Μικρή προβλέπεται να είναι η επίδραση στην αγορά ακινήτων από την έναρξη των πλειστηριασμών, που από τις αρχές του 2016 θα γίνονται στην εύλογη εμπορική αξία και όχι στην αντικειμενική τιμή, όπως ίσχυε μέχρι σήμερα. Αυτό τονίζουν στην «Κ» στελέχη της αγοράς ακινήτων, που αναφέρουν ότι σε πρώτη φάση, θα εκπλειστηριάζονται λίγα και επιλεγμένα ακίνητα, τα οποία θα αφορούν κυρίως δάνεια που έχουν χορηγηθεί προς επιχειρήσεις. Δηλαδή, θα πρόκειται για ξενοδοχεία, βιομηχανικά ακίνητα, αποθήκες, γραφεία και καταστήματα, που έχουν δοθεί ως ενέχυρο για τη λήψη χρηματοδότησης.
Εν ολίγοις, οι κατοικίες θα αποφύγουν τον πλειστηριασμό. Ακόμα όμως κι αν υπάρξουν και περιπτώσεις πλειστηριασμών κατοικιών, πρόθεση των τραπεζών, σε πρώτη φάση, θα είναι αυτές να είναι λίγες. Στόχος είναι να λειτουργήσουν ως «φόβητρο» και να συνετίσουν τους «κατ’ επάγγελμα» κακοπληρωτές, δηλαδή δανειολήπτες οι οποίοι, παρότι διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα, εντούτοις αποφεύγουν να πληρώσουν τις οφειλές τους.
Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ξυλά, επικεφαλής της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών GEOAXIS, ο λόγος της σημαντικής καθυστέρησης στη διενέργεια πλειστηριασμών ακινήτων τα τελευταία χρόνια, πέραν της προφανούς ανάγκης για επίδειξη κοινωνικής αλληλεγγύης, είναι ότι δεν εξυπηρετούν κανέναν, ιδίως από τη στιγμή που πλέον οι τιμές που μπορούν να εξασφαλιστούν είναι ιδιαίτερα χαμηλές. «Οι πλειστηριασμοί δεν βολεύουν τις τράπεζες που δάνεισαν σε υψηλές αξίες, αλλά ούτε και τους δανειολήπτες που θα απολέσουν το ακίνητό τους σε πολύ χαμηλή τιμή σε σχέση με αυτήν που το απέκτησαν», αναφέρει ο κ. Ξυλάς, προσθέτοντας ότι οι πλειστηριασμοί δεν βολεύουν ούτε και την κυβέρνηση, για προφανείς πολιτικούς λόγους, με αποτέλεσμα να αναβάλλονται μέχρι σήμερα οι σχετικές κινήσεις επίσπευσής τους.
Υπενθυμίζεται ότι η διενέργεια πλειστηριασμών με τιμή εκκίνησης την εμπορική αξία, είναι μια απόπειρα να επιλυθεί το χρόνιο πρόβλημα των τελευταίων ετών της οικονομικής κρίσης, που είχε οδηγήσει τη συντριπτική πλειονότητα των πλειστηριασμών ακινήτων στο να κηρύσσονται άγονοι. Ως εκ τούτου, οι κατά τόπους εφορίες που προχωρούσαν σε κατασχέσεις ακινήτων μεγαλοοφειλετών, αδυνατούσαν να βρουν αγοραστές γι’ αυτά, με αποτέλεσμα να περιορίζονται σημαντικά τα πιθανά έσοδα.
Το ίδιο συνέβαινε και σε περιπτώσεις ακινήτων χρεοκοπημένων επιχειρήσεων. Για παράδειγμα, το ακίνητο του πρώην εργοστασίου του Κεράνη στον Πειραιά έχει εκπλειστηριαστεί 14 φορές από το 2007 μέχρι σήμερα. Η αρχική τιμή εκκίνησης άγγιζε τα 21 εκατ. ευρώ, με τον τελευταίο πλειστηριασμό να έχει τιμή εκκίνησης τα 4,5 εκατ. ευρώ, χωρίς και πάλι να προσελκύει αγοραστικό ενδιαφέρον. Το πρώην εργοστάσιο στον Πειραιά αποτελείται από οικόπεδο έκτασης 4.729 τ.μ. και κτίσματα συνολικής επιφάνειας 29.434 τ.μ.
Με βάση τον νέο Κώδικα, πλέον, κάθε πλειστηριασμός ακινήτου θα γίνεται με βάση την εμπορική τιμή, η οποία σήμερα είναι χαμηλότερη κατά μέσο όρο 30% σε σχέση με την αντικειμενική. Μάλιστα, σε πολλές περιπτώσεις, οι εμπορικές αξίες είναι ακόμα χαμηλότερες από τις αντικειμενικές, οι οποίες παραμένουν αμετάβλητες από το 2007, όταν πραγματοποιήθηκε η τελευταία αναπροσαρμογή τους. Με τον τρόπο αυτό εκτιμάται ότι αμέσως το κάθε ακίνητο θα καθίσταται ιδιαίτερα ελκυστικό στους ενδιαφερόμενους.
Σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, παρότι η διενέργεια πλειστηριασμών με βάση την εμπορική τιμή θεωρείται κίνηση ωρίμανσης της αγοράς, προκύπτει και ένα σημαντικό κενό, καθώς ο νέος Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, που ψηφίστηκε από τη Βουλή πριν από λίγες εβδομάδες, δεν προσδιορίζει το ποιοι θα πραγματοποιούν τις εκτιμήσεις των ακινήτων, ποια ακριβώς θα είναι η ακολουθούμενη διαδικασία και ποιος θα πληρώνει για τη διενέργεια των πλειστηριασμών. Ως εκ τούτου, αναμένονται τα σχετικά Προεδρικά Διατάγματα, τα οποία θα διευκρινίζουν όλα τα παραπάνω, ωστόσο είναι προφανές ότι τουλάχιστον για τις εκτιμήσεις, θα πρέπει να αξιοποιηθούν οι εταιρείες που είναι πιστοποιημένες και εγγεγραμμένες στο σχετικό μητρώο του υπ. Οικονομικών και όχι οι κατά τόπους έφοροι, ή ακόμα χειρότερα απλοί μεσίτες.
Σε κάθε περίπτωση, ο αριθμός των ακινήτων που θα εκπλειστηριαστεί, θα είναι σχετικά μικρός, τουλάχιστον αρχικά, καθώς δεν συμφέρει κανέναν να υπάρξει μεγάλη πίεση στις τιμές. Αλλωστε, δεδομένου ότι σήμερα η ζήτηση στην αγορά είναι πρακτικά μηδαμινή, τουλάχιστον αρχικά, θα είναι δύσκολη ακόμα και η απορρόφηση ενός μικρού αριθμού ακινήτων, ιδίως από τη στιγμή που η ρευστότητα είναι ιδιαίτερα περιορισμένη. Το βέβαιο είναι ότι, με τον έναν ή τον άλλο τρόπο, οι τράπεζες θα έχουν βαρύνοντα «λόγο» στα πωλούμενα ακίνητα. Οπως τονίζουν μεσίτες, κατά τα προσεχή χρόνια, οι τράπεζες θα έχουν ενεργό εμπλοκή τόσο στους μελλοντικούς πλειστηριασμούς, όσο και στις πράξεις αγοραπωλησίας ακινήτων. Ο λόγος είναι ότι κατά τις εκτιμήσεις των μεσιτών, τα επόμενα πέντε χρόνια, πάνω από το 50% των πωλήσεων κατοικιών θα αφορούν περιπτώσεις ακινήτων με τιμή πώλησης χαμηλότερη της υποθήκης τους. Αυτό αφορά πληθώρα ακινήτων για τα οποία χορηγήθηκαν υπέρογκα στεγαστικά δάνεια κατά τη διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας. Σήμερα, με την πτώση των τιμών που έχει μεσολαβήσει, η αγοραία αξία των περισσότερων από αυτά τα ακίνητα είναι χαμηλότερη από το υπόλοιπο του δανείου, με αποτέλεσμα η εκάστοτε τράπεζα να εξετάζει την κάθε περίπτωση ξεχωριστά, ανάλογα με τα οικονομικά και κοινωνικά κριτήρια του πωλητή/δανειολήπτη.