ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Πρώτα δείγματα επανεκκίνησης στην αγορά των ακινήτων

prota-deigmata-epanekkinisis-stin-agora-ton-akiniton-2003099

Κι όμως υπάρχουν ενδείξεις που παραπέμπουν σε κάποια κινητικότητα στην αγορά των ακινήτων. Ακόμα είναι πρώιμο να μιλήσουμε για επανεκκίνηση της αγοράς και οι ενδείξεις μάλλον παραπέμπουν σε αύξηση των σταθεροποιητικών τάσεων. Θα πρέπει όμως να επισημανθεί ότι λόγω του μικρού μεγέθους της ελληνικής αγοράς και των δομικών ιδιαιτεροτήτων της (μικρομεσαία ιδιοκτησία που σε μεγάλο βαθμό δεν εξαρτάται από τραπεζικό δανεισμό), είναι σχετικά πολύ πιο εύκολο να έχουμε επανεκκίνηση της αγοράς με σχετικά μικρό αριθμό κατασκευών ή όγκο συναλλαγών. Και σε αυτή την περίπτωση, σε αντίθεση με ό,τι συνέβαινε τις προηγούμενες δεκαετίες, το κύριο μέρος των αγοραπωλησιών ακινήτων δεν θα πραγματοποιηθεί αποκλειστικά από αγοραστές μόνιμους κάτοικους Ελλάδος και μέσω τραπεζικού δανεισμού. Το μεγαλύτερο μέρος των κεφαλαίων που θα επενδυθούν στην ακίνητη περιουσία, θα προέρχεται από μη κατοίκους.

Και δεν θα υπάρξει επανεκκίνηση της αγοράς των ακινήτων, εάν οι αγοραστές δεν πειστούν ότι το σενάριο της εξόδου από το ευρώ έχει φύγει τελείως από τον πολιτικό ορίζοντα. Κατά το 2013 είχαμε σημαντικές εξελίξεις σε μία σειρά από τομείς, οι οποίοι συνεισφέρουν στο θετικό σενάριο της σταδιακής επανεκκίνησης της αγοράς των ακινήτων το 2014. Πιο συγκεκριμένα:

1. Τιμές ακινήτων. Σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση του IMF, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκονται περίπου 20% χαμηλότερα από τον ιστορικό μέσο όρο, με αποτέλεσμα η ελληνική αγορά να κατατάσσεται στη 2η χειρότερη θέση μετά την Ιαπωνία. Στην πρόσφατη έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος αναφέρεται ότι κατά το πρώτο 9μηνο του 2013, είχαμε μείωση των τιμών των κατοικιών στην Αθήνα κατά 12,4% σε ετήσια βάση και κατά 10,6% στις άλλες αστικές περιοχές. Στην ίδια έκθεση αναφέρεται ότι η σωρευτική πτώση των τιμών των κατοικιών από το 2008, ανέρχεται στο 33,4% στις περιοχές της Αθήνας και στο 32,1% στις άλλες αστικές περιοχές.

Τα παραπάνω στοιχεία δείχνουν ότι η πολιτική της εσωτερικής υποτίμησης (μέσω της μείωσης της προσφοράς χρήματος), η οποία στόχευε στην προσαρμογή των τιμών των ακινήτων σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα, ενδεχομένως να έχει ξεπεράσει τους αρχικούς στόχους σε πολλές περιοχές της χώρας. Επειτα από πέντε χρόνια συνεχούς πτώσης της οικοδομικής δραστηριότητας, είχαμε για πρώτη φορά αύξηση τον Οκτώβριο του 2013. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ ο αριθμός των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν ήταν μεγαλύτερος κατά 4,1% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2012.

2. Νομικό και φορολογικό πλαίσιο. Εδώ έχουμε την ψήφιση μιας σειράς ευνοϊκών ρυθμίσεων από τη Βουλή, οι οποίες σχετίζονται με: α) τη μείωση του φόρου μεταβίβασης από το 10% στο 3%, β) τον εξορθολογισμό του πλαισίου που καλύπτει τους πλειστηριασμούς των ακινήτων, γ) την αυτοτελή φορολόγηση των ενοικίων και δ) την παροχή άδειας παραμονής σε κατοίκους εκτός Ε.Ε., με κάθε αγορά ακινήτου αξίας 250.000 ευρώ και άνω.

Στον αντίποδα, η επιβολή διπλής φορολόγησης μέσω του ΕΝΦΙΑ +ΦΑΠ, ουσιαστικά τιμωρεί τις επενδύσεις σε ακίνητα με «αντικειμενική» αξία άνω των 300.000 ευρώ. Με αυτό τον τρόπο πριμοδοτούνται οι μαζικές αλλά μεμονωμένες ξένες επενδύσεις στην αγορά τουριστικής κατοικίας, μέχρι το ποσό των 300.000 ευρώ αντικειμενικής αξίας.

Επίσης, είναι ακόμα σε εκκρεμότητα η κατάργηση μιας σειράς φόρων υπέρ τρίτων και γραφειοκρατικών διαδικασιών, οι οποίες επιβαρύνουν σημαντικά το κόστος κατασκευής, αγοράς και κατοχής ακινήτου στην Ελλάδα. Τέλος, είναι θετικό το γεγονός ότι παραμένουν οι αντικειμενικές αξίες στα επίπεδα του 2007. Σε αυτή τη φάση θα πρέπει να επιδιωχθεί η μείωση της φορολογίας της ακίνητης περιουσίας και όχι η μείωση των αντικειμενικών αξιών σε χαμηλότερα από αυτά του 2007.

3. Επενδυτικά κεφάλαια. Εχω αναφερθεί σε προγενέστερα σχόλια στις θετικές επιδράσεις στην ελληνική οικονομία: α) από τη βελτίωση της οικονομίας της Ευρωζώνης και των ΗΠΑ, καθώς και β) από τη φυγή επενδυτικών κεφαλαίων από αναδυόμενες αγορές. Στο πλαίσιο αυτό, υπάρχει σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον για ακίνητα στην Ελλάδα. Συγκεκριμένα, έχει υπολογιστεί ότι κατά το 2013 επενδύθηκε άνω του 1,5 δισ. ευρώ σε μεγάλα deals ακίνητης περιουσίας (επαγγελματικά ακίνητα), και αυτό είναι ενθαρρυντικό για το σύνολο της αγοράς των ακινήτων. Αυτό δεν σημαίνει ότι υπάρχει αντίστοιχη κινητικότητα σε ακίνητα μικρομεσαίας αξίας, ή ότι οι επενδύσεις αυτές αφορούν το σύνολο της επικράτειας.

Η εξαγορά του Αστέρα Βουλιαγμένης (400 εκατ. + 53 εκατ. δάνεια + 40 εκατ. εξαγορά μειοψηφικού πακέτου + περί τα 300 εκατ. επένδυση) αποτελεί την επένδυση που σηματοδοτεί το σταμάτημα του κατήφορου στις τιμές των ακινήτων. Αν η επένδυση στον Αστέρα Βουλιαγμένης σηματοδοτεί τη σχετική σταθεροποίηση των τιμών στην αγορά των ακινήτων, εκτιμώ ότι με α) τις δύο άλλες μεγάλες επενδύσεις στην ακίνητη περιουσία (Ελληνικό και Θριάσιο), β) τον εξορθολογισμό του χαρτοφυλακίου των στεγαστικών δανείων των τραπεζών και κυρίως το ξεκαθάρισμά τους από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια που μπορούν να εξυπηρετηθούν και γ) την κατάργηση μιας σειράς φόρων υπέρ τρίτων και γραφειοκρατικών διατάξεων που επιβαρύνουν την κατασκευή και τις αγοραπωλησίες ακινήτων, θα σηματοδοτηθεί η επανεκκίνηση της αγοράς των ακινήτων.

* Οικονομολόγος, έχει διατελέσει ανώτατο διευθυντικό στέλεχος σε πολυεθνικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα στην Ελλάδα και στο εξωτερικό.