Οι βάρβαροι βρίσκονται προ των πυλών. Οι εταιρείες επενδύσεων ιδιωτικών κεφαλαίων δεν επιδιώκουν πλέον μόνον την ανασυγκρότηση προβληματικών βιομηχανικών ομίλων. Την περασμένη εβδομάδα, η Blackstone Group εξαγόρασε έναντι 36 δισ. δολαρίων -συμπεριλαμβανομένου και του χρέους της- την Equity Office Properties Trust, ήτοι τη μεγαλύτερη εταιρεία κτιρίων γραφειακών χώρων.
Σε ονομαστικούς όρους ήταν η μεγαλύτερη συμφωνία στον κλάδο των ιδιωτικών κεφαλαίων, αλλά μια τρανταχτή απόδειξη πως η αγορά εμπορικών ακινήτων παραμένει ανοδική ακόμα και αν ο ευρύτερος κλάδος διανύει μια μεταβατική περίοδο. Σύμφωνα με τον Ντέιβιντ Χάρις της Lehman Brothers, η συμφωνία Blackstone είναι το τελευταίο παράδειγμα της τάσης «ιδιωτικοποίησης» που κατακλύει την αγορά. Είκοσι δύο εταιρείες, με συνολική αξία άνω των 100 δισ. δολαρίων, έχουν από τις αρχές του έτους αποκοπεί από το επενδυτικό κοινό, καθώς η διαπραγμάτευση των μετοχών τους απομακρύνεται από το χρηματιστήριο.
Τα «ιδανικά θύματα»
Οι εταιρείες αυτές είναι τα «ιδανικά θύματα» για τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια που πραγματοποιούν εξαγορές, κυρίως, μέσω δανεισμού. Οι βαρώνοι ακινήτων, σήμερα, δανείζονται με εγγύηση τα εν λόγω περιουσιακά στοιχεία, πληρώνοντας με τα ενοίκια τους τόκους των δανείων. Με την αξία των ακινήτων να αυξάνεται ραγδαίως σε ορισμένους τομείς -η αγορά γραφειακών χώρων στις ΗΠΑ έχει παρουσιάσει φέτος αποδόσεις 38%- οι εταιρείες αυτές έχουν την ευχέρεια να συνάπτουν συμφωνίες σε επίπεδα υψηλότερα της αξίας του ενεργητικού. Η τάση αυτή δεν περιορίζεται, φυσικά, στις ΗΠΑ. Οπως η διαπραγμάτευση ομολόγων και μετοχών ξεπερνά κάθε διασυνοριακό εμπόδιο, τα ακίνητα είναι πλέον ένα επενδυτικό αγαθό παγκόσμιας εμβέλειας. Οι διασυνοριακές επενδύσεις ακινήτων ανήλθαν το πρώτο ήμισυ του 2006 στα 290 δισ. δολάρια, αντικατοπτρίζοντας από πέρυσι άνοδο 30%, σύμφωνα με τον κτηματομεσίτη Τζον Λαγκ Λασάλ. Οι διεθνείς συμφωνίες εκπροσωπούν το 44% του όγκου πωλήσεων.
Τα ακίνητα είναι ένα ιδιαίτερα ασφαλές περιουσιακό στοιχείο. Προσφέρει υψηλές αποδόσεις, αποκτώντας ανάλογο «κύρος» με αυτό ενός ομολόγου. Οπως συμβαίνει και με τις μετοχές -και αντίθετα από τα ομόλογα- οι επενδυτές αναμένουν αποδόσεις που δεν θα είναι χαμηλότερες του πληθωρισμού.
Ορισμένες δε αγορές, που ήταν κάποτε περιθωριοποιημένες, αποτελούν πλέον περιζήτητες επενδύσεις. Την περίοδο 2004-05, τα νέα κράτη-μέλη της Ε.Ε. και η ευρύτερη περιοχή ωφελήθηκαν από την ευρύτερη διαδικασία «σύγκλισης» συμφερόντων καθώς οι επενδυτές στράφηκαν σε ακίνητα υψηλών αποδόσεων. Μετά ακολούθησε πτώση των αποδόσεων και τα ίδια κεφάλαια επενδύθηκαν σε οικοδομικά τετράγωνα της Μόσχας. Στη συνέχεια άρχισαν να προσανατολίζονται σε αποθηκευτικούς χώρους της Σόφιας, στοιχηματίζοντας σε ένταξη της Βουλγαρίας στην Ε.Ε. μέχρι το 2007.
Χρονοβόρες διαδικασίες
Η αγοραπωλησία ενός ακινήτου είναι χρονοβόρα, ενώ η εύρεση και εποπτεία των ενοικιαστών είναι επίπονο έργο. Ενα μεγάλο μέρος του προβλήματος λύνεται από τα επενδυτικά τραστ ακινήτων ή REITS. Τα REITS αποτελούνται από εισηγμένες εταιρείες που συγκεντρώνουν τα χαρτοφυλάκια ακινήτων τους, επιτρέποντας ελεύθερα τις τοποθετήσεις ή τη ρευστοποίηση θέσεων. Αν και προϋπήρχαν REITS στις ΗΠΑ, τα τελευταία χρόνια έχουν εισβάλει και σε άλλες αγορές, όπως είναι αυτές του Χονγκ Κονγκ και της Ιαπωνίας.
Παράλληλα, όμως, οι αποδόσεις έχουν αποδυναμωθεί, με αυτές των αμερικανικών REITS να είναι υποδεέστερες των ομολόγων του αμερικανικού δημοσίου. Οι υπέρμαχοι της αγοράς υποστηρίζουν, όμως, πως τα ενοίκια θα αυξηθούν, οδηγώντας και σε μια ενίσχυση των αποδόσεων. Το να επαναπαύεται κανείς, όμως, σε τέτοιας φύσεως εκτιμήσεις οδηγεί σε καταστάσεις όπως ήταν η χρηματιστηριακή κρίση στα τέλη της δεκαετίας του ’90, ή η κατάρρρευση της ιαπωνικής αγοράς ακινήτων στη δεκαετία του ’80. Αλλά πρέπει να μεσολαβήσει ακόμα ένα έτος για να εξαντληθεί η ανοδική πορεία της αγοράς εμπορικών ακινήτων. Ως εκ τούτου, οι βάρβαροι έχουν να δώσουν ακόμη πολλές μάχες.