ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Ακίνητα, το νέο βαρίδι για τις τράπεζες

Το επόμενο στοίχημα μετά τον περιορισμό των κόκκινων δανείων είναι η μείωση του χαρτοφυλακίου ακίνητης περιουσίας

Ακίνητα, το νέο βαρίδι για τις τράπεζες

Μετά τα κόκκινα δάνεια, τη σκυτάλη της προσπάθειας των τραπεζών να περιορίσουν την έκθεσή τους παίρνουν τα ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους. Η μείωση του χαρτοφυλακίου των ακινήτων αναδεικνύεται το στοίχημα της επόμενης μέρας στη βάση και των στόχων που θέτει ο SSM για μείωση των non performing assets, δηλαδή της έκθεσης στο real estate, που συνιστά βαρίδι για τους ισολογισμούς των τραπεζών και έχει «φουσκώσει» επικίνδυνα λόγω και της αγοράς σημαντικού αριθμού ακινήτων μέσω πλειστηριασμών. 

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς οι τράπεζες διαθέτουν στο ενεργητικό τους περίπου 25 χιλιάδες ακίνητα συνολικής αξίας 7 δισ. ευρώ. Από αυτά το 55%-60% είναι οικιστικά, το 30%-35% εμπορικά ακίνητα και το υπόλοιπο περίπου 10% οικόπεδα και αγροτεμάχια. Το μεγαλύτερο μέρος του χαρτοφυλακίου αυτού (περίπου 65%) βρίσκεται στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα και κυρίως στην Αθήνα, ενώ το υπόλοιπο είναι διάσπαρτο σε όλη τη χώρα. Σημαντικό μέρος αυτών των ακινήτων έχει προέλθει από κατασχέσεις και ανακτήσεις (REOs), μια πρακτική που αναμένεται να ενταθεί τους επόμενους μήνες, καθώς οι πλειστηριασμοί έπειτα από μακρά περίοδο «παγώματος» λόγω COVID, θα επανέλθουν στην καθημερινή πρακτική. 

«Καίνε» κεφάλαια

Τα ακίνητα αυτά αποτελούν βαρίδι, όχι μόνο γιατί δεν παράγουν έσοδα, αλλά επιπλέον γιατί απαιτούν σημαντικά έξοδα για τη συντήρησή τους και κυρίως για την τακτοποίηση των παρατυπιών που έχουν, έτσι ώστε να μπορέσουν στη συνέχεια να πουληθούν. Οπως εξηγούν αρμόδια στελέχη, πρόκειται για ακίνητα αντιπαραγωγικά, που «καίνε» μέρος από τα πολύτιμα κεφάλαια των τραπεζών, σε μια περίοδο που τα κέρδη από οργανικές δραστηριότητες είναι ακόμα περιορισμένα. 

Την ίδια στιγμή η αγορά ακινήτων εμφανίζεται πολλά υποσχόμενος τομέας τα προσεχή χρόνια, καθώς τα εισοδήματα θα ανακάμπτουν και η ζήτηση για οικιστικά, αλλά και ποιοτικά εμπορικά ακίνητα θα επιστρέψει. Το ενδιαφέρον των funds έχει να κάνει κυρίως με την αξιοποίηση αυτών των ακινήτων μέσα από πλατφόρμες για βραχυχρόνιες μισθώσεις ή με τη μεταβίβασή τους για λογαριασμό πελατών που θέλουν να αποκτήσουν «χρυσή βίζα». Αντίστοιχα, για τα εμπορικά ακίνητα ή τα γραφεία το ενδιαφέρον συνδέεται κυρίως με επενδύσεις για τη δημιουργία σταθερής πηγής εισοδήματος όσο η οικονομία θα μπαίνει σε σταθερό δρόμο ανάπτυξης. 

Το απόθεμα των ακινήτων στους ισολογισμούς των εμπορικών τραπεζών αυξάνεται σταδιακά τα τελευταία χρόνια, καθώς τα ακίνητα που αποκτούν οι τράπεζες από τους πλειστηριασμούς είναι περισσότερα από αυτά τα οποία, έως σήμερα τουλάχιστον, προωθούν για πώληση στην αγορά. Οι τράπεζες αποκτούν σχεδόν το 80% των ακινήτων που πλειστηριάζονται επιτυχώς, ενώ απαιτείται μια χρονοβόρα διαδικασία ωρίμανσης των ακινήτων, που διαρκεί από 8 έως 12 μήνες, προτού διατεθούν προς πώληση στην αγορά. 

Τα σχέδια της Alpha Bank

Στην προσπάθεια περιορισμού της έκθεσης στο real estate, σε συνδυασμό με τις προοπτικές που ανοίγονται για τον κλάδο ενόψει της ανάκαμψης της οικονομίας αποδίδεται και η απόφαση της Alpha Bank να αναζητήσει στρατηγικό επενδυτή στον τομέα των ακινήτων. Το project Skyline προβλέπει τη δημιουργία ενός joint venture, στο οποίο η Alpha Bank θα διατηρήσει μειοψηφικό ποσοστό στη νέα εταιρεία που θα δημιουργηθεί, με στόχο αφενός να περιορίσει την έκθεσή της στο real estate και να μειώσει το σταθμισμένο ενεργητικό της κατά 400 εκατ. ευρώ και αφετέρου να επωφεληθεί από τις ισχυρές προοπτικές ανάπτυξης και τις υπεραξίες που θα δημιουργηθούν στο μέλλον. Οπως έχει ανακοινωθεί, στο project Skyline επιστρατεύεται η Alpha Αστικά Ακίνητα, με συνολική αξία χαρτοφυλακίου 40 εκατ. ευρώ, αλλά και η Alpha Real Estate Management & Investment και σύμφωνα με τον σχεδιασμό η τράπεζα θα μεταβιβάσει ένα επιλεγμένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων (κυρίως εμπορικά) αξίας περίπου 500 εκατ. ευρώ  στην Alpha Αστικά Ακίνητα, η οποία θα μετασχηματιστεί και θα αποτελέσει το βασικό όχημα για το joint venture με τον στρατηγικό επενδυτή. Να σημειωθεί ότι η Alpha Bank διαθέτει χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας 800 εκατ. ευρώ, ενώ άλλα 500 εκατ. ευρώ είναι η αξία των ιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων από τον όμιλο. Η συναλλαγή αναμένεται να ολοκληρωθεί το 2022 και θα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη –μετά αυτή της Eurobank με την Grivalia– που έχει πραγματοποιηθεί στη χώρα τα τελευταία  χρόνια στον τομέα των ακινήτων. 

H Tράπεζα Πειραιώς

Ανάλογης σημασίας είναι και η κίνηση που δρομολογεί η Τράπεζα Πειραιώς η οποία διαθέτει το μεγαλύτερο απόθεμα ακινήτων μεταξύ των τεσσάρων συστημικών τραπεζών. Το χαρτοφυλάκιό της φθάνει τα 3 δισ. ευρώ, από τα οποία τα μισά περίπου είναι εμπορικά ακίνητα. Σύμφωνα με πληροφορίες, το project Tera, όπως ονομάζεται, προβλέπει τη μεταβίβαση ενός σημαντικού αριθμού ακινήτων  –υπολογίζεται μεταξύ 700 εκατ. έως 1 δισ. ευρώ– σε ξένο επενδυτή, ενώ ακίνητα αξίας 1 δισ. ευρώ ακόμη έχουν ανατεθεί προς διαχείριση στην Intrum.

Τι επιδιώκει η Eurobank

Από την πλευρά της Eurobank, η τράπεζα κινείται σταθερά τα τελευταία χρόνια στην ενεργή διαχείριση των ακινήτων που έχει στο χαρτοφυλάκιό της μέσω πωλήσεων πακέτων σε funds. Η συνολική αξία των ακινήτων, στα οποία περιλαμβάνονται επενδυτικά ακίνητα της Grivalia, ανέρχεται σε 1,8 δισ. ευρώ, στο οποίο περιλαμβάνονται 5.000 ακίνητα αξίας 500 εκατ. ευρώ που έχουν περιέλθει στην τράπεζα μέσω REOs. 

Η τράπεζα έχει πραγματοποιήσει μέχρι σήμερα τρεις συναλλαγές άνω των 80 εκατ. ευρώ, ενώ στις αρχές Αυγούστου πήρε προσφορές για ένα νέο χαρτοφυλάκιο (project Petra), που αποτελείται από 190 εμπορικά ακίνητα και κατοικίες αξίας 35 εκατ. ευρώ. Το  β΄ τρίμηνο ολοκλήρωσε τη μεταβίβαση ενός μικρότερου ύψους πακέτου με 300 περίπου οικιστικά ακίνητα, αξίας 8 εκατ. ευρώ, ενώ έως τα τέλη του χρόνου δρομολογεί τη διάθεση ενός επενδυτικού χαρτοφυλακίου αξίας περίπου 10 εκατ. ευρώ. Η προσπάθεια απομόχλευσης των ισολογισμών από το βάρος των ακινήτων θα κορυφωθεί τους επόμενους μήνες. 

Πωλήσεις από Εθνική

Από τις κινήσεις που θα ακολουθήσουν δεν εξαιρείται και η Εθνική Τράπεζα, η οποία διαθέτει χαρτοφυλάκιο 5.500 ακινήτων συνολικής αξίας 1 δισ. ευρώ και δρομολογεί με τη σειρά της πωλήσεις μικρότερων πακέτων εντός του 2022.

Οι αλλαγές στους πλειστηριασμούς θα διευκολύνουν τις πωλήσεις

Μαζί με τις μαζικές πωλήσεις από τις τράπεζες η διάθεση ακινήτων θα διευκολυνθεί μέσω των αλλαγών που έρχονται στη διαδικασία των πλειστηριασμών. 
Πρόκειται για τις αλλαγές που φέρνει ο νέος Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας που έχει δοθεί προς διαβούλευση και αναμένεται να ψηφιστεί εντός του Σεπτεμβρίου. Οι βασικές αλλαγές που φέρνει είναι:

• Η αυτόματη μείωση της τιμής του ακινήτου μετά δύο άγονους πλειστηριασμούς. Η αλλαγή αυτή θα διευκολύνει την πώληση ενός ακινήτου και θα επισπεύσει τον χρόνο διάθεσης, αφού για τη μείωση της τιμής δεν θα απαιτείται δικαστική απόφαση όπως συμβαίνει σήμερα.

• Η δυνατότητα απόκτησης ενός ακινήτου από πολλαπλούς αγοραστές, για την αγορά του οποίου θα μπορεί κάθε ενδιαφερόμενος να βάζει μέρος των χρημάτων. Με τον τρόπο αυτό θα διευκολυνθεί η διάθεση π.χ. ακινήτων μεγάλης αξίας που απαιτούν την επένδυση σημαντικών κεφαλαίων και τα οποία δεν μπορούν να βρεθούν από έναν αγοραστή. 

Οπως αναφέρεται στην αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου, η διάταξη για τη σταδιακή μείωση της τιμής πρώτης προσφοράς έπειτα από δύο άγονες προσπάθειες ρευστοποίησης του ακινήτου, αντιμετωπίζει το φαινόμενο ελλείψεως πλειοδοτών, γεγονός που οφείλεται συχνά στην υψηλή τιμή πρώτης προσφοράς του πλειστηριαζόμεενου κινητού ή ακινήτου. Προβλέπεται, τότε, η σταδιακή μείωση της τιμής πρώτης προσφοράς εάν προηγηθούν δύο ματαιώσεις του πλειστηριασμού.

Συγκεκριμένα, σε περίπτωση που και ο δεύτερος πλειστηριασμός αποβεί άγονος, διεξάγεται νέος με τιμή πρώτης προσφοράς ίση με το 80% της αρχικώς ορισθείσας μέσα σε τριάντα 30 ημέρες. Σε περίπτωση που και ο τρίτος πλειστηριασμός αποβεί επίσης άγονος, η διαδικασία της ρευστοποίησης επαναλαμβάνεται εντός 30 ημερών, με τιμή πρώτης προσφοράς ίση προς το 65% της τιμής που είχε οριστεί αρχικά. Αν και ο νέος πλειστηριασμός ολοκληρωθεί χωρίς αποτέλεσμα, το αρμόδιο δικαστήριο, ύστερα από αίτηση οποιουδήποτε έχει έννομο συμφέρον, μπορεί να άρει την κατάσχεση ή να διατάξει να γίνει αργότερα νέος πλειστηριασμός με την ίδια ή και κατώτερη τιμή πρώτης προσφοράς. 

Σε ό,τι αφορά τη δυνατότητα πλειοδοσίας από περισσότερους υποψηφίους, όπως σημειώνεται στην αιτιολογική έκθεση του νόμου, «η εκδήλωση ενδιαφέροντος από περισσότερους πλειοδότες (συνπλειοδοσία) γίνεται κατά τρόπο προσαρμοσμένο στον ηλεκτρονικό τρόπο διενέργειας του πλειστηριασμού, δηλαδή μέσω ειδικού πληρεξουσίου, το οποίο θα πρέπει να δηλώνει όποιος πλειοδότης θα εκπροσωπήσει τους υπόλοιπους. Για λόγους δικαιικής ασφάλειας, οι περισσότεροι πλειοδότες ενέχονται εις ολόκληρον για την καταβολή του πλειστηριάσματος, ανεξάρτητα από τη μεταξύ τους κατανομή και σχέση». 

Σημειώνεται ότι ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός είναι ανοικτού πλειοδοτικού τύπου κατά τον οποίο υποβάλλονται διαδοχικές προσφορές. Οι συμμετέχοντες υποβάλλουν συνεχώς προσφορά μεγαλύτερη από την εκάστοτε μεγαλύτερη έως το χρόνο λήξης της υποβολής προσφορών. Οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί διενεργούνται μόνο εργάσιμη ημέρα Τετάρτη ή Πέμπτη ή Παρασκευή, από τις 10 π.μ. έως τις 12 μ. και από τις 2 μ.μ. έως τις 4 μ.μ. Ο νέος κώδικας αυξάνει επίσης από 5 σε 10 ημέρες την προθεσμία για την κατάθεση του πλειστηριάσματος.