Ριζικές αλλαγές στους όρους δόμησης σε κατοικίες εντός και εκτός σχεδίου αλλά και στα σχεδόν ένα εκατομμύριο αυθαίρετα της χώρας, προωθεί το τελευταίο διάστημα το ΥΠΕΧΩΔΕ. Σύμφωνα με τις εξαγγελίες της υπουργού κ. Βάσως Παπανδρέου, οι σχετικές ρυθμίσεις θα προωθηθούν εντός του Ιουλίου, επιχειρώντας να τεθεί τάξη στην, εκτός ελέγχου, δόμηση της χώρας. H «K» απαντάει σήμερα στα 10 σημαντικότερα ερωτήματα, που ανακύπτουν από τη σχετική αρθρογραφία αλλά και τις κατά καιρούς δηλώσεις της ηγεσίας του ΥΠΕΧΩΔΕ.
1. Πώς θα νομιμοποιηθούν τα αυθαίρετα;
Για την ακρίβεια, δεν θα υπάρξει νομιμοποίηση των αυθαιρέτων. Τουλάχιστον, όχι με μαζικό τρόπο. Το ΥΠΕΧΩΔΕ έχει δηλώσει ότι η ένταξη των αυθαιρέτων θα γίνεται με βάση την πολεοδομική μελέτη και την πρώτη ανάρτησή της στο δημοτικό κατάστημα κάθε περιοχής. Τα κτίρια, που βάσει της μελέτης δεν θα είναι σε κοινόχρηστους χώρους, δηλαδή σε περιοχές που έχουν οριοθετηθεί για πλατείες, δρόμους κ.λπ., θα «τυγχάνουν» μιας έμμεσης νομιμοποίησης, καθώς θα μπορούν να υποβάλλουν αίτηση για τη σύνδεσή τους με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας. Προϋπόθεση, βέβαια, είναι να έχουν ρυθμίσει τις οφειλές τους από πρόστιμα και εισφορές στην εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία. H οριστική νομιμοποίηση θα γίνει με την οριστικοποίηση του σχεδίου πόλεως… εν καιρώ.
2.Ποιοι εκπονούν τις μελέτες;
Κατά περίπτωση εμπλέκονται το υπουργείο, οι περιφέρειες, οι νομαρχίες, οι δήμοι. H κ. Παπανδρέου έχει δηλώσει ότι «το υπουργείο δεν μπορεί να γνωρίζει τι ακριβώς συμβαίνει με κάθε οικόπεδο σε κάθε δήμο της χώρας» και κάλεσε τους δημάρχους να αναθέσουν άμεσα την εκπόνηση πολεοδομικών μελετών. Σημείωσε, δε, ότι προτιμάει μία μελέτη «με κάποιες ελλείψεις» που θα ολοκληρωθεί σύντομα «παρά μία τέλεια μελέτη που θα απαιτήσει 10 χρόνια».
3. Τι θα γίνει με τα πρόστιμα;
Σύμφωνα με την απόφαση του ΥΠΕΧΩΔΕ και του υπουργείου Οικονομίας, οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων κτισμάτων, εμβαδού έως 400 τετραγωνικών μέτρων εάν πρόκειται για πρώτη – κύρια κατοικία και εμβαδού έως 250 ευρώ εάν πρόκειται για δεύτερη κατοικία, μπορούν να ζητήσουν τη ρύθμιση των βεβαιωμένων από την Πολεοδομία και την Εφορία προστίμων ανέγερσης και διατήρησης αυθαιρέτου σε 36 μήνες ή εφάπαξ με έκπτωση 40%.
Ευνοϊκότερη ρύθμιση προβλέπεται στις περιπτώσεις που η αυθαίρετη κατοικία αποτελεί τη μοναδική και κύρια κατοικία του ιδιοκτήτη και των μελών της οικογένειάς του. Στην περίπτωση αυτή, παρέχεται η δυνατότητα τμηματικής εξόφλησης σε 48 μήνες ή εφάπαξ με έκπτωση 50% επί του συνόλου των οφειλών. Ωστόσο, για να γίνει χρήση των ευνοϊκότερων διατάξεων, το συνολικό εμβαδόν της κατοικίας δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τα 120 τετραγωνικά μέτρα, θα πρέπει στα προστατευόμενα μέλη της οικογένειας του δικαιούχου να υπάρχει άτομο με ειδικές ανάγκες και συγκεκριμένα με ποσοστό αναπηρίας άνω του 67%, ή η οικογένεια να προέρχεται από τις πρώην Σοβιετικές Δημοκρατίες.
4. Με τη ρύθμιση αυτή τελειώνουν οι υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη;
Οχι! H ρύθμιση αφορά τις οφειλές που προκύπτουν από τα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης αυθαιρέτου που έχουν μέχρι σήμερα επιβληθεί. Από εκεί και πέρα, προφανώς τα αυθαίρετα που θα «εντάσσονται» στο σχέδιο πόλεως θα παύσουν να αποτελούν αντικείμενο επιβολής προστίμων.
Ως προς τα αυθαίρετα σε περιοχές για τις οποίες εκκρεμούν οι πολεοδομικές μελέτες, τα πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτου θα συνεχίσουν να επιβάλλονται με την ηγεσία του ΥΠΕΧΩΔΕ να προαναγγέλει ραγδαία μείωσή τους (μέχρι και 80% σε σχέση με το σημερινό ύψος) για τις περιπτώσεις αυθαιρέτων εμβαδού μέχρι 120 τετραγωνικών μέτρων που χρησιμοποιούνται ως πρώτη κατοικία από ειδικές κατηγορίες πληθυσμού, όπως οικογένειες χαμηλών εισοδημάτων, παλιννοστούντων, ατόμων με ειδικές ανάγκες.
Για τις υπόλοιπες περιπτώσεις, αυτές των «πολυτελών» αυθαιρέτων, προαναγγέλλονται αυξημένα πρόστιμα, σύμφωνα με την αντικειμενική αξία του ακινήτου.
Ως προς τα ακίνητα, τέλος, που είναι εντός σχεδίου αλλά έχουν εντοπισθεί παρεκκλίσεις από την άδεια οικοδομής, θα επιβάλλεται ένα εφάπαξ πρόστιμο (άγνωστου ύψους επί του παρόντος) και πλέον η παράβαση δεν θα θεωρείται διαρκής.
5. Οι περίφημες «μπουλντόζες» θα εμφανισθούν;
Αν και, συλλήβδην, οι αυθαίρετες κατασκευές θεωρούνται «κατεδαφιστέες», η χρήση μπουλντόζας θα γίνει με φειδώ. Κατά την κ. Παπανδρέου, θα κατεδαφισθούν τα αυθαίρετα που θα βρίσκονται σε περιοχές που έχουν χαρακτηρισθεί (ή θα χαρακτηρισθούν) κοινόχρηστες (πλατείες, δρόμοι κ.λπ.) ή σε δασικές εκτάσεις, αρχαιολογική ζώνη, αιγιαλός, ρέματα και κ.ο.κ. Πιθανότατα, πάντως, ακόμη και αν υπάρξει πολεοδομική μελέτη για κάποια περιοχή, είναι εξαιρετικά απίθανο να κινηθούν οι μπουλντόζες προεκλογικά.
6. Για την τελική νομιμοποίηση του αυθαιρέτου, τι ισχύει;
Επί του παρόντος, η γνωστή εισφορά του 40% της αξίας σε γη ή χρήμα.
7. Τι θα γίνει με το πρόβλημα που έχει προκύψει ως προς τη δόμηση στα νησιά;
Το καθεστώς παραμένει συγκεχυμένο, καθώς σχετικά διατάγματα εκδίδουν κατά περίπτωση το ΥΠΕΧΩΔΕ αλλά και το υπουργείο Αιγαίου. Οι ρυθμίσεις εξακολουθούν να ισχύουν, ωστόσο προωθείται νομοθετική ρύθμιση για την μη αναδρομικότητα των συγκεκριμένων διαταγμάτων. Ως εκ τούτου υλοποιούνται κανονικά οι άδειες που είχαν εκδοθεί πριν από τη δημοσίευση αυστηρότερων διαταγμάτων.
Συντελεστής δόμησης
8. Τι θα γίνεται με τη δόμηση σε οικόπεδα με μεγάλη κλίση; Αλλάζει ο συντελεστής δόμησης;
Το ΥΠΕΧΩΔΕ προσανατολίζεται στην ακύρωση της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας, σύμφωνα με την οποία απαγορεύεται η δόμηση σε οικόπεδα με κλίσης άνω του 35%. Με τη ρύθμιση που προωθείται θα επιτραπεί εκ νέου η οικοδομική δραστηριότητα σε οικόπεδα με κλίση, τα οποία προφανώς είναι πολλά σε μία χώρα με έντονο ανάγλυφο όπως η Ελλάδα.
9. Αλλάζει ο συντελεστής δόμησης στα εκτός σχεδίου;
Για το σύνολο της χώρας, η αρτιότητα γενικά ορίζεται σε 4 στρέμματα. Σε οικόπεδα, δηλαδή, μικρότερου εμβαδού δεν μπορεί κάποιος να κτίσει, κατά παρέκκλιση. Σε κάποιες άλλες, μάλιστα, περιοχές της χώρας για να χαρακτηρισθεί κάποιο οικόπεδο άρτιο θα πρέπει να έχει εμβαδόν 6 στρέμματα, ενώ για περιοχές φυσικού κάλλους το όριο φθάνει τα 8 ή 10 στρέμματα.
Ο συντελεστής μεταβάλλεται μόνον για τα οικόπεδα με κλίσεις καθώς πλέον θα προσμετρούνται στη συνολική επιφάνεια του κτίσματος και τα υπόγεια. Σήμερα, στα εκτός σχεδίου, υπάρχει δικαίωμα δόμησης 200 τετραγωνικών. Στο εξής θα μπορούν να χτιστούν 220 τετραγωνικά στα οποία όμως θα συμπεριλαμβάνονται και τα υπόγεια, εάν υπάρχουν. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να αποτραπεί η τακτική πολλών ιδιοκτητών να κατασκευάζουν εκτεταμένα υπόγεια τα οποία, σε δεύτερη φάση, ξεμπαζώνονται και μετατρέπονται σε απολύτως κατοικήσιμους ορόφους. Ξεχάστε δηλαδή τις πενταώροφες πολυκατοικίες στο βουνό…
Η ασφάλεια των κτιρίων
10. Αλλάζει κάτι ως προς τις κατασκευές εντός των πόλεων;
Εμμέσως πλην σαφώς, πολλά. Εφεξής, κάθε ιδιωτικό έργο άνω των 300 τετραγωνικών μέτρων θα μπορεί να κατασκευάζεται μόνον από πιστοποιημένους κατασκευαστές, εγγεγραμμένους δηλαδή στο σχετικό Μητρώο του ΥΠΕΧΩΔΕ. Παράλληλα, κάθε έργο θα πρέπει να είναι ασφαλισμένο τόσο στο στάδιο κατασκευής του όσο και για μία 10ετία μετά την παράδοσή του. Οι κατασκευαστικές επιχειρήσεις υποχρεούνται να ασφαλίζουν το έργο για ουσιώδεις ζημίες προκληθείσες λόγω κρυφών ελαττωμάτων ή αστοχιών που υπονομεύουν την ευστάθειά του, με ενδεχόμενες ζημιογόνες συνέπειες στο έργο, στους εκάστοτε κυρίους και ενοικιαστές, καθώς και σε τρίτους. H ρύθμιση αυτή του ΥΠΕΧΩΔΕ μπορεί να αποτελεί μία επιπλέον ασφαλιστική δικλίδα, ώστε να αποφευχθούν τα «χάρτινα κτίρια» ωστόσο, σύμφωνα με στελέχη της κτηματαγοράς, αναμένεται να επιβαρυνθεί το κόστος οικοδομής κατά 1%. Αντίστοιχου μεγέθους επιβαρύνσεις ενδέχεται να επιφέρει και η εφαρμογή του νέου «σεισμικού χάρτη» βάσει του οποίου καθορίζεται η διατομή του σκελετού του κτιρίου.