Επιπλέον, πρόσφατο αντίστοιχο εγχείρημα επαγγελματικής αξιοποίησης δημόσιας ακίνητης περιουσίας αποτελεί η σύσταση και λειτουργία της Εταιρείας Αξιοποίησης Εκκλησιαστικής Ακίνητης Περιουσίας Α.Ε. (ΕΑΕΕΑΠ Α.Ε.) στην οποία συμμετέχουν με 50% έκαστος η Αρχιεπισκοπή Αθηνών και το Ελληνικό Δημόσιο και η οποία πρόκειται να διαχειριστεί ακίνητα της Αρχιεπισκοπής (με πρώτο ακίνητο την έκταση των 83 στρεμμάτων στη Βουλιαγμένη, πλησίον του ξενοδοχειακού συγκροτήματος του Αστέρα) τα οποία θα διατεθούν από την Εκκλησία προς εκμετάλλευση με το μοντέλο της μακροχρόνιας μίσθωσης. Μάλιστα προς τον σκοπό αυτό η εταιρεία ανέθεσε, κατόπιν διαγωνισμού, τη διαχείριση της ΕΑΕΕΑΠ Α.Ε. σε έναν από τους μεγαλύτερους και εμπειρότερους (έτος ίδρυσης 1917) διαχειριστές ακινήτων διεθνώς, την αμερικανική εταιρεία «Cushman & Wakefield».

Η τρέχουσα δύσκολη οικονομική συγκυρία και οι αυξημένες και πιεστικές ανάγκες άντλησης εσόδων των Φορέων Κοινωνικής Ασφάλισης, καθιστούν αναγκαιότητα πλέον την έναρξη της επαγγελματικής διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας των ασφαλιστικών Ταμείων, η αντικειμενική αξία της οποίας αποτιμάται συνολικά στα 1,43 δισ. ευρώ, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Ενιαίας Ηλεκτρονικής Βάσης Ακίνητης Περιουσίας «ΕΣΤΙΑ» του υπουργείου Εργασίας, που περιλαμβάνει πλήρη και λεπτομερειακά στοιχεία για το σύνολο της ακίνητης περιουσίας των εποπτευόμενων από το εν λόγω υπουργείο Φορέων.

Προς τον σκοπό αυτό, η βέλτιστη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας των ασφαλιστικών Ταμείων δύναται να γίνει με τον καλύτερο, αποτελεσματικότερο και άκρως επαγγελματικό τρόπο, μέσω του ισχύοντος ν.2778/1999 και τη σύσταση και λειτουργία μιας εταιρείας ΑΕΕΑΠ υπό τον διακριτικό τίτλο «ΑΕΕΑΠ Ασφαλιστικών Οργανισμών» που θα έχει τα κάτωθι βασικά χαρακτηριστικά:

Θα συμμετέχουν σε αυτήν μετοχικά όσο το δυνατόν περισσότερα ασφαλιστικά Ταμεία και τουλάχιστον οι τέσσερις μεγαλύτεροι ασφαλιστικοί οργανισμοί της χώρας (ΙΚΑ, ΟΑΕΕ, ΟΓΑ, ΕΤΑΑ).

Τα εμπλεκόμενα στο εγχείρημα ασφαλιστικά Ταμεία θα συμμετέχουν στο μετοχικό κεφάλαιο της ΑΕΕΑΠ αναλογικά βάσει της αξίας των εισφερόμενων ακινήτων τους. Ετσι, ο κάθε ασφαλιστικός οργανισμός θα λάβει ένα ποσοστό μετοχικού κεφαλαίου της νέας ΑΕΕΑΠ το οποίο θα αντιστοιχεί στην αξία των ακινήτων που θα εισφέρει σε αυτήν κατά τη σύστασή της. Συνεπώς, όλα τα Ταμεία που θα συμμετάσχουν μετοχικά στην ΑΕΕΑΠ δεν θα χρειαστεί να διαθέσουν ρευστά διαθέσιμα εν μέσω της τρέχουσας πολύ δύσκολης οικονομικής συγκυρίας, αλλά η εισφορά τους στο μετοχικό κεφάλαιο της ΑΕΕΑΠ θα πραγματοποιηθεί μόνο από τα υπό παραχώρηση διαθέσιμα ιδιόκτητα ακίνητα.

Το εύρος των επενδυτικών επιλογών της νέας «ΑΕΕΑΠ Ασφαλιστικών Οργανισμών» δύναται να προσδιοριστεί από το υφιστάμενο άρθρο 22 του ν.2778/1999 ή να περιοριστεί εν μέρει -για λόγους πολιτικής και φύσης των μετόχων της νέας εταιρείας- με ειδική νομοθετική παρέμβαση που θα εξειδικεύει το ειδικότερο πλαίσιο λειτουργίας και τα όρια των επενδυτικών επιλογών αυτής

Η ανάληψη πρωτεύοντος ρόλου από το ΙΚΑ για την υλοποίηση του σχεδίου δημιουργίας της νέας εταιρείας ακινήτων, καθώς το ΙΚΑ διαθέτει τον μεγαλύτερο αριθμό ιδιόκτητων ακινήτων (202 ακίνητα έναντι 81 του ΟΑΕΕ και 73 του ΕΤΑΑ) που αντιστοιχούν στο 40,1% του συνόλου των ακινήτων των Ταμείων και η αντικειμενική τους αξία ανέρχεται στο 46,9% του συνόλου της ακίνητής τους περιουσίας, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Βάσης «ΕΣΤΙΑ» (1.288.390.434,39 ευρώ συνολική αξία των κτιρίων των Ταμείων και 140.955.786,76 ευρώ αξία των οικοπέδων).

Εφόσον λάβει χώρα η εισφορά του συνόλου της ακίνητης περιουσίας των ασφαλιστικών οργανισμών στη νέα εταιρεία, αυτή θα αποτελεί τη μεγαλύτερη σε ενεργητικό εταιρεία επενδύσεων ακίνητης περιουσίας με εκτιμώμενο υπό διαχείριση ενεργητικό άνω του 1,2 δισ. ευρώ. Βέβαια, θα πρέπει να προηγηθεί, από ανεξάρτητη εκτιμητική εταιρεία, αξιολόγηση της καταλληλότητας αξιοποίησης όλων των ιδιόκτητων ακινήτων των ΦΚΑ.

Είναι καιρός να σχεδιάσουμε και να υλοποιήσουμε το δικό μας σχέδιο ανάπτυξης, πέραν των επιταγών των δανειστών μας. Πεδίον δόξης λαμπρό λοιπόν αποτελεί η αξιοποίηση του πλούτου της ανεκμετάλλευτης ακίνητης περιουσίας των Ταμείων με τις δικές μας δυνάμεις, χωρίς έξωθεν πιέσεις. Αυτή θα είναι πραγματικά μια ριζοσπαστική προσπάθεια μεταρρύθμισης, που θα αποδείξει έμπρακτα τον σεβασμό των οργάνων της Πολιτείας στον μόχθο και τον ιδρώτα των Ελλήνων ασφαλισμένων και συνταξιούχων.

* Ο κ. Κωνσταντίνος Παπαθανασίου είναι υποδιοικητής ΙΚΑ – ΕΤΑΜ και προέδρος της ΑΕΔΑΚ Ασφαλιστικών Οργανισμών

** Ο κ. Χρήστος Νούνης είναι πιστοποιημένος χρηματοοικονομικός αναλυτής

Λάβετε μέρος στη συζήτηση 0 Εγγραφείτε για να διαβάσετε τα σχόλια ή
βρείτε τη συνδρομή που σας ταιριάζει για να σχολιάσετε.
Για να σχολιάσετε, επιλέξτε τη συνδρομή που σας ταιριάζει. Παρακαλούμε σχολιάστε με σεβασμό προς την δημοσιογραφική ομάδα και την κοινότητα της «Κ».
Σχολιάζοντας συμφωνείτε με τους όρους χρήσης.
Εγγραφή Συνδρομή