Παρουσιάστηκε ως νομοσχέδιο για την ανακούφιση των κοινωνικών αυτών στρωμάτων που εξωθήθηκαν από την Πολιτεία στην αυθαίρετη δόμηση, αλλά και ως εργαλείο για να μπει τάξη στο χάος της δόμησης στη χώρα. Και τελικά κατέληξε -με το πλήθος των τροπολογιών που κατατέθηκαν- να περιλαμβάνει πλήθος φωτογραφικών διατάξεων και να συγκεντρώνει τις αντιδράσεις του πολιτικού, νομικού και τεχνικού κόσμου της χώρας. Κυρίως, όμως, το ΥΠΕΧΩΔΕ με τη διαδικασία που πρότεινε για τη «νομιμοποίηση» των αυθαιρέτων, έδωσε τη δυνατότητα σε πολλούς, κάθε άλλο παρά πτωχούς, να ξεκινήσουν με ταχείες διαδικασίες την ανέγερση του δικού τους αυθαιρέτου δημιουργώντας μια νέα γενιά αυθαίρετης δόμησης στη χώρα.
Εντούτοις, το νομοθέτημα του ΥΠΕΧΩΔΕ για τη δόμηση πέρασε από την κοινοβουλευτική διαδικασία και προχωράει με ταχείς ρυθμούς ώστε να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και να αποτελεί, και τυπικά, νόμο του κράτους. H «K» απαντάει σήμερα σε 8 ερωτήσεις, που δέχθηκε το προηγούμενο διάστημα από τους αναγνώστες της.
1. Ποια αυθαίρετα δικαιούνται φως και νερό;
Σύμφωνα με τον νόμο, σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφελείας δικαιούνται όσα αυθαίρετα χτίστηκαν μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2003 και οι ιδιοκτήτες τους υποβάλουν τη σχετική αίτηση στον δήμο της περιοχής σε διάστημα 2 μηνών από τη δημοσίευση του νόμου στο ΦΕΚ (δηλαδή μέχρι τα μέσα ή τέλη Μαρτίου). Το πρόβλημα, βεβαίως, είναι ότι ουδείς μπορεί να βεβαιώσει ότι το αυθαίρετο κτίσθηκε στις 30/9/2003 και όχι στις 28 Φεβρουαρίου 2004. Και οι δύο θα πάρουν φως. H σύνδεση είναι προσωρινή για 3 έτη, αλλά ανανεούμενη, και αφορά αυθαίρετα που βρίσκονται στα όρια οικισμού προ του 1923 ή εντός εγκεκριμένου γενικού πολεοδομικού σχεδίου καθώς και κατασκευών, ανεξάρτητα από την τοποθεσία, εφόσον αποτελούν την πρώτη κατοικία του ιδιοκτήτη και έχουν εμβαδόν μέχρι 120 τ.μ. για τετραμελή οικογένεια. Απολύτως «αυθαίρετα» παραμένουν τα… αυθαίρετα που βρίσκονται σε ευαίσθητες περιοχές, όπως ρέματα, αιγιαλός, δάση και αρχαιολογικοί χώροι, ή αυθαίρετες βίλες πολλών τετραγωνικών (χωρίς, πάντως, να εγγυάται κάποιος ότι θα κατεδαφισθούν).
2. Μαζί με το φως και το νερό, έρχονται και μειωμένα πρόστιμα;
Για κάποιες κατηγορίες αυθαιρετούχων (παλιννοστούντες, ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που αποτελούν πρώτη κατοικία) και εφόσον εκδοθεί η κοινή υπουργική απόφαση των υπουργείων ΠΕΧΩΔΕ και Οικονομικών, μειώνονται δραστικά οι βεβαιωμένες οφειλές από πρόστιμα. Συγκεκριμένα, αφαιρούνται όλες οι προσαυξήσεις του Υπ. Οικονομικών (τόκοι), χαρίζεται το 80% του προστίμου ανέγερσης και διατήρησης και δίδεται η δυνατότητα αποπληρωμής σε 36 μήνες ή εφάπαξ με πρόσθετη έκπτωση 30%. Το πρόστιμο διατήρησης περιορίζεται (εφεξής) στο 50% του σημερινού. Για τα «νέα» αυθαίρετα, τα πρόστιμα πολλαπλασιάζονται καθώς θα υπολογίζονται πλέον με βάση τις αντικειμενικές αξίες, το εμβαδόν και το είδος κατασκευής του ακινήτου.
3. Εντάξει με το φως και τα πρόστιμα, αλλά πότε θα ενταχθούν στο σχέδιο πόλης τα αυθαίρετα;
Απλουστεύονται και επιταχύνονται, τουλάχιστον σε επίπεδο προθέσεων του νομοθέτη, οι σχετικές διαδικασίες. H διαμόρφωση, ανάρτηση και πράξη εφαρμογής των πολεοδομικών μελετών θα ολοκληρώνεται σε 3 χρόνια ενώ η εφαρμογή του σχεδίου πόλης σε 5, αντί των 10 έως 15 ετών που απαιτούνται σήμερα.
4. Και τι θα πληρώσουν οι ιδιοκτήτες των υπό ένταξιν περιοχών;
Σημαντικά υψηλότερες εισφορές σε χρήμα. O υπολογισμός θα γίνεται με βάση το εμβαδόν της ιδιοκτησίας (μετά την αφαίρεση τυχόν τμημάτων από την πράξη εφαρμογής) αλλά και την τιμή ζώνης του οικοπέδου.
5. Οι «νόμιμοι» ιδιοκτήτες κτίζουν όπως και πριν; Τι αλλάζει στη διαδικασία έκδοσης των οικοδομικών αδειών;
Οι πολεοδομίες ουσιαστικά παραιτούνται του ελεγκτικού τους ρόλου. H ευθύνη σχεδιασμού και υλοποίησης της άδειας «βαραίνει» τον επιβλέποντα μηχανικό, τον οποίον βέβαια βαραίνουν και τα τσουχτερά πρόστιμα σε περιπτώσεις υπερβάσεων. H άδεια δόμησης εγκρίνεται εντός 3 ημερών από τις πολεοδομίες με την προσκόμιση 4 δικαιολογητικών (τοπογραφικό διάγραμμα, τίτλος ιδιοκτησίας, διάγραμμα κάλυψης, αποδεικτικά είσπραξης τελών και εισφορών). H άδεια δόμησης ισχύει για 4 χρόνια (για μεγάλα ξενοδοχεία και βιομηχανικές μονάδες 6 χρόνια) ενώ, εφόσον ολοκληρωθεί εντός του ανωτέρω χρόνου ο σκελετός του κτιρίου, με αίτηση του ιδιοκτήτη μετατρέπονται σε αορίστου χρόνου. Οι πολεοδομίες υποχρεούνται να ελέγχουν το 10% των αδειών που εκδίδονται σε ετήσια βάση. Το σώμα ελεγκτών αναλαμβάνει να ελέγχει ένα πρόσθετο 2% του συνολικού αριθμού αδειών δόμησης που εκδίδονται στη χώρα αλλά και το 2% των ολοκληρωμένων έργων.
Τα προβλεπόμενα πρόστιμα σε περιπτώσεις υπερβάσεων είναι σημαντικά. Φυλάκιση 6 ετών και χρηματική ποινή 5.000 έως 50.000 ευρώ για «απλές» υπερβάσεις, φυλάκιση έως 2 έτη και πρόστιμο από 10.000 έως 100.000 ευρώ για αυθαίρετες κατασκευές σε προστατευόμενες περιοχές. Οι ποινές φυλάκισης δεν μετατρέπονται σε χρηματικές, ενώ εάν το σώμα ελεγκτών διαπιστώσει παραβάσεις από μηχανικούς και κατασκευαστές επιβάλλει πρόστιμα έως 150.000 ευρώ και αφαίρεση της άδειας άσκησης επαγγέλματος από 6 μήνες έως και οριστικά.
6. Προβλέπεται η υποχρεωτική ασφάλιση των οικοδομών;
Ναι, αλλά σταδιακά. Σε πρώτη φάση, η υποχρέωση ασφάλισης της μελέτης και του έργου (για διάστημα 10 ετών από την ολοκλήρωση της κατασκευής) αφορά μεγάλα κτίρια συνάθροισης κοινού. Οι λεπτομέρειες θα καθορισθούν με Προεδρικό Διάταγμα, που θα εκδώσει το ΥΠΕΧΩΔΕ.
7. Διατηρούνται οι παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση;
Για τα νέα οικόπεδα η αρτιότητα ορίζεται στα 4 στρέμματα με την προϋπόθεση ότι θα έχουν «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμου τουλάχιστον 25 μέτρων. Οι υφιστάμενες παρεκκλίσεις για οικόπεδα 750, 1.200 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων διατηρούνται. Επιτρέπεται και η δόμηση σε γήπεδα με κλίση άνω του 35%, εφόσον όμως το εμβαδόν των υπογείων χώρων, που δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης, δεν υπερβαίνει το 20% των τετραγωνικών που επιτρέπεται να κτισθούν.
8. Επανέρχεται και η μεταφορά συντελεστή δόμησης;
Μετά το πολυετές νομικό κενό και τη δικαστική εμπλοκή, το ΥΠΕΧΩΔΕ επαναφέρει τον θεσμό της μεταφοράς συντελεστή δόμησης. H τυχόν ενεργοποίησή του θα δώσει τη δυνατότητα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες να αποζημιωθούν για τις περιουσίες τους που ρυμοτομήθηκαν ή αφορούν διατηρητέα κτίσματα. Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή θα καθορισθούν με απόφαση του ΥΠΕΧΩΔΕ. Δεν προβλέπεται περιορισμός ως προς τον ανώτατο συντελεστή που μπορεί να έχει μια περιοχή που θα καθορισθεί ως ζώνη υποδοχής και, σε συνδυασμό με την αναφορά της κ. Βάσως Παπανδρέου στην ανάγκη καθ’ ύψος ανάπτυξης της πόλης, θα πρέπει να προετοιμαζόμαστε για τη δημιουργία νέων πολυώροφων κτιρίων, ειδικά σε περιοχές που έχουν χαρακτηρισθεί ως πολεοδομικά κέντρα.
Σωρεία ευνοϊκών «φωτογραφικών» ρυθμίσεων
Με πολλά και σημαντικά. Οι ευνοϊκές «φωτογραφικές» ρυθμίσεις αποτελούν, για τους «κακεντρεχείς», τον βασικό λόγο ύπαρξης του νόμου. Συγκεκριμένα:
– Στα Μεσόγεια, μειώνεται η αρτιότητα δόμησης, στις χαρακτηρισμένες με το Π.Δ. της 6ης Μαρτίου 2003 ως βιομηχανικές και βιοτεχνικές ζώνες, από τα τέσσερα στα δύο στρέμματα. Επίσης, στις χαρακτηρισμένες ως αγροτικές εκτάσεις επιτρέπεται, εφεξής, η ανέγερση κατοικιών και επαγγελματικών κτιρίων. Στη ίδια περιοχή ξεμπλοκάρονται χιλιάδες οικοδομικές άδειες που είχαν παγώσει με την εφαρμογή του Προεδρικού Διατάγματος.
– Στη Λαυρεωτική, μειώνεται η αρτιότητα των εκτός σχεδίου από τα 20 στα 4 στρέμματα, ενώ σημαντικές εκτάσεις «περνούν» από την «αυστηρότερη» B΄ ζώνη προστασίας της Λαυρεωτικής στη Γ΄ ζώνη, όπως αυτές είχαν ορισθεί με το Προεδρικό Διάταγμα του 1998. H αλλαγή των όρων δόμησης στην περιοχή έχει δημιουργήσει συνθήκες «χρηματιστηρίου», με τις αξίες των ακινήτων να αυξομειώνονται από τις νομοθετικές πρωτοβουλίες της κυβέρνησης.
– Μειώνεται η απόσταση που θα πρέπει να έχουν οι ανεγειρόμενες οικοδομές από εθνικούς και επαρχιακούς δρόμους, εφόσον τα οικόπεδα βρίσκονται σε περιοχές με εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο ή είναι υπό ένταξη στο σχέδιο πόλης. Κερδισμένοι μοιάζουν να είναι οι ιδιοκτήτες οικοπέδων παρακείμενων στις λεωφόρους Μαραθώνος, Σουνίου, Ασπροπύργου, Λαυρίου και στις παλαιές εθνικές οδούς της χώρας. Μέχρι σήμερα, με βάση Προεδρικό Διάταγμα του 1988, οι αποστάσεις των παρόδιων ιδιοκτησιών από επαρχιακούς και εθνικούς δρόμους καθορίζονταν στα 15-60 μέτρα. Ως αποτέλεσμα, αρκετές ιδιοκτησίες ρυμοτομήθηκαν και άλλες δεν συγκέντρωναν, πλέον, τις προϋποθέσεις δόμησης. Εφεξής, η απόσταση της οικοδομής από τον δρόμο θα μειώνεται με βάση την πολεοδομική μελέτη κάθε περιοχής.
– Στη νότια Αθήνα και συγκεκριμένα στις υψηλής αξίας περιοχές του δήμου Βούλας (κατά μήκος της Λ. Βουλιαγμένης, της οδού Αλκυονίδων και της Βασ. Παύλου) ο νόμος προκαλεί «limit up» στις αξίες των ακινήτων. H περιοχή χαρακτηρίζεται όχι αμιγούς αλλά γενικής κατοικίας και πλέον μπορούν να αναπτυχθούν και επαγγελματικές δραστηριότητες. H ρύθμιση, πάντως, έρχεται να απαντήσει σε πραγματικά προβλήματα, δεδομένου ότι πολλές επιχειρήσεις της περιοχής (ακόμα και φροντιστήρια ή ωδεία) βρίσκονταν υπό διωγμόν.
– Τέλος, ευνοημένη από τον νόμο βγαίνει και η ελλαδική Εκκλησία. Μπορεί να μην κατόρθωσε να κτίσει το κολοσσιαίων διαστάσεων συνεδριακό κέντρο στον Καρέα, ωστόσο της δίδεται η δυνατότητα να ανεγείρει κτίριο 21 μέτρων με συντελεστή δόμησης 2 και κάλυψη 40% σε ακίνητο 16 στρεμμάτων στο Δέλτα Φαλήρου.