ΚΟΙΝΩΝΙΑ

Λύση για οικοδομικούς συνεταιρισμούς

lysi-gia-oikodomikoys-synetairismoys-2003964

Σειρά νομοθετικών παρεμβάσεων για την αντιμετώπιση των «προβληματικών» οικοδομικών συνεταιρισμών, την αλλαγή του τρόπου ιδιωτικής πολεοδόμησης και του πλαισίου για τις χρήσεις γης προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος. Το πλαίσιο υποχρεώνει τους δήμους να συμπεριλαμβάνουν στις εκτάσεις τους όλες τις πιθανές χρήσεις γης, από κατοικία έως βιομηχανία, ενώ προσθέτει χρήσεις στις περιοχές αμιγούς κατοικίας.

Οι ρυθμίσεις περιλαμβάνονται στο σχέδιο νόμου «Περιβαλλοντική αναβάθμιση και ιδιωτική πολεοδόμηση», το οποίο δόθηκε χθες σε δημόσια διαβούλευση από το υπουργείο Περιβάλλοντος. Πιο συγκεκριμένα:

Χρήσεις γης. Το υπουργείο αυξάνει (από 9 σε 20) τις κατηγορίες χρήσεων γης (λ.χ. αμιγής κατοικία, γενική κατοικία, παραγωγικές εγκαταστάσεις) προσθέτοντας κατηγορίες που προέκυψαν τα τελευταία χρόνια (λ.χ. επιχειρηματικά πάρκα, τεχνολογικά πάρκα), ορισμένες ασαφείς κατηγορίες (λ.χ. «οικονομικές δραστηριότητες» ή «ιδιαίτερες χρήσεις», που μεταξύ άλλων περιλαμβάνουν στρατόπεδα, νεκροταφεία και «άλλες εγκαταστάσεις»), αλλά και κατηγορίες που αφορούν τον χαρακτήρα μιας έκτασης και όχι τη χρήση της (λ.χ. δασικές εκμεταλλεύσεις).

Ενδιαφέρον είναι ότι ο νομοθέτης ορίζει πως «σε κάθε χωροταξικό και πολεοδομικό σχέδιο με το οποίο καθορίζονται χρήσεις γης χωροθετούνται υποχρεωτικά περιοχές που περιλαμβάνουν κάθε μία από τις κατηγορίες χρήσεων γης». Αυτό σημαίνει ότι το γενικό πολεοδομικό σχέδιο λ.χ. της Ανάφης θα πρέπει να περιλαμβάνει βιομηχανική περιοχή και τεχνολογικό πάρκο.

Επίσης ο νομοθέτης «εμπλουτίζει» τις περιοχές αμιγούς κατοικίας με νέες χρήσεις (όπως επαγγελματικά εργαστήρια και μονάδες εξωσωματικής γονιμοποίησης). Ενώ «καταργεί» τον χαρακτήρα της αμιγούς κατοικίας για τα πρώτα οικοδομικά τετράγωνα (σαφώς πόσα) επί κεντρικών οδών της κάθε πολεοδομικής ενότητας, μετατρέποντάς τα σε πολεοδομικό κέντρο (λ.χ. το κομμάτι του Παλαιού Ψυχικού που «βλέπει» στη λεωφόρο Κηφισίας θα μπορεί να φιλοξενήσει πολυκαταστήματα, κέντρα διασκέδασης, εμπορικά κέντρα και άλλα.

Εγκαταλελειμμένοι οικισμοί. Ο νομοθέτης χαρακτηρίζει όλους τους μικρούς οικισμούς της χώρας (κάτω των 150 κατοίκων στην τελευταία απογραφή) συλλήβδην ως εγκαταλελειμμένους. Γύρω από αυτούς, ορίζει, μπορούν να καθορίζονται ζώνες (σε δημόσιες, δημοτικές ή ιδιωτικές εκτάσεις) στις οποίες θα μεταφέρονται τα δικαιώματα προβληματικών οικοδομικών συνεταιρισμών. Μάλιστα υποχρεώνουν όλους τους δήμους να καθορίσουν «ζώνες συγκέντρωσης δικαιωμάτων δόμησης», ανεξάρτητα με το αν αυτοί επιθυμούν τη συγκεκριμένη πολεοδομική επιβάρυνση ή όχι.

Οι ζώνες αυτές γύρω από τους μικρούς οικισμούς μπορούν να φθάνουν τα 300 στρέμματα και να χωροθετούνται, υπό κάποιες στοιχειώδεις προϋποθέσεις και σε νησιά. Ο συντελεστής δόμησης στις ζώνες αυτές είναι από 0,4 έως 0,6 με δυνατότητα αύξησης κατά 10% αν από τη μελέτη πολεοδόμησης προτείνονται πράσινοι χώροι και φυτεμένα δώματα. Δεν προκύπτει, πάντως, αν απαιτείται η σύμφωνη γνώμη των ιδιοκτητών γης στην περιοχή που θα οριστεί ως «ζώνη υποδοχής».

Τέλος, προβλέπεται ότι το Δημόσιο μπορεί να ανταλλάσσει ένα ακίνητό του για να αποκτήσει ένα «προβληματικό» ακίνητο οικοδομικού συνεταιρισμού (στην ίδια ή όμορη περιφέρεια, ή ειδικά για τα προβληματικά ακίνητα στην Αττική, οπουδήποτε στην Ελλάδα. Το σημαντικότερο όμως είναι ότι καταργεί τις ΠΕΡΠΟ (περιοχές ρυθμιζόμενης πολεοδόμησης) για τη θέσπιση των οποίων γινόταν από τις υπηρεσίες μια ευρύτερη προσέγγιση (λ.χ. περιβαλλοντική, πολεοδομική).

Aνταλλάξιμος συντελεστής δόμησης για δασικές εκτάσεις

Πώς σκοπεύει το υπουργείο Περιβάλλοντος να ικανοποιήσει τους ιδιοκτήτες γης σε «προβληματικούς» οικοδομικούς συνεταιρισμούς; Δημιουργώντας έναν ανταλλάξιμο συντελεστή δόμησης για τις δασικές εκτάσεις. Στο υποθετικό αυτό σχήμα (που βέβαια έρχεται σε ευθεία αντίθεση με τη νομολογία του ΣτΕ), τα δικαιώματα δόμησης στο «προβληματικό» (λ.χ. δασικό) τμήμα μεταφέρονται στο «καθαρό» τμήμα. Το 50% της έκτασης μεταβιβάζεται στο Δημόσιο, καλύπτοντας ει δυνατόν τις ανάγκες σε κοινόχρηστους χώρους του δομημένου κομματιού και ένα μέρος αυτού στον οικείο δήμο για τη δημιουργία χώρων πρασίνου και αναψυχής.

Με άλλα λόγια, το νομοθέτημα αποχαρακτηρίζει τμήμα των εκτάσεων που υποτίθεται ότι καλείται να προστατεύσει. Σε αυτές τις «εκτάσεις περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης», όπως τις ονομάζει, δεν ισχύουν οι υπάρχουσες διατάξεις περί εισφοράς σε γη ή χρήμα, αλλά ευνοϊκότερες (για παράδειγμα, ορίζεται ότι θα καταβάλλουν στο Πράσινο Ταμείο 5% της αξίας της προς πολεοδόμηση έκτασης, έναντι του 10% που ισχύει σήμερα). Ενδιαφέρον είναι επίσης ότι προβλέπεται η δυνατότητα υποχρεωτικής συνένωσης οικοδομικών συνεταιρισμών (ακόμα κι αν ο ένας από τους δύο δεν έχει πρόβλημα), ακόμα και η υποχρεωτική συμμετοχή άλλων ιδιοκτητών γης στην περιοχή, γειτνιαζόντων αλλά… άσχετων με τον συνεταιρισμό. Ενθαρρυντικό πάντως είναι ότι προβλέπεται η υποχρεωτική ολοκλήρωση της κτηματογράφησης και η κύρωση του δασικού χάρτη στις περιοχές όπου πρόκειται να πολεοδομηθούν.