Την καλύτερη περίοδο της τελευταίας δεκαετίας διανύει η αγορά εξοχικής κατοικίας, τόσο από πλευράς τιμών πώλησης, όσο και από πλευράς ζήτησης. Όπως αναφέρουν σχετικές πηγές της αγοράς, το αγοραστικό ενδιαφέρον δεν μονοπωλείται πλέον από τους ξένους επενδυτές, καθώς έχει αρχίσει να παρατηρείται και η επιστροφή των Ελλήνων αγοραστών, κάτι που καταγράφεται για πρώτη φορά από το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης και μετά.
Σε πρόσφατη έρευνα του δικτύου αγγελιών ακινήτων Spitogatos για την εξοχική κατοικία, εντοπίστηκε μεγάλη αύξηση των αναζητήσεων εξοχικών από Έλληνες. Συγκεκριμένα, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023 η αύξηση σε ετήσια βάση διαμορφώθηκε στο 20%, όντας μάλιστα μεγαλύτερη από την αντίστοιχη αύξηση των αναζητήσεων από ξένους αγοραστές, η οποία ήταν 15% το ίδιο διάστημα.
Για πρώτη φορά μετά τη δεκαετή οικονομική κρίση, καταγράφεται επιστροφή των Ελλήνων αγοραστών στην αγορά.
Με βάση τα ευρήματα του Spitogatos, στα νότια προάστια της Αττικής, το 86% της ζήτησης εξοχικών προέρχεται από Έλληνες (14% από ξένους), ενώ στις Κυκλάδες, το 65% των αναζητήσεων προέρχεται από Έλληνες και το 35% από ξένους. Συνολικά, η Χαλκιδική αναδεικνύεται σε «πρωταθλητή» των αναζητήσεων για εξοχική κατοικία από ενδιαφερομένους που ζουν εκτός Ελλάδας. Ακολουθούν κατά σειρά Κυκλάδες, Καβάλα, τα περίχωρα της Θεσσαλονίκης, τα νότια προάστια της Αθήνας, το κέντρο της Αθήνας, τα Δωδεκάνησα, το Υπόλοιπο Αττικής, η Μεσσηνία και τα Χανιά. Τα στοιχεία αυτά καταδεικνύουν και το έντονο «ελληνικό» στοιχείο, καθώς αρκετοί από τους ενδιαφερομένους είναι Έλληνες ομογενείς. Αντίθετα, στην κορυφή των αναζητήσεων των Ελλήνων χρηστών για εξοχική κατοικία βρίσκονται τα νότια προάστια της Αθήνας και ακολουθούν: Υπόλοιπο Αττικής, προάστια Θεσσαλονίκης, Κυκλάδες, κέντρο Αθήνας, Εύβοια, Χαλκιδική, Μαγνησία, νησιά του Αργοσαρωνικού και Μεσσηνία.
Οι τιμές αυξάνονται
Η αυξημένη ζήτηση έχει οδηγήσει σε αύξηση των τιμών, με χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτό της Πάρου, όπου το 73% του συνόλου των ακινήτων που καταχωρίζονται προς πώληση χαρακτηρίζονται εξοχικές κατοικίες. Εκεί καταγράφεται άνοδος κατά 21% στις τιμές που ζητούνται σήμερα σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2022, με τους περισσότερους ενδιαφερομένους να αναζητούν βίλες, μεζονέτες και penthouse. Στο ίδιο συμπέρασμα καταλήγουν και στελέχη της αλυσίδας μεσιτικών γραφείων Engel & Volkers, που σημειώνουν πως το νησί που καταγράφει σημαντική αύξηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος το 2023 είναι η Πάρος, κάτι που αποτυπώνεται και στις τιμές πώλησης. Σημειώνουν ότι η Πάρος δεν είχε μέχρι σήμερα ακολουθήσει την άνοδο των τιμών και της ζήτησης που είχε παρατηρηθεί σε Μύκονο και Σαντορίνη τα προηγούμενα χρόνια, αλλά πλέον αυτό αλλάζει. Ήδη στο νησί έχει σημειωθεί μια αγοραπωλησία πολυτελούς βίλας αντί ποσού 6 εκατ. ευρώ.
Με βάση τα στοιχεία του Spitogatos, στο σύνολο της χώρας, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατέγραψε ετήσια αύξηση κατά 4,7%, ενώ κατά μέσο όρο όσοι ενδιαφέρονται για την απόκτηση εξοχικής κατοικίας διαθέτουν προϋπολογισμό της τάξεως των 300.000-350.000 ευρώ ή μεταξύ 4.000-5.000 ευρώ/τ.μ., με βάση και τη μέση ζητούμενη επιφάνεια.
Σύμφωνα με το τελευταίο Παρατηρητήριο Τιμών Εξοχικής Κατοικίας, που επιμελείται η Geoaxis, εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων, το 2023 συνιστά την πέμπτη διαδοχική χρονιά κατά την οποία καταγράφεται αύξηση των τιμών των εξοχικών κατοικιών σε δημοφιλή νησιά, με τη μέση αύξηση να διαμορφώνεται σε 3,4%. Έτσι, πλέον, οι τιμές πώλησης βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο της τελευταίας δεκαετίας, έχοντας μάλιστα υπερκαλύψει τις απώλειες των προηγούμενων ετών. Μάλιστα, η τάση είναι αυξητική και δεν προβλέπεται να διαφοροποιηθεί το επόμενο διάστημα, κάτι που σημαίνει ότι οι αξίες θα συνεχίσουν να καταγράφουν άνοδο.
Πρωτιά για τη Μύκονο
Οι μεγαλύτερες αυξήσεις εντοπίζονται στα υπερπολυτελή ακίνητα μοναδικών χαρακτηριστικών και δη στην Μύκονο. Μια τέτοια κατασκευή μπορεί να πωληθεί έως και 35.850 ευρώ/τ.μ., τιμή που είναι περίπου 42% υψηλότερη σε σχέση με τα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας. Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η απόκλιση αυτή δεν οφείλεται σε κάποια ιδιαίτερη πτώση εκείνη την περίοδο, καθώς τα ακίνητα αυτά δεν κατέγραψαν σημαντικές απώλειες, παρά την οικονομική κρίση που μεσολάβησε. Αντιθέτως, η σημαντική αύξηση που παρατηρείται, οφείλεται κυρίως στην περιορισμένη διαθεσιμότητα τέτοιων κατοικιών και στη διάθεση του αγοραστικού κοινού να τις αποκτήσει.
Το γεγονός αυτό αντανακλάται και στις αγοραπωλησίες που σημειώθηκαν τους τελευταίους μήνες, ιδίως στον τομέα των πολυτελών κατοικιών, που αποτελούν περίπου το 5-15% της αγοράς ακινήτων σε κάθε νησί και συνιστούν μια υποαγορά με εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά και ασφαλώς και αγοραστικό κοινό. Σύμφωνα με πηγές της μεσιτικής αγοράς, πριν από μερικούς μήνες ένα ζευγάρι Γάλλων αγόρασε μονοκατοικία 400 τ.μ. στη Σάντα Μαρία της Πάρου, αντί ποσού 2,2 εκατ. ευρώ. Στη Νάξο, ένα σπίτι 450 τ.μ. αποκτήθηκε από μια οικογένεια Γάλλων εβραϊκής καταγωγής αντί ποσού 1,5 εκατ. ευρώ. Στο Αγράρι της Μυκόνου, βίλα των 350 τ.μ. πωλήθηκε σε Κύπριο επιχειρηματία αντί 1,85 εκατ. ευρώ.
Με βάση την ανάλυση της Geoaxis, η μέση τιμή πώλησης πολυτελών κατοικιών στη Μύκονο ανέρχεται σε 13.360 ευρώ/τ.μ., στη Σαντορίνη σε 11.270 ευρώ/τ.μ., στην Πάρο σε 8.000 ευρώ/τ.μ. και στην Τζια σε 5.460 ευρώ/τ.μ. Αξιοσημείωτη είναι η διαφορά που καταγράφεται στις διάμεσες τιμές ζήτησης μεταξύ πολυτελών και τυπικών κατοικιών. Έτσι, στη Μύκονο μια πολυτελής κατοικία μπορεί να κοστίζει μέχρι και 5,4 φορές περισσότερο από μια τυπική θερινή κατοικία, στη Σαντορίνη 5,5 φορές, στην Πάρο 3,9 φορές, στη Σέριφο 2,3 φορές και στην Κέα 2,8 φορές.
Παρότι το ενδιαφέρον για πολυτελή εξοχικά είναι δεδομένο, ακόμα μεγαλύτερη είναι η ζήτηση από ξένους για νεόδμητες εξοχικές κατοικίες, με τιμή πώλησης από 250.000 έως 400.000 ευρώ. Σε πρόσφατη ανάλυσή της η ελληνική εταιρεία Elxis, με έδρα την Ουτρέχτη της Ολλανδίας και υψηλή εξειδίκευση στον τομέα των εξοχικών κατοικιών, αναφέρει ότι ακριβώς το γεγονός ότι οι τιμές στην ελληνική αγορά εξοχικών κυμαίνονται σε επίπεδο χαμηλότερο από πολλές άλλες χώρες, συνιστά σήμερα στρατηγικό πλεονέκτημα της χώρας. «Υπάρχει πολύ μεγάλη αξία στα εξοχικά της Ελλάδας, καθώς με ένα χαμηλό ποσό, συγκριτικά με άλλες αγορές, μπορεί κανείς να αποκτήσει ένα σπίτι κοντά στη θάλασσα ή με θέα σε αυτήν, με πισίνα και όλες τις ανέσεις», σημειώνει ο κ. Γαβριηλίδης, διευθύνων σύμβουλος της Elxis. Στο πλαίσιο αυτό, υπολογίζεται ότι τα επόμενα χρόνια η ελληνική αγορά εξοχικών κατοικιών θα μπορούσε δυνητικά να προσελκύσει έως και 3 εκατ. υποψήφιους αγοραστές από χώρες της Βόρειας και Δυτικής Ευρώπης, όπως η Γαλλία, η Γερμανία, η Ολλανδία, η Αγγλία, η Ελβετία, η Αυστρία και το Βέλγιο.
Στις αγορές αυτές υπάρχουν πάνω από 300 εκατ. κάτοικοι που διαθέτουν 250.000-350.000 ευρώ με τη μορφή αποταμιεύσεων, ανησυχούν για τον πληθωρισμό και δεν μπορούν να αγοράσουν κάποιο ακίνητο με τα χρήματα αυτά στη χώρα τους, χωρίς να καταφύγουν υποχρεωτικά σε δανεισμό. Αυτό στρέφει κάποιους εξ αυτών σε αναζήτηση εναλλακτικών λύσεων, όπως π.χ. η απόκτηση εξοχικού στην Ελλάδα. «Με πολύ συντηρητικούς υπολογισμούς, είναι εφικτό να μπορέσει η ελληνική αγορά να απευθυνθεί σε ένα δυνητικό επενδυτικό κοινό της τάξεως των 3 εκατ. ανθρώπων. Για να γίνει αυτό ασφαλώς, θα πρέπει να αναπτυχθεί ο απαιτούμενος όγκος εξοχικών ακινήτων από τους κατασκευαστές, κάτι που σήμερα δεν υφίσταται, καθώς οι περισσότεροι εστιάζονται σε άλλες κατηγορίες ακινήτων», σημειώνει ο κ. Γαβριηλίδης.
Με βάση τα στοιχεία της Elxis, η μέση τιμή πώλησης ενός εξοχικού ακινήτου έχει αυξηθεί κατά 12,5% το 2023, ενώ οι πωλήσεις στις εταιρείες κατέγραψαν άνοδο κατά 35% συγκριτικά με το 2022, καθώς φέτος έχουν πουληθεί και πιο ακριβά και περισσότερα σε αριθμό εξοχικά. Η μεγαλύτερη ζήτηση προέρχεται από γερμανόφωνες χώρες και συγκεκριμένα τη Γερμανία, την Αυστρία και την Ελβετία, ενώ ακολουθούν η Ολλανδία και το Βέλγιο. Σημαντικό είναι και το μερίδιο των ομογενών αγοραστών εξοχικής κατοικίας, που είναι υπεύθυνοι για πάνω από 1 στις 10 αγορές που πραγματοποιούνται.
Σύμφωνα με τον κ. Γαβριηλίδη, «μετά την άνοιξη παρατηρήσαμε μια μεταστροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος σε πιο ακριβές και ποιοτικές κατασκευές. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι συνθήκες σε πολλές ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων έχουν καταστεί μη συμφέρουσες για τους περισσότερους αγοραστές. Έτσι, πολλοί προτιμούν να αγοράσουν μια ποιοτική και σύγχρονη κατοικία στην Ελλάδα, μια αγορά που είναι από τις λίγες που συνεχίζουν να έχουν ανοδική πορεία». Για παράδειγμα, η αγορά μιας θέσης στάθμευσης στο κέντρο του Άμστερνταμ κοστίζει μέχρι και 250.000 ευρώ. Για την αγορά εξοχικών κατοικιών στην Ολλανδία, κατασκευασμένων από κοντέινερ, το κόστος αγγίζει τα 300.000 ευρώ. Εξοχικές κατοικίες με αντίστοιχες προδιαγραφές με εκείνες που αγοράζονται στην Ελλάδα, έχουν φτάσει να κοστίζουν 600.000 ευρώ.
«Οι τιμές αυτές είναι αποτρεπτικές ακόμα και για ανθρώπους από τη Βόρεια και Δυτική Ευρώπη, ιδίως από τη στιγμή που το κόστος δανεισμού έχει αυξηθεί κατακόρυφα. Έτσι, προτιμούν να επενδύσουν στην Ελλάδα, και αυτό έχει πλέον επεκταθεί ως επιλογή και μεταξύ ανθρώπων που μέχρι πριν λίγα χρόνια προτιμούσαν άλλες περιοχές για τέτοιες κινήσεις, όπως π.χ. την Ισπανία και τη Γαλλική Ριβιέρα», επισημαίνει ο κ. Γαβριηλίδης. Πλέον, πολλοί αγοραστές από το εξωτερικό προτιμούν να μείνουν στο ενοίκιο στη χώρα όπου διαμένουν μόνιμα, αλλά αγοράζουν κατοικία στην Ελλάδα. Η τάση αυτή αναμένεται να συνεχιστεί και τα επόμενα χρόνια, δημιουργώντας θετικές προοπτικές για το μέλλον της εγχώριας αγοράς εξοχικής κατοικίας.
Άλλη μία ενδιαφέρουσα τάση που παρατηρείται πλέον στην αγορά, είναι η ανάδυση μιας νέας ηλικιακής ομάδας αγοραστών, ιδίως κατά τη διάρκεια των τελευταίων πέντε ετών. Πρόκειται για ανθρώπους ηλικίας από 30 έως 55 ετών, δηλαδή όχι για τους τυπικούς συνταξιούχους από χώρες της Ευρώπης, που αποτελούσαν μέχρι πρόσφατα την κυρίαρχη ηλικιακή ομάδα αγοραστών εξοχικών στη χώρα μας. Οι άνθρωποι αυτοί προσεγγίζουν την απόκτηση εξοχικής κατοικίας περισσότερο με τη λογική της επένδυσης και όχι τόσο για να έχουν ένα ακίνητο ώστε να περνούν τις καλοκαιρινές τους διακοπές.
«Οι αγοραστές αυτοί αγοράζουν περισσότερο με το μυαλό, παρά με την καρδιά. Στόχος τους είναι να τοποθετήσουν τα χρήματά τους σε μια επένδυση η οποία θα πρέπει να αποδώσει, προσφέροντας όμως και την επιλογή της προσωπικής χρήσης, χωρίς να είναι πάντα προαπαιτούμενο κάτι τέτοιο», εξηγεί ο κ. Γαβριηλίδης. Σύμφωνα με τον ίδιο, σε πολλές χώρες, όταν κάποιος αγοράζει μια βίλα με στόχο την εκμετάλλευση, είναι υποχρεωμένος να την εκχωρήσει προς ενοικίαση για το σύνολο της τουριστικής περιόδου. Αντιθέτως, στην Ελλάδα αυτό δεν είναι υποχρεωτικό, μια και ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιλέξει εκείνος τις ημερομηνίες που θα χρησιμοποιήσει ο ίδιος το εξοχικό του και να το εκμισθώσει για το υπόλοιπο διάστημα, αξιοποιώντας τις διάφορες ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αυτό ακριβώς το συγκριτικό πλεονέκτημα που προσφέρει η ελληνική αγορά έχει ωθήσει περισσότερους αγοραστές αυτής της ηλικιακής ομάδας σε αγορές σε διάφορες περιοχές της χώρας, παρόλο που μέχρι πρόσφατα προτιμούσαν περισσότερο την αγορά της Ισπανίας.
Πολλοί αγοραστές από το εξωτερικό προτιμούν να μείνουν στο ενοίκιο στη χώρα όπου διαμένουν μόνιμα, αλλά αγοράζουν κατοικία στην Ελλάδα.
Στο project της Elxis με την επωνυμία Sunny Days στον Πλακιά του Νότιου Ρεθύμνου, με θέα το Λυβικό Πέλαγος, ο μέσος όρος ηλικίας των αγοραστών ήταν 42 ετών, με τον νεότερο μάλιστα να είναι μόλις 30 ετών. Οι 6 κατοικίες των 2 και 3 υπνοδωματίων με εύρος τιμών από 200.000 έως 300.000 πουλήθηκαν σε 5 ημέρες. «Συχνά πρόκειται για νέους επιχειρηματίες που έχουν ήδη κάνει τα πρώτα τους βήματα σε επενδύσεις σε ακίνητα στη χώρα τους και πλέον αναζητούν επενδυτικές ευκαιρίες σε άλλες χώρες της Ευρώπης», τονίζει ο κ. Γαβριηλίδης. Γνωρίζουν την Ελλάδα από μία ή δύο επισκέψεις για διακοπές που έτυχε να κάνουν κάποια στιγμή.
Επίσης, η καλή απόδοση της επένδυσης είναι προϋπόθεση για το αγοραστικό κοινό αυτό. Για τον λόγο αυτόν, σχεδόν πάντα επικεντρώνεται σε νέες κατασκευές με πισίνα σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, με καλές υποδομές και αεροπορικές συνδέσεις. Έτσι, περιοχές όπως η Κρήτη και τα νησιά του Ιονίου βρίσκονται στο επίκεντρο τέτοιων αγοραστών.
Αγοράζουν μέσω… βιντεοκλήσης
Ενδεικτικό της διαφορετικής νοοτροπίας των αγοραστών αυτών είναι και το γεγονός ότι κάποιες φορές στέλνουν την προκαταβολή για την αγορά της κατοικίας, χωρίς να έλθουν καν στην Ελλάδα. «Επιλέγουν με βάση πληροφορίες που τους στέλνουμε, όπως φωτογραφίες και βίντεο, ή μετά από βιντεοκλήση με συνεργάτη της Elxis, που κάνει επίδειξη του ακινήτου μέσω τηλεφώνου ή και drone, τόσο στους εσωτερικούς χώρους και στον κήπο, όσο και στη γύρω περιοχή και στη θέα που προσφέρεται», επισημαίνει ο κ. Γαβριηλίδης.
Στελέχη της αγοράς επισημαίνουν ότι, προκειμένου η ελληνική αγορά εξοχικών να μπορέσει να απευθυνθεί σε ένα μεγαλύτερο αγοραστικό κοινό, θα πρέπει να αυξηθεί και η προσφορά νέων ακινήτων, ιδίως μάλιστα σε περιοχές που σήμερα δεν έχουν μεγάλη τουριστική ανάπτυξη. Εκεί, μπορεί και το κόστος να κρατηθεί χαμηλά, ευνοώντας την προσέλκυση ακόμα περισσότερων υποψήφιων αγοραστών, τόσο από το εξωτερικό όσο και από την εγχώρια αγορά.
