ΓΡΑΦΗΜΑΤΑ

Με ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου οι μεταβιβάσεις

Τι προβλέπει το νέο μέτρο για τα ακίνητα που θα ισχύσει από 1ης Φεβρουαρίου

Με ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου οι μεταβιβάσεις

Eναν επιπλέον… πονοκέφαλο –και την αντίστοιχη οικονομική επιβάρυνση– θα έχουν από την 1η Φεβρουαρίου όσοι επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητο στη χώρα μας. Πρόκειται για την ταυτότητα κτιρίου, ένα ψηφιακό αρχείο στο οποίο συγκεντρώνονται ήδη υφιστάμενα έγγραφα περί του ακινήτου και το οποίο θα πρέπει να υποβάλλεται υποχρεωτικά από μηχανικό. Το μόνο θετικό για τον ιδιοκτήτη είναι ότι η συμπλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας θα υποκαθιστά τη βεβαίωση μηχανικού, που είναι ήδη απαραίτητη εδώ και σχεδόν μια δεκαετία ώστε να αποδεικνύεται τρόπον τινά ότι δεν υφίστανται αδήλωτες αυθαιρεσίες στο ακίνητο. Ας ξεδιαλύνουμε το τοπίο του νέου μέτρου μέσω ερωτήσεων και απαντήσεων.
 
• Τι (ποιους) αφορά η ταυτότητα κτιρίου;

Αφορά όλα τα κτίρια, τόσο ιδιωτικά όσο και δημόσια. Ταυτότητα κτιρίου εκδίδεται ακόμα κι αν το ακίνητο… δεν έχει κανένα κτίριο (καταχωρίζεται ως αδόμητο). Μπορεί να εκδίδεται τόσο για το σύνολο του κτιρίου (ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου) όσο και για επιμέρους ακίνητα μέσα σε ένα κτίριο (ηλεκτρονική ταυτότητα αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας).
 
• Σε ποιες περιπτώσεις πρέπει να εκδοθεί άμεσα;

Από την 1η Φεβρουαρίου, σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου ή αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας πρέπει υποχρεωτικά να υπάρχει «πιστοποιητικό πληρότητας», το οποίο αποδεικνύει την καταχώριση των στοιχείων που απαιτούνται για την ηλεκτρονική ταυτότητα στο σχετικό ηλεκτρονικό μητρώο. Επίσης, θα πρέπει να εκδίδεται σε κάθε νέα οικοδομή.
 
• Για τις υπόλοιπες περιπτώσεις υπάρχει κάποια προθεσμία;

Μόνο για κάποιες συγκεκριμένες κατηγορίες κτιρίων, στις οποίες πρέπει να καταρτιστεί μέσα σε μια πενταετία (έως τις 31.12.2025). Πρόκειται για κτίρια που στεγάζουν υπηρεσίες του Δημοσίου, των οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης και των νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου (είτε ανήκουν στο Δημόσιο είτε μισθώνονται από αυτό). Κτίρια συνάθροισης κοινού (θέατρα, κινηματογράφοι, αίθουσες εκδηλώσεων, συνεδριακά κέντρα, βιβλιοθήκες, αθλητικές εγκαταστάσεις, μουσεία κ.λπ.). Πρατήρια υγρών καυσίμων, συνεργεία και πλυντήρια αυτοκινήτων. Τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τ.μ. Ολα τα δημόσια και ιδιωτικά κτίρια εκπαίδευσης όλων των βαθμίδων (από βρεφονηπιακοί και παιδικοί σταθμοί έως πανεπιστήμια). Νοσοκομεία, ιατρικά κέντρα, κέντρα παροχής υπηρεσιών υγείας, οικοτροφεία, οίκοι ευγηρίας, ιδρύματα χρονίως πασχόντων ή ατόμων με αναπηρία. Και, τέλος, τα καταστήματα κράτησης.
 
• Ποιος αναλαμβάνει την ταυτότητα κτιρίου;

Υποχρεωτικά ένας μηχανικός. Τα στοιχεία δεν επιτρέπεται να καταχωριστούν από τον ιδιοκτήτη, ακόμα κι αν αυτός τα διαθέτει όλα, καθώς συμπεριλαμβάνεται και ο έλεγχός τους. Οι δημόσιες υπηρεσίες μπορούν να αναλάβουν μόνες τους την υποβολή των στοιχείων.
 
• Πόσο θα κοστίζει στον ιδιοκτήτη;

Για να εκδοθεί «πιστοποιητικό πληρότητας», που αποδεικνύει ότι έχει συμπληρωθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα, ο πολίτης πρέπει να καταβάλει τέλος 20 ευρώ. Επιπλέον θα πρέπει να προσλάβει έναν μηχανικό για την εργασία αυτή – οι τιμές είναι ελεύθερες, δηλαδή διαμορφώνονται με διαπραγμάτευση και μέσω του ανταγωνισμού. Βάσει εκτιμήσεων μηχανικών, η χρέωση θα πρέπει να αναμένεται στα 300-500 ευρώ, ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου και το πλήθος των δικαιολογητικών που θα πρέπει να αναζητήσει ο ίδιος ο μηχανικός. Πάντως ο πολίτης θα πρέπει επιπλέον να πληρώνει εκ νέου ένα μηχανικό για να ενημερώνει την ταυτότητα για κάθε νέα αλλαγή (όχι μόνο ιδιοκτησιακή, αλλά και σε κάθε έκδοση άδειας, πιστοποιητικού).
 
• Κάθε πότε πρέπει να ανανεώνεται η ταυτότητα κτιρίου;

Αρχικά προβλεπόταν ότι θα πρέπει να ανανεώνεται κάθε πενταετία, όμως η υποχρέωση αυτή καταργήθηκε. Τώρα πρέπει μόνο όταν μεταβιβάζεται το ακίνητο ή όταν εκτελούνται σε αυτό εργασίες που απαιτούν την έκδοση οποιουδήποτε τύπου οικοδομικής άδειας (μικρής κλίμακας, κανονικής). Θα πρέπει να ενημερώνεται με οποιοδήποτε νέο πιστοποιητικό αφορά την ιδιοκτησία, λ.χ. έκδοση ΚΑΕΚ (αριθμός στο κτηματολόγιο), αλλαγή ιδιοκτησίας, εφόσον αυτά προκύψουν μετά την έκδοση της ηλεκτρονικής του ταυτότητας.
 
• Τι έγγραφα χρειάζονται για την ταυτότητα κτιρίου;

Κατ’ αρχάς το ΚΑΕΚ (ο αριθμός που δίνεται σε κάθε ακίνητο μόλις μια περιοχή κτηματογραφηθεί) και αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου, εφόσον υπάρχει. Ο τίτλος ιδιοκτησίας, η σύσταση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και ο πίνακας χιλιοστών. Η οικοδομική άδεια με τις τυχόν αναθεωρήσεις της (αν έχει χαθεί, ενδεχόμενο όχι σπάνιο, τότε πρέπει να κατατεθεί βεβαίωση απώλειας φακέλου από την αρμόδια υπηρεσία δόμησης). Τα σχέδια κατόψεων του ακινήτου (της οικοδομικής άδειας, εφόσον ο μηχανικός διαπιστώσει ότι δεν υπάρχουν αλλαγές, ή νέα σε αντίθετη περίπτωση) και το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής (εφόσον έχει εκδοθεί). Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης. Τυχόν δήλωση νομιμοποίησης αυθαιρέτου και το δελτίο δομικής τρωτότητας ή η έκθεση στατικού ελέγχου ή η μελέτη στατικής επάρκειας που τη συνοδεύει. Εφόσον απαιτείται από τη νομοθεσία (λ.χ. στα κτίρια συνάθροισης κοινού), η μελέτη προσβασιμότητας για ΑμεΑ.
 
• Πόσα από αυτά τα έγγραφα πρέπει να εκδοθούν από την αρχή;

Με δεδομένο ότι η ηλεκτρονική ταυτότητα υποκαθιστά τη βεβαίωση μηχανικού σε μια μεταβίβαση, το μόνο «νέο» είναι ο έλεγχος των σχεδίων από τον μηχανικό. Τα υπόλοιπα θα πρέπει να συγκεντρωθούν εκ νέου από τον ιδιοκτήτη και τον μηχανικό και να επανυποβληθούν, παρότι βρίσκονται ήδη σε βάσεις δεδομένων (όπως του ΤΕΕ για τα αυθαίρετα και τα ενεργειακά πιστοποιητικά) ή αρχεία των πολεοδομιών (όπως οι οικοδομικές άδειες).
 
• Πού θα βρίσκεται η ηλεκτρονική ταυτότητα;

Παλαιότερα προβλεπόταν ότι θα διατηρείται και ηλεκτρονικά από το υπουργείο Περιβάλλοντος και σε φυσική μορφή μέσα στο κάθε κτίριο. Η υποχρέωση φυσικού αρχείου στο κτίριο καταργήθηκε και πλέον θα κατατίθεται και θα τηρείται μόνο ψηφιακά. Το Ηλεκτρονικό Μητρώο ανατέθηκε από το υπουργείο Περιβάλλοντος στο Τεχνικό Επιμελητήριο και λειτουργεί ως ψηφιακή πλατφόρμα.
 
• Ποιος ελέγχει την ορθή τήρηση της ηλεκτρονικής ταυτότητας;

Θεωρητικά, την επίβλεψη του ΤΕΕ στην ορθή λειτουργία του Ηλεκτρονικού Μητρώου έχει το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) και τον έλεγχο ορθότητας των στοιχείων που υποβάλλονται θα έχουν τα τοπικά παρατηρητήρια δόμησης. Ωστόσο, η μεν υπηρεσία του ΥΠΕΝ είναι υποστελεχωμένη, τα δε τοπικά παρατηρητήρια παραμένουν στα χαρτιά, ενώ οι προσλήψεις που είχαν ανακοινωθεί για τη στελέχωσή τους δεν έγιναν ποτέ. Με δεδομένο ότι τα έγγραφα υποβάλλονται με ευθύνη μηχανικού, προβλέπονται κάποιες κυρώσεις εις βάρος του αν τυχόν ποτέ κάτι (κατά λάθος) εντοπιστεί.

Τα θετικά και τα αρνητικά

• Tελικά, είναι θετική η λειτουργία της ηλεκτρονικής ταυτότητας;

Στα θετικά, μέσω της πλατφόρμας η πολιτεία σταδιακά θα αποκτήσει σε ψηφιακή μορφή και σε μια βάση δεδομένων την πλήρη εικόνα κάθε κτιρίου, κάτι που θεωρητικά μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως εργαλείο χάραξης πολεοδομικής πολιτικής. Ο δε ιδιοκτήτης θα μπορεί να γνωρίζει ποιες άδειες έχουν εκδοθεί για το κτίριο στο παρελθόν (λ.χ. επισκευής), που σήμερα θα ήταν από δύσκολο έως αδύνατο να αναζητηθούν. Στα αρνητικά, ότι η ηλεκτρονική ταυτότητα δεν είναι τίποτα άλλο από την ψηφιοποίηση των αρχείων των πολεοδομιών, με το κόστος να μεταφέρεται στον πολίτη. Επιπλέον, ότι το αρχείο αυτό δεν τηρείται ούτε ενημερώνεται από δημόσια Αρχή, ενώ οι έλεγχοι στο περιεχόμενό του θα είναι για πολύ καιρό μηδενικοί. Τέλος, ότι η διαδικασία επιβαρύνει με ακόμα ένα κόστος τις μεταβιβάσεις ακινήτων.