Επιδείνωση του κλίματος στην αγορά κατοικίας αναμένεται να επιφέρει η επιβολή του νέου ενιαίου φόρου ακινήτων, εκτιμούν μεσίτες και φορείς της κτηματαγοράς, που επισημαίνουν ότι οι τιμές αναμένεται να συνεχίσουν να καταγράφουν πτώση, πιθανώς με ακόμα ταχύτερο ρυθμό απ’ό,τι σήμερα. Σύμφωνα με το σκεπτικό τους, η φορολόγηση όλων των ειδών των ακινήτων, προβλέπεται να ωθήσει πολλούς ιδιοκτήτες στην πώληση οικοπέδων, κτημάτων και παλιών, αναξιοποίητων ακινήτων στην επαρχία, με τη διαδικασία του «κατεπείγοντος».
Υποχρεωτικές πωλήσεις
Ηδη σήμερα, πολλοί έχουν ωθηθεί στην υποχρεωτική πώληση ακινήτων τους, προκειμένου να ανταποκριθούν στις δανειακές τους υποχρεώσεις, να αποπληρώσουν κάρτες, να εξοφλήσουν την εφορία, ή να απαλλαγούν από υπέρογκη φορολόγηση, την οποία δεν μπορούν να καλύψουν, λόγω μείωσης του εισοδήματός τους. Η εικόνα αυτή θα επεκταθεί και στα οικόπεδα, δημιουργώντας μια νέα αγορά επί της ουσίας, δεδομένου ότι μέχρι σήμερα, οι αγοραπωλησίες οικοπέδων ήταν σαφώς λιγότερες, σε σχέση με τα υφιστάμενα κτίσματα. Αντίστοιχα, το κενό, αναξιοποίητο και μη ηλεκτροδοτούμενο ακίνητο που πολλοί διαθέτουν και το οποίο μέχρι σήμερα δεν επιβάρυνε τον οικογενειακό προϋπολογισμό, θα βρεθεί λίαν συντόμως προς πώληση. Η εξέλιξη αυτή θα προσθέσει ακόμα περισσότερα ακίνητα στο υφιστάμενο απόθεμα των απούλητων ακινήτων, που υπολογίζεται ότι ξεπερνά τις 200.000 πανελλαδικά, πιέζοντας έτσι ακόμα περισσότερο τις τιμές.
Μάλιστα, είναι αρκετά πιθανό, αυτές οι πιέσεις να μεταφερθούν και στις ζητούμενες τιμές των νεόδμητων κατοικιών, που μέχρι σήμερα, έχουν υποχωρήσει λιγότερο απ’ ό,τι οι τιμές στα παλιότερα ακίνητα. Η πλειονότητα των κατασκευαστών κατοικιών επέλεξε να αποφύγει το έκτακτο ειδικό τέλος ακινήτων, διατηρώντας τα απούλητα διαμερίσματα εκτός του δικτύου της ΔΕΗ. Πλέον, με δεδομένο ότι δεν θα γίνει καμία διάκριση ανάμεσα στα ηλεκτροδοτούμενα και τα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, οι κατασκευαστές θα κληθούν να πληρώσουν φόρο, όπως όλοι οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες. Ηδη άλλωστε, η ομοσπονδία των κατασκευαστών κατοικιών έχει ζητήσει την απαλλαγή των μελών της από τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας, επικαλούμενη την κρίση και την αδυναμία τους να λάβουν δάνειο, προκειμένου να πληρώσουν τον ΦΑΠ. Αυτό που δεν λέγεται όμως, είναι το γιατί οι κατασκευαστές δεν μειώνουν τις τιμές προκειμένου να προσελκύσουν περισσότερους ενδιαφερόμενους αγοραστές.
Ακόμα και σήμερα, όπως έχει προκύψει από πληθώρα μελετών, οι κατασκευαστές πωλούν πολύ πάνω από την αντικειμενική αξία, ακριβώς επειδή μέχρι σήμερα, οι περισσότεροι δεν πιέζονταν να μειώσουν περισσότερο τις τιμές. Αυτό θα αλλάξει με τον νέο ενιαίο φόρο, καθώς θα ενταθούν οι πιέσεις για να μειώσουν τις απαιτήσεις τους, ώστε να απαλλαγούν από τη φορολογική επιβάρυνση. Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της αλυσίδας μεσιτικών γραφείων RE/MAX και ειδικότερα του γραφείου RE/MAX Αθμονον, προέκυψε ότι το 90% των μεγαλύτερης ηλικίας ακινήτων σε καλές περιοχές του λεκανοπεδίου, όπως το Μαρούσι, τα Βριλήσσια, τα Μελίσσια και η Πεντέλη, πωλούνται σε τιμές ίσες, ή χαμηλότερες των αντικειμενικών τιμών. Εν ολίγοις, ακίνητα ηλικίας περίπου 10-15 ετών και πάνω, πωλούνται πλέον σαφώς χαμηλότερα, των αντίστοιχων νεόδμητων.
Χάσμα τιμών
Το μεγάλο χάσμα μεταξύ των νεόδμητων και των παλιότερων κατασκευών καταδεικνύει και σχετική έρευνα (Παρατηρητήριο Τιμών) της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis, όπου εκτιμάται ότι η φετινή μείωση των τιμών θα διαμορφωθεί σε περίπου 10%. Από τα σημαντικότερα συμπεράσματα της έρευνας είναι το γεγονός ότι καταγράφεται τεράστια απόκλιση των τιμών μεταξύ των νεόδμητων και των παλιότερων ακινήτων της ίδιας περιοχής. Στην πλειονότητα των περιπτώσεων, τα νεόδμητα τιμολογούνται από 60% έως 80% ακριβότερα, απ’ ό,τι τα διαμερίσματα ηλικίας 15 ετών και πάνω. Η διαφορά είναι τέτοια που καθιστά την επιλογή ενός παλιότερου ακινήτου σχεδόν μονόδρομο για τους ούτως ή άλλως ελάχιστους ενδιαφερόμενους αγοραστές, ιδίως αν συνεκτιμηθεί και η αδυναμία πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση. Επομένως, μόνο αν οι κατασκευαστές περιορίσουν τις απαιτήσεις, θα μπορέσουν να προσβλέπουν σε πραγματοποίηση κάποιων πωλήσεων.
Βάρη στα οικόπεδα
Αλλωστε, πλέον, το γεγονός ότι τα οικόπεδα, ιδίως σε αστικές περιοχές θα καταγράψουν τεράστια πτώση τιμών, ανάλογη εκείνης που έχει σημειωθεί σε παλιότερα διαμερίσματα, ακριβώς λόγω του νέου ενιαίου φόρου, σημαίνει ότι οι κατασκευαστές που έχουν μια σχετική ρευστότητα θα είναι σε θέση να εξασφαλίσουν εξαιρετικά φθηνή «πρώτη ύλη», προκειμένου να ανεγείρουν νέες οικοδομές, όταν ξεπεραστεί η κρίση στην κτηματαγορά. Η εξέλιξη αυτή, εφόσον επιβεβαιωθεί, θα επιτρέψει στους κατασκευαστές να περιορίσουν τις ζημίες που καλούνται να υποστούν σήμερα, πωλώντας ακίνητα σε τιμές κάτω του κόστους.
Σε κάθε περίπτωση, η μεγάλη πτώση που έχουν σημειώσει τα ακίνητα μεγαλύτερης ηλικίας, αποκαλύπτει και την τεράστια αδικία που συντελείται με τον νέο ενιαίο φόρο, ο οποίος βεβαιώνεται επί των τιμών ζώνης του 2007, χωρίς δηλαδή να λαμβάνεται υπόψη η κατακόρυφη μείωση που έχει μεσολαβήσει έκτοτε.