ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

H Citigroup «προβλέπει» να έχει κτιστεί… όλη η Ελλάδα μέχρι το 2009!

Αύξηση των τιμών των ακινήτων κατά 71,5% μέχρι το 2009 και διπλασιασμό των στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα προβλέπει η Citigroup, σε έκθεση που δόθηκε αυτήν την εβδομάδα στη δημοσιότητα. Συγκεκριμένα η αμερικανική τράπεζα εκτιμά ότι οι τιμές των ακινήτων στη χώρα μας θα αυξάνονται με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,4% μέχρι το 2009, ενώ ο όγκος των στεγαστικών δανείων θα ετιναχθεί από τα 33,1 δισ. ευρώ στα 61,2 δισ. ευρώ. Πρόκειται για την ταχύτερη αύξηση, και μάλιστα με σημαντική διαφορά, ανάμεσα σε έντεκα χώρες που εξετάζει η έκθεση. H Citigroup στηρίζει αυτές τις προβλέψεις στην εκτίμηση ότι οι τιμές των ακινήτων ως προς το επίπεδο των εισοδημάτων των Ελλήνων είναι χαμηλές συγκριτικά με χώρες όπως η Βρετανία, η Ισπανία, η Ολλανδία και η Ιρλανδία (αλλά περίπου στα ίδια επίπεδα με τη Γερμανία), το οποίο σε συνδυασμό με την ταχεία αύξηση των ελληνικών εισοδημάτων (πρόβλεψη για 6,5% ετησίως) θα προκαλέσει αύξηση των τιμών των ακινήτων και τελικά του όγκου των στεγαστικών δανείων.

Σύμφωνα πάντα με την έκθεση της Citigroup, μέχρι το 2009 ο όγκος των στεγαστικών δανείων θα αντιστοιχεί στο 27% του ΑΕΠ της χώρας – από 20% πέρυσι και μόλις 5% το 1990. Ακόμη και έτσι, η Ελλάδα θα έχει το δεύτερο χαμηλότερο ποσοστό στεγαστικών δανείων ως προς το ΑΕΠ μετά την Ιταλία. Το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης θα φτάσει το 87% από 83% το 2004 και το 76% το 1990. Είναι ήδη το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης, ενώ ακολουθούν η Ισπανία και η Ιταλία.

Πρόκειται -κατά την εκτίμησή μας- για μια παρακινδυνευμένη πρόβλεψη, που προκύπτει όχι από ειδική γνώση της ελληνικής αγοράς ακινήτων και της οικονομίας, αλλα από την εφαρμογή μιας γενικευμένης μεθοδολογίας για 11 ευρωπαϊκές χώρες με πολλές διαφορές μεταξύ τους σε αυτό το ζήτημα. Ως εκ τούτου, τα συμπεράσματα προκύπτουν από μια σειρά παραδοχών και την εστίαση σε λίγους μετρήσιμους παράγοντες: δημογραφικές τάσεις, δημιουργία νέων νοικοκυριών, ποσοστό ιδιοκατοίκησης, πληθωρισμός τιμών ακινήτων, αξιοποίηση περιουσίας για αύξηση του δανεισμού. Πράγματι, η ίδια η Citigroup τονίζει ότι η πρόβλεψη των τιμών των ακινήτων είναι ενδογενώς πολύ δύσκολη, ιδίως βραχυπρόθεσμα, καθώς επηρεάζεται από κερδοσκοπικές προσδοκίες. Στην προσπάθεια για πιο μακροπρόθεσμη πρόβλεψη έχει κάνει τις εξής παραδοχές: πρώτον, ότι το προσωπικό εισόδημα αυξάνεται με τον ίδιο ρυθμό που αυξάνεται και το ονομαστικό ΑΕΠ (πραγματικό ΑΕΠ συν πληθωρισμός) και, δεύτερον, ότι ο λόγος τιμών ακινήτων προς προσωπικό εισόδημα θα αυξηθεί στις χώρες που είναι χαμηλός και αντίστροφα. Οι χώρες που εξετάζει η έκθεση της Citigroup είναι η Γαλλία, η Γερμανία, η Ιταλία,η Ισπανία, η Βρετανία, η Δανία, η Φινλανδία,η Ελλάδα, η Ιρλανδία, η Ολλανδία και η Σουηδία.

Σύμφωνα με τη Citigroup, η ευρωπαϊκή αγορά στεγαστικών δανείων θα έχει αξία 6 τρισ. ευρώ το 2009, με μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης 6% την περίοδο 2005-2006. Το 2004 έφτανε τα 4,4 τρισ. ευρώ από 1,5 τρισ. ευρώ το 1990. Διψήφιο ρυθμό αύξησης θα παρουσιάσουν η Ελλάδα, η Ιρλανδία και η Γαλλία, ενώ, στον αντίποδα, η Γερμανία, η Ολλανδία και η Ιταλία θα δουν περιορισμένη μεταβολή. Στη λογική αυτή η Citibank ξεχωρίζει δέκα ευρωπαϊκές τράπεζες που δραστηριοποιούνται στις αγορές με μεγάλη ανάπτυξη των στεγαστικών δανείων, στις οποίες περιλαμβάνει και τις ελληνικές Εθνική, Πειραιώς και Alpha Bank.

H μεγαλύτερη αύξηση του στεγανισμού δανεισμού ανάμεσα στις πέντε μεγάλες χώρες αναμένεται να συμβεί στη Γαλλία, όπου είναι ιδιαίτερα ευνοϊκές οι δημογραφικές συνθήκες (προβλέπεται αύξηση του πληθυσμού κατά 4,5% σε μία πενταετία), ενώ παράλληλα είναι χαμηλό το ποσοστό ιδιοκατοίκησης.

Κατά συνέπεια, περιμένει αύξηση των τιμών των ακινήτων κατά 42,5% το ίδιο διάστημα, την τρίτη μεγαλύτερη μετά την Ελλάδα και την Ιρλανδία. «Ακόμη και έπειτα από αυτήν την ταχεία αύξηση, το ποσοστό των στεγαστικών δανείων ως προς το ΑΕΠ θα παραμείνει χαμηλά» σημειώνει η Citigroup.

H αμερικανική τράπεζα κρατάει ορισμένες επιφυλάξεις ειδικά για την Ιταλία, καθώς ενώ οι δημογραφικές συνθήκες, το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης και η ασθενής οικονομική ανάπτυξη συνηγορούν προς αυτήν την εκτίμηση, δεν αποκλείει μια απότομη αύξηση του δανεισμού των ιταλικών νοικοκυριών.

Στην Ιρλανδία, η αύξηση του στεγαστικού δανεισμού θα είναι ανάλογη με την Ελλάδα: από τα 77 στα 130 δισ. ευρώ ή μεταβολή σχεδόν 80%. Ωστόσο, σε αυτήν την περίπτωση η αύξηση θα οφείλετεαι περισσότερο στις δημογραφικές εξελίξεις (αναμενόμενη αύξηση του πληθυσμού κατά 7,7%) και λιγότερο στην αύξηση των τιμών (όπως στην Ελλάδα).

Στην Ολλανδία οι προοπτικές για αύξηση των στεγαστικών δανείων είναι περιορισμένες, καθώς τόσο ο πληθυσμός όσο και ο αριθμός των κατοικιών δεν θα έχουν σημαντική μεταβολή στην πενταετία 2005-09, ενώ οι τιμές των ακινήτων είναι ήδη πολύ ακριβές σε σχέση με το προσωπικό εισόδημα των Ολλανδών.

Οσον αφορά τις σκανδιναβικές χώρες, η Δανία και η Φινλανδία θα παρουσιάσουν παρόμοια ανάπτυξη των στεγαστικών δανείων (μέσο ετήσιο ρυθμό 5-6%). Και στις δύο περιπτώσεις οι δημογραφικές τάσεις είναι αρνητικές, ενώ παράλληλα το χαμηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης έχει πτωτική τάση (51% και 58% αντίστοιχα). Στη Σουηδία αναμένεται ταχύτερη επέκταση του στεγαστικού δανεισμού, κυρίως επειδή οι τιμές των ακινήτων είναι χαμηλές σε σχέση με το προσωπικό εισόδημα. Ετσι, προβλέπεται ότι οι τιμές θα ανέβουν περισσότερο από 40% σε μια πενταετία.

Στη Βρετανία, τη μεγαλύτερη αγορά στεγαστικών δανείων στην Ευρώπη με αξία 1,3 τρισ. ευρώ ή το 30% του συνόλου, η ανάπτυξη θα είναι σε μέτρια επίπεδα (6% μέση ετήσια για την πενταετία).

Στην Ισπανία η αύξηση θα παραμείνει μεγάλη (9%), αλλά θα υπολείπεται του 20% της προηγούμενης δεκαετίας. Σημαντική συμβολή θα έχει ο σχηματισμός νέων νοικοκυριών, αλλά θα δρα περιοριστικά το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης (83%), το υψηλότερο στην Ευρώπη μαζί με την Ελλάδα. Παράλληλα αναμένεται περιορισμός του ρυθμού αύξησης των τιμών των ακινήτων στο 4,7% ετησίως.

Τέλος, στη Γερμανία προβλέπεται βραδεία αύξηση του στεγαστικού δανεισμού, λόγω της μηδενικής αύξησης του πληθυσμού, των υψηλών τιμών των ακινήτων σε σχέση με το εισόδημα και τη βραδεία αύξηση του προσωπικού εισοδήματος. H Γερμανία είναι μια ξεχωριστή περίπτωση, καθώς έχει το χαμηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης, μόλις 42%. Το ενδιαφέρον είναι ότι τα κέρδη από τα στεγαστικά δάνεια αποτελούν μεγαλύτερο ποσοστό των συνολικών τραπεζικών κερδών. Αυτό όμως οφείλεται στην πολύ χαμηλή κερδοφορία των άλλων δραστηριοτήτων των γερμανικών τραπεζών και όχι στην υψηλή κερδοφορία των στεγαστικών δανείων.

Συνολικά, αναμένεται μια μεγάλη αύξηση των στεγαστικών δανείων στην Ευρώπη, αλλά με διαφορετικό ρυθμό και για διαφορετικούς λόγους σε κάθε χώρα. Σύμφωνα με τη Citigroup, η Ελλάδα θα είναι η πρωταθλήτρια στην αύξηση τόσο του όγκου των στεγαστικών δανείων όσο και των τιμών των ακινήτων. Ωστόσο, συνιστούμε προσοχή στην ανάγνωση των προβλέψεων για την ελληνική αγορά, καθώς δεν πρόκειται για ειδική ανάλυση αλλά για εφαρμογή μιας ενιαίας μεθόδου για όλη την Ευρώπη.