Πάνω από 10.000 κατοικίες που θα μπορούσαν να βγουν προς πώληση στην αγορά σε λογικές τιμές συμβάλλοντας στην ανακούφιση του προβλήματος έλλειψης στέγης που υπάρχει στη χώρα ειδικά για νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος ή για νεαρά ζευγάρια που, όπως απέδειξε η εμπειρία από το πρόγραμμα «Σπίτι μου», «κόλλησαν» στην εξεύρεση κατοικίας σε προσιτό κόστος.
Πρόκειται για ακίνητα που διατίθενται μέσα από το ηλεκτρονικό σύστημα πλειστηριασμών e-auction και τα οποία θα μπορούσαν να προωθηθούν άμεσα προς πώληση εάν το σύστημα της διάθεσης αυτών των ακινήτων δεν «κολλούσε» σε γραφειοκρατικές διαδικασίες και νομικές ενέργειες όπως οι δεκάδες ανακοπές που κατατίθενται ακόμα και μετά την κατακύρωση ενός ακινήτου στον ενδιαφερόμενο, ή οι εικονικές μισθώσεις από οφειλέτες που χάνουν το ακίνητό τους, με προφανή στόχο την καθυστέρηση στην απόδοση του ακινήτου στον νέο ιδιοκτήτη. Οπως εξηγούν πηγές κοντά στη διαδικασία, σε αρκετές περιπτώσεις η μίσθωση γίνεται για πολλά χρόνια με πολύ μικρό μίσθωμα και με προκαταβολή αυτών των μισθωμάτων, και με δεδομένο ότι ο χρόνος που απαιτείται ώστε ο ιδιοκτήτης να λάβει το πιστοποιητικό μεταγραφής του ακινήτου φθάνει έως και τον ένα χρόνο λόγω των καθυστερήσεων στα υποθηκοφυλακεία, το αποτέλεσμα είναι οι μισθώσεις αυτές να αναπτύσσουν δεσμευτικότητα έναντι του νέου ιδιοκτήτη.
Μαρτύριο η τακτοποίηση
Στα προβλήματα αυτά προστίθεται και η γραφειοκρατία της δημόσιας διοίκησης προκειμένου τα ακίνητα που αποκτώνται από τα funds μέσω ρευστοποίησης να νομιμοποιηθούν και να τακτοποιηθούν ως προς τις αυθαιρεσίες που έχουν και έτσι να διατεθούν στην αγορά. Σύμφωνα με στοιχεία της «Κ», έως τα τέλη του χρόνου 10.000 ακίνητα θα έχουν περάσει στην κατοχή των επενδυτικών κεφαλαίων μέσω πλειστηριασμών, αλλά η νομιμοποίηση και η τακτοποίηση των τυχόν αυθαιρεσιών προκειμένου να προωθηθούν προς πώληση στην αγορά, αποτελεί μια χρονοβόρα και πολύπλοκη διαδικασία με αβέβαια πολλές φορές έκβαση.
Εως τα τέλη του χρόνου 10.000 ακίνητα θα περάσουν στα funds αλλά η προώθησή τους προς πώληση θα πάρει έως και 4 χρόνια.
Αποτέλεσμα είναι αφενός η αβεβαιότητα που υπάρχει σε έναν ιδιώτη που καταφεύγει στον πλειστηριασμό για να βρει σπίτι, αφού δεν γνωρίζει πότε ακριβώς θα καταφέρει να έχει στην κυριότητά του το ακίνητο που αγόρασε και αφετέρου ακόμη και τα ακίνητα που αγοράζονται από τα funds να βγαίνουν στην αγορά 3-4 χρόνια μετά την απόκτησή τους. Η κατάσταση αυτή διαψεύδει τους αρχικούς φόβους ότι τα επενδυτικά κεφάλαια που έχουν επενδύσει στην αγορά των κόκκινων δανείων θα κατέκλυζαν την αγορά με ακίνητα οδηγώντας σε πτώση των τιμών και καθιστά την αναποτελεσματικότητα της δημόσιας διοίκησης μέρος του προβλήματος της ανεξέλεγκτης ανόδου των τιμών.
Το χάος στις πολεοδομίες
Η εικόνα που μεταφέρουν οι εταιρείες οι οποίες αναλαμβάνουν να νομιμοποιήσουν τα ακίνητα για λογαριασμό των funds που έχουν αγοράσει τα κόκκινα δάνεια, επιβεβαιώνει ότι η μεταβίβαση ενός ακινήτου στενάζει στις υπηρεσίες δόμησης της χώρας, δηλαδή στις πολεοδομίες. Οπως εξηγούν, για τη μεταβίβαση χρειάζεται να ελεγχθεί η υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου σε σχέση με την πολεοδομικά νόμιμη κατάστασή του σύμφωνα με τα σχέδια που βρίσκονται στους φυσικούς φακέλους των οικοδομικών αδειών στις κατά τόπους υπηρεσίες δόμησης. Η κατάσταση στα αρχεία των υπηρεσιών δόμησης ποικίλλει από δήμο σε δήμο. Υπάρχουν δήμοι που διαθέτουν έναν υπάλληλο και το αρχείο λειτουργεί 1-2 φορές την εβδομάδα, με αποτέλεσμα να εξετάζονται οι αιτήσεις έπειτα από 2-3 μήνες. Σε περίπτωση που ο ενδιαφερόμενος λάβει την απάντηση από την υπηρεσία δόμησης, δεν σημαίνει ότι η υπόθεση παίρνει τον δρόμο της, αφού υπάρχει περίπτωση να έχει χαθεί ο φάκελος μιας άδειας. Σε αυτές τις περιπτώσεις χρειάζεται να γίνει ανασύσταση του φακέλου της οικοδομικής άδειας στην υπηρεσία δόμησης, αλλά το μαρτύριο δεν σταματά ούτε εδώ, αφού σε ελάχιστες υπηρεσίες προχωράει κάποιος με αποτύπωση μόνο της δικής του ιδιοκτησίας, καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις απαιτείται και η συναίνεση των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας(!).
Χαρακτηριστική περίπτωση αποτελεί η απόκτηση μέσω πλειστηριασμού ενός διαμερίσματος στα Ανω Πετράλωνα, το οποίο βρίσκεται σε πολυκατοικία κατασκευασμένη το 1985 και η οποία αποτελείται από 20 διαμερίσματα (τυπική περίπτωση). Οπως εξηγεί πηγή κοντά στη διαδικασία, «μετά από 3μηνη αναζήτηση του φακέλου της οικοδομικής άδειας στην υπηρεσία δόμησης, λαμβάνεις βεβαίωση απώλειας φακέλου. Προχωράς με τον μηχανικό σου σε αποτύπωση του διαμερίσματός σου, τοπογραφικό διάγραμμα (εφόσον δεν διαμαρτυρηθεί κάποιος από τους συνιδιοκτήτες) και κάνεις αίτηση στην υπηρεσία δόμησης για μερική ανασύσταση του φακέλου της άδειας. Η υπηρεσία δόμησης σου επιστρέφει την αίτηση ζητώντας αποτύπωση όλης της πολυκατοικίας και πλήρη σχέδια. Ζητάει δηλαδή τα σχέδια των 20 διαμερισμάτων. Προσπαθείς να βρεις τον διαχειριστή της πολυκατοικίας και να συγκροτήσεις γενική συνέλευση ώστε να ληφθεί απόφαση να προχωρήσει όλη η πολυκατοικία μαζί στην ανασύσταση. Αυτό σημαίνει ότι όλοι οι συνιδιοκτήτες χρειάζεται να πληρώσουν για να γίνουν όλες οι απαραίτητες μελέτες από τον μηχανικό». Εντέλει, όπως καταλήγει, «μένουμε εκεί συνήθως και δεν μπορούμε να προχωρήσουμε και άρα το ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβαστεί».
Και οι αρχαιολόγοι
Τα προβλήματα δεν σταματούν εδώ, αφού ακόμη και αν λάβεις τον φάκελο στις περισσότερες περιπτώσεις τα ακίνητα αυτά φέρουν μικρές ή μεγάλες αυθαιρεσίες. Για την τακτοποίηση οποιασδήποτε αυθαιρεσίας απαιτείται έγκριση από την τοπική Εφορεία Αρχαιοτήτων (ΕΦΑ) ή την Υπηρεσία Νεωτέρων Μνημείων (ΥΝΜΝ) σε όλα τα κέντρα των μεγάλων πόλεων, όπως Αθήνα, Πειραιάς, Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Ηράκλειο, Χανιά, κ.λπ. καθώς και σε μεγάλα τμήματα σε νησιά, όπως είναι η Μύκονος (ολόκληρο το νησί εμπίπτει), η Υδρα (ολόκληρο το νησί εμπίπτει), οι Σπέτσες (ολόκληρο το νησί), η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Χίος, η Σύρος, η Πάρος κ.ά. Η τοπική αρχαιολογία συνεδριάζει 1-2 φορές τον χρόνο με αποτέλεσμα η πλειονότητα των αυθαιρεσιών να απαιτεί ένα τουλάχιστον έτος για την τακτοποίησή τους. Αυτό ακόμα και για διαμερίσματα σε όροφο ήδη υφιστάμενης πολυκατοικίας, επειδή το διαμέρισμα έχει ποσοστό επί του οικοπέδου.
9.275 μεταβιβάσεις αξίας 1,1 δισ. το 2023
Το σύστημα των πλειστηριασμών μπορεί να λειτουργήσει ως ένας αποτελεσματικός μηχανισμός διάθεσης ακινήτων, συμβάλλοντας στην ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης για κατοικίες στη χώρα μας, που έχει αναδειχθεί σε κυρίαρχο πρόβλημα για χιλιάδες νοικοκυριά. Αυτό δείχνουν τα στοιχεία του e-auction με βάση τα οποία το 2023 πραγματοποιήθηκαν 9.275 πωλήσεις ακινήτων με συνολική αξία 1,1 δισ. ευρώ, παρά το γεγονός ότι το 2023 αποτέλεσε μια δύσκολη χρονιά με γεγονότα που λειτούργησαν ανασταλτικά για τους πλειστηριασμούς, όπως οι τρεις εκλογικές αναμετρήσεις και η αποχή των συμβολαιογράφων.
Οι πωλήσεις αφορούν κυρίως οικιστικά ακίνητα στα μεγάλα αστικά κέντρα Αθήνα και Θεσσαλονίκη και σύμφωνα με την ανάλυση των στοιχείων του εξειδικευμένου για την ανεύρεση ακινήτων σε πλειστηριασμό ιστότοπου «Landea.gr», μεγάλο ποσοστό των ακινήτων που πλειστηριάζονται, αγοράζονται πολύ κοντά στην τιμή πρώτης προσφοράς.
Ειδικότερα για τα οικιστικά ακίνητα στην Αττική, το 75% αυτών αποκτήθηκε είτε στην αρχική τιμή πρώτης προσφοράς είτε με ελάχιστη αύξηση από αυτή (έως 1%). Εξίσου σημαντικό είναι ότι το 90% των αγορών γίνεται σε τιμή που είναι αυξημένη λιγότερο από 30% σε σχέση με την τιμή πρώτης προσφοράς και μόνο 1 στα 10 ακίνητα κατακυρώνεται με αύξηση πάνω από 30% σε σχέση με την αρχική τιμή του πλειστηριασμού. Υπενθυμίζεται ότι από τις αρχές του 2022 η μείωση της τιμής πρώτης προσφοράς έχει «αυτοματοποιηθεί» χωρίς να είναι απαραίτητη δικαστική απόφαση. Αν ένας πλειστηριασμός βγει άγονος, δηλαδή δεν έχει νικητή δύο φορές, τότε η τιμή πρώτης προσφοράς μειώνεται στο 80% της αρχικής. Αν στη συνέχεια πάλι ο πλειστηριασμός είναι άγονος, τότε η τιμή πρώτης προσφοράς μειώνεται εκ νέου στο 65% της αρχικής. Μέσα στο 2023 σχεδόν το ένα πέμπτο των πλειστηριασμών που αναρτήθηκαν είχαν μειωμένη τιμή (είτε στο 80% είτε στο 65%). Η ανάπτυξη της αγοράς των πλειστηριασμών συνεχίζεται και τον Ιανουάριο του 2024 κατά τον οποίο οι μεταβιβάσεις διαμερισμάτων παρουσίασαν αύξηση κατά 51% σε σχέση με τον Ιανουάριο του 2023, ενώ η μέση τιμή αγοράς ανά τετραγωνικό μέτρο αυξήθηκε κατά 12,4%.
Καθώς ολοένα και μεγαλύτερος αριθμός ενδιαφερομένων προσφεύγει στο e-auction για την αναζήτηση ακινήτου, προϋπόθεση για να αυξηθεί η αποτελεσματικότητά του είναι να επισπευσθεί η εκδίκαση των ανακοπών κατά της εκτέλεσης του πλειστηριασμού που κατατίθενται μετά την κατακύρωση του ακινήτου. Αν και η πλειοψηφία των ανακοπών γίνεται με σκοπιμότητα και ακυρώνεται στην πράξη, η καθυστέρηση που συνεπάγεται η εκδίκασή τους είναι να δημιουργείται σημαντική αβεβαιότητα στον υποψήφιο αγοραστή.