ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Επτά τα μεγάλα εμπορικά κέντρα στην Αθήνα

Μέσα στην επόμενη διετία η Αθήνα θα διαθέτει επτά μεγάλα εμπορικά κέντρα, σύμφωνα τουλάχιστον με τις ανακοινώσεις των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων. Την ίδια στιγμή, τα στελέχη των μεγάλων εταιρειών συμβούλων ακινήτων αναφέρουν ότι η Αθήνα μπορεί να υποστηρίξει κοντά στα 4-5 μεγάλα εμπορικά κέντρα ώστε να μην υπάρξει κορεσμός.

Από την πλευρά τους οι developers απαντούν στερεότυπα ότι βάσει των ευρωπαϊκών δεδομένων και της αναλογίας τ.μ. εμπορικών κέντρων ανά 1.000 κατοίκους, η Αθήνα βρίσκεται αισθητά χαμηλότερα του ευρωπαϊκού μέσου. Παράλληλα, τονίζουν, ότι το ενδιαφέρον των καταναλωτών είναι έντονο, ενώ η «διαφοροποίηση» του κάθε κέντρου θα περιορίσει τους κινδύνους κορεσμού και θα αποτρέψει φαινόμενα «κανιβαλισμού» της αγοράς. Για παράδειγμα, το νέο συγκρότημα της Lamda Development στο IBC θα έχει φίρμες υψηλών προδιαγραφών, ενώ αυτό των Χαραγκιώνης- Sonae στο Γαλάτσι θα είναι «θεματικό».

Από την άλλη πλευρά, ο όμιλος Ελληνική Τεχνοδομική- ΤΕΒ στη Γυαλού προωθεί την κατασκευή big boxes (μεγάλων κουτιών με υπερκαταστήματα), ενώ κατόπιν συμφωνίας με τoν ξένο κολοσσό Mc Arthur Glen θα δημιουργηθεί το πρώτο «εκπτωτικό χωριό» στην Ελλάδα με τιμές φθηνότερες κατά 50% σε προϊόντα γνωστές διεθνείς φίρμες.

Το πόσα εμπορικά κέντρα «σηκώνει» η αγορά της Αθήνας είναι κάτι που θα το δείξει ο χρόνος και οι νόμοι της αγοράς. Σύμφωνα πάντως με την εικόνα των υπόλοιπων ευρωπαϊκών χωρών, όπως αυτή σκιαγραφείται από την ετήσια έκθεση της CB Richard Ellis, που στην Ελλάδα εκπροσωπείται από τη Δανός και Συνεργάτες, τα περιθώρια ανάπτυξης της αγοράς εμπορικών κέντρων είναι πράγματι πολύ μεγάλα.

Ας δούμε όμως αναλυτικότερα την εικόνα που επικρατεί σε μερικές από τις μεγαλύτερες ευρωπαϊκές αγορές.

Βρετανία: η μεγαλύτερη αγορά

Η μεγαλύτερη και πιο αποδοτική ευρωπαϊκή αγορά εμπορικών κέντρων. Είναι χαρακτηριστικό ότι στα τέλη του 2005 λειτουργούσαν στο Ηνωμένο Βασίλειο 334 εμπορικά κέντρα τα οποία καλύπτουν το 38,2% του συνόλου των εμπορικών χώρων και το 19,2% στο σύνολο των διαφόρων τύπων ακινήτων επενδυτικού χαρακτήρα.

Τα καθαρά έσοδα ανά τ.μ. εκτιμώνται στα 302 ευρώ, ενώ το αντίστοιχο λειτουργικό κόστος στα 11 ευρώ, ήτοι 3,7% επί των μεικτών εσόδων. Στη διάρκεια της τελευταίας πενταετίας οι καθαρές επενδύσεις των διαφόρων επενδυτικών funds σε βρετανικά εμπορικά κέντρα ανέρχονται σε 730 εκατ. ευρώ, ενώ στο ίδιο διάστημα η ετήσια απόδοση των επενδύσεων αυτών κυμαίνεται κατά μέσω όρο στο 12,4%, έναντι 11,9% των λοιπών τύπων επενδυτικών ακινήτων (γραφεία, logistics κλπ).

Ισπανία: κυριαρχούν τα εμπορικά…

Η ισπανική αγορά αριθμεί 142 εμπορικά κέντρα συνολικής εκτιμώμενης αξίας 4,7 δισ. ευρώ που καλύπτουν το 37% της συνολικής δραστηριότητας των θεσμικών επενδυτών στην ισπανική αγορά ακινήτων. Χαρακτηριστικό της ισπανικής αγοράς είναι η κυριαρχία των εμπορικών κέντρων έναντι των μεμονομένων καταστημάτων και των εμπορικών δρόμων με τα εμπορικά κέντρα να καλύπτουν το 83% της αγοράς του retail.

Ο ρυθμός ανάπτυξης της ισπανικής αγοράς την τελευταία πενταετία είναι ταχύτατος και είναι χαρακτηριστικό ότι στα τέλη του 2001 η χώρα διέθετε 61 κέντρα, με τη συντριπτική πλειοψηφία να βρίσκεται στη Μαδρίτη και τη Βαρκελώνη.

Στο ίδιο διάστημα οι επενδύσεις των διαφόρων fund ανήλθαν σε 379 εκατ. ευρώ. Τα καθαρά έσοδα ανά τ.μ. στα ισπανικά εμπορικά κέντρα ανέρχονται κατά μέσο όρο στα 211 ευρώ, ενώ το λειτουργικό κόστος ανά τ.μ. στα 25 ευρώ, κάτι που σημαίνει ότι το λειτουργικό κόστος ως προς τα μεικτά έσοδα διαμορφώνεται στο 10,2%.

…και στην Πορτογαλία

Από το 2001 μέχρι τα τέλη του 2005 ο αριθμός των εμπορικών κέντρων που λειτουργούν στην Πορτογαλία έχει διπλασιαστεί, φθάνοντας τα 64%, ενώ η αξία τους -πάντα σύμφωνα με τα στοιχείων των CBRE και IPD- εκτιμάται στα 3,3 δισ. ευρώ. Η κυριαρχία των εμπορικών κέντρων στον κλάδο του λιανεμπορίου είναι εμφανής και στην Πορτογαλία, καθώς καλύπτουν το 90% στον κλάδο του retail και το 46,6% επί του συνόλου των εμπορικών ακινήτων.

Τα καθαρά έσοδα ανά τ.μ. στην Πορτογαλία ανέρχονται σε 259 ευρώ και είναι σαφώς υψηλότερα σε σύγκριση με τα αντίστοιχα της Ισπανίας. Ομως, στα εμπορικά της Πορτογαλίας το λειτουργικό κόστος ανά τ.μ. φθάνει στα 45 ευρώ, με αποτέλεσμα το λειτουργικό κόστος ως ποσοστό των μεικτών εσόδων να φθάνει στο υψηλό 14,8%, όταν στη γειτονική Ισπανία είναι μόλις 10,6%.

Ιταλία: ισχυροί εμπορικοί δρόμοι

Στα τέλη του 2003 η Ιταλία διέθετε 24 εμπορικά κέντρα. Δύο χρόνια μετά το νούμερο σχεδόν τετραπλασιάστηκε φθάνοντας τα 88 με συνολική αξία 2,9 δισ. ευρώ.

Το γεγονός ότι οι περισσότερες ιταλικές πόλεις διαθέτουν ισχυρούς εμπορικούς δρόμους με καταστήματα επώνυμων οίκων ένδυσης, υπόδησης και αξεσουάρ (π.χ. Μιλάνο) δεν έχει σταθεί μέχρι σήμερα εμπόδιο στην επέλαση των εμπορικών κέντρων που καλύπτουν το 69,9% του κλάδου του λιανεμπορίου, τουλάχιστον σε ό,τι αφορά την επιφάνεια των εμπορικών χώρων. Πάντως στην Ιταλία αποφεύγονται τα γιγαντιαία εμπορικά κέντρα με αποτέλεσμα η μέση επιφάνεια του κάθε κέντρου να υπολογίζεται σε 10.960 τ.μ. έναντι 14.053 στην Πορτογαλία και 19,924 τ.μ. στο Ηνωμένο Βασίλειο.

Τα καθαρά έσοδα ανά τ.μ. ανέρχονται σε 109 ευρώ ενώ το λειτουργικό κόστος σε 37 ευρώ κάτι που σημαίνει ότι το λειτουργικό κόστος ως ποσοστό των μεικτών εσόδων είναι ιδιαίτερα υψηλό στο 25%.

Ιρλανδία: η ώριμη αγορά

Η Ιρλανδία θεωρείται μια από τις πλέον ώριμες αγορές του ευρωπαϊκού real estate συγκεντρώνοντας το ενδιαφέρον των ανά τον κόσμο θεσμικών επενδυτών. Παραδόξως, η αγορά των εμπορικών κέντρων δεν είναι ιδιαίτερα ανεπτυγμένη με τη χώρα να διαθέτει μόλις 19 εμπορικά κέντρα, αριθμός πάντως λογικός σε σχέση με την έκταση και τον πληθυσμό της.

Μάλιστα, η Ιρλανδία είναι η απόδειξη ότι ο αριθμός των εμπορικών κέντρων δεν είναι καταδικασμένος να αυξάνεται στο πέρασμα του χρόνου, καθώς το 2001 λειτουργούσαν στη χώρα 22 κέντρα. Πάντως, τα εμπορικά κέντρα της Ιρλανδίας είναι με διαφορά τα πλέον αποδοτικά, μεταξύ των χωρών που εξετάζουμε.

Τα καθαρά έσοδα ανά τ.μ. ανέρχονται σε 453 ευρώ, ενώ το λειτουργικό κόστος σε μόλις 26 ευρώ, καλύπτοντας μόλις το 5,4% των μεικτών εσόδων. Χαρακτηριστική είναι επίσης η περιορισμένη επιφάνεια των αναπτύξεων, με τη μέση επιφάνεια να μην ξεπερνά τα 3.587 τ.μ.