ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Δέκα δισ. ευρώ σε αναζήτηση … στέγης !

Στη λίστα των πλέον δυναμικών αγορών στον τομέα της κατοικίας κατατάσσονται οι τέσσερεις νομοί της Πελοποννήσου οι οποίοι το φετινό καλοκαίρι υπέστησαν τις καταστροφικές πυρκαγιές. «Οι τάσεις στην αγορά ήταν από το 2004 αυξητικές και το θετικό είναι ότι η ζήτηση δεν επικεντρωνόταν στα αστικά κέντρα των νομών αλλά στο συντριπτικό τους ποσοστό κάλυπτε ανάγκες εξοχικής κατοικίας» τόνιζε χαρακτηριστικά οικονομικός αναλυτής αναφερόμενος στη δυναμική αλλά και στο προφίλ της κατασκευαστικής βιομηχανίας των νομών Κορινθίας, Αρκαδίας, Λακωνίας, Μεσσηνίας και Ηλείας.

Από τα στοιχεία των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν στη διάρκεια της περιόδου 2004-2007 (Ιανουάριος-Μάιος) προκύπτει ότι η συνολική αγορά κατοικίας στους πληγέντες νομούς κάλυπτε ένα σύνολο που ξεπερνούσε τις 33.000 περίπου και το υπολογιζόμενο κόστος επένδυσης, σύμφωνα με τους πλέον μετριοπαθείς υπολογισμούς ξεπερνούσε σε σημερινές αξίες τα 5 δισ. ευρώ. Η εμπορική αξία των συγκεκριμένων επενδύσεων σε κατοικία εκτιμάται ότι προσέγγιζε τα 10 δισ. ευρώ.

Πρέπει να σημειωθεί ότι τα στοιχεία αυτά δεν αφορούν την αγορά των μεγάλων αστικών κέντρων των νομών π.χ. Πάτρα, Κόρινθος, Καλαμάτα αλλά τις περιφερειακές αγορές οι οποίες ήταν επικεντρωμένες κυρίως στην αγορά δευτερεύουσας κατοικίας.

«Αν μελετήσει κάποιος τα στοιχεία που αφορούν την εξέλιξη της αγοράς κατοικίας θα διαπιστώσει ότι οι συγκεκριμένες αγορές ήταν από τις πιο δυναμικές της ελληνικής αγοράς λόγω της γεωγραφικής τους ιδιαιτερότητας. Η εύκολη οδική πρόσβαση από την πρωτεύουσα σε συνδυασμό με τις σημαντικές επενδύσεις στις υποδομές μεταφοράς -οδικοί άξονες και σιδηροδρομικά δίκτυα- είναι τα στοιχεία εκείνα τα οποία αποτελούν τα συγκριτικά πλεονεκτήματα σε σχέση με τις ανταγωνιστικές αγορές. Από την άλλη πλευρά, η γεωγραφική εγγύτητα με μεγάλα αστικά κέντρα που παρέχουν υψηλού επιπέδου υπηρεσίες υγείας είναι ένα πρόσθετος λόγος που ωθούσε τη ζήτηση προς τα πάνω. Αν σε όλα αυτά προστεθούν και οι σημαντικές επενδύσεις σε τουριστικές υποδομές που είτε βρίσκονται σε εξέλιξη είτε βρίσκονται σε φάση υλοποίησης, τότε εύκολα μπορεί να καταλάβει ακόμα και ο πιο αδαής για τον δυναμισμό που κρύβουν οι συγκεκριμένες αγορές. Παράλληλα μόνο τυχαίο δεν μπορεί να θεωρηθεί το γεγονός ότι την τελευταία πενταετία έχει αυξηθεί σημαντικά η ζήτηση για εξοχική κατοικία από το εξωτερικό. Αν και τα μεγέθη αυτά είναι ακόμα περιορισμένα, εντούτοις οι σημαντικές επενδύσεις στις υποδομές μεταφορών και συγκοινωνίας καλλιεργούσαν προσδοκίες ότι η συγκεκριμένη αγορά θα μπορούσε να αποτελέσει την ελληνική εκδοχή του ισπανικού μοντέλου», τόνιζε χαρακτηριστικά κορυφαίο στέλεχος εταιρείας real estate, θυγατρικής μεγάλου τραπεζικού ομίλου, όταν του ζητήθηκε να σχολιάσει την εικόνα της αγοράς ακινήτων στους συγκεκριμένους νομούς και τις προοπτικές που παρουσιάζουν.

Σύμφωνα με στοιχεία που αφορούν την εξέλιξη των πώλησης νεότευκτων κατοικιών και προέρχονται από έρευνα που ολοκληρώθηκε στις αρχές του χρόνου προκύπτει το συμπέρασμα ότι στους νομούς Αχαΐας και Ηλείας ο μέσος ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών πώλησης των νεότευκτων κατοικιών για την περίοδο 2002-2006 κινούνταν σε επίπεδα που προσέγγιζαν το 17% ενώ για τους νομούς Αρκαδίας, Κορινθίας, Λακωνίας και Μεσσηνίας η αντίστοιχη μέση ετήσια μεταβολή των τιμών κινούνταν στα επίπεδα του 11% περίπου.

«Οι υψηλοί ρυθμοί μεταβολής των τιμών μπορούν να θεωρηθούν ως οι ασφαλέστεροι δείκτες που απεικονίζουν τη δυναμική μιας αγοράς» σχολίαζε χαρακτηριστικά τραπεζίτης που ασχολείται με τη στεγαστική πίστη ο οποίος έχει άμεση γνώση των ιδιαιτεροτήτων των συγκεκριμένων αγορών και συμπλήρωνε λέγοντας ότι «οι ρυθμοί μεταβολής των τιμών είχαν αρχίσει να επιταχύνονται μετά το 2002 κυρίως στους νοτιοδυτικούς νομούς της Πελοποννήσου όπου η ζήτηση για εξοχικές κατοικίες είχε αυξηθεί σημαντικά».

«Η κατασκευαστική βιομηχανία στον τομέα της κατοικίας είχε αρχίσει τα τελευταία χρόνια να εμφανίζει έντονο δυναμισμό. Σίγουρα, η ατμομηχανή της αγοράς είναι τα μεγάλα αστικά κέντρα της Πελοποννήσου και κυρίως η Πάτρα και η Καλαμάτα αλλά από την άλλη πλευρά οι ενδείξεις για αυξανόμενη ζήτηση τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό δημιουργούν βάσιμες προσδοκίες σύμφωνα με τις οποίες η βιομηχανία της παραθεριστικής κατοικίας θα μπορούσε να επηρεάσει το σύνολο της οικονομικής δραστηριότητας. Το κατά πόσο οι πρόσφατες εξελίξεις μπορούν να επηρεάσουν τις τάσεις αυτές είναι για όλους ένα μεγάλο ερώτημα. Δεν θα πρέπει άλλωστε να λησμονούμε ότι το περιβάλλον είναι μία παράμετρος που έχει καταλυτικές επιπτώσεις τόσο στην εξέλιξη όσο και στα ποιοτικά χαρακτηριστικά της ζήτησης. Στις περιπτώσεις που το περιβάλλον θυσιάστηκε στον βωμό της ποσότητας, τα οικονομικά αποτελέσματα, σε μεσοπρόθεσμη κλίμακα, ήταν αποκαρδιωτικά. Το ισπανικό μοντέλο με τις εκατοντάδες χιλιάδες αδιάθετες κατοικίες παρέχει μία ασφαλή ένδειξη για τις επιπτώσεις που έχει η αποσύνδεση της παραγωγής από την περιβαλλοντική διάσταση ειδικά στην περίπτωση της αγοράς παραθεριστικής κατοικίας. Το ζητούμενο πλέον είναι το κατά πόσο θα καταφέρουμε όλοι να επουλώσουμε τις καταστροφές από το οικολογικό έγκλημα που έγινε φέτος το καλοκαίρι στην Πελοπόννησο» σχολίαζε τραπεζίτης αναφερόμενος στις προοπτικές της αγοράς κατοικίας στην περιοχή και συμπλήρωνε λέγοντας ότι «βραχυπρόθεσμα η αποκατάσταση των καταστροφών συνδέεται και με την κατασκευαστική βιομηχανία αλλά σίγουρα στην αγορά παραθεριστικής κατοικίας η οικολογική διάσταση θα είναι εκείνη που τα επόμενα χρόνια θα δώσει τον παλμό και τη χροιά στις εξελίξεις».

Η εικόνα της αγοράς κατοικίας από νομό σε νομό

Από τα στοιχεία πρόσφατης έρευνας σχετικά με την εξέλιξη της αγοράς κατοικίας στην ευρύτερη περιοχή της Πελοποννήσου -δεν περιλαμβάνονται οι μεγάλες πόλεις- προκύπτει το συμπέρασμα ότι η πλέον δυναμική αγορά ήταν του νομού Κορινθίας. Εκτιμάται ότι από το 2004 μέχρι τώρα στο ήδη υφιστάμενο απόθεμα των κατοικιών προστέθηκαν περισσότερες από 10.000, οι οποίες σ’ ένα σημαντικό ποσοστό κάλυπταν ανάγκες δευτερεύουσας κατοικίας. Συνολικά εκτιμάται, μάλιστα, ότι τα επενδυμένα κεφάλαια προσέγγιζαν το 1,5 δισ. ευρώ.

«Η αγορά του νομού Κορινθίας προσφέρει θερινή και χειμερινή εξοχική κατοικία, ενώ οι σημαντικές επενδύσεις σε συγκοινωνιακά δίκτυα προσδοκάται ότι θα διευρύνει τη ζήτηση για κύρια κατοικία» τόνιζε χαρακτηριστικά κατασκευαστής που δραστηριοποιείται στην περιοχή και συμπλήρωνε λέγοντας ότι ενδεικτικό του δυναμισμού της αγοράς θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι «ήδη δραστηριοποιούνται και επιχειρήσεις από την Αθήνα».

Σημαντικές επενδύσεις στην αγορά κατοικίας έχουν πραγματοποιηθεί την περίοδο 2002-2007 και στον νομό Αχαΐας. Από τα στοιχεία της ίδιας έρευνας προκύπτει ότι την περίοδο αυτή «μπήκαν» στην αγορά (δεν συνυπολογίζεται η ευρύτερη περιοχή των Πατρών) 6.000 νέες κατοικίες. Οι κατοικίες αυτές εξυπηρετούσαν ανάγκες δευτερεύουσας κατοικίας και σύμφωνα με τις απόψεις στελεχών της τοπικής αγοράς οι τάσεις ήταν έντονα ανοδικές.

«Τις αγορές της Ηλείας και της Μεσσηνίας θα πρέπει να τις ερμηνεύουμε χρησιμοποιώντας ως καταλύτη τον τουρισμό. Ενα σημαντικό ποσοστό των επενδύσεων σε κατοικίες αφορούσε κυρίως εξοχικές κατοικίες και οι μακροχρόνιες τάσεις εκτιμάμε ότι θα είναι έντονα ανοδικές» τόνιζε οικονομικός αναλυτής ο οποίος συμπλήρωνε ότι η άνοδος των επενδύσεων σε τουριστικές οικοδομές θα δρούσε καταλυτικά και στην αγορά εξοχικής κατοικίας».

Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας την περίοδο 2002-2007 (Ιανουάριος-Μάιος) στους δύο νομούς, στο απόθεμα των ήδη υφιστάμενων κατοικιών εκτιμάται ότι προστέθηκαν 10.000 νεότευκτες κατοικίες (σχεδόν ισομερώς κατανεμημένες). Ειδικά στην περίπτωση της Μεσσηνίας η προσφορά (δεν συνυπολογίζεται το ευρύτερο πολεοδομικό συγκρότημα της Καλαμάτας) είναι έντονα ανοδική καθώς έχει καταγραφεί ένας ετήσιος ρυθμός αύξησης που κινείται στα επίπεδα του 5%. Ανάλογες τάσεις καταγράφονται και στην περιοχή της Ηλείας όπου το 2005 σημειώθηκε ρεκόρ έκδοσης οικοδομικών αδειών καθώς τη χρονιά αυτή δόθηκε το «πράσινο φως » για την ανέγερση περισσότερων από 2.000 κατοικιών. Πέρυσι ο αριθμός αυτός περιορίσθηκε αισθητά – προφανώς λόγω του συγκρατημένου ρυθμού απορρόφησης του υφιστάμενου αποθέματος.