Με πόσους τρόπους μπορεί κάποιος να χτίσει στις εκτός σχεδίου περιοχές της Αττικής; Πιθανότατα με τόσους… όσοι και οι κάτοικοί της. Η νομοθεσία (για όσους, βέβαια, επιλέξουν αυτόν τον δρόμο) που καθορίζει τον τρόπο πολεοδομικής ανάπτυξης των εκτός σχεδίου πόλεως περιοχών διέπεται από διαφορετικούς κανόνες ανά περιοχή, οι οποίοι με τη σειρά τους είναι γεμάτοι εξαιρέσεις και παρεκκλίσεις… ώστε να μη μένει κανείς παραπονεμένος. Με την έννοια αυτή, η πρόθεση του υπουργείου Περιβάλλοντος, μέσω του νέου ρυθμιστικού σχεδίου, να περιορίσει το «ξεχείλωμα» της πρωτεύουσας θα αποδειχθεί κάθε άλλο παρά εύκολη υπόθεση.
Αλλά ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή.
– Από το 1979, η Αττική διέπεται από ξεχωριστή νομοθεσία για τη δόμηση στις περιοχές εκτός σχεδίου (N. 707/79). Βασικό χαρακτηριστικό του νόμου είναι η ελάχιστη αρτιότητα των 20 στρεμμάτων. Για όλη την υπόλοιπη Ελλάδα, το γενικό πρόσταγμα για τις εκτός σχεδίου δίνει ο N. 270/85, που ορίζει ελάχιστη αρτιότητα 4 στρεμμάτων, με πλήθος παρεκκλίσεων.
– Ομως τα 20 στρέμματα δεν ισχύουν για όλη την Αττική. Κατ’ αρχάς, εξαιρέθηκαν ορισμένες ζώνες γύρω από πόλεις της Αττικής και από παραλιακές περιοχές, οι οποίες χτίζονται με βάση τον νόμο του 1985, δηλαδή τα 4 στρέμματα ή λιγότερο. Επίσης, με τον νόμο του 1985 χτίζονται και τα νησιά της Αττικής, απόφαση που αποδείχθηκε καταστροφική για τη φυσιογνωμία τους.
– Από το 1996 έως το 2008 θεσπίστηκαν στην Αττική τρεις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ): οι ΖΟΕ τμήματος του Θριασίου (1996), Λαυρεωτικής (1998) και Μεσογείων (2003). Στις ζώνες αυτές, το όριο κατάτμησης είναι στα 20 στρέμματα (δηλαδή, δεν μπορούν να «κοπούν» οικόπεδα μικρότερα των 10 στρεμμάτων), ωστόσο το Συμβούλιο της Επικρατείας δέχθηκε κατά παρέκκλιση αρτιότητα στα 4 στρέμματα. Μόνη διαφορά, ότι δεν ισχύουν οι παρεκκλίσεις που δίνουν τη δυνατότητα για δόμηση σε μικρότερα οικόπεδα.
– Οσον αφορά στη βιομηχανία, υπάρχουν θεσμοθετημένες βιομηχανικές ζώνες (ΒΙΠΕ, ΒΙΠΑ, ΒΙΟΠΑ κ. λπ.), οι οποίες έχουν ειδικούς όρους δόμησης.
– Τέλος, σε επιμέρους περιοχές ισχύουν διαφορετικοί κανόνες για την εκτός σχεδίου δόμηση. Για παράδειγμα, στον Υμηττό ισχύει το Προεδρικό Διάταγμα του 1978, το οποίο βρίσκεται σήμερα στα τελικά στάδια αναθεώρησης και στην Πάρνηθα το Προεδρικό Διάταγμα του 2007.
«Η Αττική διέπεται από ειδικό καθεστώς, που είναι γενικά αυστηρότερο», εξηγεί στην «Κ» η κ. Ελένη Ηλιοπούλου, προϊσταμένη του Οργανισμού Ρυθμιστικού Σχεδίου Αθήνας. «Η νομοθεσία όμως είναι πραγματικά δαιδαλώδης. Το βασικό πρόβλημα για την Αττική είναι ότι σχεδόν παντού ισχύουν οι εξαιρέσεις του κανόνα, δηλαδή οι παρεκκλίσεις. Επιπλέον υπάρχει μια σαφής ανισότητα στον τρόπο αντιμετώπισης των ιδιοκτητών της γης ανάμεσα στη νότια – ανατολική και τη δυτική Αττική, η οποία πρέπει να αντιμετωπιστεί».
Εκτός από το πολύπλοκο πολεοδομικό καθεστώς, το κύριο πρόβλημα με τη δόμηση στις περιοχές εκτός σχεδίου στην Αττική (αλλά και σε άλλες περιοχές) είναι ότι… επιτρέπεται. «Δυστυχώς, η ιδιοκτησία στη χώρα μας έχει συνδεθεί με την προσδοκία της οικοδόμησης ήδη από το 1928», λέει η κ. Ηλιοπούλου. «Η αντίληψη αυτή είναι δύσκολο να αλλάξει. Μόνο τα τελευταία χρόνια, που οι επιπτώσεις της εκτός σχεδίου δόμησης γίνονται περισσότερο αισθητές, έχει κάπως ανοίξει η συζήτηση για τον περιορισμό της. Το εθνικό χωροταξικό μίλησε για πρώτη φορά για το θέμα, με την προϋπόθεση του παράλληλου σχεδιασμού ώστε η δόμηση να διοχετεύεται σε οργανωμένους «υποδοχείς» ή σε περιοχές με εγκεκριμένα γενικά πολεοδομικά σχέδια (ΓΠΣ)».
Στην Αττική, πάντως, το κύριο πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη πολεοδομημένης γης. «Παρ’ ότι στους 119 δήμους που υπήρχαν προ «Καλλικράτη» στην Αττική οι 25 εξακολουθούν να μην έχουν ΓΠΣ, ο σχεδιασμός έγινε γενικά με μαξιμαλιστικούς όρους», λέει η κ. Ηλιοπούλου. «Με άλλα λόγια, πολεοδομήθηκαν εκτάσεις πολλαπλάσιες των αναγκών για κατοικία, οι οποίες, όπως είναι επόμενο, δεν έχουν εξαντλήσει τις δυνατότητές τους».