Ιστορία πρώτη: Οταν ο Δήμος Θεσσαλονίκης κηρύχθηκε υπό κτηματογράφηση, χιλιάδες πολίτες στο κέντρο της πόλης άρχισαν να λαμβάνουν ειδοποιήσεις ότι το ακίνητο που δήλωσαν διεκδικείται από το Δημόσιο. Πώς γίνεται, όμως, το Δημόσιο να διεκδικεί κάτι για το οποίο υπάρχουν διαδοχικοί τίτλοι ιδιοκτησίας για σχεδόν έναν αιώνα; Οπως προέκυψε μέσα από την εξέταση των ενστάσεων των πολιτών, η επίμαχη έκταση είχε όντως παραχωρηθεί από την Κτηματική Υπηρεσία για την αποκατάσταση αναξιοπαθούντων στην Πρόνοια, η οποία και διένειμε τα οικόπεδα. Ομως, η Πρόνοια δεν διέγραψε ποτέ από τα αρχεία της τα οικόπεδα που διένειμε, γιατί έπρεπε να συνεδριάσει μια επιτροπή, που απλά δεν συνεδρίασε ποτέ.
Ιστορία δεύτερη: Πολίτης σε δήμο των βορείων προαστίων της Αθήνας ξεκινά να δηλώσει στο Κτηματολόγιο το 50% μονοκατοικίας, την οποία του είχε κληροδοτήσει μέσω της διαθήκης η αποβιώσασα θεία του. Αίφνης, ανακαλύπτει ότι η μονοκατοικία έχει γίνει πλέον… συγκρότημα με μεζονέτες. Αναζητώντας μέσω δικηγόρου την άκρη του νήματος, ανακαλύπτει ότι πριν από τον θάνατο της θείας του, ο ξάδερφός του, στον οποίο επρόκειτο να κληροδοτηθεί το υπόλοιπο 50% είχε πείσει τη μητέρα του να του δώσει το δικαίωμα μέσω πληρεξουσίου να πωλήσει όλο το ακίνητο και να της αποδώσει τα χρήματα. Ο θάνατος της γυναίκας δεν τον εμπόδισε (παρότι το πληρεξούσιο δεν έπρεπε κανονικά να είναι σε ισχύ μετά τον θάνατό της) και έτσι πούλησε όλο το ακίνητο (και το μερίδιο του ξαδέρφου του) σε εργολαβική εταιρεία, που κατασκεύασε μεζονέτες.
Οι δύο ιστορίες έχουν ένα κοινό: ήρθαν στο φως λόγω της έλευσης του Κτηματολογίου. Οσο η κτηματογράφηση προχωρά, ολοένα και περισσότερες περιπτώσεις σαν αυτές έρχονται στο φως, αποκαλύπτοντας από τη μια πλευρά τη χαώδη (ή πλημμελή) διαχείριση της δημόσιας περιουσίας και από την άλλη τις «τρύπες» του παλαιού συστήματος των υποθηκοφυλακείων.
Τρία προβλήματα
Οσον αφορά το Δημόσιο, δεν υπάρχουν εκπλήξεις. «Οταν ξεκίνησε το Κτηματολόγιο το 1998, το Δημόσιο αναγνωρίζοντας ότι δεν έχει πλήρη εικόνα της περιουσίας του αποφάσισε ότι δεν θα τη δήλωνε κατά τη διαδικασία κτηματογράφησης. Η ιδέα ήταν ότι η δημόσια περιουσία θα αποκαλυπτόταν μέσα από τις δηλώσεις των ιδιωτών. Αυτό, όμως, τελικά δεν μπόρεσε να λειτουργήσει σωστά», εξηγεί στην «Κ» η Χριστίνα Κλωνάρη, διευθύνουσα σύμβουλος της εταιρείας Εθνικό Κτηματολόγιο και Χαρτογράφηση (ΕΚΧΑ).
«Ενα βασικό πρόβλημα για το Δημόσιο ήταν ότι η περιουσία που ανήκει στο υπουργείο Οικονομικών ή στο υπουργείο Εθνικής Αμυνας αντιπροσωπεύει ένα πολύ μικρό ποσοστό της χώρας, ενώ οι δημόσιες δασικές εκτάσεις το 63-65%. Επομένως, εκείνος που μπορούσε να επικαλεστεί την κυριότητα ήταν οι δασικές υπηρεσίες, οι οποίες όμως δεν είχαν δασικούς χάρτες. Ενα δεύτερο πρόβλημα ήταν ότι οι υπηρεσίες δεν έχουν την απαραίτητη υποδομή για να υποστηρίξουν σθεναρά τα δικαιώματα του Δημοσίου. Ενα τρίτο ζήτημα είναι ότι ο δημόσιος λειτουργός είναι υποχρεωμένος να τηρήσει μια τυπική διαδικασία, ακόμα κι αν βλέπει το πρόβλημα. Στη Θεσσαλονίκη, για παράδειγμα, η Πρόνοια γνώριζε ότι η έκταση είχε παραχωρηθεί, έπρεπε όμως να τη δηλώσει εφόσον παρέμενε εγγεγραμμένη στα “βιβλία” της».
Το 2003 έγινε μια πρώτη προσπάθεια να αντιμετωπιστεί νομοθετικά το ζήτημα. «Ο νόμος 3127 ήρθε να ανατρέψει το βάρος της απόδειξης της ιδιοκτησίας στις εντός σχεδίου περιοχές», εξηγεί η Ελεονώρα Ανδρεδάκη, υπεύθυνη για το νομικό κομμάτι της διαδικασίας κτηματογράφησης στην ΕΚΧΑ. «Πλέον, έπρεπε το Δημόσιο να αποδείξει την κυριότητά του έναντι του τίτλου του πολίτη και όχι το αντίστροφο». Δέκα χρόνια μετά ήρθε δεύτερη σειρά ρυθμίσεων προκειμένου το ζήτημα να κλείσει οριστικά, καθώς οι καθυστερήσεις που προκαλούσε στη διαδικασία κτηματογράφησης ήταν σημαντικές. Ετσι, από το 2013 έγινε υποχρεωτική η δήλωση της περιουσίας του Δημοσίου, ενώ από το 2014 ορίστηκε ότι δεν μπορούσαν να υπάρξουν εντός σχεδίου δασικές περιοχές, αναγνωρίζοντας την ευθύνη της πολιτείας στην οικοπεδοποίησή τους. Ωστόσο, ο αποχαρακτηρισμός των δημόσιων δασών δεν σήμαινε ότι το Δημόσιο έχανε και την κυριότητά τους και έτσι οι δασικές υπηρεσίες άρχισαν να στέλνουν στις κτηματικές υπηρεσίες τις εκτάσεις που έπρεπε να διεκδικηθούν ως δημόσιες, με τις γνωστές συνέπειες.
«Με την κτηματογράφηση, πρώτη φορά ο ιδιώτης καλείται να “αναμετρηθεί” με το Δημόσιο. Ετσι υπάρχουν περιπτώσεις ακόμα και σε ακίνητα εντός σχεδίου, όπου η πολιτεία έχει δείξει με έμμεσο τρόπο τις προθέσεις της και εισπράττει φόρους, να κατατίθενται ενστάσεις από τις δημόσιες κτηματικές υπηρεσίες», εξηγεί η κ. Κλωνάρη. «Οι περιπτώσεις αυτές δεν έρχονταν στο φως με το παλαιό σύστημα, γιατί στα υποθηκοφυλακεία καταγραφόταν μόνο η ιδιωτική και όχι η δημόσια περιουσία. Οπως δεν καταγράφονταν στα υποθηκοφυλακεία και οι χρησικτησίες, δηλαδή όλες εκείνες οι περιοχές που για αιώνες λειτουργούσαν με “προφορικούς” τίτλους, όπως στην Κρήτη. Αλλά και διάφορα άλλα έγγραφα, όπως οι εκκρεμούσες δικαστικές αποφάσεις, τα πληρεξούσια και άλλα, που σχετίζονται ή και καθορίζουν τα περιουσιακά στοιχεία».
Τρεις περιπτώσεις
Εκτός από την πρόσφατη περίπτωση του Νέου Ψυχικού και άλλων όμορων περιοχών, τα τελευταία χρόνια έχουν «ξεθαφτεί» διάφορες υποθέσεις μεταξύ ιδιωτών και Δημοσίου ή εκκλησιαστικών φορέων. Μερικά χαρακτηριστικά παραδείγματα που αναφέρει η ΕΚΧΑ:
• Στην Κατερίνη το Δημόσιο δήλωσε ως ιδιοκτησία του συνοικία, που έπειτα από έρευνα αποδείχθηκε ότι είχε παραχωρήσει για την αποκατάσταση προσφύγων. Τελικά, η διεκδίκηση αποσύρθηκε.
• Στη Νέα Ιωνία Αττικής η δασική υπηρεσία διεκδίκησε την κυριότητα μεγάλων περιοχών, οι οποίες ήταν κάποτε δημόσιες δασικές εκτάσεις. Τις οποίες, όπως αποδείχθηκε στην πορεία, είχε διαχειριστεί ως δικές του (και είχε πουλήσει σε ιδιώτες) εκκλησιαστικό ίδρυμα, παρότι ήταν εξαρχής δημόσιες.
• Στην Πεντέλη αποκαλύφθηκε μια πολύ ιδιαίτερη υπόθεση: η μονή πριν από πολλές δεκαετίες είχε ξεκινήσει τη διαδικασία πώλησης εκτάσεών της με την καταβολή του τιμήματος σε δόσεις. Στα συμβόλαια υπήρχε όρος ότι αν δεν καταβληθούν όλες οι δόσεις τότε δεν αποδίδεται η κυριότητα. Η μονή όμως, όπως αποδείχθηκε, με διάφορους τρόπους εμπόδισε την καταβολή της τελευταίας δόσης και έτσι τα οικόπεδα… παρέμειναν στην κυριότητά της.