Τα πρώτα δείγματα «εκλογίκευσης» έχουν ξεκινήσει να παρουσιάζονται σε ό,τι αφορά τις ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών, ιδίως σε περιοχές, όπου καταγράφηκε αλματώδης άνοδος κατά τη διάρκεια των τελευταίων 18 μηνών. Επί του παρόντος, η εν λόγω τάση έχει λάβει τη μορφή επιβράδυνσης του ρυθμού αύξησης των τιμών, ωστόσο, σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακινήτων, είναι πιθανό να υπάρξει πλήρης εξομάλυνση, με τις αξίες σταδιακά να σταθεροποιούνται και να ακολουθούν ένα ήπιο ρυθμό αυξομείωσης, ανάλογα με τις εκάστοτε επικρατούσες συνθήκες.
Στο πλαίσιο αυτό, σύμφωνα με τον δείκτη τιμών κατοικιών που επιμελείται το δίκτυο ηλεκτρονικών αγγελιών ακινήτων Spitogatos (www.spitogatos.gr), κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2019, οι τιμές στο σύνολο της χώρας ενισχύθηκαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 6,5%, έναντι 7,4% κατά το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο. Στο κέντρο της Αθήνας οι τιμές αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 10,7%, με τη μέση ζητούμενη τιμή να διαμορφώνεται σε 1.550 ευρώ/τ.μ. Ωστόσο, στην αντίστοιχη ετήσια σύγκριση των τιμών κατά το τρίτο τρίμηνο του προηγούμενου έτους, η άνοδος των τιμών διαμορφωνόταν σε 25,3%! Καταγράφεται, λοιπόν, μια σημαντική αποκλιμάκωση και επιβράδυνση του ανοδικού ρυθμού των αξιών, επιβεβαιώνοντας τις εκτιμήσεις των ειδικών του κλάδου, που θεωρούσαν ότι μια τόσο μεγάλη και απότομη αύξηση δεν θα μπορούσε, σε καμία περίπτωση, να είναι διατηρήσιμη.
Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και σε άλλες περιοχές του Λεκανοπεδίου της Αττικής. Για παράδειγμα, στα νότια προάστια, όπου επικεντρώνεται μεγάλο μέρος της ζήτησης από το εξωτερικό, οι τιμές κατά τους τρεις τελευταίους μήνες του 2019 ενισχύθηκαν κατά 4,8% σε 2.575 ευρώ/τ.μ., έναντι αντίστοιχης αύξησης κατά 10,4% κατά το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο. Αντίστοιχα, στα βόρεια προάστια, ο ρυθμός της ανόδου των τιμών περιορίστηκε σε 3,9% από 6,1%, ενώ στα δυτικά προάστια παρέμεινε σχετικά αμετάβλητος σε 9,8% από 9,7%. Στη Θεσσαλονίκη, η άνοδος των τιμών «τρέχει» πλέον με ρυθμό 28,3%, από 32% κατά το τρίτο τρίμηνο, παραμένοντας όμως η αγορά με την ταχύτερη αύξηση, έχοντας όμως σημειώσει και τη μεγαλύτερη πτώση, μεταξύ των μεγάλων αστικών κέντρων της χώρας.
Στελέχη του κλάδου σημείωναν τις προηγούμενες εβδομάδες ότι η κατακόρυφη αυτή άνοδος των τιμών είχε «ημερομηνία λήξης», θεωρώντας ότι οφειλόταν περισσότερο στη βελτιωμένη ψυχολογία των ιδιοκτητών και στις προσδοκίες που καλλιέργησε η οικονομική ανάκαμψη και στο θετικότερο κλίμα, ιδίως κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους, παρά στα θεμελιώδη δεδομένα που επικρατούν. Αυτά, καίτοι βελτιωμένα, δεν θα μπορούσαν σε καμία περίπτωση να τροφοδοτήσουν τόσο μεγάλη άνοδο των τιμών σε τόσο μικρό χρονικό διάστημα, καθώς ούτε η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών αυξήθηκε εν μια νυκτί, αλλά ούτε και η απασχόληση. Επιπλέον, η πρόσβαση σε τραπεζική χρηματοδότηση, παρότι βελτιωμένη, στην πλειονότητα των νοικοκυριών δεν επαρκεί για να εξασφαλίσει την απόκτηση ακινήτου, τουλάχιστον στις τιμές που ζητούν οι περισσότεροι ιδιοκτήτες και ακόμα περισσότερο οι κατασκευαστές νέων διαμερισμάτων.
Υπενθυμίζεται ότι στην πρόσφατη ενδιάμεση έκθεση για τη νομισματική πολιτική, η Τράπεζα της Ελλάδος σχολίασε για την αγορά ακινήτων, ότι κατά το 11μηνο του 2019, «παρατηρείται πλέον βελτίωση των προοπτικών στο σύνολο σχεδόν της αγοράς, με τις τιμές να αυξάνονται με αξιοσημείωτους ρυθμούς σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Αν και η διάχυση της αύξησης των τιμών δεν παρατηρείται σε όλο το φάσμα της αγοράς, εκτιμάται ότι πλέον έχει ανακοπεί η πτωτική τάση των τιμών στα χαμηλότερων προδιαγραφών ακίνητα και έχουν σταθεροποιηθεί σε μεγάλο βαθμό οι δευτερεύουσες αγορές». Οπως σημειώνει η ΤτΕ, η ιδιαίτερη δυναμική της αγοράς κατοικίας της Αθήνας, αποτυπώνεται και στους σημαντικά υψηλούς ρυθμούς αύξησης του αριθμού και του όγκου των νέων οικοδομικών αδειών της Αττικής κατά το οκτάμηνο του 2019 (74,6% και 50,1% αντίστοιχα έναντι της ίδιας περιόδου του 2018), σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ.
Μείωση ενοικίων σε κέντρο και νότια προάστια
Ενδεχομένως ακόμα πιο ενθαρρυντικό, κυρίως λόγω του ότι αφορά μεγαλύτερο μέρος του καταναλωτικού κοινού αυτή την περίοδο, είναι το γεγονός ότι και οι τιμές ενοικίασης εμφανίζουν τα πρώτα σημάδια «κόπωσης», μετά μια παρατεταμένη περίοδο αυξήσεων, ιδίως σε περιοχές όπου οι ιδιοκτήτες έχουν την εναλλακτική λύση των βραχυχρόνιων μισθώσεων (έστω κι αν σε πολλές περιπτώσεις η επιλογή αυτή αποφέρει λιγότερα έσοδα). Σύμφωνα με τα στοιχεία του σχετικού δείκτη του Spitogatos.gr, στο κέντρο της Αθήνας οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης υποχώρησαν κατά 5,7% κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2019 και διαμορφώθηκαν σε 9,4 ευρώ / τ.μ. κατά μέσον όρο, από σχεδόν 10 ευρώ / τ.μ. κατά το αντίστοιχο διάστημα του 2018.
Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, αυτή η τάση μείωσης των ενοικίων στο κέντρο της Αθήνας ενδέχεται να συνεχιστεί και κατά τους επόμενους μήνες, τουλάχιστον μέχρι τις αρχές του καλοκαιριού, όταν η αυξημένη ροή ξένων επισκεπτών ενδεχομένως να στρέψει ορισμένους ιδιοκτήτες προς τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, περιορίζοντας εκ νέου την προσφορά διαθέσιμων διαμερισμάτων προς ενοικίαση. Αξίζει να σημειωθεί ότι μικρή έστω υποχώρηση κατά 0,7% σημείωσαν και τα ενοίκια στα νότια προάστια, καθώς διαμορφώθηκαν σε 10,55 ευρώ / τ.μ., από 10,63 ευρώ κατά το αντίστοιχο διάστημα του 2018.
Επί της ουσίας, καθίσταται σαφές ότι μεγάλο μέρος των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών είτε αδυνατούν είτε δεν επιθυμούν να καταβάλουν τόσο υψηλό ενοίκιο, με αποτέλεσμα να στραφούν σε άλλες περιοχές εντός του λεκανοπεδίου, όπου μπορούν να εξασφαλίσουν είτε χαμηλότερες τιμές ενοικίασης είτε ακίνητα καλύτερων προδιαγραφών (π.χ. μεγαλύτερης επιφάνειας, μικρότερης ηλικίας κ.λπ.). Για παράδειγμα, στα βόρεια προάστια σημειώθηκε σημαντική άνοδος των ενοικίων κατά 7,8%, σε 8,3 ευρώ / τ.μ., από 7,73 ευρώ / τ.μ.
Ακόμα μεγαλύτερη άνοδο κατά 14,4% κατέγραψαν τα ενοίκια και στα δυτικά προάστια, καθώς ανήλθαν σε 6,05 ευρώ / τ.μ. Ωστόσο, όπως διαπιστώνει κανείς, και στις δύο αυτές γεωγραφικές ζώνες οι τιμές είναι χαμηλότερες σε σχέση με το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια.