Σωρεία κινήσεων και ενεργειών πρέπει να ολοκληρωθεί προτού πραγματοποιηθεί η αγοραπωλησία ενός ακινήτου, δείγμα της μεγάλης γραφειοκρατίας που εξακολουθεί «να ζει και να βασιλεύει» στο ελληνικό κράτος. Ας δούμε τα βήματα που χρειάζεται να γίνουν και τα οποία από κάποια στιγμή και μετά δείχνουν να είναι ατελείωτα.
Από τη στιγμή που ο πωλητής και ο αγοραστής «δώσουν τα χέρια», καλούνται να προβούν σε σχεδόν 11 επιμέρους βήματα, έως ότου όλες οι δημόσιες υπηρεσίες αναγνωρίσουν τη σχετική συναλλαγή. Οπως αναφέρει στην «Κ» ο κ. Κοσμάς Θεοδωρίδης, Β΄ αντιπρόεδρος της Ομοσπονδίας Κτηματομεσιτών Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ), από τη στιγμή που επιτευχθεί συμφωνία αναφορικά με το τίμημα, προβλέπονται τα εξής:
• Η πρώτη κίνηση αφορά την υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού για την κατάθεση προκαταβολής από τον αγοραστή. Αυτή ορίζεται συνήθως σε 1%-2% του συνολικού τιμήματος.
• Στη συνέχεια, ο αγοραστής προσλαμβάνει δικηγόρο για να πραγματοποιήσει τον νομικό έλεγχο του ακινήτου (π.χ. νομιμότητα τίτλων ιδιοκτησίας, έλεγχος για τυχόν βάρη ή άλλες οφειλές κ.λπ.).
• Επίσης, προσλαμβάνει και μηχανικό, ο οποίος αναλαμβάνει τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου. Στο σημείο αυτό, συχνά, προκύπτουν διαφορές στην καταμέτρηση των τετραγωνικών μέτρων, σε σχέση με εκείνα που αναγράφονται στον ΕΝΦΙΑ.
• Εφόσον το ακίνητο είναι τελικά μεγαλύτερο, ο πωλητής καλείται να πληρώσει τη διαφορά του ΕΝΦΙΑ για το σύνολο των ετών που έχουν προηγηθεί.
• Το επόμενο βήμα αφορά την πληρωμή του φόρου μεταβίβασης 3% στην εφορία. «Στο σημείο αυτό, θα πρέπει να σημειωθεί ότι αν ο πωλητής έχει ληξιπρόθεσμα χρέη στην εφορία, αυτά παρακρατούνται από τον συμβολαιογράφο και αποδίδονται από εκείνον στην εφορία», σημειώνει ο κ. Θεοδωρίδης.
• Μετά την πληρωμή του φόρου, ο πωλητής καλείται να εκδώσει (εφόσον δεν τα διαθέτει) τα απαραίτητα πιστοποιητικά που έχουν θεσμοθετηθεί την περίοδο της κρίσης, δηλαδή το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης και τη βεβαίωση περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών.
• Αφού ολοκληρωθεί η συλλογή των απαιτούμενων εγγράφων, μεταβιβάζονται στον συμβολαιογράφο, ο οποίος και φτιάχνει το προσχέδιο του συμβολαίου της αγοραπωλησίας.
• Εφόσον αμφότερες οι πλευρές συναινέσουν με αυτό, ορίζεται ημερομηνία και υπογράφουν τη μεταβίβαση του ακινήτου. Ο κύκλος της αγοραπωλησίας όμως δεν τελειώνει στο σημείο αυτό.
• Στη συνέχεια, πρέπει να γίνει άμεσα η μεταγραφή των τίτλων ιδιοκτησίας στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο, καθώς μόνο τότε περνάει η κυριότητα του ακινήτου στον νέο ιδιοκτήτη.
• Υστερα και από αυτό το βήμα, σειρά έχει το κτηματολόγιο, όπου γίνεται η εγγραφή των σχετικών δικαιωμάτων.
• Ακολουθεί και πάλι η εφορία, καθώς θα πρέπει τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής να προχωρήσουν στη σχετική διόρθωση στο Ε9, αναφορικά με τη μεταβολή που έχει επέλθει στην περιουσιακή τους κατάσταση.
Αν φαίνονται πολλά αυτά τα βήματα σε έναν Ελληνα αγοραστή, φαντάζεται κανείς πώς τα αντιλαμβάνεται ένας ξένος αγοραστής, καθώς συνήθως στη χώρα του μεγάλο μέρος των παραπάνω κινήσεων είτε δεν υφίσταται είτε γίνεται ηλεκτρονικά!
Αξίζει να σημειωθεί ότι για την αγοραπωλησία ενός διαμερίσματος χρειάζονται σήμερα 10 διοικητικά έγγραφα, αριθμός εφάμιλλος με της Ουγκάντας, όπως προκύπτει από σχετικά στοιχεία του ΣΕΒ και της Παγκόσμιας Τράπεζας.
Την ίδια στιγμή, ο μέσος όρος των εγγράφων στις χώρες-μέλη του ΟΟΣΑ δεν ξεπερνά τα 4,7, δηλαδή λιγότερο από τα μισά, δείγμα του ότι, στην προκειμένη περίπτωση, η περίφημη εργαλειοθήκη του ΟΟΣΑ αγνοείται.
Σε κάθε περίπτωση, η τόνωση της αγοράς ακινήτων δύσκολα μπορεί να προκύψει όταν συνεχώς προστίθενται νέα εμπόδια, γραφειοκρατικής, οικονομικής ή φορολογικής φύσεως.