Υπήρχε όντως κάτι ανησυχητικό στην ανακοίνωση του υπουργείου Περιβάλλοντος. Υποτίθεται ότι το «σχέδιο άμεσης αντιμετώπισης για τα ετοιμόρροπα κτίρια», που θα καταλήξει στην ομαδόν κατεδάφισή τους από τους δήμους, δεν θα αφορά τα διατηρητέα. Πώς όμως δεν «θα πάρει η μπάλα» και μερικά διατηρητέα σε ένα πρόγραμμα κατεδαφίσεων; Και είναι μόνο τα διατηρητέα που πρέπει να διασωθούν; Ειδικά ως προς τα διατηρητέα, το υπουργείο Περιβάλλοντος προανήγγειλε τη δημιουργία διαδικασίας επέμβασης δήμων ή φορέων του Δημοσίου ακόμη και σε κτίρια ιδιωτών, με προσωρινή κατάληψή τους μέχρι να αποπληρωθεί το κόστος αποκατάστασης. Αρκεί όμως αυτό;
Από το 2013, η Monumenta καταγράφει όλα τα κτίρια της περιόδου 1830-1940 στην Αθήνα. «Από τα 10.600 κτίρια που έχουμε καταγράψει, περίπου τα 3.000 είναι διατηρητέα, ενώ περί τα 1.000-1.500 είναι εγκαταλελειμμένα, διατηρητέα ή μη», λέει η Ειρήνη Γρατσία, αρχαιολόγος και συντονίστρια της οργάνωσης. «Υπάρχουν πολλά αξιόλογα κτίρια που δεν είναι διατηρητέα. Για παράδειγμα, η μεσοπολεμική Αθήνα του ’20 και του ’30 δεν είναι κηρυγμένη. Γι’ αυτό με φοβίζουν οι ανακοινώσεις για τις κατεδαφίσεις. Οι δε ιδιοκτήτες των κτιρίων, με τους οποίους συχνά μιλάμε, λένε ότι όχι μόνο δεν έχουν κίνητρα, αλλά αντίθετα φορολογούνται υπερβολικά, ενώ κάθε παρέμβαση στο κτίριο είναι μια εφιαλτική διαδικασία, καθώς οι υπηρεσίες διυλίζουν τον κώνωπα. Γι’ αυτό και την περίοδο αυτή βλέπουμε μαζικές κατεδαφίσεις κτιρίων του ’30 στη Νέα Σμύρνη, στην Καλλιθέα ή αλλού. Οι ιδιοκτήτες προσπαθούν να προλάβουν τον χαρακτηρισμό, τον βλέπουν σαν εχθρό».
«Το πρόβλημα των εγκαταλελειμμένων κτιρίων δεν είναι μόνον ελληνικό. Είναι όμως ζήτημα με πολλές ιδιομορφίες, ακόμη και μέσα στην ίδια χώρα. Δεν είναι ίδιο το εγκαταλελειμμένο κτίριο στη Σάμο ή στην Κέρκυρα, στην Πλάκα ή στα Πατήσια», εκτιμά ο Βαγγέλης Κυριακίδης, επικεφαλής του ελληνικού τμήματος της Πρωτοβουλίας για την Ανάδειξη της Πολιτιστικής Κληρονομιάς (οργάνωση που ξεκίνησε το 2008 από τις ΗΠΑ). «Μια μονοκατοικία στην Πλάκα, που μπορεί να κοστίζει 2-3 εκατομμύρια ευρώ, δεν συμφέρει να την κατεδαφίσεις, έχει πολύ μικρότερο περιθώριο κέρδους. Μια αξιόλογη μονοκατοικία στην Κυπριάδου κοστίζει έως 300.000-500.000 ευρώ και στη θέση της χτίζεται μια πολυκατοικία αξίας 3 εκατ. ευρώ. Επομένως, δεν υπάρχει μία λύση για όλα».
Η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) ασχολείται ήδη από τη δεκαετία του ’70 με τα ζητήματα διάσωσης της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς και μάλιστα είχε χρηματοδοτήσει περίπου 40 μεταπτυχιακά αρχιτεκτόνων στην αποκατάσταση μνημείων στην Ιταλία και στην Αγγλία, καθώς δεν υπήρχαν ακόμη στην Ελλάδα αντίστοιχες ευκαιρίες επιστημονικής εξειδίκευσης. Εμπνευστής του εγχειρήματος ήταν ο συνιδρυτής της ΕΛΛΕΤ, Κώστας Καρράς. «Από το 1973 είμαι μέλος του Συμβουλίου της Europa Nostra και από το 2013 στην επιτροπή κρίσης που αναδεικνύει μνημεία σε κίνδυνο, οπότε έχω δει πολλά τέτοια ζητήματα σε όλη την Ευρώπη», λέει. «Σε αντίθεση με άλλες χώρες, δεν θα δεις την Ελλάδα να βραβεύεται ποτέ για την αποκατάσταση μιας αστικής περιοχής, μόνο για μεμονωμένα κτίρια. Υπάρχει λοιπόν έλλειμμα».
Αποκατάσταση ακόμη και χωρίς τον ιδιοκτήτη, μια πρωτοποριακή πρόταση για επίλυση του προβλήματος
Η Ελληνική Εταιρεία σχημάτισε μια ομάδα που την τελευταία τριετία ασχολήθηκε με τη δημιουργία νομοθετικής πρότασης ειδικά για το ζήτημα των εγκαταλελειμμένων ακινήτων με ιστορικό χαρακτήρα ή όσων βρίσκονται σε προστατευόμενες περιοχές (λ.χ. παραδοσιακοί οικισμοί). Η πρόταση ολοκληρώθηκε πρόσφατα και απεστάλη στον πρωθυπουργό. Τι προτείνει η ΕΛΛΕΤ; Συνοπτικά:
1. Ο κάθε δήμος θα πραγματοποιήσει μια καταγραφή των εγκαταλελειμμένων ακινήτων (όσα δεν χρησιμοποιούνται και έχουν ενεργή σύνδεση με δίκτυα κοινής ωφελείας την τελευταία πενταετία) αξιολογώντας την ιστορική και αρχιτεκτονική αξία τους, καθώς και τα προβλήματα που δημιουργεί η κατάσταση του ακινήτου στη ζωή και στην εικόνα της πόλης.
2. Ο δήμος ειδοποιεί τους ιδιοκτήτες. Αν αυτοί ανταποκριθούν, τότε προσδιορίζεται η δαπάνη αποκατάστασης και το Δημόσιο ή ο δήμος αναλαμβάνει μέρος αυτής.
3. Αν ο ιδιοκτήτης δεν ανταποκριθεί, τότε ο δήμος ή άλλη εταιρεία του Δημοσίου θα «καταλαμβάνει» το ακίνητο και θα το αποκαθιστά. Κατόπιν θα το εκμεταλλεύεται μέχρι να αποσβεστεί το κόστος.
Ο επίτιμος πρόεδρος του Συμβουλίου της Επικρατείας, Κωνσταντίνος Μενουδάκος, συντόνισε το νομικό σκέλος της πρότασης. «Το βασικό ζήτημα είναι το πώς παρεμβαίνεις στην περιουσία κάποιου άλλου. Η νομολογία σήμερα μας λέει ότι το κράτος μπορεί να υποχρεώσει τον ιδιοκτήτη να επισκευάσει το κτίριο, ειδικά αν είναι διατηρητέο. Ομως, δεν έχει βρεθεί λύση αν το κτίριο είναι εγκαταλελειμμένο και ο ιδιοκτήτης άγνωστος», λέει ο κ. Μενουδάκος. Τα διατηρητέα και τα κτίρια σε προστατευόμενους οικισμούς βρίσκονται κάτω από τη φτερούγα του Συντάγματος, που προστατεύει την πολιτιστική κληρονομιά. «Επομένως, θεωρώ ότι υπό ορισμένες εγγυήσεις θα μπορούσε να επιτραπεί η παρέμβαση του κράτους, εφόσον με τη διάσωση ενός σημαντικού κτιρίου εξυπηρετείται το δημόσιο συμφέρον».
«Τα προηγούμενα χρόνια είχαν παρουσιαστεί και άλλες προτάσεις στη δημόσια σφαίρα. Η πρωτοτυπία της δικής μας πρότασης έγκειται στο ότι περιορίζεται στα διατηρητέα και στα κτίρια σε ιστορικούς τόπους, επειδή αυτά προστατεύονται από το Σύνταγμα. Επιπλέον, θέτει ως συναρμόδια όλα τα υπουργεία – φοβάμαι πως χωρίς αυτό δύσκολα το εγχείρημα θα πετύχει», προσθέτει η Ελένη Μαΐστρου, ομότιμη καθηγήτρια ΕΜΠ και πρόεδρος του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής Κληρονομίας της ΕΛΛΕΤ. Στις αρχές Οκτωβρίου η Αθήνα φιλοξένησε σειρά εργαστηρίων με στόχο τη διαμόρφωση συλλογικών λύσεων σε ζητήματα βιωσιμότητας, στο πλαίσιο των εκδηλώσεων #Denkraum 2020: Βιώσιμες Πόλεις & Καλή Ζωή, διοργάνωση του BMW Foundation Herbert Quandt και του παγκόσμιου δικτύου του Impact Hub.
Ενα από τα εργαστήρια, που συντόνισε ο κ. Κυριακίδης, ασχολήθηκε με το θέμα των εγκαταλελειμμένων κτιρίων.
Τι συμβαίνει στο εξωτερικό
«Σε πολλές χώρες υπάρχει ως καλή πρακτική η παραχώρηση της προσωρινής χρήσης για τη διάσωση ενός σημαντικού ακινήτου. Κανένα κτίριο δεν θα συντηρηθεί σωστά αν απλά δώσεις κάποια χρήματα στον ιδιοκτήτη του. Πρέπει να υπάρχει ένα business plan, ώστε να κάνει θελκτικό για τον ιδιώτη το να αναλάβει την αποκατάσταση. Αυτό, βέβαια, αφορά τα μεγάλα ακίνητα με εμπορικές δυνατότητες. Για τα μικρά πρέπει να υπάρξει χωριστή εργαλειοθήκη. Επειδή η πολυϊδιοκτησία είναι πρόβλημα σε πολλές χώρες, στις ΗΠΑ έχουν δημιουργηθεί σύλλογοι (trusts) στους οποίους συμμετέχουν οι μικροϊδιοκτήτες, λ.χ., ενός οικισμού. Δεσμεύονται λοιπόν όλοι μαζί ως προς τη χρήση των ακινήτων τους προκειμένου αυτός να μην αλλάξει φυσιογνωμία και έρχεται κατόπιν το κράτος και τους δίνει φοροαπαλλαγές για την προσφορά τους στην κοινότητα. Μια ιδέα για την αντιμετώπιση της πολυϊδιοκτησίας θα μπορούσε να είναι η δημιουργία επιχειρηματικού σχήματος για την αποκατάσταση ενός ακινήτου: Αν ένας από τους ιδιοκτήτες κάποιου κτιρίου αναλάβει το κόστος αποκατάστασης, τότε αυτό θα προσμετρά για την αύξηση του ιδιοκτησιακού ποσοστού του, στη λογική της αύξησης μετοχικού κεφαλαίου. Σε κάθε περίπτωση, δεν υπάρχει μία λύση για τα πάντα».
Ο επιχειρηματίας Βασίλης Φουρλής, ο οποίος συμμετείχε στο ίδιο εργαστήριο, ενώ είναι και μέλος της ΕΛΛΕΤ, ασχολείται με τα ζητήματα των διατηρητέων από την οικονομική σκοπιά. «Πολλά από τα καταστήματά μας, ιδίως σε κέντρα πόλεων, είναι σε νεοκλασικά και έτσι γνωρίζουμε τα ζητήματα που υπάρχουν», λέει. «Προσωπικά δεν πιστεύω στην παροχή επιδότησης σε έναν ιδιοκτήτη για την αποκατάσταση. Στις περισσότερες περιπτώσεις γίνεται κακή χρήση της επιδότησης με πενιχρά αποτελέσματα. Ενα βασικό θέμα για τα διατηρητέα είναι το υψηλό κόστος συντήρησης. Επομένως, δεν αρκεί η κυβέρνηση, λ.χ., να επιδοτήσει το επιτόκιο του δανείου που θα πάρει ο ιδιοκτήτης για την αποκατάσταση, αλλά να μην φορολογεί το ενοίκιο που θα πάρει στη συνέχεια, ώστε να μπορέσει και να αποπληρώσει το δάνειο, και να συντηρεί το κτίριο, και να έχει κάποιο κέρδος. Επίσης, θα μπορούσαν να δοθούν κίνητρα για την εμπορική ενοικίαση τέτοιων κτιρίων: Ενα διατηρητέο με πολλά μικρά δωμάτια δεν είναι εύκολο να βρει εμπορική χρήση, άρα πρέπει να δοθεί κάποιο κίνητρο και στον ενοικιαστή ώστε να το προτιμήσει. Τέλος, κάποια κτίρια απλώς πρέπει να τα συντηρεί το Δημόσιο ή κάποιος δήμος. Για παράδειγμα, συμμετείχα στην επιτροπή του Δήμου Αθηναίων για την Αγορά της Κυψέλης. Ο δήμος βρήκε τον τρόπο και την αναγέννησε, τη μετέτρεψε σε hub για πολλές δραστηριότητες, διότι με τις σημερινές συνθήκες δεν μπορούσε να ξαναλειτουργήσει ο χώρος εμπορικά. Πρέπει να σκεφτόμαστε εκτός πλαισίου (out of the box), γιατί οι παλιές λύσεις δεν λειτουργούν πια».