Η είδηση του επικείμενου πλειστηριασμού της βίλας της οικογένειας Βωβού στο Π. Ψυχικό αντί ποσού 2,5 εκατ. ευρώ, ακίνητο που είχε δοθεί ως εγγύηση για επιχειρηματικό δάνεια της «Μπ. Βωβός – Διεθνής Τεχνική», δεν έπεσε ως κεραυνός εν αιθρία για τους έχοντες επαφή με την αγορά, καθώς η σχετική διαδικασία έχει ενεργοποιηθεί ήδη από το προηγούμενο καλοκαίρι. Ανεξάρτητα από την τύχη του συγκεκριμένου ακινήτου, που εκτιμάται ότι θα επαναγοραστεί από την πιστώτρια τράπεζα, σαφώς πιο σημαντική είναι η σημερινή κατάσταση του ομίλου ακινήτων.
Σύμφωνα λοιπόν με τα μέχρι στιγμής δεδομένα, η μελλοντική επιβίωση της πάλαι ποτέ κυρίαρχης της ελληνικής αγοράς γραφείων «Μπάμπης Βωβός – Διεθνής Τεχνική» εξελίσσεται σε μάχη με τον χρόνο. Οι δυσκολίες που καταγράφονται αναφορικά με την αξιοποίηση/πώληση των εναπομεινάντων περιουσιακών στοιχείων της εταιρείας, στο πλαίσιο του σχεδίου εξυγίανσης που εκπονήθηκε και επικυρώθηκε από το αρμόδιο δικαστήριο το 2015 και ξεκίνησε να εφαρμόζεται από το 2016 και μετά, καθιστούν παρακινδυνευμένη οποιαδήποτε πρόβλεψη αναφορικά με την τύχη της εταιρείας, η οποία μεσουράνησε κατά τη διάρκεια των προηγούμενων δεκαετιών, κυρίως δε από το 2000 και μετά, προτού καταρρεύσει το 2012, όταν και κατατέθηκε η αίτηση για υπαγωγή στο άρθρο 99 του πτωχευτικού κώδικα.
Οπως αναφέρει στην «Κ» ο κ. Αρης Βωβός, μη εκτελεστικό μέλος του Δ.Σ. της εταιρείας, υιός και «δεξί χέρι» του πατριάρχη και ιδρυτή της εταιρείας κ. Μπάμπη Βωβού, «η επιτυχία, ή η αποτυχία του σχεδίου εξυγίανσης θα φανεί σε βάθος χρόνου», αφήνοντας να εννοηθεί ότι αν κάποιες από τις εκκρεμείς πολεοδομικές και νομικές υποθέσεις/διεκδικήσεις της εταιρείας λύνονταν ταχύτερα, η συζήτηση σήμερα θα γινόταν από διαφορετική, σαφώς πιο θετική, βάση. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ένα από τα ακίνητα που έχουν παραμείνει στο ενεργητικό της εταιρείας προς αξιοποίηση, προκειμένου να μπορέσει να αντλήσει πολύτιμα κεφάλαια. Πρόκειται για ημιτελές κτίριο γραφείων στην συμβολή των οδών Κηφισίας 111 και Σίνα, για το οποίο εκκρεμεί επί χρόνια η τροποποίηση ενός ΦΕΚ από τον Δ. Αμαρουσίου, προκειμένου να καταστεί εφικτή η έκδοση οικοδομικής άδειας. Στόχος της διοίκησης είναι η προμίσθωση του ακινήτου και η άμεση πώλησή του, αλλά απαραίτητη προϋπόθεση είναι αυτή ακριβώς η έκδοση της άδειας. Ανάλογες καθυστερήσεις πολεοδομικού χαρακτήρα καταγράφονται και σε έτερο ακίνητο της εταιρείας, επί της Λ. Κηφισίας 338.
Αντιθέτως, πιθανώς πιο εύκολη να φαντάζει η υπόθεση της αξιοποίησης του τουριστικού ακινήτου που διαθέτει η εταιρεία στον Γαλατά της Τροιζηνίας, το οποίο, βάσει του σχεδίου εξυγίανσης, θα πρέπει να έχει βρει νέους ιδιοκτήτες μέχρι το τέλος του έτους. Σημειωτέον ότι το ακίνητο αυτό είναι επιβαρυμένο με τραπεζικό δανεισμό 10 εκατ. ευρώ, που θα αποπληρωθεί με την πώλησή του. Ωστόσο, όπως σημειώνει ο κ. Βωβός, «έχουμε προχωρήσει σε συζητήσεις με αρκετούς ενδιαφερόμενους ξενοδοχειακούς ομίλους, οι οποίοι όμως ενδιαφέρονται να αποκτήσουν και τα βάρη του ακινήτου και στη συνέχεια να διαπραγματευθούν οι ίδιοι την αποπληρωμή τους με τις πιστώτριες τράπεζες, διαδικασία η οποία δημιουργεί πρόσθετη καθυστέρηση στην ολοκλήρωση της σχετικής συναλλαγής».
Σήμερα, τα ετήσια έσοδα της εταιρείας από μισθώματα επί ακινήτων της δεν ξεπερνούν τα 2,5 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, από το παραπάνω ποσό μόνο 1 εκατ. ευρώ καταλήγει στο ταμείο της εταιρείας, καθώς τα υπόλοιπα οδεύουν για την κάλυψη φορολογικών και δανειακών υποχρεώσεων. Ενδεικτικό της πτώσης είναι ότι πριν από δέκα χρόνια και συγκεκριμένα το 2008, τα έσοδα από ενοίκια του ομίλου ανέρχονταν σε 47 εκατ. ευρώ.
Η αρχή του τέλους
Ασφαλώς, η κατάρρευση της εταιρείας δεν έγινε εν μια νυκτί. Η αρχή του τέλους, όμως, μπορεί να εντοπιστεί στην απόφαση που εξέδωσε το ΣτΕ στις αρχές του 2009 για την αναστολή της οικοδομικής άδειας που είχε εκδοθεί για την ανάπτυξη του εμπορικού κέντρου στον Βοτανικό, στο πλαίσιο της Διπλής Ανάπλασης με το γήπεδο του Παναθηναϊκού στη Λ. Αλεξάνδρας. Η εισηγμένη είχε δαπανήσει σημαντικά κεφάλαια για την ανάπτυξη του ακινήτου (το συνολικό ύψος της επένδυσης ανερχόταν σε 250 εκατ. ευρώ), ενώ είχε δανειστεί πάνω από 150 εκατ. ευρώ για τον σκοπό αυτό. Η «τέλεια καταιγίδα» για τον όμιλο δημιουργήθηκε όταν ακολούθησε το 2011 η ραγδαία επιδείνωση της οικονομίας, που παρέσυρε μαζί της και την αγορά γραφείων, όπου οι αξίες και τα ενοίκια υποχώρησαν κατά περίπου 40-50% κατά μέσον όρο (κατά το διάστημα 2010-2014). Υπό το βάρος των χρεών και της συνεχούς μείωσης των εσόδων από μισθώματα, η διοίκηση της εισηγμένης υποχρεώθηκε το 2012 να υποβάλει αίτηση για υπαγωγή στο άρθρο 99 του πτωχευτικού κώδικα. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι συνολικές υποχρεώσεις στο τέλος του 2011 είχαν φτάσει να υπερβαίνουν τα 870 εκατ. ευρώ.
Τα χρυσά χρόνια και ο… Τιτανικός του Βοτανικού
Η είσοδος στο Χ.Α. το 2001 καθιστά την «Μπ. Βωβός» γνωστή και στο ευρύτερο κοινό, μεγαλώνοντας ακόμα περισσότερο τη φήμη της εταιρείας. Αλλωστε, η αγορά ακινήτων βρίσκεται στο ζενίθ της, τόσο σε ό,τι αφορά τις κατοικίες όσο και τα επαγγελματικά ακίνητα που αποτελούσαν την ειδικότητα του Μπάμπη Βωβού. Με «όπλο» την ευκολία πρόσβασης σε τραπεζικά κεφάλαια και την ικανότητα να εξασφαλίζει οικόπεδα σε εξαιρετικές τοποθεσίες, η εταιρεία ενισχύει διαρκώς το απόθεμα των κτιρίων της, φτάνοντας να έχει κατασκευάσει μέχρι τα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας πάνω από 30 κτίρια γραφείων, επιφάνειας μεγαλύτερης των 500.000 τ.μ.
Παράλληλα, έχει δημιουργήσει και μια σημαντική «μαγιά» από νέα έργα σε πάνω από 40 διαφορετικά σημεία, κυρίως στην Αττική. Στα τέλη του 2006, η αξία του χαρτοφυλακίου της εταιρείας ανέρχεται σε 1,2 δισ. ευρώ. Στους πελάτες-μισθωτές περιλαμβάνεται το σύνολο σχεδόν των μεγάλων εγχώριων και πολυεθνικών ομίλων που έχουν παρουσία στην Ελλάδα, όπως Media Markt, Vodafone, Cosmote, Coca Cola, Siemens, Village Roadshow, Microsoft, Wind. Ακόμα και το ίδιο το Χρηματιστήριο, μέσω της ΕΧΑΕ, στεγάζεται μέχρι και σήμερα σε ακίνητο που κατασκεύασε η «Μπ. Βωβός – Διεθνής Τεχνική».
Εκείνη την περίοδο χαράσσεται και η στρατηγική διεύρυνσης του πεδίου δραστηριοποίησης της εταιρείας, προκειμένου να περιοριστεί το ρίσκο από την υπερβολική έκθεση στην αγορά γραφείων. Ο στόχος είναι διττός και αφορά την επέκταση στα εμπορικά κέντρα και στα τουριστικά ακίνητα. Στην πρώτη περίπτωση, που αφορά τη διπλή ανάπλαση Βοτανικού και Λ. Αλεξάνδρας, η ιδέα έχει ωριμάσει ήδη από το 2006. Στη δεύτερη περίπτωση, σχεδιάζονται ένα συγκρότημα εκατοντάδων παραθεριστικών κατοικιών στο Σούνιο και η αξιοποίηση συναφών εκτάσεων σε περιοχές, όπως ο Γαλατάς Τροιζηνίας (απέναντι από τον Πόρο).
Ως γνωστόν, κανένα από τα σχέδια αυτά δεν τελεσφόρησε, κυρίως ως αποτέλεσμα δικαστικών εμπλοκών. Τα εκατοντάδες εκατ. ευρώ χρεών (στο τέλος του 2011 άγγιξαν τα 870 εκατ. ευρώ), σε συνδυασμό με το κλείσιμο της «στρόφιγγας» του τραπεζικού δανεισμού και την οικονομική κρίση που έπληξε τη χώρα από το 2010 και μετά, σήμαναν και το τέλος της περιόδου ακμής της «Μπ. Βωβός». Η οικογένεια Βωβού θεωρεί πως αν δεν είχε κηρυχθεί αντισυνταγματικός ο νόμος του 2006 για τη διπλή ανάπλαση και είχε ολοκληρωθεί το σχεδιαζόμενο εμπορικό κέντρο πριν από την έλευση της κρίσης, θα είχε προλάβει να αποκτήσει ένα σημαντικό «μαξιλάρι» ασφαλείας απέναντι στην κρίση και θα είχε κατορθώσει να αποπληρώσει σημαντικό μέρος των χρεών της. Οπως τόνιζαν, μάλιστα, το 2009, είχαν γίνει αποδέκτες σημαντικού επενδυτικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό για την πώληση του εμπορικού κέντρου, αντί εκατοντάδων εκατ. ευρώ. Σήμερα, τα χρήματα αυτά τα διεκδικεί η οικογένεια από το ελληνικό Δημόσιο, καθώς κατέθεσε αγωγή αποζημίωσης ύψους 400 εκατ. ευρώ επικαλούμενη υπαιτιότητα του Δημοσίου για την ψήφιση νόμου που εν συνεχεία κρίθηκε αντισυνταγματικός για τη διπλή ανάπλαση. Η αγωγή απορρίφθηκε σε πρωτοβάθμιο επίπεδο, ωστόσο η διοίκηση της εταιρείας κατέθεσε έφεση, η οποία εκδικάστηκε τον προηγούμενο Δεκέμβριο και πλέον αναμένεται η οριστική απόφαση.
Η αρχή του τέλους, οι παραχωρήσεις κτιρίων και η υπαγωγή στο άρθρο 99
Από το τέλος του 2010 και μετά, όταν δηλαδή ήταν δεδομένο ότι η ελληνική οικονομία θα εισερχόταν σε πρόγραμμα αυστηρής λιτότητας κι εσωτερικής υποτίμησης, κατέστη εμφανές ότι η «Μπ. Βωβός – Διεθνής Τεχνική» θα καλούνταν να λάβει «δύσκολες» αποφάσεις για την οικονομική της επιβίωση. Οι αποφάσεις θα είχαν να κάνουν με τη σταδιακή παραχώρηση ακινήτων του χαρτοφυλακίου της, αρχής γενομένης με εκείνα που είχαν αποτελέσει αντικείμενο συμβάσεων αντίστροφης χρηματοδοτικής μίσθωσης (sale & leaseback) με εταιρείες leasing (κυρίως των μεγάλων τραπεζικών ομίλων), προκειμένου να απαλλαγεί από υποχρεώσεις εκατοντάδων εκατ. ευρώ.
Υπενθυμίζεται ότι η εταιρεία είχε συνάψει σειρά τέτοιων συμβολαίων πώλησης και επαναμίσθωσης για τουλάχιστον εννιά κτίρια γραφείων, για τα οποία ήταν υποχρεωμένη να καταβάλει ενοίκια στις εταιρείες leasing, αξίας άνω των 230 εκατ. ευρώ σε βάθος χρόνου. Στην πορεία και καθώς τα προβλήματα μεγεθύνονταν, η εταιρεία παραχώρησε και ακίνητά της απευθείας στις πιστώτριες τράπεζες, τόσο πριν όσο και μετά την υπαγωγή στο άρθρο 99 του πτωχευτικού κώδικα, προκειμένου να περιορίσει τον τραπεζικό της δανεισμό.
Μάλιστα, κάποια από αυτά τα ακίνητα πωλήθηκαν την εβδομάδα που προηγήθηκε με τιμήματα από δύο έως και τέσσερις φορές χαμηλότερα, συγκριτικά με την αξία που είχαν κάποτε. Για παράδειγμα, η Εθνική Leasing εξασφάλισε έσοδα 23,5 εκατ. ευρώ από την πώληση του κτιρίου γραφείων που στεγάζει την εταιρεία Wind, στη συμβολή των Λ. Κηφισίας 66 και Σώρου. Ενδεικτικό της πτώσης των αξιών στην αγορά γραφείων είναι το ότι το ακίνητο είχε αποκτηθεί το 2005 στο πλαίσιο σχετικής σύμβασης sale & leaseback συνολικής αξίας 80 εκατ. ευρώ. Αντίστοιχα, έτερο κτίριο γραφείων στην οδό Πουλίου 6, μισθωμένο στο ΑΣΕΠ, επιφάνειας 6.376 τ.μ. δεν προσέλκυσε αγοραστικό ενδιαφέρον στον σχετικό πλειοδοτικό διαγωνισμό της Εθνικής Leasing. Το ελάχιστο ζητούμενο τίμημα είχε οριστεί σε 13 εκατ. ευρώ, όταν η αξία της σύμβασης που είχε υπογραφεί στις αρχές της δεκαετίας του 2000 με τον όμιλο Βωβού είχε ανέλθει σε 27,9 εκατ. ευρώ, ήταν δηλαδή υπερδιπλάσιας αξίας.
Ο όμιλος Βωβού είχε αναπτύξει αντί συνολικού ποσού 40 εκατ. ευρώ και το συγκρότημα γραφείων και καταστημάτων στη Λ. Συγγρού 340, που σήμερα ανήκει εξ ολοκλήρου στην Grivalia Properties. Η τελευταία το απέκτησε μέσω δύο διαφορετικών πλειοδοτικών διαγωνισμών (για το 50% του ακινήτου έκαστος) που πραγματοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια του 2017, δαπανώντας περίπου 27 εκατ. ευρώ.
Αντίστοιχα, κατά τη διάρκεια του τρέχοντος έτους, θα συνεχιστούν οι πωλήσεις ακινήτων που αναπτύχθηκαν και ανήκαν στην εταιρεία. Σημαντικές κινήσεις δρομολογεί για παράδειγμα ο όμιλος της Alpha Bank, όπως την πώληση του κτιρίου γραφείων 17.000 τ.μ. που στεγάζει τα κεντρικά γραφεία της Vodafone στην οδό Εθν.
Αντιστάσεως στο Χαλάνδρι. Επίσης, προς πώληση βρίσκονται και οριζόντιες ιδιοκτησίες στο κτίριο γραφείων που βρίσκεται επί της Λ. Κηφισίας 95-97 στο «δαχτυλίδι» της Αττ. Οδού, έναντι του Μεγάρου του ΟΤΕ, αλλά και τα γραφεία επί της Λ. Κηφισίας 24, που στεγάζουν την εταιρεία Samsung.
Οπως γίνεται αντιληπτό, η ανάκαμψη της αγοράς σύγχρονων γραφειακών χώρων, τόσο σε επίπεδο αξιών όσο και μισθωμάτων, απόρροια της αυξημένης ζήτησης, ιδίως από το δεύτερο εξάμηνο του 2017 και μέχρι σήμερα, έχει ενεργοποιήσει τα «αντανακλαστικά» των τραπεζών, οι διοικήσεις των οποίων διαπιστώνουν ότι η παρούσα συγκυρία είναι κατάλληλη για πωλήσεις μεγάλων επενδυτικών ακινήτων. Αλλωστε, ο ανταγωνισμός μεταξύ των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, αλλά και ξένων επενδυτικών funds είναι δεδομένος, καθώς ο αριθμός τους έχει αυξηθεί την τελευταία διετία και αναζητούνται συνεχώς νέα ακίνητα εισοδήματος, προκειμένου να ενισχυθούν τα αντίστοιχα χαρτοφυλάκια ακινήτων.