ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Αργεί η ανάκαμψη στην αγορά γραφείων

H βελτίωση που εμφανίζουν οι μακροοικονομικοί δείκτες της ευρωπαϊκής οικονομίας δεν αποτυπώνονται προς το παρόν στον κλάδο των γραφειακών χώρων, τουλάχιστον σε ό,τι αφορά το τέταρτο τρίμηνο του 2003. H επιχειρηματική εμπιστοσύνη βελτιώνεται σε όλα τα μεγάλα επιχειρηματικά κέντρα της Ευρώπης, αλλά αυτό προς το παρόν δεν αρκεί για να φέρει την ανάκαμψη στην αγορά γραφείων. Σύμφωνα με έκθεση της διεθνούς συμβουλευτικής εταιρείας DTZ στο διάστημα Οκτωβρίου-Δεκεμβρίου 2003 τα βασικά χαρακτηριστικά της ευρωπαϊκής αγοράς γραφείων είναι η αύξηση της διαθεσιμότητας και η σταθεροποίηση των τιμών ενοικίασης στις περισσότερες κύριες αγορές, αλλά και η περαιτέρω υποχώρηση των μισθωμάτων σε αρκετές περιφερειακές αγορές. H ζήτηση που καταγράφεται αφορά κυρίως σε συμφωνίες μετεγκατάστασης και όχι επέκτασης, καθώς πολλές επιχειρήσεις εκμεταλλεύονται την κατάσταση που επικρατεί στην αγορά και προχωρούν σε μίσθωση καλύτερων γραφείων με το ίδιο ή ακόμα και χαμηλότερο κόστος. H διαθεσιμότητα διατηρείται σε υψηλά ποσοστά σε όλες τις επιμέρους ευρωπαϊκές αγορές. Θα πρέπει όμως να σημειωθεί ότι τα υψηλά ποσοστά διαθεσιμότητας αφορούν κυρίως παλαιότερα κτίρια γραφείων.

Για το τρέχον έτος, η DTZ προβλέπει ότι ο κλάδος των γραφείων θα εισέλθει σε φάση σταθεροποίησης, βοηθούμενος κυρίως από την επιτάχυνση των ρυθμών ανάπτυξης της ευρωπαϊκής οικονομίας. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της DTZ, ο ρυθμός ανάπτυξης του ευρωπαϊκού ΑΕΠ θα διαμορφωθεί φέτος στο 1,9% με παράλληλη υποχώρηση του πληθωρισμού που έχει ενισχυθεί από την ανατίμηση της συναλλαγματικής αξίας του ευρώ. Οι αναμενόμενες θετικές εξελίξεις στην πορεία της οικονομίας αναμένεται να στηρίξουν τον κλάδο των γραφειακών χώρων, δεδομένου ότι η συγκεκριμένη αγορά ακολουθεί πιο άμεσα την πορεία της οικονομίας.

Για ένα ακόμα τρίμηνο το West End του Λονδίνου παρέμεινε, με σημαντική μάλιστα διαφορά, η πιο ακριβή περιοχή της Ευρώπης για τη στέγαση επιχειρήσεων. Το υψηλότερο ετήσιο μίσθωμα διαμορφώθηκε στα 850 ευρώ/τ.μ., υποχωρώντας όμως κατά περίπου 50 ευρώ σε σύγκριση με το τρίτο τρίμηνο του 2003. Στη δεύτερη θέση του σχετικού πίνακα, εμφανίζοντας σταθεροποιητικές τάσεις, συναντάμε το City του Λονδίνου με το υψηλότερο ετήσιο μίσθωμα στα 700 ευρώ/τ.μ. παραμένοντας σταθερό σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο. H βρετανική αγορά δείχνει να σταθεροποιείται και στη διάρκεια των τελευταίων μηνών υπάρχουν ευοίωνες ενδείξεις. H διαθεσιμότητα χώρων εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, όμως ο ρυθμός αύξησης έχει επιβραδύνει σημαντικά. Παράλληλα, μικρή αύξηση έχουν σημειώσει και οι νέες μισθώσεις γραφείων αν και παραμένουν σε χαμηλότερα του μέσου όρου επίπεδα των τελευταίων ετών.

Στην αγορά του Παρισιού, την τρίτη ακριβότερη της Ευρώπης, το υψηλότερο ετήσιο μίσθωμα έχει σταθεροποιηθεί στα 650 ευρώ/τ.μ. με τη διαθεσιμότητα να αυξάνεται ξανά το τελευταίο διάστημα. H ζήτηση στρέφεται κυρίως σε χώρους υψηλών προδιαγραφών και μεγάλων επιφανειών, ενώ πλέον σε ό,τι αφορά την προσφορά και τη ζήτηση, η αγορά δείχνει να ισορροπεί καθώς έχουν μειωθεί σημαντικά τα υπό κατασκευή και προς διάθεση στο άμεσο μέλλον γραφειακά συγκροτήματα. Στη Φρανκφούρτη και στο Μόναχο, τα μισθώματα σημείωσαν περαιτέρω υποχώρηση στα 450 ευρώ/τ.μ. ετησίως, ενώ ανοδικά, περίπου στα 300 ευρώ/τ.μ., ετησίως κινήθηκαν τα μισθώματα στο Βερολίνο και στο Αμβούργο. H μείωση της ζήτησης άσκησε πιέσεις στις τιμές ενοικίασης και στις αγορές της Βαρκελώνης και της Μαδρίτης με την αξία του τ.μ. να υποχωρεί στα 380 ευρώ ετησίως. H πτωτική πορεία αναμένεται να συνεχιστεί σε όλο το πρώτο τρίμηνο του έτους.

Η επαγγελματική στέγη όμως εμφανίζεται ιδιαίτερα ακριβή και στην Αθήνα, την οποία συναντάμε στην 11η θέση του σχετικού πίνακα. Από τα στοιχεία της DTZ προκύπτει ότι το υψηλότερο ετήσιο μίσθωμα, τόσο στο τρίτο όσο και το τέταρτο τρίμηνο του 2003, διαμορφώθηκε στα 450 ευρώ/τ.μ. «Δίχως αμφιβολία, σε σύγκριση με την υπόλοιπη Ευρώπη η αγορά γραφείων της Αθήνας χαρακτηρίζεται ακριβή, παρά τη μεγάλη υποχώρηση των μισθωμάτων στη διάρκεια της τελευταίας διετίας», τονίζει ο διευθύνων σύμβουλος της DTZ Greece κ. Γιώργος Χρυσικός. «H αγορά γραφείων γνώρισε μια άναρχη ανάπτυξη σε περίοδο ευφορίας, κατά την οποία ελληνικές αλλά και ξένες επιχειρήσεις προχώρησαν σε μεγάλη και πολλές περιπτώσεις αλόγιστη επέκταση των δραστηριοτήτων τους με αποτέλεσμα την εκτίναξη της ζήτησης γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών και μοιραία των ενοικίων. Ομως, η ύφεση που επληξε τη διεθνή οικονομία δεν θα μπορούσε να αφήσει ανεπηρέαστη και την ελληνική αγορά, η οποία χαρακτηρίστηκε την τελευταία διετία από μεγάλη υποχώρηση των μισθωμάτων, που σε ορισμένες περιπτώσεις έφθασε και το 30%. H πτώση αυτή χαρακτηρίζεται λογική και είναι αποτέλεσμα της μεγάλη ανόδου της τριετίας 1999-2001, ενώ δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι ο κλάδος των γραφείων είναι ο πλέον ευάλωτος κλάδος της αγοράς ακινήτων στις μακροοικονομικές εξελίξεις», τονίζει ο κ. Χρυσικός.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της DTZ Greece, τα μισθώματα των γραφειακών χώρων στην Αθήνα έχουν πλέον εξορθολογιστεί και δεν υπάρχουν περιθώρια για περαιτέρω σημαντική υποχώρηση. Στη Λεωφόρο Κηφισίας, η τιμή του τετραγωνικού κυμαίνεται σήμερα μεταξύ 17 και 30 ευρώ, ανάλογα με τη θέση και την ποιότητα κατασκευής? στη Λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας τα μισθώματα κινούνται στα 20 ευρώ/τ.μ. και στη Λεωφόρο Συγγρού από 15 ευρώ/τ.μ. για τα παλαιότερα κτίρια έως 20 για τα νεόδμητα. Αυξημένο ενδιαφέρον εμφανίζεται το τελευταίο διάστημα η αγορά που διαμορφώνεται κατά μήκος της Αττικής Οδού. «H συγκεκριμένη αγορά αποτελεί μια πολύ καλή εναλλακτική επιλογή έναντι της Λεωφόρου Κηφισίας κυρίως για επιχειρήσεις που επιθυμούν να εξασφαλίσουν φθηνότερες μισθώσεις. Τα τελευταία χρόνια στην Ευρώπη παρατηρείται το φαινόμενο πολλές εταιρείες να αναζητούν γραφειακούς χώρους με βασικό κριτήριο το κόστος και όχι τη θέση του ακινήτου. Αυτήν τη στιγμή τα μισθώματα σε κτίρια που είναι στη φάση της κατασκευής κινούνται μεταξύ 13-14 ευρώ/τ.μ., ενώ γι’ αυτά που έχουν ολοκληρωθεί πλησιάζουν τα 20 ευρώ/τ.μ.», επισημαίνει ο κ. Χρυσικός.

Σε ό,τι αφορά τις προοπτικές της αγοράς για το τρέχον έτος, ο διευθύνων σύμβουλος της DTZ Greece θέτει δύο ορόσημα. Το πρώτο είναι οι εκλογές και οι ενδεχόμενες αλλαγές που θα φέρουν σε επίπεδο κυβερνητικής πολιτικής και το δεύτερο είναι τι θα γίνει μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες και, κυρίως, αν η προβολή της χώρας μέσω αυτού του μεγάλου γεγονότος προσελκύσει νέες ξένες επιχειρήσεις στην Ελλάδα. «Προς το παρόν, πάντως, η αγορά διανύει φάση σταθεροποίησης και άπαντες τηρούν στάση αναμονής».