«Έκρηξη τιμών» παρατηρείται στις αξίες των πολυτελών κατοικιών της Αττικής, καθώς η περιοχή έχει εισέλθει πλέον για τα καλά στον διεθνή «χάρτη». Η προσθήκη της Αθήνας και ιδίως του παραλιακού της μετώπου στη λίστα των περιοχών που εξετάζουν για την απόκτηση κατοικίας οι ξένοι αγοραστές πολύ υψηλών εισοδημάτων (High Net Worth Individuals) έχει γεννήσει ευκαιρίες, αλλά και υπερβολές, που ενδεχομένως να καταδεικνύουν ότι, τουλάχιστον σε κάποιες περιπτώσεις, οι προσδοκίες που έχουν καλλιεργηθεί από μερίδα επαγγελματιών του κλάδου των ακινήτων είναι υπερβολικές.
Για παράδειγμα, η δαπάνη ύψους 18 εκατ. ευρώ, ή 56.000 ευρώ/τ.μ., για την αγορά ενός διαμερίσματος στην περιοχή των Ανακτόρων, που περικλείεται από τις οδούς Ηρώδου Αττικού, Ρηγίλλης και Στησιχόρου, την άνοιξη του 2023, στοιχειοθέτησε ένα νέο σημείο αναφοράς, που συναγωνίζεται ακόμα και τις πολύ ακριβές κατασκευές της Αθηναϊκής Ριβιέρας. Το συγκεκριμένο διαμέρισμα φέρεται να αγόρασε Ελβετός επιχειρηματίας, με ιδιαίτερη αγάπη για την Ελλάδα. Πρόκειται για ένα ρετιρέ, επιφάνειας 320 τ.μ., που προσφέρει θέα στο Καλλιμάρμαρο Παναθηναϊκό Στάδιο, στην Ακρόπολη και στη Βουλή, όπως επίσης και στη θάλασσα.
Έσπασε το ρεκόρ του 2008
Σύμφωνα με ιστορικά στοιχεία τιμών, οι αντίστοιχες πωλήσεις στην ευρύτερη περιοχή, που είχαν γίνει στο προηγούμενο ιστορικό υψηλό της αγοράς κατοικίας, το 2008, είχαν διαμορφωθεί σε 32.000 ευρώ/τ.μ. Εν ολίγοις, πλέον όχι μόνο έχει ξεπεραστεί το προηγούμενο απόγειο της αγοράς πολυτελών κατοικιών, αλλά έχει επιπλέον αυξηθεί κατά 75%.
Η πώληση ρετιρέ διαμερίσματος έναντι 18 εκατ. ευρώ στην περιοχή των Ανακτόρων αποτελεί τη μεγαλύτερη συναλλαγή που πραγματοποιήθηκε στη διάρκεια του 2023.
Αντίστοιχα, στο νέο Hilton της Αθήνας, έργο της ΤΕΜΕΣ, οι υψηλότερες τιμές πώλησης για μερικές από τις 50 ιδιωτικές κατοικίες που δημιουργούνται αυτήν την περίοδο εντός του ξενοδοχείου έφτασαν στο ύψος των 24.000 ευρώ/τ.μ. Συγκεκριμένα, οι δύο τελευταίοι όροφοι, που βρίσκονται κάτω από το παλαιό Galaxy, πωλήθηκαν προς 24.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ οι αμέσως χαμηλότεροι δύο όροφοι άλλαξαν χέρια έναντι 21.000 ευρώ ανά τ.μ. Υπενθυμίζεται ότι τα διαμερίσματα στους δύο τελευταίους ορόφους θα φέρουν την επωνυμία της Waldorf Astoria, ενώ των δύο από κάτω αυτό της Conrad. Ασφαλώς, αυτή ακριβώς η ιδιαιτερότητα αυξάνει και την τιμή πώλησης, καθώς η κατηγορία των επώνυμων κατοικιών (branded residences) έχει και σαφή επενδυτικά χαρακτηριστικά. Στον Λυκαβηττό, στο πολυτελές συγκρότημα κατοικιών One Athens, η ανώτατη ζητούμενη τιμή πώλησης διαμορφώθηκε σε 12.450 ευρώ/τ.μ., ενώ πρόσφατα πωλήθηκε και το τελευταίο διαθέσιμο ακίνητο.
Νοτιότερα, στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, και συγκεκριμένα στον υπό κατασκευή πύργο κατοικιών Riviera Tower, οι τιμές στις οποίες τελικά ολοκληρώθηκαν οι προπωλήσεις άγγιξαν τα 32.000 ευρώ/τ.μ. για τα διαμερίσματα των υψηλότερων ορόφων, ενώ το κόστος αγοράς στους πιο χαμηλούς ορόφους ξεκίνησε από τα 10.000 ευρώ/τ.μ.
Η Αθηναϊκή Ριβιέρα στην κορυφή
Στην τελευταία ετήσια ανάλυσή της, η Greece Sotheby’s International Realty, η οποία ειδικεύεται στις πωλήσεις πολυτελών κατοικιών, επισημαίνει ότι φαίνεται ξεκάθαρα ότι εντός του 2023 η Αθήνα, ως προορισμός πολυτελών κατοικιών, δείχνει τις πραγματικές της δυνατότητες. Σύμφωνα με τον κ. Σάββα Σαββαΐδη, πρόεδρο και διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας, «είναι εμφανές πλέον στις ομάδες μας ότι οι διεθνείς μας πελάτες στρέφουν την προσοχή τους προς την πρωτεύουσα, ωστόσο η δυναμική αποτυπώνεται πλέον και ποσοτικά, με την Αθηναϊκή Ριβιέρα να καταλαμβάνει την πρώτη θέση πάνω από τη Μύκονο και το κέντρο της πόλης την τέταρτη θέση πάνω από δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς», σημειώνει ο κ. Σαββαΐδης. Είναι χαρακτηριστικό ότι η Αθηναϊκή Ριβιέρα βρέθηκε για πρώτη φορά πάνω από τη Μύκονο, καταγράφοντας αύξηση της ζήτησης κατά 25% σε σχέση με πέρυσι.
Στο πλαίσιο αυτό, με βάση τα στοιχεία της Greece Sotheby’s International Realty, η μέση ζητούμενη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο για διακεκριμένα ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας έχει αυξηθεί στα 8.200 ευρώ/τ.μ., ενώ στο παραλιακό μέτωπο έχει ξεπεράσει τα 15.000 ευρώ/τ.μ. Η Αθήνα πλέον «ακουμπάει» τη Μύκονο, όπου η μέση τιμή ανά τετραγωνικό για ακίνητα με πρόσοψη στην παραλία βρίσκεται στα επίπεδα των 14.000 ευρώ. Όπως εξηγεί ο κ. Σαββαΐδης, «ακίνητα μπροστά στη θάλασσα, ακίνητα στον –αυτόνομο πλέον– αθηναϊκό προορισμό, βρίσκονται στο επίκεντρο. Ωστόσο, βρισκόμαστε σε μια περίοδο επιλεκτικών αγοραστών, καθώς το ενδιαφέρον για αγορά υπάρχει και είναι έντονο, ωστόσο οι πωλήσεις ολοκληρώνονται μόνο για εκείνα τα ακίνητα που πληρούν όλα τα κριτήρια στο μυαλό ενός απαιτητικού αγοραστή».
Η Αθήνα πλέον «ακουμπάει» τη Μύκονο, όπου η μέση τιμή ανά τετραγωνικό για ακίνητα με πρόσοψη στην παραλία βρίσκεται στα επίπεδα των 14.000 ευρώ.
Πρόσφατες συναλλαγές του οίκου είναι ίσως χαρακτηριστικές: για παράδειγμα, ρετιρέ 4ου και 5ου ορόφου στη Βούλα με θέα τη θάλασσα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, εμβαδού 227 τ.μ., σε συγκρότημα με πλήρη εξυπηρέτηση, πουλήθηκε για 2.600.000 ευρώ. Έτερο ρετιρέ στην ίδια περιοχή, επίσης στη Βούλα, με θέα θάλασσα, 4ου και 5ου ορόφου, 292 τ.μ., πουλήθηκε 2.920.000 ευρώ, ενώ στην ίδια περιοχή μεζονέτα 2ου και 3ου με ταβάνια διπλού ύψους και θέα σε πάρκο, 203 τ.μ., πουλήθηκε 2.000.000 ευρώ.
Η όλο και υψηλότερη απήχηση των πολυτελών κατασκευών, ιδίως στα δημοφιλέστερα τμήματα της Αθηναϊκής Ριβιέρας, αποτυπώνεται και στις τιμές. Με βάση τα στοιχεία του Spitogatos, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης πολυτελών κατοικιών στη Βουλιαγμένη έχει αυξηθεί κατά 19% τον τελευταίο χρόνο, σε 7.400 ευρώ/τ.μ. Αύξηση κατά 11% σε 3.700 ευρώ/τ.μ. καταγράφεται και στην περιοχή της Βάρκιζας, ενώ στη Βούλα η αύξηση αγγίζει το 14% σε 5.160 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο.
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η απόκλιση των τιμών πώλησης των πολυτελών κατοικιών, σε σχέση με το σύνολο των πωλούμενων ακινήτων στην ίδια περιοχή. Για παράδειγμα, στη Γλυφάδα, η μέση τιμή μιας πολυτελούς κατοικίας κοστίζει 18,3% περισσότερο, ενώ στην Ανάβυσσο η απόκλιση είναι 19%. Στο Ελληνικό, οι πιο πολυτελείς και ποιοτικές κατασκευές πωλούνται 16% περισσότερο, ενώ στα Καλύβια 22,45% περισσότερο.
Μεγάλες αυξήσεις τιμών
Ακόμα κι έτσι, βέβαια, οι τιμές στο σύνολο της αγοράς έχουν «σκαρφαλώσει» κατακόρυφα. Με βάση τα στοιχεία του Spitogatos, οι ζητούμενες τιμές κατά μήκος του συνόλου του παραλιακού μετώπου, από το Φάληρο μέχρι το Σούνιο, έχουν καταγράψει αύξηση έως 24% σε μόλις 12 μήνες. Στο πλαίσιο αυτό, οι τιμές πώλησης σύγχρονων οικιστικών κατασκευών (έως 10 χρόνια) εκκινούν από τα 3.000 ευρώ/τ.μ. στην περιοχή της Αναβύσσου και φτάνουν έως και τα 8.200 ευρώ/τ.μ. στην περιοχή της Βουλιαγμένης, που ανέκαθεν ήταν και από τις ακριβότερες συνοικίες όχι μόνο της Αττικής, αλλά και συνολικά της χώρας. Σημειωτέον ότι στη Βουλιαγμένη και ιδίως στο τμήμα που βρίσκεται προς την παραλιακή της πλευρά, δεν υπάρχουν ουσιαστικά νεόδμητες κατασκευές, μιας και δεν υπάρχουν άλλα οικοδομήσιμα οικόπεδα. Ως εκ τούτου, η ζήτηση και η εξαιρετικά περιορισμένη προσφορά έχουν ως αποτέλεσμα οι τιμές πώλησης να έχουν αυξηθεί κατά 64% μέσα σε μόλις λίγα χρόνια, από το 2019 έως και σήμερα. Στο σύνολο των πωλούμενων κατοικιών της ίδιας περιοχής, η αύξηση αγγίζει το 56% την ίδια περίοδο, από τα 4.125 ευρώ/τ.μ. του 2019 στα 6.442 ευρώ/τ.μ.
Στο πλαίσιο αυτό, οι τιμές έχουν αρχίσει πλέον να προσομοιάζουν με αυτές άλλων κορυφαίων μεσογειακών προορισμών. Κάτι που εξηγείται, όχι μόνο από την υψηλή ζήτηση αλλά κι από την περιορισμένη προσφορά: «Το απόθεμα πραγματικά κορυφαίων πολυτελών προς πώληση σπιτιών της χώρας είναι αρκετά μικρότερο από όσο νομίζει η κοινή γνώμη. Ειδικά στην κατηγορία παραθαλάσσιων κατοικιών, ο μεγάλος όγκος συναλλαγών των προηγούμενων ετών έχει μειώσει αρκετά τις διαθέσιμες επιλογές», επισημαίνει ο επικεφαλής της Sotheby’s Realty στην Ελλάδα.
Ποιοι αγοράζουν στα νότια προάστια
Σε έτερη πρόσφατη έκθεσή της, η αλυσίδα μεσιτικών γραφείων Engel & Volkers τονίζει ότι αυτήν την περίοδο στην Αθηναϊκή Ριβιέρα αγοράζουν κατοικίες για χρήση εξοχικού Γερμανοί, Αυστριακοί και Ελβετοί επενδυτές. Ακολουθούν οι Αμερικανοί, οι Βρετανοί, οι Ισπανοί και οι Γάλλοι αγοραστές. «Η αγορά ακινήτων, σε όλο το μήκος του παραλιακού μετώπου της Αττικής, έχει εξελιχθεί κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών, με αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, η Βούλα και το Ελληνικό, με κατεδαφίσεις παλιών κτιρίων και την ανέγερση νέων, μοντέρνων συγκροτημάτων κατοικίας, υψηλής ενεργειακής απόδοσης και υψηλής ποιότητας.
Οι αγοραστές στην ευρύτερη περιοχή αναζητούν ακίνητα πολύ υψηλών προδιαγραφών, όπως πισίνες, πρόσβαση στη θάλασσα και θέα στην θάλασσα. Επίσης, επιθυμούν η κατοικία που θα αγοράσουν να προσφέρει ιδιωτικότητα, ασφάλεια και εγγύτητα με το κέντρο της Αθήνας, όπως και με το διεθνές αεροδρόμιο. Σημαντικό ρόλο διαδραματίζει και η εγγύτητα με εμπορικά κέντρα ή εμπορικές αγορές μεγάλης κλίμακας (σε αυτό σημαντικό ρόλο διαδραματίζει η αγορά της Γλυφάδας και σε μερικά χρόνια τα εμπορικά κέντρα στο Ελληνικό). Οι αγοραστές εστιάζουν είτε σε νεόδμητα ή έστω πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα, ή εναλλακτικά σε μη ανακαινισμένα ακίνητα, που όμως να προσφέρουν θέα ή εγγύτητα με τη θάλασσα.
Σύμφωνα με την Engel & Volkers, η αγορά της δευτερεύουσας κατοικίας στην Αθηναϊκή Ριβιέρα αναμένεται να παραμείνει ιδιαίτερα ισχυρή κατά τα επόμενα χρόνια, καθώς αυξάνεται συνεχώς η δημοφιλία της, αναπτύσσονται νέα και πολυτελή ακίνητα και ενισχύεται το αγοραστικό ενδιαφέρον για την περιοχή.
Ανταγωνιστικές τιμές, υψηλές αποδόσεις
Σε ανάλογο συμπέρασμα καταλήγει και ανάλυση της Cerved Property Services, όπου επισημαίνεται ότι, παρότι η Αθηναϊκή Ριβιέρα συγκεντρώνει μερικά από τα ακριβότερα ακίνητα της χώρας, εντούτοις οι τιμές πώλησης παραμένουν χαμηλότερες σε σχέση με αντίστοιχους προορισμούς στην Ευρώπη, δηλαδή παραθαλάσσιους κι εντός του κεντρικού αστικού ιστού της πόλης. Αυτό έχει αναδείξει την περιοχή σε έναν από τους κορυφαίους προορισμούς ξένων κι εγχώριων αγοραστών κατοικίας.
Όπως τονίζει η Cerved, «η Αθήνα διατηρεί συγκριτικά χαμηλές τιμές κατοικιών και οι επενδυτές βλέπουν την αγορά της, ως ευκαιρία, δεδομένου ότι εδώ εξασφαλίζουν αποδόσεις της τάξεως του 5%, όταν στις περισσότερες δυτικοευρωπαϊκές πρωτεύουσες, δεν ξεπερνούν το 3%». Σημαντικό ρόλο στην περαιτέρω ανάπτυξη της εν λόγω περιοχής, θα διαδραματίσει ασφαλώς το έργο στο Ελληνικό, όπου θα κατασκευαστούν 8.000 νέες κατοικίες μέχρι και το 2037. Εξ αυτών, οι 1.500 δρομολογούνται κατά την περίοδο της πρώτης φάσης του έργου, δηλαδή έως το τέλος του 2026, ενώ οι υπόλοιπες 6.500 θα κατασκευαστούν σε διάφορα στάδια κατά τη διάρκεια της δεκαετίας 2027-2037. Η συνολική επιφάνεια των οικιστικών έργων θα ανέλθει σε 1,2 εκατ. τ.μ., εκ των οποίων τα 900.000 τ.μ. από το 2027 και μετά.
Η υπεραξία της θάλασσας
Ασφαλώς, αυτό που συχνά αγνοούν κάποιοι πωλητές είναι ότι δεν προσφέρουν όλες οι περιοχές του λεκανοπεδίου το ίδιο ελκυστικό «αφήγημα», ούτε ασφαλώς έχουν ίδια χαρακτηριστικά. Αυτό ισχύει τόσο σε ό,τι αφορά το ίδιο το σημείο, όσο και τους αγοραστές που προσελκύει. Ως εκ τούτου, δεν είναι ρεαλιστικό να αναμένει κανείς ότι θα βρει αγοραστές, όταν αποτιμά το ακίνητο που διαθέτει π.χ. στην Εκάλη ή στο Κολωνάκι στην ίδια αξία με το αντίστοιχο ακίνητο, π.χ. στη Βούλα ή τη Βουλιαγμένη, δύο περιοχές, που απευθύνονται σε ένα ξεχωριστό κοινό, έχοντας το πλεονέκτημα της θάλασσας και του αντίστοιχου τοπίου.
Αυτό που τονίζουν μεσίτες που δραστηριοποιούνται στην αγορά των πολυτελών κατοικιών είναι ότι υπάρχει μια γενικευμένη τάση να ζητούνται μη ρεαλιστικές τιμές σε αρκετές περιπτώσεις. Η εξέλιξη αυτή έχει ως αποτέλεσμα να «φουσκώνει» αδικαιολόγητα η αγορά κατοικίας, συμπαρασύροντας ασφαλώς και τις τιμές των ενοικίων σε δυσθεώρητα ύψη, καθώς θα πρέπει και η προσφερόμενη απόδοση να συμβαδίζει με την αξία του ακινήτου.
Όπως τονίζει η κ. Άννα Μωκάκου, επικεφαλής του μεσιτικού γραφείου New Life Real Estate, ένας πολύ βασικός παράγοντας, που διατηρεί τις τιμές σε πολύ υψηλό επίπεδο (πλήττοντας εν τέλει τις πωλήσεις), είναι «η συνήθης πρακτική πολλών ιδιοκτητών να προχωρούν μόνοι τους σε εκτίμηση του ακινήτου τους σερφάροντας στο διαδίκτυο, συμβουλευόμενοι μη πιστοποιημένους ή μη έμπειρους μεσίτες ή, ακόμη χειρότερα, κοστολογώντας ένα ακίνητο ανάλογα με τις οικονομικές τους ελλείψεις και προσδοκίες σε σχέση με αυτή την πώληση. Συχνά, δε, οι ζητούμενες τιμές πώλησης που παρουσιάζονται στις αγγελίες απέχουν από την πραγματικότητα, καθώς οι περισσότερες πράξεις γίνονται σε τιμές που, κατά κανόνα, είναι 15% έως και 25% χαμηλότερες.
Στις περιπτώσεις όπου οι ιδιοκτήτες δεν εμφανίζουν διάθεση υποχώρησης και διαπραγμάτευσης, τα ακίνητα μένουν απούλητα για πολλούς μήνες, ακόμα και χρόνια.
Σύμφωνα με την κ. Μωκάκου, μεγάλες ευθύνες για το «φούσκωμα» των τιμών των αγγελιών έχει ασφαλώς και ο μεσιτικός κλάδος, με ανθρώπους που «αναλαμβάνουν ακίνητα, χωρίς να τα έχουν αξιολογήσει σωστά, παραπλανώντας τους ιδιοκτήτες, αλλά και δημιουργώντας μια απύθμενη ανακρίβεια στις τιμές των ακινήτων. Ευθύνες που ίσως πρέπει να αναζητηθούν κυρίως σε κάποια μεγάλα μεσιτικά γραφεία όπου αναθέτουν σε ανθρώπους χωρίς εμπειρία τη συλλογή ακινήτων προκειμένου να εμπλουτίζουν τις ιστοσελίδες τους. Αυτοί οι άνθρωποι, που στην πλειοψηφία τους δεν έχουν κάποια εκτιμητική ή άλλη εκπαίδευση, δεν μπορούν να συμβουλεύσουν και πόσω μάλλον να πείσουν τον εκάστοτε ιδιοκτήτη για τη λάθος τιμή. Αυτή είναι και η βασική αιτία για την άσχημη εικόνα των ακινήτων στην αγορά όπου το ίδιο ακίνητο εμφανίζεται με πολλαπλές αγγελίες αλλά κυρίως για τη στρέβλωση που παρατηρείται εδώ και καιρό και για την οποία διαμαρτύρονται και όχι άδικα οι αγοραστές», καταλήγει η κ. Μωκάκου.