Του Μιχάλη Ζελενίτσα
Tax Consultant
της Grant Thornton
Υπαγόμενες επιχειρήσεις
Σε αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων υποχρεώνονται όλες οι
επιχειρήσεις, οι οποίες τηρούν υποχρεωτικά από το νόμο βιβλία
τρίτης κατηγορίας του Κ.Β.Σ., ανεξάρτητα από τη νομική μορφή που
λειτουργούν ή αν είναι ημεδαπές ή αλλοδαπές ή αν υπάγονται στις
διατάξεις οποιουδήποτε νόμου ή σε οποιοδήποτε φορολογικό καθεστώς.
Ειδικά, οι τεχνικές επιχειρήσεις που ασχολούνται με την ανέγερση
και πώληση οικοδομών υποχρεούνται να αναπροσαρμόσουν μόνο την αξία
των ακινήτων, που ιδιοχρησιμοποιούν ή που έχουν εκμισθωμένα πάνω
από δύο (2) χρόνια κατά το χρόνο της αναπροσαρμογής.
Εξαιρέσεις
Ακίνητα που αποτελούν αντικείμενο σύμβασης χρηματοδοτικής
μίσθωσης εξαιρούνται της αναπροσαρμογής της αξίας τους, για όσο
χρονικό διάστημα διαρκεί η σύμβαση. Επίσης, εξαιρούνται από την
αναπροσαρμογή οι εταιρείες, που βρίσκονται σε εκκαθάριση.
Εγγραφές αναπροσαρμογής της αξίας γηπέδων και κτιρίων
Η αναπροσαρμογή γίνεται με λογιστικές εγγραφές, οι οποίες
καταχωρούνται υποχρεωτικά στα βιβλία αυτών, μέχρι την 31η
Δεκεμβρίου του έτους αναπροσαρμογής 2008. Σημειώνεται ότι οι
επιχειρήσεις που εφαρμόζουν τα Δ.Λ.Π. για τις ανάγκες σύνταξης των
οικονομικών τους καταστάσεων και τηρούν τα βιβλία τους με βάση τον
Κ.Β.Σ. θα καταχωρούν την προκύπτουσα υπεραξία στο λογαριασμό 41.07
«Διαφορές από αναπροσαρμογή αξίας λοιπών περιουσιακών στοιχείων»,
ενώ όσες τηρούν τα βιβλία τους με βάση τα Δ.Λ.Π., θα
αναπροσαρμόζουν την αξία των ακινήτων τους μόνο στο Φορολογικό
Μητρώο Πάγιων Περιουσιακών Στοιχείων (392ΑΠ/13.10.2008 έγγραφο της
Επιτροπής Λογιστικής Τυποποίησης και Ελέγχων).
Υπαγόμενα ακίνητα και υπολογισμός αναπροσαρμογής
Η αναπροσαρμογή της αξίας πραγματοποιείται με πολλαπλασιασμό της
αξίας κτήσης των γηπέδων και κτιρίων με συντελεστές αναπροσαρμογής,
για τον καθορισμό των οποίων λαμβάνεται υπόψη ο χρόνος κτήσης του
ακινήτου και το ύψος του πληθωρισμού.
Για την αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων των επιχειρήσεων
που θα πραγματοποιηθεί μέσα στο έτος 2008, λαμβάνεται η αξία
εκείνων τα οποία έχουν αποκτηθεί από αυτές μέχρι την 31.12.2007.
Επομένως, σε αναπροσαρμογή, υπόκειται η αξία των κτιρίων η
αποπεράτωση των οποίων έχει πραγματοποιηθεί μέχρι την 31 Δεκεμβρίου
2007 και σε καμία περίπτωση δεν αναπροσαρμόζεται η αξία των
ημιτελών κτιρίων.
Η αξία των ακινήτων που αποκτήθηκαν, από την 1η Ιανουαρίου 2008
και μετά δεν υπόκειται σε αναπροσαρμογή.
Επίσης, σε αναπροσαρμογή υπόκειται και η αξία των εγκαταστάσεων
των κτιρίων (ηλεκτρολογικές, υδραυλικές, μηχανολογικές,
κλιματιστικές, κ.τ.λ.) που συνδέονται αναπόσπαστα με τα κτίρια και
οι οποίες έχουν προσαυξήσει την αξία τους. Η αξία των εγκαταστάσεων
αυτών, αναπροσαρμόζεται με συντελεστή, ανάλογα με το χρόνο που
πραγματοποιήθηκε η δαπάνη για την απόκτηση τους.
Τονίζεται ότι, σε αναπροσαρμογή υπόκειται και η αξία της ψιλής
κυριότητας επί ακινήτων και τούτο γιατί, αφενός μεν από τις
διατάξεις του κοινοποιούμενου νόμου δεν γίνεται καμία διάκριση
μεταξύ πλήρους και ψιλής κυριότητας, αφετέρου δε ο ψιλός κύριος,
παρά τη σύσταση της προσωπικής δουλείας της επικαρπίας, εξακολουθεί
να έχει τα δικαιώματα που αρμόζουν σ’ αυτόν, δύναται να μεταβιβάσει
το ακίνητο, να υποθηκεύσει αυτό και γενικά να ενεργήσει ή
παραλείψει κάθε τι που απορρέει από το δικαίωμα της ψιλής
κυριότητας, αφού η κυριότητα είναι το ισχυρότερο των εμπραγμάτων
δικαιωμάτων (Υπ.Οικ.Π.3864/1200/28.6.1982).
Επομένως, κατ’ αντί διαστολή των ανωτέρω, δεν υπόκεινται σε
αναπροσαρμογή:
α) Τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται από την επιχείρηση, αλλά
ανήκουν στην κυριότητα των εταίρων ή τρίτων.
β) Τα κτίρια που ανεγέρθησαν σε ξένο έδαφος και με την
προϋπόθεση ότι, τελικά περιέρχονται στον κύριο του εδάφους.
γ) Τα ακίνητα που δεν υπάρχουν στην επιχείρηση κατά το χρόνο της
αναπροσαρμογής, δηλαδή κατά την ημερομηνία καταχώρησης των
λογιστικών εγγραφών σχετικά με την αναπροσαρμογή, στα βιβλία της
επιχείρησης (πωλήθηκαν, κατεστράφησαν κ.λπ.).
δ) Οι λυόμενες και δυνάμενες να μεταφερθούν κατασκευές πού
μπορούν να αποχωριστούν από το έδαφος χωρίς να υποστούν βλάβη και
να χρησιμοποιηθούν σε άλλο μέρος, γιατί δεν αποτελούν κατά τις
διατάξεις του Αστικού Κώδικα, συστατικό μέρος του εδάφους (π.χ.
οινοδεξαμενές, μεταλλικά υπόστεγα κ.λπ.).
Συντελεστές αναπροσαρμογής:
Οι συντελεστές αναπροσαρμογής, ανάλογα με το χρόνο κτήσης των
γηπέδων και κτιρίων, ορίσθηκαν με την
1114301/11543/Β0012/ΠΟΛ.1152/14.11.2008 Απόφαση του Υπουργού
Οικονομίας και Οικονομικών και έχουν ως εξής:
Χρόνος κτήσης – Γήπεδα – Κτίρια
Μέχρι και το έτος 2003:1,401,35
Από 1.1.04 έως 31.12.04:1,351,30
Από 1.1.05 έως 31.12.05:1,301,25
Από 1.1.06 έως 31.12.06:1,251,20
Από 1.1.07 έως 31.12.07:1,201,15
Αναπροσαρμοσμένη αξία για ακίνητα εντός σχεδίου:
Προκειμένου για ακίνητα, τα οποία βρίσκονται σε περιοχή στην
οποία ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας
των ακινήτων, στις περιπτώσεις που η αναπροσαρμοσμένη αξία του
ακινήτου που προκύπτει με βάση τους συντελεστές που ορίζονται κατά
τα πιο πάνω, είναι μεγαλύτερη εκείνης, που προσδιορίζεται με βάση
το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού, θεωρείται ως
αναπροσαρμοσμένη αξία του ακινήτου, η αξία που προκύπτει με βάση το
σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων.
Διευκρινίζεται ότι για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας
των ακινήτων, θα ληφθούν υπόψη οι τιμές ζώνης που ισχύουν κατά το
χρόνο της αναπροσαρμογής (31.12.2008).
Σε περιπτώσεις ακινήτων που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως ή
οικισμού, για τα οποία όμως δεν ισχύει πλήρης αντικειμενικός
προσδιορισμός (δεν υφίστανται τιμές ζώνης), ο υπολογισμός της αξίας
τους για τις ανάγκες της φορολογίας κεφαλαίου γίνεται για τα μεν
κτίρια με αντικειμενικά κριτήρια (έντυπα Κ1-Κ9), για τα δε οικόπεδα
με βάση συγκριτικά στοιχεία που υπάρχουν στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. Στην
περίπτωση αυτή, η αξία του κτιρίου που προκύπτει με την εφαρμογή
των συντελεστών αναπροσαρμογής θα συγκρίνεται με την αντικειμενική
αξία του και θα περιορίζεται σε αυτή, εφόσον είναι μικρότερη. Σε
ό,τι αφορά στο οικόπεδο, δεν θα γίνεται καμία σύγκριση και ως
αναπροσαρμοσμένη αξία θα λαμβάνεται αυτή που προκύπτει από την
εφαρμογή των συντελεστών.
Για ακίνητα που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού και
στα οποία υπάρχουν ειδικά κτίρια (π.χ. ξενοδοχεία, βιομηχανίες,
εκπαιδευτήρια, νοσηλευτήρια, αθλητικές εγκαταστάσεις, κλπ.), η αξία
των κτισμάτων προσδιορίζεται με αντικειμενικά κριτήρια (έντυπα
Κ4-Κ9) και η αξία των οικοπέδων είτε με αντικειμενικό προσδιορισμό
είτε με συγκριτικά στοιχεία, κατά περίπτωση. Είναι αυτονόητο, ότι
στην περίπτωση που δεν ισχύει αντικειμενικός προσδιορισμός για τα
οικόπεδα, θα ισχύουν όσα αναφέρθηκαν πιο πάνω, δηλαδή ως
αναπροσαρμοσμένη αξία θα λαμβάνεται αυτή που προκύπτει από την
εφαρμογή των συντελεστών αναπροσαρμογής και δεν θα γίνεται καμία
σύγκριση με την αξία που προσδιορίζεται για τις ανάγκες του
κεφαλαίου.
Επίσης, προκειμένου για ακίνητα τα οποία βρίσκονται σε περιοχή
«εντός σχεδίου πόλεως» και η αξία ορισμένων ακινήτων των
επιχειρήσεων, τα οποία υπόκεινται σε αναπροσαρμογή, εμφανίζεται στα
βιβλία αυτών με αξία μεγαλύτερη εκείνης που προκύπτει με βάση τον
αντικειμενικό προσδιορισμό, δεν δύνανται αυτές να θεωρήσουν ως
αναπροσαρμοσμένη αξία των ακινήτων αυτών, την αξία του
αντικειμενικού προσδιορισμού. Στην περίπτωση αυτή, δεν ενεργείται
καμία εγγραφή αναπροσαρμογής της αξίας των ακινήτων αυτών, αλλά
αυτά συνεχίζουν να εμφανίζονται με την αξία αυτών που είναι
καταχωρημένη στα λογιστικά βιβλία των επιχειρήσεων
(1006346/10048/Β0012/ΠΟΛ.1004/20.01.2009).
Αναπροσαρμοσμένη αξία για ακίνητα εκτός σχεδίου:
Προκειμένου για ακίνητα, τα οποία βρίσκονται εκτός σχεδίου
πόλεως (εκτός οικισμού) και από την αναπροσαρμογή αυτών με βάση
τους συντελεστές που ορίζονται πιο πάνω, για διάφορους λόγους,
προκύπτει αξία μεγαλύτερη εκείνης που προσδιορίζεται με βάση τις
διατάξεις του Ν. 1249/1982 (ΑΑ ΓΗΣ, Έντυπα Κ1, κλπ.), ως
αναπροσαρμοσμένη αξία των ακινήτων λαμβάνεται η τελευταία, με τον
περιορισμό ότι, σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να είναι μικρότερη
εκείνης που εμφανίζεται στα βιβλία της επιχείρησης.
Αξία κτήσης για επιχειρήσεις που δεν εφαρμόζουν τα Δ.Λ.Π.:
Ως αξία κτήσης των ακινήτων που αποκτήθηκαν μέχρι την 31
Δεκεμβρίου 2003, λαμβάνεται η αξία που προέκυψε από την
αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων που έγινε με βάση τα οριζόμενα
από τα άρθρα 21, 22 του Ν. 2065/1992 και την αριθμό
1091653/11305/ΒΟΟ12/ΠΟΛ.1121/17.11.2004 Α.Υ.Ο.
Αξία κτήσης και αναπροσαρμοσμένη αξία για επιχειρήσεις που
εφαρμόζουν τα Δ.Λ.Π.:
Οι επιχειρήσεις αυτές, ως αξία κτήσης επί της οποίας θα
εφαρμοσθούν οι συντελεστές που αναφέρονται πιο πάνω, θα λάβουν την
εύλογη αξία που εμφανίζεται στα βιβλία τους στις 31.12.2004,
ανεξάρτητα αν τα βιβλία αυτά τηρούνται με βάση τα Δ.Λ.Π. ή με βάση
τις αρχές και τους κανόνες της φορολογικής νομοθεσίας (Κ.Β.Σ.). Σε
κάθε περίπτωση, όμως, η αναπροσαρμοσμένη αξία που θα προκύψει από
την εφαρμογή των συντελεστών επί της ως άνω αξίας δεν μπορεί να
είναι μεγαλύτερη από την τρέχουσα εύλογη αξία κατά το χρόνο της
αναπροσαρμογής (31.12.2008). Για όσες επιχειρήσεις δεν
αναπροσάρμοσαν την αξία των ακινήτων τους στην εύλογη αξία, ως αξία
κτήσης θα ληφθεί υπόψη η αξία η οποία είχε προκύψει από την
αναπροσαρμογή του έτους 2004.
Προκειμένου για τις επιχειρήσεις που εφαρμόζουν τα Δ.Λ.Π., ως
εύλογη αξία εμφανιζόμενη στα βιβλία τους κατά τις 31.12.2004
λαμβάνεται αυτή που είχε προκύψει από την εφαρμογή των διατάξεων
του άρθρου 15 του Ν. 3229/2004. Σε περίπτωση που οι επιχειρήσεις
αυτές είχαν αναπροσαρμόσει την αναπόσβεστη αξία των ακινήτων τους
στην εύλογη αξία, κάνοντας χρήση των ίδιων ως άνω διατάξεων, και
την επόμενη χρήση (31.12.2005), ως αξία κτήσης για τις ανάγκες της
αναπροσαρμογής λαμβάνεται αυτή του έτους 2004
(1006346/10048/Β0012/ΠΟΛ. 1004/20.01.2009).
Σε κάθε περίπτωση όμως, η αναπροσαρμοσμένη αξία που προκύπτει
από την εφαρμογή των συντελεστών επί της πιο πάνω αξίας θα
συγκρίνεται καταρχήν, με την αντικειμενική ή την αξία βάσει του Ν.
1249/1982, ανάλογα αν πρόκειται για ακίνητα εντός ή εκτός σχεδίου
πόλεως, σύμφωνα με όσα αναφέρθηκαν πιο πάνω, και θα λαμβάνεται
υπόψη η τελευταία, εφόσον αυτή είναι μικρότερη της πρώτης. Στη
συνέχεια, η αναπόσβεστη αξία που προέκυψε σύμφωνα με τα πιο πάνω θα
περιορίζεται ακόμη περαιτέρω στην τρέχουσα εύλογη αξία (αναπόσβεστη
αξία) της 31 Δεκεμβρίου 2008, εφόσον η τελευταία είναι μικρότερη,
με τον περιορισμό όμως ότι σε καμία περίπτωση η αναπροσαρμοσμένη
(αναπόσβεστη) αξία των ακινήτων δεν μπορεί να είναι μικρότερη
εκείνης που εμφανίζεται στα βιβλία της επιχείρησης (υπ’ αριθμό
1000240/10000/Β0012/12.1.2009 έγγραφο).
Οι επιχειρήσεις αυτές, ως αξία κτήσης επί της οποίας θα
εφαρμοσθούν οι συντελεστές που αναφέρονται πιο πάνω, θα λάβουν την
εύλογη αξία που εμφανίζεται στα βιβλία τους στις 31.12.2004,
ανεξάρτητα αν τα βιβλία αυτά τηρούνται με βάση τα Δ.Λ.Π. ή με βάση
τις αρχές και τους κανόνες της φορολογικής νομοθεσίας (Κ.Β.Σ.). Σε
κάθε περίπτωση, όμως, η αναπροσαρμοσμένη αξία που θα προκύψει από
την εφαρμογή των συντελεστών επί της ως άνω αξίας δεν μπορεί να
είναι μεγαλύτερη από την τρέχουσα εύλογη αξία κατά το χρόνο της
αναπροσαρμογής (31.12.2008). Για όσες επιχειρήσεις δεν
αναπροσάρμοσαν την αξία των ακινήτων τους στην εύλογη αξία, ως αξία
κτήσης θα ληφθεί υπόψη η αξία η οποία είχε προκύψει από την
αναπροσαρμογή του έτους 2004.
Προκειμένου για τις επιχειρήσεις που εφαρμόζουν τα Δ.Λ.Π., ως
εύλογη αξία εμφανιζόμενη στα βιβλία τους κατά τις 31.12.2004
λαμβάνεται αυτή που είχε προκύψει από την εφαρμογή των διατάξεων
του άρθρου 15 του Ν. 3229/2004. Σε περίπτωση που οι επιχειρήσεις
αυτές είχαν αναπροσαρμόσει την αναπόσβεστη αξία των ακινήτων τους
στην εύλογη αξία, κάνοντας χρήση των ίδιων ως άνω διατάξεων, και
την επόμενη χρήση (31.12.2005), ως αξία κτήσης για τις ανάγκες της
αναπροσαρμογής λαμβάνεται αυτή του έτους 2004
(1006346/10048/Β0012/ΠΟΛ. 1004/20.01.2009).
Σε κάθε περίπτωση όμως, η αναπροσαρμοσμένη αξία που προκύπτει
από την εφαρμογή των συντελεστών επί της πιο πάνω αξίας θα
συγκρίνεται καταρχήν, με την αντικειμενική ή την αξία βάσει του Ν.
1249/1982, ανάλογα αν πρόκειται για ακίνητα εντός ή εκτός σχεδίου
πόλεως, σύμφωνα με όσα αναφέρθηκαν πιο πάνω, και θα λαμβάνεται
υπόψη η τελευταία, εφόσον αυτή είναι μικρότερη της πρώτης. Στη
συνέχεια, η αναπόσβεστη αξία που προέκυψε σύμφωνα με τα πιο πάνω θα
περιορίζεται ακόμη περαιτέρω στην τρέχουσα εύλογη αξία (αναπόσβεστη
αξία) της 31 Δεκεμβρίου 2008, εφόσον η τελευταία είναι μικρότερη,
με τον περιορισμό όμως ότι σε καμία περίπτωση η αναπροσαρμοσμένη
(αναπόσβεστη) αξία των ακινήτων δεν μπορεί να είναι μικρότερη
εκείνης που εμφανίζεται στα βιβλία της επιχείρησης (υπ’ αριθμό
1000240/10000/Β0012/12.1.2009 έγγραφο).
Αξία κτήσης για επιχειρήσεις που δεν είχαν υποχρέωση
αναπροσαρμογής:
Για τις επιχειρήσεις, που δεν είχαν υποχρέωση να αναπροσαρμόσουν
την αξία των ακινήτων τους κατά το έτος 2004, ως αξία κτήσης των
ακινήτων που απέκτησαν μέχρι και την 31 Δεκεμβρίου 2003, λαμβάνεται
η αξία που εμφανιζόταν στα βιβλία της επιχείρησης την 31 Δεκεμβρίου
2003.
Αξία κτήσης για μετατρεπόμενες επιχειρήσεις:
Για τις επιχειρήσεις που προήλθαν από μετατροπή ή συγχώνευση
διαφόρων επιχειρήσεων με βάση τις διατάξεις του Ν.Δ. 1297/1972 ή
του Ν. 2166/1993 από την 1η Ιανουαρίου 2004 και μετά, ως αξία
κτήσης των ακινήτων λαμβάνεται η αξία που καταχωρήθηκε στην πρώτη
επίσημη απογραφή της νέας επιχείρησης.
Φορολογία υπεραξίας
Από την υπεραξία που προκύπτει με βάση τα παραπάνω, παρέχεται η
δυνατότητα στις επιχειρήσεις, κατά το χρόνο της εμπρόθεσμης
υποβολής της δήλωσης υπεραξίας, να αφαιρεθεί αναλογικά η ζημία που
επιτρέπεται κατά το χρόνο της αναπροσαρμογής να συμψηφισθεί με άλλα
εισοδήματα ή να μεταφερθεί για συμψηφισμό με βάση τις διατάξεις που
ισχύουν στη φορολογία εισοδήματος.
Η ζημία που αφαιρείται από την προκύψασα υπεραξία δεν
συμψηφίζεται με άλλα εισοδήματα, ούτε και μεταφέρεται για
συμψηφισμό στο επόμενα χρόνια.
Για τις ξενοδοχειακές επιχειρήσεις και τις επιχειρήσεις κάμπινγκ
δεν υπόκειται σε φορολογία το πενήντα τοις εκατό (50%) της
υπεραξίας που προκύπτει από την αναπροσαρμογή της αξίας ολοκλήρου
του γηπέδου επί του οποίου υφίσταται κτίσματα ή άλλες εγκαταστάσεις
που εξυπηρετούν τις ανάγκες του ξενοδοχείου ή του κάμπινγκ.
Το υπόλοιπο ποσό της υπεραξίας φορολογείται με συντελεστή δύο
τοις εκατό (2%) για τα γήπεδα και οκτώ τοις εκατό (8%) για τα
κτίρια.
Ο φόρος αυτός βαρύνει την επιχείρηση και δεν εκπίπτει από τα
ακαθάριστα έσοδά της κατά τον υπολογισμό των φορολογητέων κερδών,
ούτε συμψηφίζεται με το φόρο εισοδήματος που οφείλεται από την
επιχείρηση για τα λοιπά εισοδήματα της.
Δήλωση υπεραξίας – καταβολή φόρου
Σε υποβολή δήλωσης υπεραξίας υποχρεώνεται κάθε επιχείρηση, που
έχει υπεραξία μεγαλύτερη οκτακοσίων ογδόντα (880) ευρώ.
Η δήλωση υποβάλλεται στην αρμόδια δημόσια οικονομική υπηρεσία
μέχρι την τελευταία εργάσιμη για τις δημόσιες υπηρεσίες ημέρα του
επόμενου μήνα από το χρόνο που έγινε η αναπροσαρμογή
(30.01.2009).
Ο φόρος που οφείλεται καταβάλλεται από τις επιχειρήσεις σε
τέσσερις (4) εξαμηνιαίες δόσεις, από τις οποίες η πρώτη με την
υποβολή της εμπρόθεσμης δήλωσης και οι υπόλοιπες τρείς (3) μέχρι
την τελευταία εργάσιμη, για τις δημόσιες υπηρεσίες, ημέρα του
αντιστοίχου εξαμήνου.
Με την καταβολή του φόρου στο ποσό της προκύπτουσας υπεραξίας
γηπέδων και κτιρίων, εξαντλείται κάθε φορολογική υποχρέωση από το
φόρο εισοδήματος της επιχείρησης, των εταίρων, των μετόχων και των
μελών του συνεταιρισμού.
Ειδικά, για την ανώνυμη εταιρία και εταιρία περιορισμένης
ευθύνης η εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης παρέχεται με την
προϋπόθεση ότι, η εταιρία δεν θα διαλυθεί ή το κεφάλαιό τους δεν θα
μειωθεί με σκοπό διανομής στους μετόχους ή εταίρους του ποσού της
προκύψασας υπεραξίας των ακινήτων, πριν από την πάροδο πέντε (5)
ετών από το χρόνο της αναπροσαρμογής της αξίας των ακινήτων.
Σε περίπτωση διάλυσης των πιο πάνω εταιριών ή μείωσης του
κεφαλαίου τους πριν από την πάροδο 5 (πέντε) ετών η υπεραξία δεν
θεωρείται φορολογικά ως κεφάλαιο που έχει καταβληθεί και
φορολογείται με τις διατάξεις που ισχύουν κάθε φορά στη φορολογία
εισοδήματος, προστιθέμενη στα κέρδη της επιχείρησης του χρόνου
διάλυσης ή μείωσης του κεφαλαίου τους μετά την αφαίρεση του φόρου
που καταβλήθηκε. Τα παραπάνω δεν εφαρμόζεται σε περίπτωση διάλυσης
της εταιρίας με σκοπό συγχώνευσης αυτής με άλλη επιχείρηση και
ίδρυσης νέας ανώνυμης εταιρίας ή σε περίπτωση εξαγοράς ή
απορρόφησης από άλλη ανώνυμη εταιρία.
Οι επιχειρήσεις που έχουν στο χαρτοφυλάκιο τους μετοχές άλλων
ανώνυμων εταιριών και οι οποίες θα λάβουν δωρεάν μετοχές με βάση
τις διατάξεις του παρόντος, υποχρεώνονται να εμφανίσουν στα βιβλία
τους τις νέες μετοχές. Το ποσό της υπεραξίας που τυχόν θα προκύψει
εμφανίζεται σε λογαριασμό αποθεματικού και για το ποσό αυτό δεν
υφίσταται φορολογική υποχρέωση της επιχείρησης.
Κεφαλαιοποίηση υπεραξίας
Το υπόλοιπο της υπεραξίας που απομένει μετά και την αφαίρεση του
τυχόν υπάρχοντος χρεωστικού υπολοίπου του λογαριασμού «Κέρδη ή
Ζημίαι» κεφαλαιοποιείται, ως ακολούθως:
α) Στις ατομικές επιχειρήσεις, με αύξηση του κεφαλαίου τους κατά
το χρόνο της αναπροσαρμογής.
β) Στις προσωπικές εταιρίες (Ο.Ε. και Ε.Ε.), υποχρεωτικά με
αύξηση του εταιρικού τους κεφαλαίου που θα γίνει μέχρι και το τέλος
του δεύτερου έτους από το χρόνο της αναπροσαρμογή, αφού τηρήσουν
τις διατυπώσεις που προβλέπονται από τις σχετικές διατάξεις που
ισχύουν (τροποποίηση του καταστατικού κτλ.) για την αύξηση του
εταιρικού κεφαλαίου.
γ) Στους συνεταιρισμούς, υποχρεωτικά με αύξηση του εταιρικού
τους κεφαλαίου που πραγματοποιείται με αύξηση της συνεταιριστικής
μερίδας αυτών, κατά το ποσό που προκύπτει από τη διαίρεση του ποσού
της υπεραξίας με τον αριθμό των συνεταιριστικών μερίδων. Η αύξηση
του εταιρικού κεφαλαίου των συνεταιρισμών θα λάβει χώρα μέχρι και
το τέλος του δεύτερου έτους από το χρόνο της αναπροσαρμογής με
τροποποίηση του καταστατικού τους από τη γενική συνέλευση των
συνεταίρων.
δ) Στις εταιρίες περιορισμένης ευθύνης, με αύξηση του εταιρικού
τους κεφαλαίου, που πραγματοποιείται υποχρεωτικά με έκδοση νέων
εταιρικών μεριδίων, τα οποία θα διανεμηθούν δωρεάν στους παλαιούς
εταίρους, κατ’ αναλογία των μεριδίων τους. Η αύξηση αυτή θα πρέπει
να έχει ολοκληρωθεί μέχρι και το τέλος του δεύτερου έτους από το
χρόνο της αναπροσαρμογής.
ε) Στις ανώνυμες εταιρίες με αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου
τους, που θα λάβει χώρα μέχρι και το τέλος του δευτέρου έτους από
το χρόνο της αναπροσαρμογής.
Για τις επιχειρήσεις που αναπροσάρμοσαν την αξία των ακινήτων
τους κατά την 31 Δεκεμβρίου 2008, η αύξηση του κεφαλαίου
πραγματοποιείται μέχρι την 31 Δεκεμβρίου 2010. Επομένως,
προκειμένου για την αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου στις ανώνυμες
εταιρίες, οι προβλεπόμενες από το Κ.Ν.2190/1920 διαδικασίες πρέπει
να έχουν ολοκληρωθεί μέχρι την 31 Δεκεμβρίου 2010.
Για τις Α.Ε., η αύξηση αυτή θα γίνει, είτε με ανάλογη αύξηση της
ονομαστικής αξίας των μετοχών που υπάρχουν στο χρόνο της
κεφαλαιοποίησης, είτε με έκδοση νέων μετοχών, είτε και με τους δύο
αυτούς τρόπους. Σε περίπτωση έκδοσης νέων μετοχών, οι νέες αυτές
μετοχές που θα εκδοθούν, θα διανεμηθούν δωρεάν στους παλαιούς
μετόχους, κατ΄ αναλογία των μετοχών που κατέχουν. Παλαιοί μέτοχοι
στους οποίους διανέμονται οι μετοχές αυτές, είναι εκείνοι που έχουν
την ιδιότητα του μετόχου, κατά το χρόνο που η γενική συνέλευση των
μετόχων λαμβάνει απόφαση για την αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου, με
την κεφαλαιοποίηση του ποσού της υπεραξίας που προέκυψε από την
αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων.
Διευκρινίζεται, ότι στην περίπτωση που η ανώνυμη εταιρία
επιλέξει την έκδοση νέων μετοχών, αν το ποσό της υπεραξίας που
προέκυψε από την αναπροσαρμογή των ακινήτων διαιρούμενο με την
ονομαστική αξία της μετοχής, δώσει αριθμό μετοχών, που δεν είναι
δυνατή η διανομή τους σε ακέραιο αριθμό στους παλαιούς μετόχους κατ’
αναλογία των μετοχών που κατέχουν, παρέχεται η δυνατότητα στις
ανώνυμες εταιρίες στις περιπτώσεις αυτές να μην προβούν σε
κεφαλαιοποίηση ολόκληρου του ποσού της υπεραξίας, αλλά να
κεφαλαιοποιήσουν από το ποσό της υπεραξίας το μέρος εκείνο που θα
αντιστοιχεί σε αριθμό μετοχών που θα μπορούν να διανεμηθούν στους
παλαιούς μετόχους σε ακέραιο αριθμό μετοχών. Το υπόλοιπο ποσό
υπεραξίας που απομένει μετά την κεφαλαιοποίηση του πιο πάνω ποσού,
θα εξακολουθήσει να εμφανίζεται στα βιβλία της επιχείρησης στο
λογαριασμό 41.07 «ΔΙΑΦΟΡΕΣ ΑΠΟ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΑΞΙΑΣ ΛΟΙΠΩΝ
ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ».
Τα πιο πάνω αναφερθέντα ισχύουν ανάλογα και για την
κεφαλαιοποίηση του ποσού της υπεραξίας που προκύπτει από την
αναπροσαρμογή των ακινήτων των συνεταιρισμών και των Ε.Π.Ε.
Επίσης, αν στα βιβλία της επιχείρησης υπάρχει ποσό υπεραξίας που
είχε προκύψει από την αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων κατά τις
προηγούμενες αναπροσαρμογές και το οποίο δεν κεφαλαιοποιήθηκε, το
ποσό αυτό θα προστεθεί στην υπεραξία που προκύπτει από την
αναπροσαρμογή των ακινήτων, προκειμένου να προβεί η εταιρία σε
κεφαλαιοποίηση του συνολικού αυτού ποσού της υπεραξίας.
Για το ποσό της αύξησης του εταιρικού ή μετοχικού κεφαλαίου, που
θα προκύψει από την αναπροσαρμογή των ακινήτων, δεν οφείλεται φόρος
συγκέντρωσης κεφαλαίου.
Όσον αφορά στην υπεραξία που θα προκύψει από την αναπροσαρμογή
των ακινήτων των αλλοδαπών εταιριών, η υπεραξία αυτή μπορεί να
μεταφερθεί σε ιδιαίτερο λογαριασμό του παθητικού με τον τίτλο
«Διαφορές Αναπροσαρμογής Ν.2065/1992» ή να μεταφερθεί σε επαύξηση
του λογαριασμού «κεφάλαιο» αν υπάρχει, του υποκαταστήματος χωρίς να
εκδοθούν μετοχές και χωρίς να ακολουθηθεί καμία ιδιαίτερη
διαδικασία για την αύξηση αυτού. Διευκρινίζεται ότι σε περίπτωση
που η υπεραξία θα μεταφερθεί στο λογαριασμό «κεφάλαιο», το ποσό
αυτής της υπεραξίας δε θεωρείται σαν κεφάλαιο εξωτερικού και δεν
απολαμβάνει την προστασία του Ν.Δ.2687/1953, γιατί την προστασία
αυτή δικαιούται μόνο το κεφάλαιο που πραγματικά έχει εισαχθεί από
το εξωτερικό, καθώς και τα κέρδη που επανεπενδύονται στην
επιχείρηση.
Σύμφωνα με την 1114301/11543/Β0012/ΠΟΛ.1152/14.11.2008 Απόφαση
του Υπουργού Οικονομίας και Οικονομικών, τα παραπάνω περί
κεφαλαιοποίησης της προκύπτουσας υπεραξίας δεν έχουν εφαρμογή για
τις επιχειρήσεις που δημοσιεύουν τις οικονομικές τους καταστάσεις
σύμφωνα με τα Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα.