«Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μία καμπή. Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει με σιγουριά πώς θα είναι η επόμενη μέρα. Εκείνο όμως για το οποίο μπορεί να στοιχηματίσει είναι ότι θα είναι διαφορετική».
Με τον λακωνικό αυτό τρόπο κορυφαίο στέλεχος της αγοράς ακινήτων έδωσε το στίγμα των ανακατατάξεων που κυοφορούνται την περίοδο αυτή στην αγορά.
Νέες περιοχές κατοικίας δημιουργούνται, νέες δραστηριότητες αναδεικνύονται, αγορές «πεθαίνουν» και όλα αυτά σε ένα περιβάλλον υψηλής αβεβαιότητας τόσο ως προς τις χωροταξικές ρυθμίσεις όσο και ως προς το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον. Σε ένα τέτοιο ρευστό σκηνικό τα μοναδικά δεδομένα είναι ότι η διεθνής οικονομία βρίσκεται σε φάση ανόδου των επιτοκίων, γεγονός που ήδη έχει επηρεάσει την αγορά των ΗΠΑ, ενώ στην Ευρώπη η ισπανική αγορά έχει βρεθεί σε κατάσταση έντονου προβληματισμού.
Οι περισσότεροι αναλυτές της αγοράς θεωρούν ότι η επόμενη τριετία θα «σημαδευτεί» από την:
– Ενίσχυση των εμπορικών κέντρων η οποία θα συνδυάζεται και με τη γεωγραφική και χωροταξική αποκέντρωση.
– Ενίσχυση των εμπορικών δρόμων με την ταυτόχρονη υποβάθμιση των περιφερειακών τους αγορών.
– Αύξηση της ζήτησης για σύγχρονους γραφειακούς χώρους με την παράλληλη υποβάθμιση των μικρών γραφείων σε κτίρια μεγάλης ηλικίας που βρίσκονται στους κεντρικούς πυρήνες της πρωτεύουσας αλλά και στη Θεσσαλονίκη.
– Στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος στην αγορά κατοικίας σε νέες περιοχές, οι οποίες θα χαρακτηρίζονται από τις σύγχρονες υποδομές σε οδικά δίκτυα και σε μεταφορές καθώς και από το χαμηλό κόστος γης.
Κοινή συνισταμένη των προβλέψεων όλων των αναλυτών είναι η προσδοκία για ενίσχυση του ειδικού βάρους της εξοχικής κατοικίας στην αγορά ακινήτων καθώς και των αστικών κέντρων της περιφέρειας.
«Η ενίσχυση των εμπορικών κέντρων στη περιφέρεια είναι η επόμενη «κίνηση» της αγοράς. Το κριτήριο που θα καθορίσει τις επενδυτικές και τις γεωγραφικές επιλογές θα είναι οι δημογραφικές εξελίξεις». επισημαίνει ο κ. Α. Ζαμπέλης διευθύνων σύμβουλος της Εμπορικής Real Estate και με την άποψη αυτή συντάσσεται και ο κ. Α. Λεούσης εντεταλμένος σύμβουλος της ALPHA Αστικά Ακίνητα ο οποίος συμπληρώνει: «στους εμπορικούς δρόμους υψηλής προβολής δεν πρόκειται να σημειωθεί κάμψη της ζήτησης. Αντίθετα, το πρόβλημα που έχει εντοπισθεί σε περιφερειακούς δρόμους δεν φαίνεται να αμβλύνεται».
«Στα επόμενα χρόνια θα γίνει μάχη των δύο μοντέλων εμπορικής ανάπτυξης. Του μοντέλου του δρόμου υψηλής εμπορικότητας και των εμπορικών κέντρων. Αυτό δεν σημαίνει ότι στο τέλος θα υπάρξουν νικητές ή ηττημένοι. Αυτό που είναι σίγουρο είναι ότι η σημερινή εικόνα της αγοράς θα είναι πολύ διαφορετική», σημείωνε χαρακτηριστικά ο Δρ Αρ. Καρυτινός της EFG ΕURΟΒΑΝΚ και συμπλήρωσε ότι ήδη οι αποδόσεις των συγκεκριμένων επενδύσεων που κινούνται στα επίπεδα του 5-6% (καταστήματα σε δρόμους υψηλής προβολής) και στο 6-7% (εμπορικά κέντρα) έχουν προσεγγίσει τις αντίστοιχες ευρωπαϊκές και δεν προβλέπονται ιδιαίτερες διαφοροποιήσεις στα επόμενα χρόνια.
Οι εξελίξεις που καταγράφονται στην αγορά φαίνεται ότι δικαιώνουν τις προβλέψεις αυτές. Από πρόσφατη έρευνα που επικεντρώθηκε στη διαθεσιμότητα εμπορικών καταστημάτων σε δήμους και συνοικίες υψηλής εμπορικής δραστηριότητας προέκυψε ότι τελικά τα μεγάλα εμπορικά κέντρα «κτύπησαν» κυρίως εμπορικές επιχειρήσεις που βρίσκονται σε περιοχές χαμηλότερης προβολής. Για παράδειγμα, στους εμπορικούς δρόμους του Χαλανδρίου και του Αμαρουσίου το ποσοστό αδιάθετων καταστημάτων στους πολύ εμπορικούς δρόμους είναι 4% και 6% αντίστοιχα. Αντίθετα, στους παράπλευρους εμπορικούς δρόμους η διαθεσιμότητα μπορεί να ξεπερνά το 20%.
Το πρόβλημα γίνεται ιδιαίτερα έντονο στο κέντρο της πρωτεύουσας όπου η εικόνα μπορεί να αλλάζει μόνο από δρόμο σε δρόμο αλλά και από τετράγωνο σε τετράγωνο. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η Ερμού όπου στο εμπορικό της τμήμα δεν υπάρχει διαθεσιμότητα εμπορικών καταστημάτων, ενώ στο λιγότερο εμπορικό τμήμα η διαθεσιμότητα ξεπερνά το 10%. Η κρίση όμως γίνεται ιδιαίτερα έντονη στους μικρούς δρόμους του ιστορικού τριγώνου στους οποίους ο δείκτης διαθεσιμότητας προσεγγίζει το 50%.
«Αν κάποιος εξετάσει τα επενδυτικά προγράμματα για τη δημιουργία εμπορικών κέντρων στην περιφέρεια της πρωτεύουσας που έχουν εξαγγελθεί, τότε διαπιστώνει ότι η υλοποίησή τους θα οδηγήσει σε κορεσμό της αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι σταδιακά θα κορυφωθεί η υλοποίηση επενδύσεων σε περιφερειακές μονάδες προσαρμοσμένες στις ανάγκες των τοπικών αγορών», τόνιζε χαρακτηριστικά κορυφαίο στέλεχος εταιρείας ακινήτων. Ηδη, πληροφορίες φέρουν, ότι σε πόλεις όπως στη Λάρισα, στον Βόλο, στα Ιωάννινα, στο Ηράκλειο και στην Καλαμάτα έχουν υλοποιηθεί ή βρίσκονται σε φάση υλοποίησης και σχεδιασμού σημαντικές επενδύσεις σε εμπορικά κέντρα.
Γραφεία: σε αναζήτηση φθηνού ενοικίου
Καταλυτικές αλλαγές όμως αναμένονται στην αγορά γραφείων. «Η ζήτηση έχει σταθεροποιηθεί σε υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με τις προηγούμενες χρονιές. Το κυρίαρχο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι οι χρήστες απομακρύνονται σταδιακά από τις ζώνες υψηλής προβολής προς περιοχές που εξασφαλίζουν χαμηλότερα μισθώματα και -κυρίως- ευκολότερες συγκοινωνιακές προσβάσεις» τονίζει χαρακτηριστικά ο δρ Αρ. Καρυτινός και συμπληρώνει ότι «δεν αναμένεται τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα σημαντική αύξηση της ζήτησης». Αναφορικά με την ανάπτυξη γραφειακών χώρων στα αστικά κέντρα της περιφέρειας συνδέει το γεγονός με την επιτυχία του «πειράματος» με τα εμπορικά κέντρα που θα αναπτυχθούν και τη συνακόλουθη οικονομική ανάπτυξη.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα όμως θα «αντιμετωπίσουν», σύμφωνα με τις απόψεις αναλυτών, τα μικρά γραφεία του κέντρου. Από στοιχεία πρόσφατης έρευνας προκύπτει ότι ο δείκτης διαθεσιμότητάς τους υπερβαίνει το 15% με αυξητικές τάσεις.
«Οι υπερτιμημένες αντικειμενικές αξίες σε συνδυασμό με τη γήρανση του κτιριακού αποθέματος του κέντρου της πρωτεύουσας και -το κυριότερο- με τη μεταφορά δραστηριοτήτων έχει αυξήσει σημαντικά τους αδιάθετους χώρους» επισήμανε ιδιοκτήτης γραφειακών χώρων στη Σοφοκλέους και συμπλήρωνε: «Για παράδειγμα, η μεταφορά του Χρηματιστηρίου θεωρώ ότι θα αποδειχθεί πλήγμα για την αγορά του ιστορικού κέντρου».
Πάντως, δεν είναι λίγοι εκείνοι που θεωρούν ότι η περιοχή της Λεωφόρου Καβάλας, του Βοτανικού και του Ελαιώνα θα είναι το μεγαλύτερο στοίχημα που θα κληθεί να αντιμετωπίσει η αγορά ακινήτων τα αμέσως επόμενα χρόνια.
«Οι αναπτύξεις στη Λεωφόρο Καβάλας, οι συμφωνίες που έχουν ήδη γίνει για το συγκρότημα γραφείων του Ελαιώνα και το μεγάλο απόθεμα κενών χώρων στην ευρύτερη περιοχή δημιουργεί τις προϋποθέσεις για τη δημιουργία ενός θύλακα γραφειακής αγοράς στην περιοχή», επισήμανε τραπεζικός παράγων με ισχυρή κτιριακή παρουσία στην περιοχή.
Κατοικία: η επόμενη μέρα
Η ανάπτυξη του ευρύτερου τομέα Κεραμεικού – Βοτανικού – Ελαιώνα, σύμφωνα με τις απόψεις ανθρώπων της αγοράς ακινήτων, μπορεί να «λειτουργήσει» ως «πιλότος» για την ανάπτυξη της αγοράς κατοικίας τα επόμενα χρόνια. Ηδη το «μήνυμα» αυτό φαίνεται ότι το έχουν πάρει μεγάλες κατασκευαστικές οι οποίες επενδύουν είτε σε κατοικίες (Μεταξουργείο, Κεραμεικός) είτε σε κτίρια γραφείων (Βοτανικός, Καβάλας).
«Ο συνδυασμός της ανάπτυξης των υποδομών και της φθηνής γης θα είναι εκείνος ο οποίος θα επηρεάσει τις εξελίξεις στην αγορά κατοικίας τα επόμενα χρόνια» τόνιζε χαρακτηριστικά ο κ. Α. Ζαμπέλης ο οποίος θεωρεί ότι οι νέες αγορές κατοικίας που θα αναπτυχθούν τα επόμενα χρόνια θα είναι συνδυασμός υψηλής στάθμης υποδομών σε μεταφορές και χαμηλού κόστους γης. Ανάλογη είναι και η άποψη που διατυπώνει ο κ. Καρυτινός, «θα παρατηρηθεί μία γεωγραφική αποκέντρωση στη ζήτηση. Εκτιμάται ότι η αποκέντρωση θα έχει κατεύθυνση βόρεια, δηλαδή στη ζώνη προς τη Χαλκίδα χωρίς αυτό να σημαίνει ότι θα υστερήσει η αγορά του παραλιακού μετώπου του Σαρωνικού και του νότιου Ευβοϊκού» και συμπληρώνει πως «η επέκταση προς την Κόρινθο δεν φαίνεται ότι έχει ξεκινήσει ακόμα».
Η μεγάλη «έκπληξη» των επόμενων χρόνων αναμένεται να είναι η αγορά κατοικίας στην περιφέρεια. Ηδη οι πρώτες ενδείξεις της τάσης αυτής καταγράφονται από τα στοιχεία που απεικονίζουν την πορεία των τιμών κατοικίας στη διάρκεια της τελευταίας πενταετίας.
Συγκεκριμένα οι αυξήσεις των τιμών πώλησης κατοικιών σε όλους τους νομούς της Ελλάδος (εκτός της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης) είναι σημαντικά υψηλότερες σε σύγκριση με τις αντίστοιχες των δύο μεγαλύτερων αστικών κέντρων της χώρας.
«Η εξέλιξη αυτή είναι αναμενόμενη, αφού οι συγκεκριμένες αγορές είχαν υστερήσει σημαντικά, ενώ οι επενδύσεις -κυρίως στην παιδεία και στον τουρισμό- ήταν εκείνες που επηρέασαν τη ζήτηση και το ράλι των τιμών» επισήμαιναν χαρακτηριστικά στελέχη της αγοράς.
Τα στοιχεία της πορείας των τιμών φαίνεται ότι δικαιώνουν την άποψη αυτή, καθώς η μέση ετήσια αύξησή τους σε όλους τους νομούς της χώρας κινείται στα επίπεδα του 10-12%. Στις τουριστικές περιοχές οι αυξήσεις των τιμών κινούνται με ρυθμούς που φθάνουν έως και 16% τον χρόνο.
Η «συμπεριφορά» αυτή ερμηνεύει -ώς ένα βαθμό- και τις εκτιμήσεις για επενδυτικό «μπουμ» στην αγορά εξοχικής κατοικίας. Φυσικά όλα αυτά μπορεί να ανατραπούν κάθε στιγμή, αφού ο «κίνδυνος» των επιτοκίων ελλοχεύει.