Των ΜΙΧΑΛΗ ΛΕΜΠΙΔΑΚΗ και ΓΙΩΡΓΟΥ ΑΛΕΞΑΚΗ*
Μέσα στη θερινή ραστώνη ολοκληρώθηκε η δημόσια διαβούλευση για το νομοσχέδιο με τίτλο «Εκσυγχρονισμός της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας» του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Πιθανότατα δεν έχει γίνει ευρέως γνωστό και δεν έχουν αποτιμηθεί επαρκώς οι τεράστιες επιπτώσεις που θα έχει στην περιουσία των πολιτών και στις αναπτυξιακές προοπτικές της χώρας το άρθρο 28 του συγκεκριμένου νομοσχεδίου.
Θα επικεντρωθούμε παρακάτω στις συνέπειες για τον τουρισμό, έναν από τους σημαντικότερους αναπτυξιακούς βραχίονες της οικονομίας, που προσφέρει άμεσα και έμμεσα εκατοντάδες χιλιάδες θέσεις εργασίας και εισοδήματα στον τόπο. Αυτό δεν σημαίνει ότι είναι λιγότερο δραματικές οι συνέπειες για τους ιδιοκτήτες γης εκτός σχεδίου, μικρούς και μεγάλους, που εν μια νυκτί τα ακίνητά τους θα καταστούν μη άρτια-οικοδομήσιμα επειδή δεν έχουν το απαιτούμενο πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό της νεοσύστατης «κατηγορίας Α».
Το άρθρο 28 απαιτεί για να είναι άρτια-οικοδομήσιμα γήπεδα εκτός σχεδίου να έχουν πρόσωπο 45 μ. σε εθνικές, επαρχιακές ή νεοσύστατες δημοτικές οδούς. Στην πραγματικότητα, 99 στα 100 ακίνητα, στη θάλασσα ή στο βουνό, που είναι κατάλληλα για δημιουργία τουριστικών μονάδων και είναι άρτια-οικοδομήσιμα με βάση τα σημερινά δεδομένα, βρίσκονται σε «αγροτικές» οδούς ή εν πάσει περιπτώσει σε οδούς που στις περισσότερες περιπτώσεις δεν μπορούν να χαρακτηρισθούν «δημοτικές» με τον τρόπο που προδιαγράφει το άρθρο 14 του νομοσχεδίου. Ακόμα και όπου η έγκριση είναι δυνατή, θα απαιτεί πολύπλοκη και πολύχρονη γραφειοκρατική διαδικασία, αφού οι υπηρεσίες, οι αποκεντρωμένες διοικήσεις και το υπουργείο θα κατακλυστούν από χιλιάδες αιτήματα. Στη συνέχεια, θα καθίστανται αναγκαίες απαλλοτριώσεις για τη διάνοιξη του πλάτους στα 5-6 μ. που απαιτεί το νομοσχέδιο, πράγμα νομικά και οικονομικά ανέφικτο. Ως συνέπεια, τα περισσότερα οικόπεδα που είναι κατάλληλα για τουριστικές επενδύσεις αχρηστεύονται διά παντός.
Αν το άρθρο 28 ίσχυε τα τελευταία 50 χρόνια, δηλαδή από τότε που άρχισε ιστορικά η τουριστική ανάπτυξη, σχεδόν κανένα ξενοδοχείο δεν θα είχε δημιουργηθεί στις κύριες τουριστικές περιοχές της χώρας και ο τουρισμός μας θα ήταν ακόμα σε νηπιακό στάδιο.
Επίσης, η δημιουργία μονάδων αγροτουρισμού και glamping (που πρόσφατα προώθησε το υπ. Τουρισμού με τον νόμο 4688/20) στην πράξη ακυρώνονται, καθώς είναι αδύνατον τέτοιες μονάδες που απαιτούν επαφή με τη φύση να γίνονται μπροστά σε δημοτικές οδούς.
Υπάρχουν βέβαια και άλλα παράδοξα στο νομοσχέδιο, όπως η απαίτηση για ενιαίο όγκο των κτιρίων στις προστατευόμενες περιοχές και σε απόσταση 1 χλμ. από την ακτογραμμή –ακριβώς το αντίθετο δηλαδή από αυτό που θα έπρεπε να ισχύσει για την προστασία του περιβάλλοντος– και η μείωση του συντελεστή κάλυψης από 0,2 σε 0,1 που θα απαιτεί διπλάσιο οικόπεδο, δηλαδή διπλάσιο κόστος γης για την ίδια δυναμικότητα ή θα υποχρεώνει τους μηχανικούς να σχεδιάζουν μόνο διώροφα κτίρια, πράγμα που δεν συνάδει με την αισθητική και τις απαιτήσεις της τουριστικής αγοράς υψηλού επιπέδου ούτε και με την προστασία του περιβάλλοντος.
Είναι φανερό ότι το νομοσχέδιο δυσχεραίνει την ανάπτυξη αυτόνομων ξενοδοχείων και προωθεί τη δημιουργία ΠΟΤΑ (Περιοχών Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης). Βεβαίως και οι ΠΟΤΑ είναι χρήσιμες, αλλά αλίμονο αν επιδιώξουμε να στηρίξουμε την τουριστική ανάπτυξη ΜΟΝΟ σε ΠΟΤΑ, οι οποίες απαιτούν τεράστιες εκτάσεις (800 στρ.), πολύ μεγάλα κεφάλαια και πολύχρονες διαδικασίες, εις βάρος αυτού που σήμερα αποτελεί τη ραχοκοκαλιά του ελληνικού τουρισμού, δηλ. τα ξενοδοχεία 4* και 5* 300-700 κλινών και βέβαια όλες τις άλλες μορφές ποιοτικών καταλυμάτων.
Αλίμονο αν στερήσουμε από τον αποδεδειγμένα επιτυχημένο Ελληνα ξενοδόχο τη δυνατότητα επέκτασης και οδηγήσουμε την ανάπτυξη μόνο σε μεγαλοεπιχειρηματίες και ξένα funds που μπορούν να αντέξουν το κόστος και τη γραφειοκρατία δημιουργίας ΠΟΤΑ!
Αν ψηφιστεί ως έχει το άρθρο 28:
Θα ανακοπεί η δημιουργία νέων τουριστικών μονάδων, αφού θα αχρηστευθεί η μεγάλη πλειοψηφία των εκτός σχεδίου οικοπέδων ελλείψει προσώπου 45 μ. σε «δημοτική» οδό. Επενδύσεις εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ θα ανασταλούν, με σοβαρό αντίκτυπο στο ΑΕΠ, τα δημόσια έσοδα και την απασχόληση.
Καταλαμβάνονται εξαπίνης επιχειρηματίες που έχουν επενδύσει στην αγορά οικοπέδων για τουριστική εκμετάλλευση, οι οποίοι θα χάσουν τα χρήματά τους, και μάλιστα τη στιγμή που o κλάδος πλήττεται καίρια λόγω COVID-19. Οι τράπεζες που έχουν δανειοδοτήσει τέτοιες αγορές θα μείνουν με εμπράγματες εξασφαλίσεις σε οικόπεδα με μηδενική πλέον αξία.
Θα ανέβει υπέρμετρα η τιμή της γης σε εντός σχεδίου περιοχές και στα λίγα εκτός σχεδίου ακίνητα με πρόσωπο σε υφιστάμενη δημοτική οδό, αυξάνοντας το κόστος αγοράς οικοπέδων για κατοικία και το κόστος επένδυσης για νέα ξενοδοχεία, πράγμα που θα μειώσει την ανταγωνιστικότητά μας στη διεθνή τουριστική αγορά.
Θα υποστεί σοβαρό κλονισμό η κατασκευαστική δραστηριότητα σε τουριστικές περιοχές όπως η Κρήτη, η οποία εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τη δημιουργία νέων ξενοδοχείων. Μαζί με τις κατασκευαστικές εταιρείες θα υποφέρουν και μια σειρά από επαγγέλματα που συνδέονται με τις κατασκευές.
Mε ποια λογική θα συνεχίσουν οι πολίτες να πληρώνουν ΕΝΦΙΑ για οικόπεδα που χάνουν την αρτιότητα και επομένως την όποια αξία τους; Εχει σκεφτεί η κυβέρνηση ότι θα πρέπει να τα απαλλάξει και τη συνεπακόλουθη οικονομική απώλεια του κράτους;
Αν στόχος του νομοσχεδίου είναι πραγματικά η προστασία του περιβάλλοντος, αυτό μπορεί να επιτευχθεί με τις κατάλληλες τεχνικές προδιαγραφές κατασκευής και τις νέες τεχνολογίες και όχι με απαγόρευση πρακτικά της δόμησης στο μεγαλύτερο τμήμα της χώρας και απαξίωση της εκτός σχεδίου ακίνητης περιουσίας των πολιτών.
Ας ελπίσουμε ότι θα υπάρξουν οι τροποποιήσεις εκείνες που θα προστατέψουν την αξία της ιδιοκτησίας και θα επιτρέψουν να συνεχιστεί απρόσκοπτα η ανάπτυξη και οι επενδύσεις στον τουρισμό, πάντα με σεβασμό στη φύση και στο περιβάλλον.
* O κ. Μιχάλης Λεμπιδάκης είναι επιχειρηματίας και ο κ. Γιώργος Αλεξάκης είναι χωροτάκτης μηχανικός – αντιπεριφερειάρχης Κρήτης.