Νέες πηγές χρηματοδότησης, αλλά και διαφορετικές στρατηγικές για την αξιοποίηση των πόρων τους, ακολουθούν πλέον οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ). Πρόκειται για την «απάντηση» του κλάδου στο εντελώς διαφορετικό χρηματοοικονομικό περιβάλλον που έχει διαμορφωθεί σήμερα, συγκριτικά με πριν από 12 μήνες. Παρότι η αύξηση του πληθωρισμού έχει περιοριστεί και ο τιμάριθμος βαίνει αποκλιμακούμενος, ο κλάδος καλείται να λειτουργήσει σε ένα περιβάλλον υψηλών επιτοκίων, που εκ των πραγμάτων επηρεάζει άμεσα τη λήψη επενδυτικών αποφάσεων, αλλά και το επίπεδο μόχλευσης, που είναι πλέον στενά συνυφασμένο με το επενδυτικό ρίσκο της κάθε εταιρείας.
Την ίδια στιγμή, οι τιμές πώλησης επενδυτικών ακινήτων, τουλάχιστον στην Ελλάδα, βρίσκονται σε άνοδο. Σε πρόσφατη ανάλυσή της η Alpha Finance σημειώνει ότι οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων, όπως κτίρια γραφείων, logistics κι εμπορικά καταστήματα, αναμένεται να καταγράψουν αύξηση κατά 3,2% το 2023, ενώ για το 2024 και για το 2025 προβλέπεται άνοδος κατά 3,1% και 3% αντίστοιχα. Παρότι και τα ενοίκια έχουν καταγράψει άνοδο, εντούτοις φαίνεται πως έχουν αρχίσει να σταθεροποιούνται το τελευταίο διάστημα. Για παράδειγμα, στην αγορά γραφείων ένα σύγχρονο και «πράσινο» κτίριο γραφείων επί του άξονα της Λ. Κηφισίας, στο δημοφιλέστερο σημείο των βορείων προαστίων, μπορεί να μισθωθεί έως και 30 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση.
Υποχώρηση των αποδόσεων
Στο πλαίσιο αυτό και οι αποδόσεις κινούνται πτωτικά, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την επενδυτική «όρεξη» των ΑΕΕΑΠ, οι οποίες επιδιώκουν όσο το δυνατόν υψηλότερη απόδοση για τους μετόχους τους. Στην ανάλυσή της η Alpha Finance σημειώνει ότι, σήμερα, η μέση απόδοση ενός κτιρίου γραφείων μοντέρνων προδιαγραφών και υψηλής ενεργειακής απόδοσης διαμορφώνεται πέριξ του 5,8% κατά μέσο όρο. Το ίδιο ακίνητο απέδιδε 8-10% στο απόγειο της οικονομικής κρίσης πριν από μία δεκαετία. Αντίστοιχα είναι τα συμπεράσματα και στον κλάδο των logistics, στον οποίο τοποθετήθηκαν πολύ δυναμικά οι ΑΕΕΑΠ τα τελευταία χρόνια και συνεχίζουν να το κάνουν. Σήμερα, μια μέση απόδοση για ένα σύγχρονο κτίριο στη Δυτική Αττική προσφέρει απόδοση 6,8%, τη στιγμή που πριν από 10 χρόνια ένα τέτοιο ακίνητο απέδιδε 12-14%.
Η μέση απόδοση ενός σύγχρονου κτιρίου γραφείων υψηλής ενεργειακής απόδοσης διαμορφώνεται πέριξ του 5,8% κατά μέσο όρο, έναντι 8-10% πριν από μία δεκαετία.
Προκειμένου να ενισχύσουν τις αποδόσεις του χαρτοφυλακίου τους, οι περισσότερες ΑΕΕΑΠ έχουν αυξήσει σημαντικά το μερίδιο των αναπτύξεων νέων ακινήτων, επενδύοντας σε οικόπεδα και συνεργαζόμενες εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, από το αρχικό στάδιο της ανάπτυξης ενός κτιρίου, συμμετέχοντας δηλαδή στα κέρδη ήδη από την κατασκευή του εκάστοτε ακινήτου. Μόλις αυτό ολοκληρωθεί, το αγοράζουν έναντι προσυμφωνημένης τιμής, η οποία ασφαλώς είναι αρκετά χαμηλότερη της εμπορικής του αξίας. Η στρατηγική αυτή υιοθετήθηκε κατά κόρον κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης και συνεχίζεται μέχρι σήμερα. Επίσης, οι εταιρείες τοποθετούνται σε εναλλακτικές μορφές ακινήτων, που προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις.
Επέκταση σε νέες αγορές
Σε πρόσφατη ανάλυσή της για τον κλάδο των ΑΕΕΑΠ, η KPMG ανέφερε ότι τα τελευταία χρόνια οι ΑΕΕΑΠ έχουν επεκτείνει τη δραστηριότητά τους και στον τομέα της ανάπτυξης ακινήτων, όπως επίσης και σε άλλες κατηγορίες, διευρύνοντας το χαρτοφυλάκιό τους, σε κατηγορίες υψηλής ανάπτυξης, όπως τα logistics, οι κατοικίες, τα ξενοδοχειακά ακίνητα και η φιλοξενία, οι φοιτητικές κατοικίες, ακόμα και τα σχολεία (π.χ. εξαγορά των Εκπαιδευτηρίων Δούκα από την Premia Properties).
Η εισαγωγή νέων ΑΕΕΑΠ στο Χρηματιστήριο τους παρέχει τη δυνατότητα να αντλήσουν τα απαραίτητα κεφάλαια για χρηματοδότηση νέων επενδύσεων.
Έτσι, για παράδειγμα, εκτός από απευθείας αγορές ακινήτων εταιρείας, όπως η Prodea Investments, η μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ σήμερα, με χαρτοφυλάκιο μεικτής αξίας άνω των 2,5 δισ. ευρώ, έχει σε εξέλιξη κι ένα εκτεταμένο πρόγραμμα ανάπτυξης ακινήτων. Εντός του πρώτου τριμήνου του 2024, η εισηγμένη πρόκειται να ολοκληρώσει την αγορά του οικοπέδου, στο οποίο φιλοξενούνται επί χρόνια «Τα Αηδονάκια», στο «δαχτυλίδι» της Αττικής Οδού. Το ακίνητο αυτό πρόκειται να συνενωθεί με έτερο οικόπεδο, έκτασης 10,4 στρεμμάτων (με υφιστάμενο κτίριο 4.200 τ.μ.), που είχε αποκτήσει η εταιρεία στις αρχές του 2022. Πρόκειται για κτίριο που στέγαζε στο παρελθόν την «Εκκλησία των Μαρτύρων του Ιεχωβά». Συνολικά, η Prodea δρομολογεί την ανάπτυξη ενός συγκροτήματος κτιρίων γραφείων, επιφάνειας ανωδομής 15.000 τ.μ., ενώ το ύψος της επένδυσης αναμένεται να ξεπεράσει τα 50 εκατ. ευρώ.
Αναπτύξεις κατοικιών
Παράλληλα, εκτός από την αγορά γραφείων, η Prodea συνεχίζει τις επιλεκτικές τοποθετήσεις και στην αγορά κατοικίας, που αποτελεί έναν ακόμα τομέα δραστηριοποίησης. Στο πλαίσιο αυτό, η εταιρεία δρομολογεί την ανάπτυξη δύο νέων συγκροτημάτων κατοικιών στη Νέα Ερυθραία και την Πεύκη, έχοντας δαπανήσει 7,35 εκατ. ευρώ για την απόκτηση των αντίστοιχων οικοπέδων. Ειδικότερα, στη Νέα Ερυθραία (οδός Πόντου 41) αποκτήθηκε πριν από μερικές εβδομάδες οικόπεδο 4,2 στρεμμάτων, αντί ποσού 5,7 εκατ. ευρώ. Στην Πεύκη (Κανάρη 7) αγοράστηκε ακίνητο επιφάνειας 2,1 στρεμμάτων για τον ίδιο σκοπό, με το ύψος της επένδυσης να ανέρχεται σε 1,65 εκατ. ευρώ. Υπενθυμίζεται ότι η εταιρεία έχει καταστήσει τον τομέα της κατοικίας, μία από τις κατηγορίες όπου τοποθετείται στρατηγικά, στο πλαίσιο της περαιτέρω ανάπτυξης του χαρτοφυλακίου της. Υπενθυμίζεται ότι η Prodea έχει σε εξέλιξη ένα επενδυτικό πρόγραμμα ύψους 700 εκατ. ευρώ, που προβλέπει την απόκτηση ή την ανάπτυξη ακινήτων συνολικής επιφάνειας 480.000 τ.μ. Μάλιστα, το 70% ή 470 εκατ. ευρώ αφορούν ακίνητα για τα οποία έχουν ήδη υπογραφεί συμβάσεις ή έχουν ήδη αποκτηθεί.
Η αντιμετώπιση του επιτοκιακού κινδύνου
Η απότομη και μεγάλη αύξηση των επιτοκίων ασφαλώς είχε αρνητική επίδραση στο χρηματοπιστωτικό κόστος των ΑΕΕΑΠ. Στο πλαίσιο αυτό, οι περισσότερες εταιρείες έλαβαν μέτρα, προχωρώντας σε κινήσεις όπως η αξιοποίηση των εργαλείων αντιστάθμισης επιτοκιακού κινδύνου, χαμηλότερη μόχλευση και επιμήκυνση της διάρκειας του δανεισμού τους. Ένα ακόμα σημαντικό «εργαλείο» που χρησιμοποιούν οι εταιρείες αφορά τα δάνεια που μπορούν να εξασφαλίσουν μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης, τα οποία προσφέρουν ιδιαίτερα ευνοϊκούς όρους και καλύπτουν δαπάνες που συνδέονται με την ενεργειακή αναβάθμιση και την προστασία του περιβάλλοντος.
Για παράδειγμα, αυτή την περίοδο, η Briq Properties προχωρά στην ανέγερση ενός «πράσινου» κτιρίου γραφείων στη Λ. Ποσειδώνος, έχοντας εξασφαλίσει δάνειο από το Ταμείο Ανάκαμψης με επιτόκιο μόλις 0,35%, για το 50% του συνολικού κόστους ανέγερσης του ακινήτου. Μερική χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης έχει εξασφαλίσει και η Premia Properties αναφορικά με το έργο της μετατροπής του εμπορικού κέντρου Athens Heart στη γωνία των οδών Πειραιώς και Χαμοστέρνας σε ένα σύγχρονο και «πράσινο» κτίριο γραφείων, το οποίο θα αποτελέσει το νέο «στρατηγείο» της ΑΑΔΕ. Το συνολικό ύψος της επένδυσης ανέρχεται σε περίπου 30 εκατ. ευρώ.
Η απότομη και μεγάλη αύξηση των επιτοκίων ασφαλώς είχε αρνητική επίδραση στο χρηματοπιστωτικό κόστος των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία.
Αντίστοιχα, η Noval Property του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ κινείται μεθοδευμένα στην αγορά ακινήτων, εστιάζοντας σε αναπτύξεις υφιστάμενων ακινήτων (που επιτρέπουν και υψηλότερη απόδοση), «πράσινες» επενδύσεις, αλλά και με έμφαση στη διαχείριση της κεφαλαιακής διάρθρωσης της εταιρείας. «Το 70% του δανεισμού μας αφορά σε σταθερό επιτόκιο, χάρη και στο ομόλογο που εκδώσαμε. Παράλληλα, έχουμε προσθέσει πολύ τη βιωσιμότητα στην επενδυτική μας πολιτική, με κτίρια που έχουν ευέλικτο σχεδιασμό και ανθεκτικότητα στο μέλλον, καθώς οι απαιτήσεις της περιβαλλοντικής νομοθεσίας και των μισθωτών διαφοροποιούνται συνεχώς», αναφέρει ο κ. Παναγιώτης Καπετανάκος, διευθύνων σύμβουλος της Noval Property. Η εταιρεία αναπτύσσει σήμερα το πρώτο κτίριο γραφείων που θα είναι ενεργειακά απεξαρτημένο από τον άνθρακα (low carbon).
Αντίστοιχα, σύμφωνα με τον κ. Δημήτρη Παπούλη, διευθύνοντα σύμβουλο της Trade Estates, «για να αντισταθμίσουμε την αύξηση του κόστους κατασκευής και των επιτοκίων, έχουμε επιλέξει να επισπεύσουμε την απόκτηση ακινήτων εισοδήματος. Επίσης, έχουμε αντισταθμίσει το 60% του επιτοκιακού μας κινδύνου, περιορίζοντάς το κάτω από 3,3%, ενώ εντάσσουμε το μεγαλύτερο μέρος των έργων ανάπτυξης στο Ταμείο Ανάκαμψης, με κόστος δανεισμού που δεν ξεπερνά το 3% συνολικά».
Σύμφωνα με τον κ. Τάσο Καζίνο, διευθύνοντα σύμβουλο της Trastor ΑΕΕΑΠ, «οφείλουμε να εστιάσουμε στις ταμειακές ροές, δηλαδή το ύψος των ενοικίων, το κόστος δανεισμού και τα λειτουργικά μας έξοδα, ώστε να περιορίσουμε τις συνέπειες από την αύξηση του κόστους δανεισμού. Στο πλαίσιο αυτό, οι ΑΕΕΑΠ στρέφονται σε κατασκευές νέων και πράσινων κτιρίων, τα οποία καταγράφουν υψηλή ζήτηση. Επίσης, γίνονται κινήσεις για μείωση του κόστους δανεισμού, όπως εργαλεία αντιστάθμισης επιτοκιακού κινδύνου, χαμηλότερη μόχλευση και επιμήκυνση της διάρκειας του δανεισμού».
Στροφή στο Χρηματιστήριο και στις αυξήσεις κεφαλαίου
Εκτός από τα κεφάλαια του Ταμείου Ανάκαμψης, ορισμένες από τις εταιρείες του κλάδου έχουν στραφεί στους μετόχους τους ή έχουν συνδυάσει την εισαγωγή τους στο Χρηματιστήριο με την άντληση νέων κεφαλαίων, μέσω του οποίου θα χρηματοδοτήσουν το επενδυτικό τους πρόγραμμα.
Στις αρχές Νοεμβρίου, η Trade Estates του Ομίλου Φουρλή ολοκλήρωσε τη δημόσια εγγραφή των μετοχών της, αντλώντας κεφάλαια 56 εκατ. ευρώ, τα οποία θα χρησιμοποιηθούν εξ ολοκλήρου, για την απόκτηση του Smart Park, του μεγαλύτερου εμπορικού πάρκου της χώρας, από τη REDS. Η αξία της συναλλαγής υπολογίζεται ότι θα διαμορφωθεί σε 110 εκατ. ευρώ.
Παράλληλα, η εταιρεία έχει θέσει σε εξέλιξη ένα φιλόδοξο επενδυτικό πρόγραμμα, ύψους 180 εκατ. ευρώ, που αφορά νέες αναπτύξεις αλλά και έργα αναβάθμισης υφιστάμενων ακινήτων.
Συγκεκριμένα, προωθούνται τέσσερα έργα ανάπτυξης και δύο έργα αναβάθμισης ακινήτων. Σε ό,τι αφορά την πρώτη κατηγορία, η Trade Estates «τρέχει» έργα ανάπτυξης τριών εμπορικών πάρκων και ενός κέντρου logistics. Συγκεκριμένα, σχεδιάζει την κατασκευή ενός εμπορικού πάρκου στο Ελληνικό, επιφάνειας 30.000 τ.μ., που θα ολοκληρωθεί το πρώτο τρίμηνο του 2027. Το 40% της εν λόγω επιφάνειας θα φιλοξενεί νέο κατάστημα ΙΚΕΑ και το υπόλοιπο 60% θα αφορά σε 7-9 εμπορικές αλυσίδες, με καταστήματα των 1.000-1.500 τ.μ. εκάστη. Το συνολικό ύψος της εν λόγω επένδυσης υπολογίζεται σε 68 εκατ. ευρώ.
Με τη σειρά της, η Trastor, του Ομίλου της Τρ. Πειραιώς, προχωρά σε αύξηση κεφαλαίου κατά το ποσό των 75 εκατ. ευρώ, μέσω της οποίας θα χρηματοδοτηθεί ένας νέος κύκλος επενδύσεων για τη μεγέθυνση του χαρτοφυλακίου της εταιρείας. Μόλις ολοκληρωθεί το εν λόγω επενδυτικό πρόγραμμα, εκτιμάται ότι η αξία των ακινήτων της εταιρείας θα διαμορφώνεται μεταξύ 600-650 εκατ. ευρώ, από 438 εκατ. ευρώ που είναι σήμερα. Σύμφωνα με τον κ. Καζίνο, επικεφαλής της εισηγμένης, το σύνολο των κεφαλαίων της αύξησης θα χρησιμοποιηθούν για την απόκτηση νέων ακινήτων, για τα οποία ήδη η διοίκηση βρίσκεται σε προχωρημένες συζητήσεις. Αυτά αφορούν σε κτίρια γραφείων και logistics. Πάντως, πρόθεση της διοίκησης της Trastor δεν είναι να αυξήσει κι άλλο τον δανεισμό της εταιρείας, κάτι που σημαίνει ότι οι νέες επενδύσεις, θα πραγματοποιηθούν κυρίως με τα έσοδα της αύξησης, χωρίς ιδιαίτερη δανειακή μόχλευση.
Παράλληλα, βέβαια, προχωρά και το έτερο σκέλος του επενδυτικού προγράμματος της Trastor, που αφορά τις αναπτύξεις υφιστάμενων ακινήτων. Υπολογίζεται ότι 30-35 εκατ. ευρώ θα δαπανηθούν για τον σκοπό αυτόν, καθώς η εταιρεία έχει σε εξέλιξη έργα τόσο στον τομέα των logistics όσο και στην αγορά γραφείων. Συγκεκριμένα, πρόσφατα η εταιρεία απέκτησε την εταιρεία «ΣΟΛΩΝ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ», η οποία διαθέτει οικόπεδο 30 στρεμμάτων στην περιοχή του Ασπροπύργου. Εκεί πρόκειται να κατασκευαστεί ένα σύγχρονο κέντρο logistics, επιφάνειας 23.800 τ.μ., το οποίο θα πιστοποιηθεί και κατά τα σχετικά πρότυπα. Η Trastor θα εξαγοράσει το κτίριο όταν ολοκληρωθεί η κατασκευή του, το 2024. Η εταιρεία σχεδιάζει να εντάξει στο χαρτοφυλάκιό της τουλάχιστον 48.000 τ.μ. νέων αποθηκευτικών χώρων, πιστοποιημένων κατά το πρότυπο LEED. Απώτερος στόχος της εισηγμένης ΑΕΕΑΠ του ομίλου της Τράπεζας Πειραιώς είναι να διαμορφώσει ένα χαρτοφυλάκιο της τάξεως των 150.000 τ.μ. στην περιοχή του Ασπροπύργου, εξέλιξη που θα την καταστήσει τον μεγαλύτερο ιδιοκτήτη logistics στην ευρύτερη περιοχή.
Νέα εισαγωγή στο Χ.Α.
Η Noval του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ σχεδιάζει επίσης την εισαγωγή των μετοχών της στο Χρηματιστήριο Αθηνών κατά τους πρώτους μήνες του 2024. Στόχος της εταιρείας είναι η εξασφάλιση εσόδων έως του ποσού των 89,5 εκατ. ευρώ, από την αύξηση κεφαλαίου, σε συνδυασμό και με 10,5 εκατ. ευρώ που έχει λάβει από την EBRD (Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης), μέσω μετατρέψιμου ομολογιακού δανείου. Η EBRD θα λάβει μετοχές της Noval, στο πλαίσιο της εισαγωγής της εταιρείας στο Χ.Α. Το συνολικό ύψος του εν εξελίξει επενδυτικού προγράμματος της Noval ξεπερνά τα 350 εκατ. ευρώ.
Πρόσφατα, η εταιρεία ξεκίνησε την κατασκευή κέντρου logistics 10.000 τ.μ. στην περιοχή της Μάνδρας σε οικόπεδο 25 στρεμμάτων, το οποίο αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία στο τέλος του έτους. Παράλληλα, υλοποιεί τρία έργα στην αγορά γραφείων στο Μαρούσι. Η μεγαλύτερη εξ αυτών βρίσκεται στην οδό Χειμάρρας, στο ακίνητο της πρώην Kodak, όπου, από κοινού με την Brook Lane Capital, έχει ξεκινήσει η κατασκευή ενός συγκροτήματος από δύο ανεξάρτητα κτίρια γραφείων, έξι ορόφων ανωδομής, συνολικής επιφάνειας 61.000 τ.μ. (μαζί με τα υπόγεια). Το συνολικό ύψος της επένδυσης, μαζί με την απόκτηση του ακινήτου στις αρχές του 2021, θα ξεπεράσει τα 80 εκατ. ευρώ. Το έργο έχει ξεκινήσει και προβλέπεται ότι θα ολοκληρωθεί στο τέλος του 2024.
Αντίστοιχα, στο Μετς, στην οδό Αρδηττού, η εταιρεία αξιοποιεί ένα ακόμα ακίνητο που απέκτησε μέσω της περσινής αύξησης κεφαλαίου. Συγκεκριμένα, προχωρά στην ανακατασκευή κτιρίου επιφάνειας 4.285 τ.μ., το οποίο θα μετατραπεί σε ένα συγκρότημα μεικτής χρήσης κατοικιών και επαγγελματικών χώρων. Η εκμετάλλευσή του θα γίνει μέσω συμφωνιών μακροχρόνιας διάρκειας.
