Νέα ανατροπή στον τρόπο δόμησης στο κέντρο της Αθήνας έρχεται από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Οπως έκρινε το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο, όλες οι οικοδομικές άδειες και εντός του εμπορικού τριγώνου θα πρέπει να ελέγχονται από το ΚΑΣ τόσο ως προς τα ύψη όσο και ως προς τη δημιουργία νέων ξενοδοχείων. Με τον τρόπο αυτό το ΣτΕ υποδεικνύει για πρώτη φορά την ανάγκη ανάσχεσης της τουριστικοποίησης του κέντρου. Παράλληλα επαναφέρει το θέμα των ανώτατων υψών κατά ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός) από μια άλλη οπτική, καθώς στο κτίριο που αφορά η απόφαση δόθηκε το «μπόνους» πάνω από παράνομο όροφο, σημάδι του πολεοδομικού «μπάχαλου» που έχουν προκαλέσει οι νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων και η άνευ λοιπών προϋποθέσεων παραχώρηση του μπόνους του οικοδομικού κανονισμού.
Η απόφαση (αρ. 2460/22) του Ε΄ τμήματος δημοσιεύθηκε προχθές. Το ΣτΕ δικαίωσε πολίτη ο οποίος προσέφυγε κατά δύο αποφάσεων της Υπηρεσίας Δόμησης Δήμου Αθηναίων και μιας απόφασης της Διεύθυνσης Προϊστορικών και Κλασικών Αρχαιοτήτων του ΥΠΠΟ. Ο προσφεύγων είναι ιδιοκτήτης διαμερίσματος σε πολυκατοικία επί της οδού Αιόλου, ο οποίος αναζήτησε νομική βοήθεια όταν γειτονικό του κτίριο γραφείων μετατράπηκε σε ξενοδοχείο και η πρόχειρη κατασκευή που υπήρχε στο δώμα σε roof garden. Eτσι ο πολίτης όχι μόνο έχασε τη θέα που είχε το σπίτι του στην Ακρόπολη, αλλά βρέθηκε με ένα υποψήφιο μπαρ ξενοδοχείου στο ύψος του σπιτιού του.
Το ιστορικό
Το ιστορικό της υπόθεσης παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον ως περίπτωση. Το κτίριο, παλαιότερο του 1955, είχε κατασκευαστεί ως πενταώροφο κτίριο γραφείων. Το κτίριο ήταν «μνημείο» πολεοδομικών παρανομιών. Στο εσωτερικό, τα γραφεία σε όλους τους ορόφους είχαν (χωρίς άδεια) καταργηθεί ώστε να δημιουργηθούν ενιαίοι επαγγελματικοί χώροι. Τα μπαλκόνια στον 4ο και 5ο όροφο είχαν κλειστεί. Ο ανελκυστήρας είχε κατασκευαστεί στη θέση του φωταγωγού. Η δε απόληξη του κλιμακοστασίου στο δώμα επεκτάθηκε και μετετράπη σε 6ο όροφο, ενώ κατασκευάστηκε νέο δώμα. Eτσι το κτίριο έφτασε να έχει ύψος 24,5 μέτρα, έναντι 15 μέτρων που είναι το μέγιστο επιτρεπόμενο σήμερα στο εμπορικό τρίγωνο.
Το 2018 οι ιδιοκτήτες του κτιρίου νομιμοποίησαν όλες τις πολεοδομικές παρανομίες (μέσω του ν. 4495/17). Κατόπιν, τον Απρίλιο του 2020 η Υπηρεσία Δόμησης Δήμου Αθηναίων εξέδωσε οικοδομική άδεια για την αλλαγή χρήσης του κτιρίου από γραφεία σε κατοικία (15 διαμερίσματα). Το καλοκαίρι του ίδιου έτους ξεκίνησαν οι εργασίες αποξήλωσης διαφόρων παλαιών μεταλλικών κατασκευών που υπήρχαν στο δώμα και έτσι ο προσφεύγων πολίτης κατάλαβε ότι κάτι συνέβαινε. Προσέφυγε στην πολεοδομία, η οποία πραγματοποίησε αυτοψία, διαπιστώνοντας δύο παρανομίες (σε σχέση με την οικοδομική άδεια του 2020): την επέκταση της πλάκας του 5ου και 6ου ορόφου και την κατασκευή πλάκας στο δώμα.
Το ανώτατο δικαστήριο αγγίζει και το μπόνους του ύψους κατά ΝΟΚ, καθώς δόθηκε επί «τακτοποιημένου» ορόφου.
Η πολεοδομία διέταξε την παύση των εργασιών και οι ιδιοκτήτες κατέθεσαν αίτηση αναθεώρησης της άδειας. Στην αναθεώρηση, τον Σεπτέμβριο του 2021, το κτίριο γραφείων θα μετατρεπόταν όχι σε κατοικίες, αλλά σε ξενοδοχείο. Περαιτέρω, γινόταν χρήση του μπόνους που δίνει ο ΝΟΚ ώστε να μετατραπεί το δώμα σε roof garden. Eτσι ο πολίτης προσέφυγε στο ΣτΕ.
Αλλάζει η διαδικασία
Η απόφαση του Ε΄ τμήματος έχει ιδιαίτερη σημασία γιατί αλλάζει τη διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας στο εμπορικό κέντρο. Πιο συγκεκριμένα:
• Το ΣτΕ ζητάει κάθε οικοδομική άδεια εντός του εμπορικού τριγώνου να έχει τη θετική γνωμοδότηση του ΚΑΣ (και σχετική απόφαση του υπουργού Πολιτισμού), όπως όρισε προ διετίας για την περιοχή του Μακρυγιάννη. Oπως αναφέρει η απόφαση, σύμφωνα με τον αρχαιολογικό νόμο, «στους ενεργούς οικισμούς που αποτελούν αρχαιολογικούς χώρους απαγορεύονται επεμβάσεις ή χρήσεις οι οποίες είναι δυνατόν να επιφέρουν αμέσως ή εμμέσως καταστροφή, βλάβη ή αλλοίωση του χαρακτήρα και του πολεοδομικού ιστού». Επομένως το υπουργείο Πολιτισμού θα έπρεπε να έχει αξιολογήσει την άδεια, «χωρίς να δεσμεύεται από τους όρους δόμησης και τις χρήσεις που καθορίζονται από γενικές ή ειδικές διατάξεις» (στην περιοχή επιτρέπονται τα ξενοδοχεία), κάνοντας ρητή αναφορά στην ανάγκη ελέγχου όχι μόνο της οικοδομικής δραστηριότητας αλλά «και της λειτουργίας εμπορικών επιχειρήσεων, όπως οι τουριστικές επιχειρήσεις πλησίον αρχαίων μνημείων ή αρχαιολογικών χώρων Παγκόσμιας Πολιτιστικής Κληρονομιάς όπως η Ακρόπολη». Τέλος, σημειώνει ότι η υπηρεσία του ΥΠΠΟ που γνωμοδότησε «δεν προέβη σε αξιολόγηση της τουριστικής χρήσης πέριξ της Ακρόπολης».
• Επίσης, το ΣτΕ υποδεικνύει εμμέσως πλην σαφώς και το ζήτημα της χρήσης του μπόνους του ΝΟΚ. Η απόφαση αναφέρεται σε «αυθαιρέτως δημιουργηθείσα και εκ των υστέρων τακτοποιηθείσα ανώτατη στάθμη του κτιρίου, η οποία ξεπερνά ήδη κατά πολύ το σήμερα ισχύον ανώτατο ύψος των οικοδομών στην περιοχή». Ετσι, ουσιαστικά το ΣτΕ υποδεικνύει το πολεοδομικό «μπάχαλο», καθώς το μπόνους δόθηκε επί ήδη παράνομα υψηλού κτιρίου, αφού… δεν απαγορεύεται.
«Η απόφαση συνιστά τομή στην πρόσφατη νομολογία του ΣτΕ», εκτιμά ο Ανδρέας Παπαπετρόπουλος, δικηγόρος του προσφεύγοντος (ο οποίος χειρίστηκε και την υπόθεση του ξενοδοχείου Coco-Mat στου Μακρυγιάννη). «Για πρώτη φορά γίνεται σαφής αναφορά στην απειλή που συνιστά η ανεξέλεγκτη τουριστική δραστηριότητα στην ίδια τη φυσιογνωμία του εμπορικού τριγώνου των Αθηνών. Ανατίθεται επίσης στο ΚΑΣ η υποχρέωση να καθορίσει και να εξειδικεύσει τις προϋποθέσεις της οικοδομικής δραστηριότητας σε περιοχές που βρίσκονται μεν εκτός του κηρυγμένου αρχαιολογικού χώρου, αλλά γειτνιάζουν με αυτόν. Κατά την άποψή μου, απαιτείται πλέον η παρέμβαση του δήμου, του ΥΠΕΝ, αλλά και της ίδιας της κοινωνίας των πολιτών, προκειμένου να προστατευθεί η κατοικία και οι χρήσεις γης που διατηρούν ακόμη ζωντανή την πολύτιμη αυτή γωνιά της αθηναϊκής γης».