Η κατάργηση της υποχρέωσης αγοράς συντελεστή δόμησης από ιδιοκτήτες αυθαιρέτων με πολύ μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις ή καθόλου άδεια είναι η βασικότερη αλλαγή που προτείνει το υπουργείο Περιβάλλοντος στην (πολλοστή, την τελευταία δεκαετία) προσπάθεια επαναφοράς του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή. Ο μηχανισμός παραμένει ο ίδιος, μέσω της «τράπεζας γης», ενώ εμφανής είναι η αγωνία του υπουργείου να συμμορφωθεί με τις αποφάσεις του ΣτΕ που «πάγωσαν» τη μεταφορά συντελεστή στο παρελθόν.
Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις περιλαμβάνονται στο σχέδιο νόμου «Εκσυγχρονισμός της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας», που βρίσκεται αυτό το διάστημα σε δημόσια διαβούλευση. Οπως προβλέπεται:
• Το δικαίωμα (και ο αντίστοιχος τίτλος) μεταφορά συντελεστή γεννάται από ακίνητα στα οποία έχουν επιβληθεί όροι ή περιορισμοί δόμησης (από διατηρητέα έως ακίνητα σε περιοχές όπου η δόμηση απαγορεύτηκε για λόγους προστασίας της πολιτιστικής κληρονομιάς, του περιβάλλοντος κ.λπ.). Επίσης, από ακίνητα εις βάρος των οποίων έχει επιβληθεί απαλλοτρίωση για τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων. Ως προς αυτό το τελευταίο σημείο, η ισχύουσα νομοθεσία διαχώριζε τα ρυμοτομούμενα ακίνητα από αυτά που έχουν δεσμευτεί για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων – με το νέο επιβάλλεται να έχουν κηρυχθεί υπό απαλλοτρίωση. Το σημείο αυτό χρήζει περαιτέρω αποσαφήνισης: έως σήμερα για να συνεχίσει να δεσμεύει ένα ακίνητο για κοινόχρηστο χώρο ένας δήμος, πρέπει να εγγράψει το κόστος της απαλλοτρίωσής του στον προϋπολογισμό του. Ειδάλλως ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει άρση απαλλοτρίωσης και ο χώρος να «χαθεί» (δηλαδή να χτιστεί). Αν υπάρχει η επιλογή της μεταφοράς συντελεστή, τότε η διαδικασία αυτή ίσως θα πρέπει να γίνει υποχρεωτική, προκειμένου να αποκτηθούν άμεσα με τίτλους μεταφοράς συντελεστή όλοι οι χώροι που ενδιαφέρουν τους δήμους και να μην κινδυνεύουν να χαθούν (σε κάθε περίπτωση, καλό θα ήταν να καταργηθεί κάποια στιγμή η υποχρέωση κάλυψης ενός μέρους του κόστους της απαλλοτρίωσης ενός κοινόχρηστου χώρου από όσους έχουν «πρόσωπο» στον χώρο αυτό γιατί αποδεδειγμένα εμποδίζει την ολοκλήρωση των απαλλοτριώσεων).
• Ο τίτλος καταγράφεται στην τράπεζα γης, μια ψηφιακή εφαρμογή η οποία λειτουργεί ως ενδιάμεσος ανάμεσα στον ιδιοκτήτη του τίτλου και τον ενδιαφερόμενο. Στα αρνητικά των ρυθμίσεων, η δυνατότητα να ανατεθεί η λειτουργία (και) της τράπεζας γης εκτός υπουργείου Περιβάλλοντος. Με ανάλογες κινήσεις το Τεχνικό Επιμελητήριο έχει μετατραπεί τα τελευταία χρόνια… σε «μίνι υπουργείο».
• Οπως ισχύει και σήμερα, ο τίτλος «μεταφέρεται» για να υλοποιηθεί σε μια «ζώνη υποδοχής συντελεστή» (ΖΥΣ). Οι προϋποθέσεις για τον εντοπισμό των περιοχών αυτών παραμένουν σταθερές – το ΥΠΕΝ έχει εξαγγείλει ότι το φθινόπωρο θα προκηρύξει μελέτη για τον εντοπισμό των πρώτων 50 ΖΥΣ, ώστε να μπορεί να «ξεμπλοκάρει» το σύστημα.
• Πάντως, επειδή η απουσία ή ο τρόπος χαρακτηρισμού των περιοχών αυτών ήταν η κύρια αιτία που ακυρώθηκε η μεταφορά συντελεστή στο παρελθόν, το υπουργείο προσθέτει στις νέες ρυθμίσεις ορισμένες ακόμη «δικλίδες»: θα πρέπει να τεκμηριώνεται ότι οι ΖΥΣ δεν θα αλλοιώσουν την οικιστική φυσιογνωμία μιας περιοχής, ούτε θα απειλήσουν «τους ευμενείς όρους διαβίωσης που έχουν διαμορφωθεί λόγω χαμηλού συντελεστή». Στο υπουργείο θεωρούνται καταλληλότερες οι περιοχές που ενώ έχουν ενταχθεί στο σχέδιο παρουσιάζουν μικρό βαθμό υλοποίησης του σχεδιαζόμενου συντελεστή (είναι αραιοδομημένες).
Είκοσι χρόνια «παγωμένη» η ρύθμιση
Περισσότερο από 40 χρόνια ζωής μετράει η μεταφορά συντελεστή, τα τελευταία 20 όμως ο θεσμός είναι ανενεργός, παρά τις αλλεπάλληλες νομοθετικές προσπάθειες.
Η μεταφορά συντελεστή δόμησης θεσπίστηκε για πρώτη φορά στη χώρα μας το 1979 (ν. 880/79). Ο νόμος έδινε το δικαίωμα στους ιδιοκτήτες διατηρητέων να μετατρέψουν τον συντελεστή που δεν μπορούσε να αξιοποιηθεί (δηλαδή να χτιστεί, εφόσον ο χαρακτηρισμός ενός διατηρητέου συνεπάγεται τη διατήρησή του ως έχει) σε «τίτλο», τον οποίο ο ιδιοκτήτης μπορούσε να πωλήσει σε κάποιον άλλο ιδιοκτήτη ακινήτου, προκειμένου ο τελευταίος να χτίσει περισσότερο από όσο επιτρέπεται. Η ρύθμιση λειτούργησε μέχρι το 1990 (μάλιστα πολλά από τα «διάσημα» κτίρια της λεωφόρου Κηφισίας στο Μαρούσι χτίστηκαν με μεταφορά συντελεστή). Το 1990 κρίθηκε από το ΣτΕ (αρ. 1071, 1073 αποφάσεις Ολομέλειας) ότι η μεταφορά συντελεστή έπρεπε να επιτρέπεται μόνο σε καθορισμένες ζώνες. Η πολιτεία «απάντησε» με τον ν. 2300/95, όμως αρκετές από τις διατάξεις του νόμου αυτού κρίθηκαν με τη σειρά τους αντισυνταγματικές (Ολομέλεια αρ. 6070/1996). H πολιτεία αναμόρφωσε για τρίτη φορά τη μεταφορά συντελεστή (ν. 3044/02). Το 2007 το ΣτΕ (Ολομέλεια αρ. 2366) έκανε δεκτή τη χρήση της μεταφοράς συντελεστή για την αποζημίωση και ιδιοκτητών ρυμοτομούμενων ακινήτων, ωστόσο ακύρωσε εν μέρει τον ν. 3044/02, επιμένοντας στη δημιουργία ζωνών μεταφοράς συντελεστή. Ρυθμίσεις για τη μεταφορά συντελεστή περιείχε και ο ν. 4178/13, αλλά και ο ν. 4495/17, αλλά αμφότεροι έμειναν στα χαρτιά. Να σημειωθεί ότι με τον ν. 4495/17 η πολιτεία απαγόρευσε την πώληση των τίτλων, καθώς υπήρχαν ενδείξεις συγκέντρωσης μεγάλου αριθμού ανενεργών τίτλων από μικρό αριθμό εταιρειών σε πολύ χαμηλές τιμές. Οι εταιρείες αυτές προφανώς προσβλέπουν στην εκποίηση των τίτλων στο μέλλον.
Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος, στη χώρα μας έχουν συνολικά εκδοθεί 244.000 τίτλοι μεταφοράς συντελεστή από διατηρητέα και 184.000 τίτλοι από ρυμοτομούμενα ακίνητα. Οι τίτλοι που δεν έχουν ακόμη «υλοποιηθεί» υπολογίζεται ότι αντιστοιχούν σε 450.000 τετραγωνικά μέτρα, με την αξία τους (βάσει αντικειμενικής αξίας) να υπολογίζεται στα 184 εκατ. ευρώ.