ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Σε ισχύ ο ΦΠΑ για τα νεόδμητα το 2007

T ο 2006 ήταν μια σχετικά ήρεμη χρονιά για την αγορά κατοικίας, κάτι που λίγο ή πολύ ήταν αναμενόμενο μετά την αναταραχή του 2005 λόγω των δραστικών αλλαγών στο φορολογικό καθεστώς της ακίνητης περιουσίας και κυρίως την επιβολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα. Η αγορά κατοικίας εισέρχεται σε μια περίοδο σταθεροποίησης με σαφείς ενδείξεις επιβράδυνσης του ρυθμού αύξησης των τιμών, ακολουθώντας την τάση που επικρατεί σε παγκόσμιο επίπεδο. Διεθνείς αλλά και εγχώριοι αναλυτές εκτιμούν ότι η πορεία αυτή θα συνεχιστεί και στη διάρκεια του 2007, με αποτέλεσμα, βοηθούμενη και από την ανοδική πορεία των επιτοκίων, να τίθενται οι βάσεις για την ομαλή προσγείωση της αγοράς κατοικίας, κάτι που λογικά κάποια στιγμή θα συνέβαινε.

Μεσίτες και κατασκευαστές σημειώνουν με ικανοποίηση ότι για μια ακόμα φορά τα απαισιόδοξα και καταστροφολογικά σενάρια που ανά περιόδους έρχονται στη δημοσιότητα και κάνουν λόγο για πάγωμα της αγοράς και κατάρρευση των τιμών, διαψεύστηκαν και μάλιστα πανηγυρικά. «Το 2004, μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες, όταν πράγματι η αγορά αναζητούσε κατεύθυνση, διάφοροι προέβλεπαν τη… συντέλεια του κόσμου. Φυσικά διαψεύστηκαν όπως ακριβώς και φέτος» τονίζει κατασκευαστής με παρουσία σε πολλές περιοχές της Αθήνας, προσθέτοντας ότι ειδικά μετά το Β΄ εξάμηνο του έτους η ζήτηση κατοικιών ήταν καλύτερη της αναμενόμενης. Οι τιμές πλέον τείνουν να ισορροπήσουν στα υψηλά επιπεδα που διαμορφώθηκαν τον περυσινό Δεκέμβριο και η αγορά δεν εμφανίζει ενιαία εικόνα, αλλά αξιοσημείωτες τοπικές διαφοροποιήσεις, ανάλογα με την οικονομική επιφάνεια του πληθυσμού, την προσφορά, τις μετακινήσεις των νοικοκυριών και τα πολεοδομικά χαρακτηριστικά όπως ο συντελεστής δόμησης ή οι ελεύθεροι χώροι. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα που παρουσίασε το κτηματομεσιτικό γραφείο «Ν. Γιαννουλέλης και Συνεργάτες» καταγράφει σταθεροποιητικές τάσεις με αρκετές μάλιστα περιοχές να εμφανίζουν υποχώρηση τιμών επιστρέφοντας στα επίπεδα του Δεκεμβρίου ’05. Η πτώση των τιμών παρατηρείται κυρίως στα βόρεια και βορειοανατολικά προάστια, το ευρύτερο κέντρο της Αθήνας και τα δυτικά προάστια, ενώ αντιθέτως τα νότια προάστια και η πεδιάδα των Μεσογείων διατηρούν τις τιμές τους. Στα βόρεια προάστια οι μεγαλύτερες πτώσεις τιμών για το διάστημα Δεκεμβρίου ’05-Ιουνίου ’06 καταγράφονται στον Χολαργό (10%) με την τιμή του τ.μ. να υποχωρεί από τα 3.200 ευρώ στα 3.000, στην Κηφισιά (11,5%) με την αξία του τ.μ. να υποχωρεί από τα 3.500 στα 3.000 ευρώ, στα Βριλήσια από 3.300 σε 3.000 ευρώ (7,7%), στο Νέο Ψυχικό από 3.500 σε 3.300 ευρώ (7,3%). Στο κέντρο της πόλης σημαντική υποχώρηση εμφανίζουν οι τιμές πώλησης στα Πατήσια κατά 11% (από 3.500 σε 3.000 ευρώ/τ.μ.), ενώ στα δυτικά η μεγαλύτερη υποχώρηση (13,9%) καταγράφεται στο Περιστέρι.

Πέραν των τιμών πώλησης, πτωτικά κινήθηκαν και τα ποσοστά αντιπαροχής, εξέλιξη αναμενόμενη μετά το απόθεμα σε οικόπεδα και οικοδομικές άδειες χωρίς ΦΠΑ που εξασφάλισαν οι εργολάβοι στο τελευταίο, κυρίως, τρίμηνο του 2005. Η εξέλιξη αυτή έχει περιορίσει και το ενδιαφέρον για οικόπεδα, χωρίς όμως αυτό να αντικατοπτρίζεται, τουλάχιστον μέχρι σήμερα, στις αξίες τους. Ενα ακόμα χαρακτηριστικό του 2006 ήταν η επιστροφή μεγάλου μέρους της ζήτησης σε μεταχειρισμένα ακίνητα, απόρροια του υψηλότατου κόστους απόκτησης νεόδμητου διαμερίσματος ικανοποιητικής επιφάνειας ώστε να στεγάσει μια κλασική 4μελή οικογένεια. Σύμφωνα με τα στοιχεία της αλυσίδας κτηματομεσιτικών γραφείων Aspis Real Estate το «μπεστ σέλερ» της ελληνικής αγοράς για το 2006 ήταν το μεταχειρισμένο διαμέρισμα έως 10-15 ετών επιφανείας μέχρι και 100 τ.μ. στο κέντρο ή στα προάστια (βόρεια ή νότια) της Αθήνας. Οπως επισημαίνει η Aspis Real Estate «μέχρι το πρώτο εξάμηνο του 2006 η αναλογία των νεόδμητων σπιτιών που πουλήθηκαν μέσω του δικτύου μας προς τα παλιότερα ήταν 70% προς 30%, τώρα πλέον η εν λόγω αναλογία έχει γίνει σχεδόν 50% προς 50%. Η τάση αυτή ερμηνεύεται ως αποτέλεσμα των υψηλών τιμών των νεόδμητων ακινήτων και της επιθυμίας των αγοραστών να εξασφαλίσουν μεγαλύτερα σπίτια ή σε καλύτερες περιοχές, ακόμα κι αν αυτά δεν είναι καινούργια. Στα παλαιά ακίνητα υψηλή ζήτηση καταγράφεται κυρίως σε περιοχές όπου δεν υπάρχουν πολλά νεόδμητα διαθέσιμα σπίτια, όπως π.χ. στο κέντρο της Αθήνας. Υψηλή ζήτηση για παλαιότερες κατοικίες καταγράφεται επίσης στα ακριβά βόρεια και νότια προάστια, όπου οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών έχουν φτάσει σε πολύ υψηλά επίπεδα. Αντιθέτως, στις συγκριτικά πιο φθηνές ή αναπτυσσόμενες περιοχές, η ζήτηση για παλαιά ακίνητα είναι χαμηλή».

Για το 2007 δεν αναμένονται συγκλονιστικές αλλαγές στην εικόνα της αγοράς κατοικίας. Κατασκευαστές και μεσίτες εκτιμούν ότι οι όποιες αυξήσεις των τιμών στα νεόδμητα δύσκολα θα υπερβούν τον πληθωρισμό, ενώ η ζήτηση αναμένεται ότι θα κινηθεί σε σταθερά επίπεδα με αυξητικές τάσεις. Αυτό πάντως που αναμένεται με ενδιαφέρον είναι η πρακτική εφαρμογή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα, καθώς σταδιακά το απόθεμα των κατοικιών που δεν υπάγονται στον φόρο αυτό εξαντλείται. Η αίσθηση που επικρατεί είναι ότι ο ΦΠΑ δεν θα επιφέρει σημαντικές αυξήσεις στην τελική τιμή, καθώς τα περιθώρια για κάτι τέτοιο είναι εξαιρετικά περιορισμένα. Από την άλλη πλευρά, με ιδιαίτερο ενδιαφέρον αναμένεται το πώς και αν οι λεγόμενες «μικρές» τεχνικές εταιρείες προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα, που απαιτούν καλύτερη οργάνωση ή έστω ένα στοιχειώδες λογιστήριο. Σε μια περίοδο που τα περιθώρια κερδοφορίας των εργολάβων συρρικνώνονται και οι μεγάλοι όμιλοι δεν έχουν εγκαταλείψει τα σχέδια για είσοδο στον κλάδο της κατοικίας, είναι βέβαιο ότι ο ανταγωνισμός θα ενταθεί. Και όπως έχει διδάξει η υπάρχουσα εμπειρία η ένταση του ανταγωνισμού προκαλεί «θύματα» σε κάθε κλάδο και συνήθως εξασφαλίζει προνομιακότερους όρους κόστους για τον καταναλωτή.