ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Υπερτιμημένη η αγορά ακινήτων, αλλά οι αγοραστές… απέχουν από τις υψηλές τιμές

Λευτέρης Ποταμιάνος

Διευθυντής του μεσιτικού γραφείου Search & Find.

Η συνεχης αύξηση των τιμών των ακινήτων έχει δημιουργήσει πρόβλημα σε πολλά νοικοκυριά που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν κατοικία. Πιστεύετε ότι μπορούμε να κάνουμε λόγο για φαινόμενο «φούσκας»;

Τα τελευταία χρόνια υπάρχει διάχυτη η ανησυχία περί φαινομένου «φούσκας» των ακινήτων. Γεγονός είναι πως είχαμε αλματώδεις αυξήσεις στις τιμές των περισσοτέρων ακινήτων και ειδικότερα μετά τις τελευταίες αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών ακόμη μεγαλύτερες. Ισως ο όρος «φούσκα» να μην είναι ο πιο κατάλληλος, αλλά σίγουρα κάποια ή πολλά μάλλον ακίνητα, ειδικά στα αστικά κέντρα, είναι υπερτιμημένα και αυτό φαίνεται από τη δυσκολία προσέγγισης των τιμών που ζητούν οι ιδιοκτήτες από τους υποψήφιους αγοραστές. Εχει γίνει αρκετά δύσκολο μια μέση οικογένεια σήμερα να προβεί σε μια αγορά κατοικίας, διότι πρέπει να μπει σε μια διαδικασία διάθεσης αρκετά μεγάλου χρηματικού ποσού, για να καλύψει τις στεγαστικές της ανάγκες, δυσανάλογου πολλές φορές των πραγματικών δυνατοτήτων της, συνυπολογιζόμενου δε του ότι θα δανειοδοτηθεί (τις περισσότερες φορές) για μια ζωή.

Δεν θα ήταν δόκιμο να μιλήσουμε για «φούσκα» ακινήτων, με την έννοια άλλων προγενέστερων επενδυτικών επιλογών που όλοι γνωρίζουν, διότι το ακίνητο, και ειδικότερα η κατοικία, αποτελεί τοποθέτηση-αποθήκευση χρημάτων, υλικής μορφής, που δεν χάνει κάποια δεδομένη αξία.

Σίγουρα όμως μπορούμε να αναφερθούμε σε παραλογισμό πολλές φορές τιμών που ζητούνται από πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων.

Ισως όλα αυτά να δημιουργούνται και για έναν επιπρόσθετο λόγο. Το ακίνητο σήμερα είναι το μόνο, κατά ένα πολύ μεγάλο ποσοστό, ασφαλές επενδυτικό προϊόν, κατά τη διαδρομή των ετών.

Πώς διαμορφώνεται σήμερα το ισοζύγιο ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση κατοικιών;

Κατά το έτος που διανύουμε, το πρώτο εξάμηνο παρουσιάστηκε μια κάμψη στη ζήτηση κατοικίας και μεγαλύτερη προσφορά ειδικότερα των νεόδμητων κατοικιών. Στο δεύτερο εξάμηνο και όσο βαδίζουμε προς το τέλος του έτους, μπροστά στην επικείμενη εκ νέου αύξηση των αντικειμενικών, υπάρχει μια έντονη ζήτηση κατοικιών που αρχίζει να καλύπτει την προσφορά. Κυρίως βέβαια όλα αυτά για μέσες κατοικίες μέχρι 120 τ.μ. – 140 τ.μ. Οι μεγάλες κατοικίες άνω των 200 τ.μ. μένουν για αρκετό ακόμη χρονικό διάστημα στα αζήτητα και προσφέρονται και πάρα πολλές σε διάφορες περιοχές.

Κάνοντας απολογισμό του έτους θα λέγαμε ότι το ισοζύγιο είναι ισορροπημένο ανάμεσα σε προσφορά και ζήτηση κατοικιών, με αποτέλεσμα οι υψηλές τιμές να διατηρούνται ακόμα σε αρκετά υψηλά επίπεδα. Ισως αν δεν υπήρχε η αύξηση των αντικειμενικών, από 1/1/2007 να μιλούσαμε για μια αρκετά μεγαλύτερη προσφορά σε σχέση με τη ζήτηση, πράγμα που θα δημιουργούσε ίσως πίεση τιμών.

Αυτήν την ανάλυση μπορούμε να τη δούμε κυρίως σε μελέτη εξαμήνων και όχι ετησίως, γιατί μέσα σε ένα έτος και κυρίως πάντα προς το τέλος κάθε έτους αλλάζουν κάποια δεδομένα που συνήθως αυξάνουν τη ζήτηση.

Πώς εκτιμάτε ότι θα εξελιχθεί η πορεία της αγοράς κατοικίας, όσον αφορά τις τιμές;

Η αύξηση των εμπορικών αξιών είναι συνυφασμένη με την αύξηση άλλων παραγόντων και από αυτό το πρίσμα ίσως κατά κάποιο τρόπο να είναι και δικαιολογημένη. Αυξημένη φορολογία, ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, αύξηση οικοδομικών υλικών και γενικότερα του κόστους κατασκευής, δημιουργούν υπερτιμήσεις πολλές φορές ακόμα μέσα και σε μία χρονιά.

Η αύξηση της εμπορικής αξίας μιας νεόδμητης κατοικίας κατ’ αρχήν βγαίνει από μια αλυσιδωτή αύξηση μέχρι να φτάσει στην τελική της αγορά. Ειδικότερα ο πρώτος λόγος είναι στην τιμή του οικοπέδου που πωλείται από κάποιον ιδιοκτήτη. Οταν ανεβαίνει η τιμή πώλησης από τον πωλητή αυτό έχει ως αποτέλεσμα να επιβαρύνεται η τιμή στο χτιζόμενο τετραγωνικό μέτρο μιας νεόδμητης πολυκατοικίας-κατοικίας. Στη συνέχεια ένας δεύτερος παράγοντας είναι η συνεχής αύξηση των τιμών των οικοδομικών υλικών για την κατασκευή καθαυτή. Τέλος, οι φορολογικές επιβαρύνσεις και ο ΦΠΑ που άρχισε να εφαρμόζεται από το έτος αυτό, δημιουργούν πρόσθετη επιβάρυνση. Ολοι αυτοί οι λόγοι αν συνυπολογιστούν με το κατασκευαστικό κέρδος που θα πρέπει να υπάρχει δημιουργούν υπερτιμήσεις στην αγορά κατοικίας.

Η αλυσίδα βεβαίως δεν σταματάει εκεί διότι ακολουθούν και οι μεταχειρισμένες κατοικίες που αναλογικά με τις νεόδμητες, αφαιρώντας ένα ποσοστό παλαιότητας, ανά περίπτωση ανεβαίνουν και αυτές. Υπάρχει μια αλυσίδα, λοιπόν, που δεν σταματάει και συμπαρασύρει όλα τα είδη των κατοικιών, καινούργιων ή παλιών.

Τέλος, να αναφέρουμε και έναν άλλο λόγο, το ότι στην ιδιοσυγκρασία του Ελληνα επενδυτή κυριαρχεί το ιδιοκτησιακό καθεστώς και θα κυριαρχεί ίσως και για πάντα σαν παράγοντας ασφάλειας και διαφύλαξης οικονομικού οφέλους, καθώς και η εμπειρία προηγούμενων ετών που δείχνει ότι κανείς δεν έχασε.

Γεγονός πάντως είναι ότι οι τιμές πώλησης είναι οριακές και κατά την προσωπική μου άποψη θα πρέπει να εκλογικευτούν λίγο και να ισορροπήσει η αγορά κατοικίας για να υπάρχουν περιθώρια υπεραξιών στα επόμενα χρόνια με πιο σταθερά βήματα.

Η τρέχουσα περίοδος είναι κατάλληλη για αγορά ακινήτου ή ενδεχομένως να συμφέρει περισσότερο από το νέο έτος;

Κατά την περίοδο την οποία διανύουμε παρατηρείται έντονα το φαινόμενο της αγοράς μεταχειρισμένης κατοικίας και λιγότερο καινούργιας. Αν θα θέλαμε να εκτιμήσουμε πότε είναι καλύτερα να αγοράσει κάποιος θα μπορούσαμε να πούμε ότι αν θα ήθελε να γλιτώσει κάποια χρήματα (ειδικά φορολογικά, μεταβιβάσεις κτλ.) πιο καλή περίοδος είναι μέχρι τέλους του έτους. Βεβαίως όποιος προλαβαίνει μέχρι τότε γιατί τα χρονικά περιθώρια έχουν στενέψει, δεδομένου ότι μια αγοραπωλησία δεν γίνεται σε μία ημέρα, αλλά χρειάζεται κάποιο χρονικό περιθώριο.

Μιλώντας για το νέο έτος θα λέγαμε ότι σε μια ενδεχόμενη αγορά κατοικίας, μελετώντας κάποιος αρκετά προσεκτικά και κάνοντας την έρευνά του από τις αρχές του έτους και όχι τελευταία στιγμή και βιαστικά υπό τον φόβο των αντικειμενικών αξιών, αλλά και σε συνδυασμό με μια καλή διαπραγμάτευση, θα μπορούσε να προβεί σε μια πιο ισορροπημένη αγοραπωλησία του ακινήτου.

Είναι γεγονός πάντως και αυτό άρχισε να φαίνεται φέτος, πως οι υποψήφιοι Ελληνες αγοραστές είναι αρκετά πιο ώριμοι από άλλα έτη, πιο συνειδητοποιημένοι, γνωρίζουν τι ακριβώς ζητούν μέχρι πού μπορούν να φτάσουν να πληρώσουν και πότε να το πράξουν.

Ακης Κυρατζής

Σύμβουλος Ανάπτυξης Ακινήτων

Υπαρχει ή όχι φούσκα ακινήτων στην ελληνική αγορά, δεδομένων των υψηλών τιμών;

Καταρχήν θα πρέπει να ορίσουμε τι εστί «φούσκα» στην περίπτωση των ακινήτων. Κατά την άποψή μας «φούσκα» ακινήτων υπάρχει όταν οι τιμές διαμορφωθούν μέσω ικανού αριθμού αγοραπωλησιών σε ένα επίπεδο όπου οι μετέπειτα συνθήκες της αγοράς δεν μπορούν να το στηρίξουν με αποτέλεσμα τη σημαντική πτώση αυτών των αξιών. Σίγουρα δεν μπορούμε να ονομάσουμε «φούσκα» την περίπτωση όπου οι πωλητές κερδοσκοπικά ζητούν μεν ψηλές τιμές για τα ακίνητά τους αλλά η αγορά δεν τους ακολουθεί και δεν πραγματοποιούνται αγοραπωλησίες σ’ αυτές τις τιμές με αποτέλεσμα να τις μειώνουν. Αυτό ακριβώς το τελευταίο, δηλαδή η ευκαιριακή άνοδος των ζητούμενων τιμών και η μετέπειτα μείωσή τους, παρατηρήθηκε φέτος. Αυτό συνέβη διότι διαψεύστηκαν οι προσδοκίες ορισμένων κατασκευαστών ότι θα υπήρχε ανάλογος αγοραστικός πανικός με αυτόν του 2005 λόγω της επικείμενης αύξησης των αντικειμενικών αξιών. Ετσι, δεν μπορούμε να μιλούμε για φούσκα ακινήτων.

Οι τιμές στην αγορά έχουν όντως ανέλθει σημαντικά μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες (παρά την παραφιλολογία της περιόδου 2001-2004 περί «φούσκας») και θεωρούμε ότι οι παγιωμένες τιμές και αξίες της αγοράς είναι πλέον αυτές που καταγράφηκαν το τέλος του 2005.

Ποια είναι σήμερα η ισορροπία ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση κατοικιών;

Οι συνθήκες στο κομμάτι της ζήτησης έχουν σήμερα τα εξής χαρακτηριστικά: η ετήσια αύξηση στις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων συνεχίζει να ακολουθεί τους ρυθμούς προηγούμενων ετών παρά την αύξηση στα επιτόκια του ευρώ, βλέπουμε μια μερική στροφή προς μεταχειρισμένες κατοικίες ενώ η ζήτηση για νεόδμητες κατοικίες κατευθύνεται κυρίως προς κατοικίες 50-80τμ με ανώτατο ποσό αγοράς τα 250.000 ευρώ.

Από την πλευρά της προσφοράς τώρα έχουμε ίσως τις σημαντικότερες εξελίξεις: η εφαρμογή του ΦΠΑ και η λογιστική (και κοστολογική) πειθαρχία που αυτή επιβάλλει έχει αρχίσει να οδηγεί πολλούς κατασκευαστές σε οδυνηρά συμπεράσματα για τις τιμές που πλήρωσαν για γη και τα ποσοστά αντιπαροχής που έδωσαν το 2005. Επίσης, έχουν οδηγήσει σε ένα πιο ψύχραιμο χειρισμό του όγκου εργασίας τους εφόσον δεν υλοποιούν όλες τις άδειες οικοδομής που εξασφάλισαν πάνω στον πανικό τους το 2005 προσπαθώντας να μην υπαχθούν στον ΦΠΑ. Ετσι, δεν παρατηρούνται γενικευμένα φαινόμενα υπερπροσφοράς, υπάρχουν αρκετές περιπτώσεις κατασκευαστών που επιχειρούν να πωλήσουν γη που είτε αγόρασαν είτε εξασφάλισαν με συμφωνίες αντιπαροχής, ενώ τα ποσοστά αντιπαροχής έχουν μειωθεί δραστικά, όπως δραστικά έχει μειωθεί το ενδιαφέρον για αγορά γης με τον αντίστοιχο αντίκτυπο στις τιμές πώλησής της. Γενικά, θα μπορούσαμε να πούμε ότι η ζήτηση τείνει προς εξισορρόπηση με την προσφορά στις τιμές που παγιώθηκαν στην αγορά το τέλος του 2005.

Κατά την άποψή σας, πώς πιστεύετε ότι θα εξελιχθεί η πορεία της αγοράς κατοικίας, όσον αφορά τις τιμές, με δεδομένη την εισαγωγή ΦΠΑ στις νέες κατασκευές, την πιθανή αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών και την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους;

Η εισαγωγή του ΦΠΑ μαζί με τις αναπροσαρμογές στο κόστος οικοδομικών αδειών και την αύξηση στο κόστος κατασκευής αυξάνουν το κόστος ανάπτυξης νέων κατοικιών και όσον αφορά το οικοδομικό αλλά και όσον αφορά το διοικητικό και χρηματοδοτικό κόστος. Αυτό θωρακίζει τις αντιστάσεις των κατασκευαστών σε πιθανές καθοδικές πιέσεις στις τιμές πώλησης των κατοικιών που κατασκευάζουν. Πέραν όμως αυτού του φαινομένου, θα παρατηρήσουμε και μείωση του αριθμού των κατασκευαστών εφόσον θα αποχωρήσουν από την αγορά οι κατασκευαστές που στερούνται της δυνατότητας διοικητικής οργάνωσης την οποία επιβάλλει η εισαγωγή του ΦΠΑ αλλά και η απαίτηση της αγοράς για πιο ουσιαστική επιχειρηματική παρουσία και marketing. Ολα τα πιο πάνω μαζί με τις ψηλές τιμές που πληρώθηκαν για γη, θεμελιώνουν συνθήκες προσφοράς που δεν ευνοούν ούτε μειώσεις τιμών αλλά ούτε και δραματικές αυξήσεις.

Από την πλευρά της ζήτησης, η στροφή προς μεταχειρισμένες μονάδες παροδικά μόνον μπορεί να επηρεάσει τις πωλήσεις νεόδμητων, εφόσον κατά κανόνα αυτοί που πωλούν μεταχειρισμένα σπίτια προβαίνουν σε αναβάθμιση του δικού τους τρόπου ζωής αγοράζοντας μεγαλύτερες νεόδμητες μονάδες. Δεν πρέπει να μας διαφεύγει το ότι η προτίμηση για νεόδμητες κατοικίες δεν βασίζεται απλώς στο ότι είναι καινούργιες αλλά και στο ότι διαθέτουν χώρους στάθμευσης, αποθήκες, μεγάλες βεράντες, αυτόνομη θέρμανση και νέες ηλεκτρομηχανικές εγκαταστάσεις, χαρακτηριστικά που επηρεάζουν δραστικά τον τρόπο ζωής του ιδιοκτήτη. Το ύψος των στεγαστικών δανείων, η οικονομική ανάπτυξη, η μείωση της ανεργίας και το αυξανόμενο διαθέσιμο εισόδημα αποτελούν παράγοντες, οι οποίοι συντηρούν την ζήτηση στα υπάρχοντα επίπεδα. Ετσι, οι τιμές δεν θα βρεθούν υπό καθοδική πίεση αλλά ούτε και θα μπορούν να αυξηθούν δραματικά αφού ήδη τα σημεία των καιρών δείχνουν εξισορρόπηση στα χαρακτηριστικά της ζήτησης που περιγράψαμε πιο πάνω στην 2η ερώτηση.

Η τρέχουσα χρονική συγκυρία, με βάση και τις συνθήκες που διαμορφώνονται στην αγορά, εκτιμάτε ότι είναι περισσότερο ευνοϊκή για τον αγοραστή, ή για τον πωλητή ακινήτου;

Είμαστε της άποψης ότι οι επικρατούσες συνθήκες είναι πιο ευνοϊκές για τους αγοραστές εφόσον δεν θα είναι υπό πίεση να αγοράσουν εν όψει επερχόμενων δραματικών αυξήσεων στις τιμές (οι οποίες και όπως είπαμε δεν προβλέπεται να επισυμβούν).

Από την άλλη, οι κατασκευαστές έχουν εισέλθει σε μια περίοδο επιχειρηματικών ανακατατάξεων. Αυτό σημαίνει ότι λάθη του παρελθόντος, όπως η αγορά γης σε ακριβές τιμές, δεν θα είναι δυνατόν να διορθωθούν με ραγδαία αυξανόμενες τιμές πώλησης, ενώ το διοικητικό, το οικοδομικό και χρηματοδοτικό κόστος ανάπτυξης ανεβαίνουν.

Ετσι, από την πλευρά τους οι κατασκευαστές θα είναι πολύ πιο προσεκτικοί στον χειρισμό των ενδιαφερόμενων αγοραστών, ενισχύοντας έτσι τη διαπραγματευτική θέση των δεύτερων.

Γενικά, η πιο ψύχραιμη συμπεριφορά και των αγοραστών και των κατασκευαστών θα αποτελεί ευχάριστο νεωτερισμό σε μια αγορά με έντονα χαρακτηριστικά πανικόβλητων χειρισμών. Αυτό θα επιτρέψει ένα πιο αξιόπιστο οικονομικό προγραμματισμό και αποφυγή εξάρσεων που στο τέλος δεν ωφελούν κανέναν. Θα δώσει επίσης στο κράτος το μήνυμα ότι χρειάζεται επανεξέταση το σύνολο των βαρών (οικονομικών αλλά και θεσμικών) στην πώληση και ιδιοκτησία ακινήτων, αν επιθυμεί αυτή η βιομηχανία να αποτελέσει διαχρονικό μοχλό ανάπτυξης.