Η ΑΚΤΙΝΟΓΡΑΦΙΑ ΤΟΥ ΝΟΜΟΣΧΕΔΙΟΥ

Τι θα γίνει με αυθαίρετα, εκτός σχεδίου

Τι θα γίνει με αυθαίρετα, εκτός σχεδίου

Η πολεοδομική νομοθεσία αγγίζει πολλές πλευρές της κοινωνικής και οικονομικής ζωής. Ο τρόπος που χτίζουμε, εκμεταλλευόμενοι είτε το ήδη δομημένο ή το φυσικό περιβάλλον, ισοδυναμεί με ένα αποτύπωμα στον χρόνο που απεικονίζει τις προτεραιότητες κάθε εποχής. Με την έννοια αυτή, το πολεοδομικό πολυνομοσχέδιο των 139 άρθρων –τα οποία μέσα στις επόμενες 10 ημέρες σίγουρα θα αυξηθούν– που κατατέθηκε προχθές στη Βουλή, έχει ιδιαίτερη σημασία μέσα από το πλήθος των θεμάτων που προσεγγίζει: κάποια από αυτά τροποποιούνται για πολλοστή φορά την τελευταία δεκαετία (όπως το θέμα των αυθαιρέτων, της μεταφοράς συντελεστή ή του νέου οικοδομικού κανονισμού), κάποια έρχονται ως προσθήκες σε προηγούμενα (όπως η δημιουργία νέων μοντέλων τουριστικών αναπτύξεων), ενώ κάποια θίγονται για πρώτη φορά την τελευταία δεκαετία (όπως οι διατάξεις περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης). Δεν λείπει βέβαια και το «κλασικό» την τελευταία δεκαετία τελευταίο κομμάτι του νόμου, που περιλαμβάνει πλήθος περιπτωσιολογικών τροποποιήσεων της νομοθεσίας.

Αναμφίβολα το πιο σημαντικό από τα ζητήματα που θίγει το πολυνομοσχέδιο –και συνεπακόλουθα αυτό που απασχόλησε εντονότερα τον δημόσιο διάλογο τους τελευταίους μήνες– είναι το θέμα της εκτός σχεδίου δόμησης. Το υπ. Περιβάλλοντος τολμά ένα ιδιαίτερα σημαντικό βήμα, υπέρ του οποίου συνηγορούν για δεκαετίες τόσο οι χωροτάκτες, όσο και η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας: την κατάργηση των παρεκκλίσεων, έστω σε μια διετία. Πρόκειται για διατάξεις που έδιναν «προσωρινά» (ουδέν μονιμότερον των προσωρινών ή έκτακτων νομοθετικών ρυθμίσεων) το δικαίωμα οικοδόμησης σε μικρά οικόπεδα, των 750 τ.μ., 1.200 τ.μ. ή 2.000 τ.μ., δημιουργώντας με το πέρασμα των δεκαετιών μια τεράστια στρέβλωση (συνεπικουρούμενη από την αχαλίνωτη αυθαίρετη δόμηση): την άναρχη οικιστική ανάπτυξη όποιων περιοχών βρίσκονται κοντά σε αστικά κέντρα ή σε περιοχές με τουριστικό ενδιαφέρον. Στην πρώτη εκδοχή του πολυνομοσχεδίου, το υπουργείο επιχείρησε να περιορίσει ευρύτερα τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές, περιορίζοντας ελαφρά τον συντελεστή δόμησης, αυξάνοντας το απαραίτητο «πρόσωπο» των οικοπέδων σε δρόμο, κατηγοριοποιώντας τους δρόμους. Από αυτές, απέμεινε μόνο η μικρή μείωση στον συντελεστή, εξαιτίας της πίεσης που άσκησαν τεχνικοί φορείς όπως το ΤΕΕ, ή άλλοι τιμητές του «λαϊκού συναισθήματος». Η πορεία του σχεδίου νόμου στη Βουλή τις επόμενες μέρες θα δείξει αν τελικά προκύψει η απαραίτητη πολιτική στήριξη, ή οι ρυθμίσεις θα «κλαδευτούν» περαιτέρω. Ας δούμε μερικά από τα θέματα που θίγει το σχέδιο νόμου.

ti-tha-ginei-me-aythaireta-ektos-schedioy0
Φωτ. SHUTTERSTOCK

ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ
Ανακατάταξη κατασκευών 

Το σχέδιο νόμου παρατείνει τη δυνατότητα νομιμοποίησης κάποιων «μεγάλων» αυθαιρέτων κατηγορίας 5, ενώ μεταφέρει από την κατηγορία 5 στην κατηγορία 4 (σε ισχύ έως το 2026) ορισμένα άλλα. Ειδικότερα, διατηρείται μέχρι τις 31.12.2025 η δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 για τις περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης δεν ευθύνεται για την αυθαιρεσία. Για όσα αυθαίρετα αποκτήθηκαν μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, όσα κληρονομήθηκαν, όσα εκμισθώνονταν με leasing, όσα μεταβιβάζονται στην ΕΤΑΔ Α.Ε. (Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου). Επίσης, όσα μεγάλα αυθαίρετα βρίσκονται σε περιοχές που το 2020 κηρύχθηκαν σε κατάσταση εκτάκτου ανάγκης (λ.χ. Καρδίτσα). Ακόμη, παρατείνονται οι προθεσμίες για την κατάθεση δικαιολογητικών, ώστε να συμπληρωθούν υπαγωγές που ξεκίνησαν με παλαιότερους νόμους. Οι νέες προθεσμίες ξεκινούν από τον Φεβρουάριο του 2021 (για δηλώσεις του ν. 4014/11 που μεταφέρθηκαν στον ν. 4178/13 έως το τέλος του 2013) και φθάνουν τον Αύγουστο του ίδιου έτους (για δηλώσεις που μεταφέρθηκαν το 2017). Το ν/σ περιέχει και μια μικρή ανακατάταξη αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης. Ειδικότερα, προσθέτει στην κατηγορία 4 αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα 50 τ.μ. υπό την προϋπόθεση ότι υπάρχει άδεια, καθώς και την οικοδόμηση στο προκήπιο, όταν δεν υπερβαίνει τα 20 εκ. Επιπλέον, ορίζει ότι δεν συνιστούν αυθαίρετη κατασκευή και μικρές παρεκκλίσεις (έως 2%) ως προς τη θέση του ακινήτου, εφόσον δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι του σχεδίου πόλεως και το κτίριο είναι εντός ορίων του οικοπέδου. Τέλος, διευκολύνει την υπαγωγή οριζόντιων ιδιοκτησιών που συνδυάζονται με αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους χώρους, αφού δεν απαιτείται η συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών.

ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΑ ΣΧΕΔΙΑ
Στόχος, η προκήρυξη μελετών

Το υπουργείο Περιβάλλοντος προχωρεί σε κάποιες τροποποιήσεις της νομοθεσίας για τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια, με στόχο μετά την ψήφιση του νόμου να προβεί σε προκηρύξεις μελετών. Η κυριότερη νέα ρύθμιση είναι ότι τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια μπορούν να εκπονούνται όχι μόνο σε επίπεδο δήμου αλλά και σε επίπεδο μιας ή περισσότερων δημοτικών ενοτήτων (το υπουργείο είχε αναφέρει ότι ειδικά για τα μικρά νησιά θα εκπονούνται σε επίπεδο νησιού, όμως τέτοια ρύθμιση δεν συμπεριελήφθη). Τα πολεοδομικά σχέδια θα περιλαμβάνουν εκτός από τα γνωστά (όρια οικισμών, χρήσεις γης, όροι δόμησης) τις σημαντικές πολεοδομικές παρεμβάσεις, τις ζώνες υποδοχής συντελεστή, τυχόν ζώνες ειδικών πολεοδομικών κινήτρων (το υπουργείο προσπαθεί να αναζωογονήσει παλαιότερες ρυθμίσεις που έμειναν ανενεργές), το οδικό δίκτυο (ζήτημα που σε αυτή τη φάση αφαιρέθηκε από άλλο κεφάλαιο του σχεδίου νόμου, καθώς σχετίζεται με την αδειοδότηση της εκτός σχεδίου δόμησης), τα μέτρα προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή και διαχείρισης φυσικών καταστροφών. Οι οικισμοί προ του 1923 ή με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων που δεν έχουν οριοθετηθεί, πρέπει υποχρεωτικά να οριοθετούνται στο πλαίσιο ενός τοπικού ή ενός ειδικού πολεοδομικού σχεδίου. Η διαδικασία θα γίνεται μέσω Προεδρικού Διατάγματος (ώστε να ελεγχθεί από το ΣτΕ). Για τον προσδιορισμό των ορίων των οικισμών «θα λαμβάνονται υπόψη τα προσφορότερα διαθέσιμα ιστορικά ή σύγχρονα χαρτογραφικά στοιχεία» (με ό,τι αυτό μπορεί να σημαίνει). Διευκρινίζεται ότι τα ειδικά σχέδια χωρικής ανάπτυξης στρατηγικών επενδύσεων ή δημοσίων ακινήτων (ΕΣΧΑΣΕ ή ΕΣΧΑΔΑ) μπορούν να ενσωματώνονται χωρίς τροποποιήσεις στο ΤΠΣ. Τέλος, τα πολεοδομικά σχέδια δεν αναθεωρούνται πριν παρέλθει πενταετία, εκτός αν πρέπει να προσαρμοστούν σε νέες κατευθύνσεις των ειδικών χωροταξικών πλαισίων.

ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ
Εκδοση άδειας σε δύο φάσεις, ψηφιακές αιτήσεις

ti-tha-ginei-me-aythaireta-ektos-schedioy1
Φωτ. SHUTTERSTOCK

Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει πολλές τροποποιήσεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και γενικά της πολεοδομικής νομοθεσίας. Ανάμεσα σε αυτές:

• Καταργείται η υποχρέωση «αγοράς» συντελεστή για οριστική νομιμοποίηση μεγάλων αυθαιρέτων. 

• Δεν απαιτείται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για επισκευή ή αντικατάσταση δαπέδων και εσωτερικούς χρωματισμούς.

• Η διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας χωρίζεται σε δύο φάσεις, την προέγκριση και την τελική άδεια. Η προέγκριση γίνεται υποχρεωτική για όλες τις κατηγορίες κτιρίων πλην κατοικιών (έως 1.000 τ.μ.) σε εντός σχεδίου περιοχές (κατηγορίες 1 και 2 της νομοθεσίας). Ορίζεται νέα διαδικασία για την προέγκριση (πρόκειται για έλεγχο των απολύτως βασικών, όπως πληρότητα του φακέλου, του τίτλου ιδιοκτησίας και των όρων δόμησης της περιοχής), που διαρκεί έως 15 ημέρες από τη στιγμή που θα υποβληθεί ηλεκτρονικά. Παραμένει ότι η προέγκριση ισχύει για ένα έτος και η άδεια για τέσσερα έτη. 

• Τα αιτήματα για σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφελείας υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω της ενιαίας ψηφιακής πύλης της δημόσιας διοίκησης. 

• Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, η οποία θα ξεκινήσει να τίθεται σε εφαρμογή από το νέο έτος, δεν θα πρέπει να τηρείται σε φυσική μορφή μέσα στο κτίριο όπως προβλεπόταν. Οι μηχανικοί που θα συμπληρώσουν ψευδή στοιχεία στην ηλεκτρονική ταυτότητα θα πέσουν «στα μαλακά», αφού καταργείται η αφαίρεση της άδειας άσκησης επαγγέλματος (από 2 έως 24 μήνες) από το υπουργείο και η επιβολή ποινών τίθεται στη διακριτική ευχέρεια των πειθαρχικών οργάνων του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (παρότι προφανώς δεν πρόκειται για ζήτημα «εσωτερικό» ανάμεσα στον μηχανικό και τον επαγγελματικό φορέα του). 

ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΜΟΝΑΔΕΣ
Ευνοϊκές ρυθμίσεις και κανόνες με εξαιρέσεις

ti-tha-ginei-me-aythaireta-ektos-schedioy2
Φωτ. SHUTTERSTOCK

Οι ρυθμίσεις που προτείνονται για τις τουριστικές εγκαταστάσεις είναι ιδιαίτερα ευνοϊκές, σε βαθμό που συγκρούονται με την προσπάθεια περιορισμού της δόμησης στην ύπαιθρο. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι οι όροι δόμησης για τα ξενοδοχειακά καταλύματα, όπου κάθε κανόνας… έχει μία ή περισσότερες εξαιρέσεις. Ορίζεται ως ελάχιστη αρτιότητα τα 8 στρέμματα, αλλά δίνεται δυνατότητα δόμησης έως και σε οικόπεδα 4 στρεμμάτων, εφόσον πληρούν κάποια κριτήρια (που ούτως ή άλλως πρέπει να πληροί μια σύγχρονη μονάδα). Ο συντελεστής δόμησης είναι κλιμακούμενος: ξεκινάει από 0,18 για τα πρώτα 50 στρέμματα και βαίνει μειούμενος όσο μεγαλύτερη είναι η έκταση – αλλά προσαυξάνεται για διάφορες υπο-περιπτώσεις. Επίσης, ορίζεται ως ανώτατη επιφάνεια που μπορεί να χτιστεί τα 8.000 τ.μ. αλλά υπό προϋποθέσεις μπορεί να αυξηθεί, με παραχώρηση τμημάτων των εκτάσεων στον δήμο, ο οποίος πρέπει να τα διατηρήσει αδόμητα. Oμως και αυτή η εξαίρεση έχει μια εξαίρεση, αν η τουριστική επιχείρηση το επιθυμεί, η έκταση που παραχωρείται να μην είναι κομμάτι του οικοπέδου αλλά άλλη, αντίστοιχη, σε άλλο σημείο. Ή να «εξαγοράζεται» η υποχρέωση με χρήμα προς τον δήμο, ο οποίος υποχρεούται να το διαθέσει… για έργα τουριστικής ανάπτυξης. Στα σύνθετα τουριστικά καταλύματα (τουριστικά χωριά, μέρος των οποίων πωλείται ως αυτοτελείς ιδιοκτησίες), ο συντελεστής δόμησης αυξάνεται από 0,15 σε 0,2 και για τα μεγάλα νησιά (Κρήτη, Εύβοια, Κέρκυρα, Ρόδο) από 0,10 σε 0,12. Ακόμη, προστίθεται ένα νέο μοντέλο τουριστικών χωριών που μπορεί να αναπτυχθεί σε μικρότερες εκτάσεις, τα «μεικτά τουριστικά καταλύματα μικρής κλίμακας». Αναπτύσσονται σε οικόπεδα από 50 έως 150 στρ., μπορεί να συνδυάζονται με την ανάπλαση εγκαταλελειμμένου οικισμού (ή τμήματος αυτού) και έχουν τον ίδιο συντελεστή δόμησης με τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα.

ΑΛΛΑ ΖΗΤΗΜΑΤΑ
Κατασκευές για ΑμεΑ σε κοινόχρηστους χώρους

ti-tha-ginei-me-aythaireta-ektos-schedioy3
Φωτ. SHUTTERSTOCK

• Επιτρέπεται η δόμηση σε ακατοίκητες νησίδες, εφόσον το επιτρέπει η περιβαλλοντική νομοθεσία, με ελάχιστη αρτιότητα τα 20 στρέμματα.

• Ορίζεται ότι κάθε νέα τουριστική εγκατάσταση σε παράκτια περιοχή πρέπει υποχρεωτικά να προβλέπει πρόσβαση για το κοινό προς τη θάλασσα.

• Προβλέπεται η χρήση και ιδιωτών για την παρακολούθηση της εκπόνησης πολεοδομικών μελετών και θέση συντονιστή στο υπουργείο. 

• Επιτρέπεται η αύξηση του ύψους ενός κτιρίου, σε περίπτωση που το υπόγειο χρησιμοποιείται κατά 50% τουλάχιστον για τη στάθμευση αυτοκινήτων. Επιτρέπεται η υπέρβαση των ορίων κλίσης για εκσκαφή ή επίχωση ακάλυπτων χώρων, όταν αυτή γίνεται έπειτα από γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, για όλα τα ακίνητα και όχι μόνον τα δημόσια ή δημοσίου ενδιαφέροντος.

• Επιτρέπονται οι κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους που αφορούν την εξυπηρέτηση ατόμων με ειδικές ανάγκες.

• Οι επιθεωρητές περιβάλλοντος ορίζονται ως «Αρχή Οργάνωσης Εποπτείας και Συντονισμού» για το πεδίο της προστασίας περιβάλλοντος. Οι επιπλέον αρμοδιότητες δεν συνοδεύονται από ενίσχυση της υπηρεσίας σε προσωπικό. 

• Το Δημόσιο δεν διεκδικεί την ιδιοκτησία λωρίδων (έως 100 τ.μ.) που δημιουργούνται από την εφαρμογή κτηματολογικών διαγραμμάτων επί δασικών χαρτών. Η παρέμβαση σε δάση, που επετράπη για τουριστικές επιχειρήσεις, θα επιτρέπεται και για εγκαταστάσεις ιατρικού τουρισμού.

• Παρατείνεται για ακόμη μια φορά, έως το τέλος του 2021, η «τακτοποίηση» παράνομων νεκροταφείων.

• Με φωτογραφική ρύθμιση επιτρέπεται ανέγερση εκπαιδευτηρίων σε γεωργική ζώνη της Ανατολικής Αττικής.