ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Μία φούσκα στα ακίνητα μπορεί να οδηγήσει σε γενικευμένη κρίση

Η αγορά κατοικίας αποτελεί απλή υπόθεση. Κατ’ αρχήν αποφασίζει ο αγοραστής για τις βασικές παραμέτρους, αφού έχει προσδιορίσει το ανώτατο ποσόν που μπορεί να διαθέσει συνολικά αλλά και τμηματικά, αναλόγως του εισοδήματος, του κόστους του χρήματος, του χρονικού ορίζοντα του δανεισμού και τέλος, τις υποχρέωσεις που θα αναλάβει ώστε να εξυπηρετούνται οι μηνιαίες δόσεις. Στις άλλες παραμέτρους συμπεριλαμβάνονται ο τύπος της κατοικίας, η τοποθεσία, ο αριθμός των δωματίων και η διαρρύθμιση, η παλαιότητα κ.ο.κ.

Απλή υπόθεση; Σχετικά απλή εφόσον ξέρει κανείς λίγο-πολύ τι θέλει και εφόσον υπάρχει αρκετή ευελιξία για να προσαρμοσθεί στους περιορισμούς της προσφοράς… Και τότε, θα μετακομίσει στη νέα κατοικία, θα δαπανήσει φυσικά -κατά τη δυνατότητά του- αρκετά χρήματα ακόμη για να τη «φέρει στα μέτρα του», θα την επιπλώσει και εκεί θα ζήσει για πολλά πολλά χρόνια, χωρίς -στην πλειονότητα των περιπτώσεων- να αντιμετωπίσει ιδιαίτερες εκπλήξεις, ευχάριστες ή δυσάρεστες.

Ετσι θα ήταν τα πράγματα και η αγορά κατοικίας θα συνέχιζε να αποτελεί ακρογωνιαίο λίθο της ανάπτυξης, όπως συνέβη στις περισσότερες χώρες του αναπτυγμένου κόσμου μετά τον Δεύτερο Παγκόσμιο Πόλεμο, εάν δεν υπήρχαν ορισμένες «δυνατότητες» ή «επιπλοκές», που είναι αποτέλεσμα της σύγχρονης οικονομίας.

Κατ’ αρχήν, ο ιστορικώς πρωτόγνωρος πλούτος για περισσότερους από ποτέ, που γέννησε η βιομηχανική και κατόπιν η τεχνολογική επανάσταση, δημιούργησαν νέες τάσεις διεθνώς στην αγορά κατοικίας. Σήμερα, όταν αγοράζει κάποιος ένα σπίτι, το πιθανότερο είναι ότι θα το κρατήσει για ένα διάστημα και έπειτα από λίγα συγκριτικώς με το παρελθόν χρόνια, θα το αλλάξει για ένα άλλο, το οποίο θα καλύπτει καλύτερα τις ανάγκες του ή τις επθυμίες του. Αυτό σημαίνει ότι η κατοικία δεν αποτελεί πλέον αναγκαστικά «μακροπρόθεσμη επένδυση». Εάν δε, λάβουμε υπόψη την πρόσβαση που επιτρέπει η κατοχή μιας κατοικίας, λειτουργώντας ως εγγύηση -ακόμη και εάν δεν είναι αποπληρωμένη- στον τραπεζικό δανεισμό, τότε γίνεται αντιληπτό ότι η «επένδυση» σε ένα σπίτι μετατρέπεται σε μία εντελώς διαφορετική υπόθεση, αποτελώντας ουσιαστικά χρηματοδοτικό εργαλείο στα χέρια κάθε ιδιοκτήτη. Σε αυτήν την περίπτωση, η επένδυση σε ένα σπίτι αποτελεί μία ακόμη πιο «βραχυπρόθεσμη» τοποθέτηση, αφού ανά πάσα στιγμή η διαμόρφωση της τιμής του στην αγορά αντανακλάται στην εν δυνάμει απόδοσή της, ήτοι στον δανεισμό που μπορεί να αντληθεί έναντι της αξίας του…

Αυτή είναι μία από τις σημαντικότερες παραμέτρους της αγοράς κατοικίας στον σύγχρονο κόσμο. Συνδέεται με το πώς μπορεί να επηρεάσει το σύνολο μιας οικονομίας, ακόμη και της παγκόσμιας, ενώ η άλλη βασική παράμετρος είναι «κλασική»: ανέκαθεν η οικοδομική δραστηριότητα, είτε επρόκειτο για κατοικίες είτε ευρύτερα, αποτελούσε και συνεχίζει να αποτελεί ατμομηχανή για το συνολικό «παραγόμενο προϊόν».

Ως εκ των προαναφερομένων, καθίσταται προφανές ότι η κατάσταση στην αγορά κατοικίας μιας χώρας, (παράγοντες όπως η δημιουργία φούσκας τιμών και η πιθανή έκρηξή της, η υπερπροσφορά ή το έλλειμμα), είναι σήμερα καθοριστική για την κατάσταση της οικονομίας της ευρύτερα. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο εθνικές κυβερνήσεις, κεντρικές τράπεζες κ.ο.κ. αφουγκράζονται προσεκτικά τις εξελίξεις στην αγορά κατοικίας, έχουν αναπτύξει δείκτες για να το πράττουν και λαμβάνουν κατά καιρούς ρυθμιστικά μέτρα με στόχο όχι αναγκαστικά αυτή καθ’ αυτή την αγορά, αλλά την επίδρασή της στην ευρύτερη οικονομική δραστηριότητα και την ανάπτυξη.

Τα τελευταία χρόνια οι τιμές στην αγορά κατοικίας, σχεδόν σε παγκόσμιο επίπεδο, εκτινάσσονται στα ύψη, σε βαθμό μάλιστα που δημιούργησε βάσιμους φόβους για την υπερθέρμανσή της. Επειδή δε, όπως εξηγήσαμε ήδη, η επένδυση στην κατοικία μπορεί να έχει πλέον και βραχυπρόθεσμες αποδόσεις, υπό την έννοια της «τιτλοποίησης» της αξίας της, η συγκεκριμένη αυτή φούσκα μπορεί να οδηγήσει γρήγορα και στη δημιουργία άλλων, με αποτέλεσμα να είναι ορατός ο κίνδυνος ενός φαινομένου ντόμινο, που θα μπορούσε να οδηγήσει σε γενικευμένη κρίση.

Σύμφωνα με στοιχεία του The Economist, από το 1997 μέχρι το 2006, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά μέσο όρο -και αναφέρουμε ενδεικτικά- 327% στη Ν. Αφρική, κατά 252% στην Ιρλανδία, κατά 192% στη Βρετανία, κατά 173% και 127% στην Ισπανία και στη Γαλλία αντιστοίχως, κατά 100% στις ΗΠΑ και, ακόμη και στην «απομονωμένη» Νέα Ζηλανδία, σε ποσοστό 94%. Εξαιρέσεις αποτέλεσαν η Ιαπωνία, με συνολική πτώση της τάξεως του 32%, το Χονγκ Κονκγ, όπου οι εν λόγω τιμές μειώθηκαν κατά 44% και η Γερμανία, όπου οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά μέσο όρο το διάστημα 1997 – 2005 κατά μία ποσοστιαία μονάδα. Σε ορισμένες χώρες, οι εν λόγω ετήσιοι ρυθμοί χαρακτηρίζονται ακόμη και σήμερα από τάσεις επιτάχυνσης. Σε άλλες, οι τάσεις παραμένουν θετικές, αλλά επιβραδύνονται. Από αυτήν την άποψη, το ενδιαφέρον επικεντρώνεται στην αγορά κατοικίας των ΗΠΑ, όπου σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, οι τιμές των ακινήτων παρουσιάζουν το τελευταίο δωδεκάμηνο αύξηση 7,7%, έναντι ποσοστού 12,7% για το δωδεκάμηνο Σεπτεμβρίου 2005 – 2006. Το τρομακτικό εκεί είναι ότι τον φετινό Οκτώβριο, για παράδειγμα, οι πωλήσεις (αριθμός) των παλαιών κατοικιών ήταν μειωμένες κατά 11,5% και των νεόδμητων κατά 25%, συγκριτικά με τον αντίστοιχο μήνα του 2005. Η προσφορά αυξάνεται ραγδαία, με αποτέλεσμα να εντείνονται οι φόβοι για την έκρηξη της φούσκας τιμών… Από την άλλη πλευρά, όμως, γεγονός είναι ότι το μειωμένο ενδιαφέρον των Αμερικανών για την αγορά κατοικίας εκδηλώνεται ακριβώς την ώρα που θα αναμενόταν… Με την κορύφωση -απ’ ό,τι εκτιμάται πλέον- του κύκλου ανόδου των επιτοκίων δανεισμού σε δολάρια…