Αισιόδοξη σε ό,τι αφορά τις μεσοπρόθεσμες προοπτικές της αγοράς ακινήτων και απολύτως καθησυχαστική στον εάν ελλοχεύει ο κίνδυνος της «φούσκας», εμφανίζεται η Εθνική Τράπεζα σε σχετική της ανάλυση για την εγχώρια αγορά ακινήτων την οποία και χαρακτηρίζει «ευλόγως» αποτιμημένη. Μάλιστα, στην έκθεσή της η Τράπεζα, λαμβάνοντας υπόψιν τα μακροοικονομικά δεδομένα και τις πρόσφατες εξελίξεις στην αγορά κατοικίας, υπογραμμίζει ότι «η εγχώρια αγορά (σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες) δεν εμφανίζεται υπερτιμημένη και άρα είναι πιο έτοιμη να αντιμετωπίσει την άνοδο των επιτοκίων χωρίς αρνητικές επιπτώσεις στην πραγματική οικονομία». Χαρακτηρίζει επίσης ως παροδική την επίδραση των επικείμενων φορολογικών αλλαγών και την αύξηση των αντικειμενικών αξιών.
Αύξηση τιμών
Για το τρέχον έτος εκτιμάται ότι η αύξηση των τιμών των ακινήτων θα κινηθεί μεταξύ 5 και 6% σε πραγματικούς όρους υποβοηθούμενες από την ισχυρή ζήτηση (λόγω σχετικά υψηλής δραστηριότητας και χαμηλών επιτοκίων), της διορθωτικής τάσης από το χαμηλό επίπεδο του 2004, καθώς και την «τεχνητή» ζήτηση λόγω της αναμενόμενης επιβολής των φορολογικών μέτρων. Ωστόσο, οι πραγματικές τιμές των ακινήτων εκτιμάται ότι θα παραμείνουν στα ίδια επίπεδα το 2006, αντανακλώντας κυρίως την προβλεπόμενη αύξηση επιτοκίων και την τάση διόρθωσης από τις «τεχνητά» υψηλές τιμές του 2005.
Σύμφωνα με την έκθεση οι υψηλοί ρυθμοί ανάπτυξης της οικονομίας στο διάστημα 2000-20004 (4,2% ετησίως) και η αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος, η μεγάλη υποχώρηση των επιτοκίων κατά 800 μονάδες βάσης την περίοδο 1995-2004 σε συνδυασμό με την χρηματοοικονομική απελευθέρωση και την ένταση του ανταγωνισμού στο χρηματοπιστωτικό σύστημα και τις δημογραφικές εξελίξεις με κυριότερη την έλευση μεταναστών, διαμόρφωσαν τις κατάλληλες συνθήκες για την άνοδο των τιμών των ακινήτων και παράλληλα την αύξηση του πλούτου των νοικοκυριών. «H ελληνική αγορά ακινήτων “βίωσε” μια τεράστια άνοδο τιμών στο χρονικό διάστημα 1995-2002 (σωρευτική άνοδος 172% τα τελευταία 10 χρόνια και 58% σε σταθερές τιμές), αφού προηγήθηκε μια πενταετία στασιμότητας (1990-1995). Παρ’ όλα αυτά παρατηρήθηκε μια επιβράδυνση των τιμών τα δύο τελευταία χρόνια», ενώ σημειώνεται ότι αντίστοιχες ανοδικές τάσεις επεκράτησαν σε όλη την Ευρωζώνη με τη σωρευτική άνοδο της τελευταίας 10ετίας να αγγίζει το 28%. Στην Ισπανία οι τιμές αυξήθηκαν κατά 145%, στην Ιρλανδία κατά 170% και στην Ολλανδία κατά 80%. Οι μεγάλες αυτές αυξήσεις είχαν άμεση επίδραση στον πλούτο των νοικοκυριών, οδηγώντας σε ενίσχυση του ΑΕΠ της ζώνης του ευρώ κατά 0,5% την τελευταία 3ετία, καλύπτοντας δηλαδή το 1/3 της συνολικής ανάπτυξης. Επειτα από αυτή την ξέφρενη πορεία η Εθνική Τράπεζα υπογραμμίζει την εμφάνιση ενδείξεων «υπερθέρμανσης» της αγοράς υπογραμμίζοντας τη «ραγδαία αύξηση του χρέους σε στεγαστικά δάνεια και την εμφάνιση νέων προϊόντων κερδοσκοπικής φύσεως (δάνεια με αρνητικό επιτόκιο). Τα παραπάνω γεννούν ίσως αμφιβολίες για το εάν οι ρυθμοί ανάπτυξης της αγοράς είναι διατηρήσιμοι ή εάν οι τιμές των ακινήτων είναι υπερτιμημένες και η σχετική διόρθωση είναι αναπόφευκτη».
Το παραπάνω ερώτημα αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα για την Ελλάδα, δεδομένου ότι ο κλάδος των ακινήτων αποτελεί βασικό πυλώνα της οικονομικής ανάπτυξης. Σύμφωνα με στοιχεία της Εθνικής Τράπεζας η κατοχή ακινήτων αποτελεί το 90% του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών, ενώ η ιδιωτική επένδυση σε ακίνητα αποτελεί περίπου το 20% των συνολικών επενδύσεων. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα, οι εξελίξεις στις τιμές των ακινήτων, μέσω της επίδρασής τους στον ιδιωτικό πλούτο, να επηρεάζουν τις αποταμιευτικές επιλογές, καθώς και την εμπιστοσύνη των νοικοκυριών, που με τη σειρά τους αποτελούν τους κύριους παράγοντες ώθησης του οικονομικού κύκλου και της ανάπτυξης γενικότερα.
Σύμφωνα όμως με την Εθνική Τράπεζα, τα συμπεράσματα της σχετικής μελέτης είναι αρκούντως καθησυχαστικά καθώς δείχνουν ότι «η εγχώρια αγορά παραμένει συνολικά σε εύλογα επίπεδα (fair value) και ότι οι συνθήκες θα παραμείνουν ευνοϊκές λόγω του σχετικά υψηλότερου ρυθμού ανάπτυξης της οικονομίας και τα σχετικά χαμηλότερα επιτόκια σε σταθερές τιμές. H επίδραση της επιβολής των νέων φορολογικών μέτρων και της αύξησης των αντικειμενικών αξιών θα είναι παροδική».
Θετική εικόνα
Τεκμηριώνοντας τις ευοίωνες εκτιμήσεις τους οι αναλυτές της Τράπεζας επικαλούνται τη διεθνή εμπειρία υπογραμμίζοντας ότι οι βασικοί παράγοντες που καθορίζουν τις τιμές των ακινήτων είναι η ανάπτυξη, τα επιτόκια, οι χρηματοοικονομικές συνθήκες, οι δημογραφικές τάσεις και η προσφορά νέων κατοικιών. H ανάλυση των παραπάνω διαμορφώνει θετική εικόνα για την εγχώρια αγορά καθώς:
– Πρώτον, ο ρυθμός ανάπτυξης επιδρά άμεσα στο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, και καθώς η ανάπτυξη στην Ελλάδα είχε ρυθμό 4,2% ετησίως για το διάστημα 2000-2004 (σε αντίθεση με 1,2% στην Ευρωζώνη), και αναμένεται να συνεχίσει με ρυθμό 3% για το 2005 (1,5% για την Ευρωζώνη), η αγορά ακινήτων αναμένεται να επηρεαστεί θετικά.
– Δεύτερον, η Ελλάδα «βίωσε» μια μεγάλη πτώση επιτοκίων μετά την είσοδό της στην Ευρωζώνη (800 μονάδες βάσης κατά τα έτη 1995-2004), γεγονός που οδήγησε σε αρνητικά πραγματικά επιτόκια λόγω του υψηλότερου πληθωρισμού της χώρας σε σχέση με τις άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
– Τρίτον, η χρηματοοικονομική απελευθέρωση και ο έντονος ανταγωνισμός μεταξύ των τραπεζών οδήγησαν σε μείωση των επιτοκίων δανεισμού και τους επέτρεψαν να χρηματοδοτηθεί μεγαλύτερο μερίδιο της αγοράς των ακινήτων. Είναι αξιοπρόσεκτο πως στην Ελλάδα περισσότερο από το 90% των αγορών πραγματοποιείται μέσω τραπεζικού δανεισμού. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με την αρχική χαμηλή μόχλευση των ελληνικών νοικοκυριών και την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος, οδήγησε σε άνοδο της χρηματοδότησης μέσω στεγαστικών δανείων (27,5% ετησίως κατά μέσο όρο από το 1995). Αυτό έχει ως αποτέλεσμα ο δανεισμός για στεγαστικά δάνεια ως ποσοστό του ΑΕΠ να είναι ίσος με 17,4% σε σύγκριση με 3,6% το 1994, και μικρότερος από το μισό αντίστοιχο ποσοστό της Ευρώπης που είναι 44%.
– Τέταρτον, η ζήτηση για κατοικίες υποβοηθήθηκε και από παράγοντες όπως η έλευση οικονομικών μεταναστών που επηρέασαν τις δημογραφικές τάσεις στην Ελλάδα, καθώς υπολογίζονται με την απογραφή του 2001 σε 750.000. Επίσης, η επιθυμία για μεγαλύτερες κατοικίες (μέσο μέγεθος νέας κατοικίας είναι 125 τ.μ. σε σχέση με 83 τ.μ. για το σύνολο των υπαρχουσών κατοικιών) η κατασκευή έργων υποδομής ώθησαν τους αγοραστές σε αναζήτηση νέων κατοικιών σε ημιαστικές περιοχές.
– Τέλος, η έντονη κατασκευαστική δραστηριότητα -7,7% ετησίως σε σχέση με 2,3% κατά την προηγούμενη τριετία 1998-2000- της περιόδου 2001-μέσα 2003 οδήγησε σε σημαντική αύξηση της προσφοράς, ασκώντας καθοδικές πιέσεις στις τιμές. Ωστόσο, η πρόσφατη επιβράδυνση της κατασκευαστικής δραστηριότητας αναμένεται να ανατρέψει την προαναφερθείσα τάση από το 2005 και μετά.
Απαντώντας στο καίριο ερώτημα του αν η αγορά είναι υπερτιμημένη, η απάντηση είναι αρνητική καθώς όπως προκύπτει -σύμφωνα με την ανάλυση της Εθνικής Τράπεζας- λαμβάνοντας υπόψη τα επιτόκια, το διαθέσιμο εισόδημα, τις τιμές των ενοικίων και τις προσδοκίες σχετικά με την ανάπτυξη και τα επιτόκια το συμπέρασμα που προκύπτει είναι ότι η αύξηση των τιμών των ακινήτων κατά 65% σε πραγματικές τιμές από το 1995-2004 προσεγγίζουν την «εύλογη» (θεωρητική) αύξηση που θα ήταν 70% για το ίδιο χρονικό διάστημα. Τέλος σημειώνεται ότι η θετική επίδραση από την άνοδο στις πραγματικές τιμές των ακινήτων (7,6% ετησίως κατά μέσο όρο) θα γίνει εμφανής έως το τέλος του 2005. H επίδραση της αύξησης έχει υπολογιστεί ως επιπλέον 0,2 ποσοστιαίας μονάδας στην ανάπτυξη της κατανάλωσης και 0,15 ποσοστιαίας μονάδας στην αύξηση του ΑΕΠ, αν και η κατανάλωση το 2006 θα μειωθεί πρόσκαιρα λόγω της καθυστερημένης επίδρασης των σταθερών τιμών των ακινήτων το 2004.