Λέγεται ότι ο ΕΝΦΙΑ ήταν το Βατερλώ της προηγούμενης κυβέρνησης και συνέβαλε καθοριστικά στον καταποντισμό τόσο της Ν.Δ. όσο και του ΠΑΣΟΚ στις πρόσφατες βουλευτικές εκλογές. Πιθανότατα, έτσι είναι τα πράγματα. Η νέα κυβέρνηση προτίθεται να καταργήσει τον ΕΝΦΙΑ (στο μέλλον) και να νομοθετήσει έναν καινούργιο «δικαιότερο» νόμο για τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας. Είμαι απολύτως βέβαιος ότι και ο νέος αυτός νόμος θα είναι εξίσου προβληματικός με τον ΕΝΦΙΑ, για τους λόγους που θα αναπτύξω αναλυτικά στα επόμενα.
Ο ΕΝΦΙΑ είναι ένα κλασικό παράδειγμα σωστής θεωρίας και αποτυχίας στην πρακτική εφαρμογή της. Εξηγούμαι. Η ιδέα πίσω από τον ΕΝΦΙΑ ήταν να διευρυνθεί η φορολογική βάση ώστε να περιλαμβάνει όλα τα ακίνητα (χτίσματα, οικόπεδα, χωράφια) και όχι μόνο τα ηλεκτροδοτούμενα, προκειμένου να μειωθεί η επιβάρυνση στους φορολογούμενους χωρίς να περιοριστούν τα συνολικά αναμενόμενα έσοδα που ήταν 2,6 δισεκατομμύρια ευρώ περίπου. Η ιδέα είναι απόλυτα σωστή. Γιατί όμως απέτυχε και δημιούργησε τόσο μεγάλα προβλήματα στην προηγούμενη κυβέρνηση;
Τις τελευταίες εβδομάδες συγκέντρωσα ορισμένα στοιχεία από προσφορές για πώληση ακινήτων από γνωστό μεσιτικό οίκο, ο οποίος ειδικεύεται σε ακριβά και μοναδικά ακίνητα. Θα σας αναφέρω μερικά χαρακτηριστικά παραδείγματα. Βίλα στην Κέρκυρα: Πωλείται προς 3.450.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική αξία είναι μόλις 1.690.000 ευρώ και ο ετήσιος φόρος 2.729 ευρώ. Αρχοντικό στην Υδρα: Πωλείται προς 2.700.00 ευρώ, ενώ η αντικειμενική αξία είναι μόλις 1.421.118 ευρώ και ο ετήσιος φόρος 5.640 ευρώ. Παραθαλάσσια έκταση στην Κεφαλονιά: Πωλείται προς 500.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική αξία είναι μόλις 79.500 ευρώ και ο ετήσιος φόρος 1 ευρώ! Εξοχική κατοικία στο Πόρτο Χέλι: Πωλείται προς 6.900.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική αξία είναι μόλις 1.285.410 ευρώ και ο ετήσιος φόρος 15.000 ευρώ. Εξοχικό στην Τήνο: Πωλείται προς 580.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική αξία είναι 203.000 ευρώ και ο ετήσιος φόρος 900 ευρώ. Βίλα στον Αμβρακικό κόλπο: Πωλείται προς 1.450.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενικά αξία είναι 250.000 ευρώ και ο ετήσιος φόρος 493 ευρώ. Παραθαλάσσια βίλα στην Κινέττα: Πωλείται προς 3.000.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική αξία είναι μόλις 73.648 ευρώ με ετήσιο φόρο 374 ευρώ!
Ολα τα παραπάνω παραδείγματα δεν έχουν γίνει επιλεκτικά, αλλά αναφέρονται σε επιμέρους συνεχόμενες ανακοινώσεις του μεσιτικού οίκου από την 24η Απριλίου 2015 μέχρι σήμερα. Συνολικά τα επτά ακίνητα πωλούνται προς 18.580.000 ευρώ , ενώ η αντικειμενική αξία τους είναι μόλις 5.006.776 ευρώ. Δηλαδή η ζητούμενη εμπορική τιμή τους είναι 371% μεγαλύτερη από την αντικειμενική αξία τους! Τονίζω ότι αυτή είναι η τιμή που επιδιώκει ο πωλητής και δεν είναι βέβαιο ότι η αγοραπωλησία θα γίνει στη ζητούμενη τιμή. Πάντως είναι ενδεικτική σχετικά με τη διαφορά μεταξύ αντικειμενικής και εμπορικής αξίας του ακινήτου.
Στην «ΚτΚ» της 24ης Μαΐου 2015, υπήρχε ένα εκτενές ρεπορτάζ του Θάνου Τσίρου, με τίτλο «Οι δύο αντιφατικές όψεις του νομίσματος στην αγορά ακινήτων και οι αντικειμενικές», όπου ακριβώς παρουσίαζε τις διάφορες (θετικές ή αρνητικές) μεταξύ των αντικειμενικών αξιών και πραγματικών τιμών με τις οποίες έγιναν αγοραπωλησίες. Από τον πίνακα του ρεπορτάζ συγκέντρωσα τις 10 αγοραπωλησίες που έγιναν με χαμηλότερες τιμές από τις αντίστοιχες αντικειμενικές. Συγκεντρωτικά τα 10 ακίνητα έχουν αντικειμενική αξία 832.710 ευρώ και πωλήθηκαν προς 506.500 ευρώ, δηλαδή στο 60,8% της αντικειμενικής αξίας.
Για να ολοκληρωθεί η εικόνα σχετικά με την αναντιστοιχία μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών, αξίζει να δούμε και την άποψη της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών συμβάσεων Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ), όπως καταγράφεται στο ρεπορτάζ του κ. Νίκου Χ. Ρουσάνογλου στην «Κ» της 26ης Μαΐου 2015. Στον πίνακα που συνοδεύει το ρεπορτάζ αναφέρονται 20 ακίνητα σε αστικές περιοχές με τις αντικειμενικές και εμπορικές αξίες ανά τετραγωνικό μέτρο. Από τον πίνακα προκύπτει ότι οι εμπορικές αξίες είναι το 71,6% των αντίστοιχων αντικειμενικών αξιών. Η ΟΜΑΣΕ θα συνεργαστεί με το υπουργείο ώστε να γίνει η ακριβέστερη δυνατή καταγραφή των τιμών σε όλη την επικράτεια. Σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΟΜΑΣΕ κ. Δημήτρη Μπινιάρη: «Στόχος μας είναι να έχουμε ολοκληρώσει το έργο κατάρτισης των τιμών έως το τέλος του έτους, ώστε να ληφθούν υπόψη από τις υπηρεσίες κατά το 2016, όταν και θα πρέπει να υπολογιστεί ο νέος φόρος ακινήτων για την οικονομική χρήση του 2015».
Είμαι βέβαιος ότι η παράθεση τόσων αριθμών στα παραπάνω είναι κουραστική. Δυστυχώς όμως είναι εντελώς απαραίτητη για να τεκμηριωθεί ότι δεν είναι εύκολο να υπάρξει ένας δίκαιος φόρος στην ακίνητη περιουσία. Ολοι ισχυρίζονται ότι οι σημερινές αντικειμενικές αξίες είναι πολύ χαμηλότερες από τις πραγματικές εμπορικές αξίες των ακινήτων. Πράγματι αυτό ισχύει στη μεγάλη πλειονότητα των ακινήτων κυρίως στις αστικές περιοχές οι οποίες έχουν πληγεί περισσότερο από την κρίση. Αλλά παρατηρούμε ότι στην επαρχία και ειδικά στα δημοφιλή μέρη οι αντικειμενικές αξίες είναι πολύ χαμηλότερες από τις εμπορικές αξίες των ακινήτων. Να γιατί είναι πρακτικά αδύνατον να δημιουργηθεί ένας δίκαιος φόρος στα ακίνητα.
Το πρόβλημα γίνεται πολυπλοκότερο διότι δύο ακίνητα που βρίσκονται περίπου στην ίδια περιοχή μπορεί να έχουν τεράστια διαφορά στην εμπορική αξία τους, ανάλογα με την κατασκευή τους και τον προορισμό τους. Ακόμα και στα οικόπεδα και στα χωράφια το πρόβλημα είναι εξίσου πολύπλοκο και σχεδόν άλυτο. Γι’ αυτόν ακριβώς τον λόγο θεωρώ ότι η νέα προσπάθεια για ένα πιο δίκαιο φόρο στην ακίνητη περιουσία θα έχει πάρα πολλές δυσκολίες στην εφαρμογή του.
Ενας τρόπος για να επιλύσει κανείς ένα μεγάλο πρόβλημα είναι να το «σπάσει» σε πολλά μικρότερα προβλήματα και να τα αντιμετωπίσει ανεξάρτητα. Νομίζω ότι ο Στέφανος Μάνος έχει στο παρελθόν προτείνει μια τέτοια αντιμετώπιση στο θέμα της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας. Η ιδέα του Μάνου ήταν να σταματήσει η κεντρική κυβέρνηση να επιδοτεί τους δήμους και οι δήμοι να αναλάβουν τον καθορισμό και την είσπραξη του φόρου ακίνητης περιουσίας. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα ποσά είναι περίπου τα ίδια. Δηλαδή, η κυβέρνηση επιδοτεί τους Δήμους με 2,6 δισεκατομμύρια ευρώ ετησίως, όσα περίπου εισπράττει από τον ΕΝΦΙΑ και όσα φιλοδοξεί να εισπράξει με τον νέο φόρο στα ακίνητα. Εξάλλου σε πολλές χώρες, ο φόρος ακίνητης περιουσίας είναι αρμοδιότητα των δήμων και όχι της κεντρικής κυβέρνησης.
Η λύση αυτή έχει πάρα πολλά πλεονεκτήματα. Το σημαντικότερο πλεονέκτημα είναι ότι ο φόρος θα είναι ανταποδοτικός. Για παράδειγμα, ο Δήμος Μυκόνου θα εισπράττει πολύ περισσότερα και έτσι θα διαθέτει πολύ περισσότερα για την ικανοποίηση των δημοτών του. Επιπλέον, κάθε δήμαρχος θα προσπαθεί να αναπτύξει τον δήμο του ώστε να ανεβαίνουν οι αξίες (προς όφελος των δημοτών του) για να εισπράττει περισσότερους φόρους. Είναι σαφέστατα πολύ ευκολότερο για ένα δήμο να καθορίσει ακριβέστερα τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων που βρίσκονται στα όριά του, παρά μια κεντρική υπηρεσία του υπουργείου Οικονομικών. Σε οριακές περιπτώσεις οι αντικειμενικές αξίες μπορούν να καθοριστούν κυριολεκτικά ανά ιδιοκτησία, λόγω της καλής γνώσης που μπορεί να διαθέτουν οι δήμοι σχετικά με τις εμπορικές αξίες των ακινήτων.
Φυσικά, οι δήμαρχοι δεν θέλουν να αναλάβουν αυτή την ευθύνη. Είναι προτιμότερο να εισπράττουν την κρατική επιδότηση παρά να έρχονται σε αντιπαράθεση με τους δημότες τους, που είναι και οι ψηφοφόροι τους, σχετικά με την είσπραξη φόρων. Είναι πολύ χαρακτηριστική η περίπτωση του Δήμου Ηρακλείου, όπου πολύ πρόσφατα ανακοινώθηκε ότι οι κάτοικοι της περιοχής οφείλουν το αστρονομικό ποσό των 11 εκατομμυρίων ευρώ από απλήρωτους λογαριασμούς για νερό! Και επειδή σε αυτό τον υλιστικό κόσμο δεν έχει ακόμα ανακαλυφθεί η μέθοδος να καλύπτονται τα ελλείμματα με «αέρα κοπανιστό», κάποιοι άλλοι θα κληθούν να τα καλύψουν, καταβάλλοντας συνήθως αυξημένους φόρους. Πάντως είναι καιρός να αντιμετωπίσουμε ορθολογιστικά αυτές τις στρεβλώσεις αποδίδοντας «τα του καίσαρος τω καίσαρι…».
* Ο κ. Ανδρέας Δρυμιώτης είναι σύμβουλος επιχειρήσεων