Το όνειρο της ιδιοκατοίκησης, βαθιά ριζωμένο στις παραδόσεις περί… προικοδότησης των τέκνων, είναι πολύ πιθανό να παραμείνει… όνειρο για μια μεγάλη μερίδα των κατοίκων του Λεκανοπεδίου. Οταν για την αγορά ενός διαμερίσματος 100 τ.μ. στην Κυψέλη απαιτούνται έως και 65 εκατομμύρια δραχμές, στο Παγκράτι 70 εκατομμύρια, στο Μετς… 180 εκατομμύρια, τότε γίνεται περισσότερο από εμφανές ότι οι τιμές έχουν πλέον εκτιναχθεί σε δυσθεώρητα για τον μέσο Ελληνα ύψη. Πόσο μάλλον, όταν αναζητείς κατοικία στα παραδοσιακώς «τσουχτερά» βόρεια ή νότια προάστια ή στα ανερχόμενα Μεσόγεια, όπου το κόστος μπορεί να καλυφθεί μόνο από το εισόδημα ενός… Κροίσου! Καινούργιο διαμέρισμα 100 τ.μ. στη Βούλα με 125 εκατομμύρια, Κηφισιά με 130 εκατομμύρια! Για να μην αναφερθούμε στο Καβούρι, όπου απαιτούνται έως και 400 εκατομμύρια…
Οι αυξήσεις αυτές, ομολογούν οι κτηματομεσίτες, συχνά δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική αξία των ακινήτων ή των περιοχών, με αποτέλεσμα σε πολλές περιπτώσεις τα υπερτιμημένα ακίνητα να παραμένουν απούλητα. Δεν λείπουν όμως και οι περιπτώσεις όπου ακίνητα των 100 ή 200 εκατομμυρίων γίνονται ανάρπαστα, είτε ελλείψει προσφοράς είτε εν είδει επένδυσης, ιδίως εν όψει της ολοκλήρωσης των έργων υποδομής στην πρωτεύουσα. Τελικό συμπέρασμα είναι ότι η άνοδος των τιμών στις «ανερχόμενες» περιοχές της Αττικής συμπαρασύρει την αγορά στο σύνολό της, με τα ανάλογα αποτελέσματα…
Επιστροφή στον δήμο Αθηναίων
«Η επιστροφή στο κέντρο είναι από τα κύρια χαρακτηριστικά της σημερινής εικόνας στην αγορά ακινήτου», λέει στην «K» η κ. Μαριάννα Σταυροπούλου, από το Σύνδεσμο Ελλήνων Κτηματομεσιτών. «Περιοχές, όπως η Κυψέλη, τα Πατήσια, αλλά και το Κουκάκι, έλκουν όλο και περισσότερους αγοραστές. Οι τιμές στα κεντρικά σημεία της πρωτεύουσας έχουν ανέβει, παρ’ όλα αυτά πολλοί επενδύουν σε ακίνητα. Είτε επειδή θέλουν να μένουν κοντά στο χώρο εργασίας, είτε επειδή το βλέπουν σαν επένδυση».
Ενδεικτικό είναι ότι, για παράδειγμα, στην Κυψέλη οι τιμές έχουν ανέβει σε τέτοιο σημείο, που ουδείς μπορούσε να φανταστεί πριν από λίγα χρόνια. Το τετραγωνικό μέτρο πωλείται έως και 650.000 δρχ. σε καινούργια οικοδομή, αγγίζοντας συνεπώς τιμές βορείων προαστίων! Σε πολυκατοικίες 35 ετών οι τιμές φθάνουν και τις 400.000 δρχ. το τ.μ. Αλλά και σε άλλα κεντρικά σημεία, «πεσμένα» μέχρι πρότινος, όπως η πλατεία Αμερικής, για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. σε πολυκατοικία του ’70 υπολογίστε 40 εκατομμύρια… Στη δε Φωκίωνος Νέγρη, σε πολυκατοικία 30 ετών οι τιμές φθάνουν πλέον τις 500.000 το τετραγωνικό. Και να σκεφθεί κανείς ότι αυτές οι περιοχές δεν διευκολύνονται τόσο από τις συγκοινωνίες, δεν έχουν μετρό, και επιπλέον είναι εντός δακτυλίου.
Στις περιοχές που βρίσκονται περιμετρικά του δακτυλίου, ιδίως στους Αμπελοκήπους, οι τιμές έχουν εκτιναχθεί ακόμη πιο πολύ στα ύψη και μπορεί να φθάσουν έως και 550.000 δρχ, το τ.μ. Το ερώτημα βεβαίως, είναι κατά πόσο οι γειτονιές αυτές, ανταποκρίνονται από άποψη δόμησης, περιβάλλοντος και εντέλει ποιότητας ζωής, στις νέες απαιτήσεις των ιδιοκτητών ακινήτων. Μεγάλο ρόλο στην αύξηση των τιμών παίζει και το μετρό. Στις πέριξ των σταθμών περιοχές, όπως εκτιμά ο κ. Αλέξης Λοΐζος, ιδιοκτήτης της «Κτηματεμπορικής», η ζήτηση αυξάνει έως και 20%, συμπαρασύροντας τις τιμές σε μία αύξηση της τάξης του 15%.
Το Μετς είναι μία από τις περιοχές όπου ζητούνται πλέον «τρελά» ποσά. Αν και παραδοσιακά ακριβό, το τελευταίο διάστημα, οι τιμές έχουν ανέβει τόσο πολύ, που για εκατό τετραγωνικά μέτρα οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να καταβάλλουν… 180 εκατομμύρια! Ακόμη και στο πιο «υποβαθμισμένο» Παγκράτι, κοντά στα όρια του Μετς, για μια καινούργια οικοδομή, απαιτούνται περίπου 650.000 το τ.μ. Αν είναι μάλιστα και «ρετιρέ», τότε οι τιμές φθάνουν και τις 850.000 δρχ. το τ.μ.
Αν αυτή είναι η εικόνα στις πυκνοδομημένες περιοχές του κέντρου, ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον έχει να δούμε τι συμβαίνει στις «ξεχασμένες» και αναξιοποίητες συνοικίες, όπως το Μεταξουργείο, ο Κεραμεικός, ή το Γκάζι. Θησαυρό «οσμίζονται» οι επενδυτές, που σπεύδουν να αγοράσουν ερειπωμένα κτίσματα, εγκαταλειμμένα οικόπεδα, παλιές αποθήκες. «Το Μεταξουργείο υπάγεται στις περιοχές όπου τα περισσότερα σπίτια είναι διατηρητέα. Σε πέντε χρόνια πιστεύω ότι θα έχει την ανάπτυξη που γνώρισε η περιοχή του Ψυρρή», λέει ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθήνας, κ. Αναστάσιος Κοταρίδης. Στο Μεταξουργείο και το Γκάζι αγοράζουν κυρίως επιχειρηματίες, που θέλουν να επενδύσουν σε επαγγελματική στέγη. Το αντίθετο συμβαίνει στον Κεραμεικό, όπου το ενδιαφέρον στρέφεται σε χώρους κατοικίας. Οπως επισημαίνει η κ. Σταυροπούλου, μέσα σε περίπου τρία χρόνια, οι τιμές στο Μεταξουργείο υπερδιπλασιάστηκαν! Για 100 τ.μ. απαιτούνταν προ τριετίας περίπου 15 εκατομμύρια δρχ. Σήμερα, από 30 έως 40 εκατομμύρια δρχ! Αν συνυπολογιστεί το κόστος που απαιτείται για την ανακαίνιση των παλαιών κτισμάτων, φθάνουμε ακόμη πιο ψηλά.
Η ενοποίηση, εξάλλου, των αρχαιολογικών χώρων, αποτελεί το εφαλτήριο για τις τιμές στου Μακρυγιάννη, αλλά και το Κουκάκι. Είναι ενδεικτικό, ότι στην οδό Καλησπέρη, κάτω από την Διονυσίου Αρεοπαγίτου, για να αγοράσει κάποιος ένα διαμέρισμα σε πολυκατοικία 30 ετών (χωρίς θέα στην Ακρόπολη εννοείται) θα πρέπει να καταβάλλει έως και 50 εκατομμύρια για 100 τ.μ. Επί της Διονυσίου Αρεοπαγίτου, επενδυτές με μεγάλη δύναμη ζητούν εκεί «ό,τι υπάρχει». Πληρώνουν όσο όσο, ωστόσο δεν «κινείται» τίποτε. Ουδείς πωλεί. Οι τιμές στου Μακρυγιάννη, συμπαρασύρουν και το Κουκάκι. «Πλέον δεν πωλούνται διαμερίσματα. Πωλείται… αρχαιολογική ενοποίηση», λένε οι ειδικοί.
Παρά τις αυξήσεις, το κέντρο της Αθήνας εξακολουθεί να διατηρεί πιο προσιτές τιμές. «Ενας μικρομεσαίος αγοραστής δεν μπορεί να αγοράσει ένα αξιοπρεπές διαμέρισμα στα βόρεια προάστια, ακόμα και εάν πάρει στεγαστικό δάνειο. Παράλληλα, οι συνθήκες στο κέντρο βελτιώνονται και περιοχές που μέχρι πρότινος θεωρούνταν υποβαθμισμένες έχουν αρχίσει να αναβαθμίζονται με την ανοικοδόμηση καινούργιων πολυκατοικιών και την αναπαλαίωση παλαιών κτισμάτων. Τα κτίσματα στο κέντρο δεν θα χάσουν την αξία τους», επισημαίνει ο κ. Κοταρίδης.
Μεσόγεια: βίλες και μεζονέτες
Αν το κέντρο έχει γίνει πλέον απρόσιτο για τον μέσο Ελληνα (τη στιγμή που θα πρέπει να δαπανήσει 40 ή και 50 εκατομμύρια για ένα διαμέρισμα στην Κυψέλη ή τους Αμπελοκήπους), η εικόνα που διαμορφώνεται «έξω», είναι σαφώς αποτρεπτική. Τα Μεσόγεια, ενώ παραδοσιακώς συγκέντρωναν στρώματα της μικροαστικής τάξης, αλλάζουν φυσιογνωμία και μετατρέπονται σε περιοχές μόνιμης κατοικίας που κοστίζουν χρυσάφι. Στον Γέρακα, την Παλλήνη, την Παιανία, κτίζονται μεζονέτες και πολυτελή διαμερίσματα σε οικόπεδα με κήπο και πισίνες, με απίστευτους ρυθμούς. Οι περιοχές αυτές, γνωστές μέχρι πρότινος για τα αμπέλια και τους ελεύθερους χώρους τους, τους… «θυσιάζουν» για να χτιστούν οι πολυτελείς οικίες. Μετατρέπονται σε ένα είδος… Εκάλης της ανατολικής Αττικής. Οι τιμές βρίσκονται στα ύψη, και η αλματώδης ανάπτυξη αποδίδεται, σαφώς στο νέο αεροδρόμιο των Σπάτων και την Αττική οδό. Στις περιοχές αυτές κατευθύνονται πια μόνον εισοδηματικές τάξεις με υψηλά βαλάντια, που μπορούν να καταβάλουν το απαιτούμενο οικονομικό αντίκρισμα, που κυμαίνεται γύρω στις 800.000 το τ.μ. Πρόκειται δε κυρίως, για οικογένειες, που θέλουν ποιότητα ζωής, πράσινο και ελεύθερους χώρους για τα παιδιά. Οι γονείς εργάζονται στα βόρεια και ανατολικά προάστια, αρκετοί όμως, ακόμη και στο κέντρο. Οι νέοι οδικοί άξονες, άλλωστε, υπόσχονται μείωση στο χρόνο που απαιτείται για τις μετακινήσεις.
Ακόμη και σε πιο απομακρυσμένες περιοχές, όπως το Πικέρμι, η ζήτηση έχει αυξηθεί κατακόρυφα. Και εδώ κτίζονται πολυτελείς μεζονέτες, η μία μετά την άλλη. «Πρόκειται για ένα μεγάλο κύμα, που εκδηλώνεται στην περιοχή του Πικερμίου, κυρίως από εργαζομένους και οικογένειες που επιζητούν την αποκέντρωση», λέει η κ. Μαρία Πιζάνη, υπεύθυνη πωλήσεων στην τεχνική εταιρεία «Κίνητρο». Το μεγάλο αγοραστικό ενδιαφέρον άρχισε να εκδηλώνεται στις αρχές του 2001. Λίγους μήνες, δηλαδή, πριν από την έναρξη της λειτουργίας του αεροδρομίου των Σπάτων. Οι τιμές στο Πικέρμι κυμαίνονται πλέον από 500 έως 800.000 δρχ. το τ.μ. Και εδώ, οι αγοραστές επενδύουν με την προοπτική της ανάπτυξης των οδικών δικτύων. Η αποκέντρωση έχει το (υψηλό) τίμημά της.
Βόρεια προάστια: Πολλή ζήτηση, λίγες αγορές
Μεγάλη ζήτηση αλλά μικρός αριθμός αγορών, είτε λόγω υπερβολικού κόστους, είτε ελλείψει οικιών προς πώληση είναι τα κύρια χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων στα βόρεια προάστια. «Υπάρχει ζήτηση για ειδικά ακίνητα, όπως για παράδειγμα ένα ρετιρέ ή μια καλή μονοκατοικία. Γενικά, όμως, στις περιοχές των βορείων προαστίων ο κόσμος αναζητά την πληροφόρηση, αλλά δεν αγοράζει τελικά», λέει ο κ. Ιάκωβος Σπανουδάκης, από το μεσιτικό γραφείο Σπανουδάκη. «Πιστεύουμε ότι τα μεγάλα έργα, όπως η Αττική Οδός και η ολοκλήρωση των έργων στον Κηφισό, θα επηρεάσουν θετικά την αγορά των βορείων προαστίων, καθώς η πρόσβαση θα γίνει ευκολότερη».
«Η αγορά κατοικίας στα βόρεια προάστια κινείται γενικά καλά, αν και οι τιμές είναι υψηλές», λέει ο κ. Γιώργος Λενακάκης, ιδιοκτήτης της Place Κτηματομεσιτικής. «Υπάρχουν πολλά ανερχόμενα σημεία, όπως η Κάτω Κηφισιά, όπου για ένα διαμέρισμα οι τιμές κυμαίνονται στις 800-900.000/τμ και η Νέα Ερυθραία, που ξεκινά από 600.000/τμ και φθάνει ακόμα και το 1 εκατ./τμ, ανάλογα με την οικία και την περιοχή».
Σε παραδοσιακά υψηλά επίπεδα κινείται το Κεφαλάρι (900.000-1,8 εκατ. δρχ, καθώς οι προσφερόμενες οικίες και τα οικόπεδα είναι λιγοστά), η Εκάλη (1-1,4 εκατ./τμ), η Πολιτεία (900 χιλ.- 1,3 εκατ.), το Καστρί και το Στροφύλι, ενώ ακολουθούν το κέντρο της Κηφισιάς (700 χιλ.-1,3 εκατ.), η Νέα Κηφισιά, το Μορτερό (Ερυθραία) και χαμηλότερα το Μαρούσι (550-900.000/τμ) και οι γύρω περιοχές.
«Στα βόρεια προάστια οι τιμές έχουν φθάσει στο μέγιστο δυνατό σημείο τους, αρκετά δυσβάσταχτες για τη μεγάλη πλειονότητα», λέει ο κ. Λενακάκης. «Πολλοί μάλιστα που είχαν επενδύσει κέρδη από το χρηματιστήριο, αγοράζοντας σε υψηλές τιμές, τώρα έχουν εγκλωβιστεί, καθώς δεν υπάχουν αγοραστές που να μπορούν να καλύψουν τις υπέρογκες απαιτήσεις τους. Σε αυτή τη φάση θα ήταν καλό να βάλουν όλοι νερό στο κρασί τους, ώστε να υπάρξει μεγαλύτερη κινητικότητα στην αγορά».
Πανάκριβος ο Σαρωνικός
Ανάλογη είναι η εικόνα στα νότια προάστια, όπου η αποχώρηση του αεροδρομίου και τα ολυμπιακά έργα εκτίναξαν τα τελευταία χρόνια στα ύψη τις ήδη υπερτιμημένες περιοχές. Η ποιότητα ζωής, όμως, και ο χαμηλός συντελεστής δόμησης στις περισσότερες παραλιακές περιοχές δίδουν ισχυρά επιχειρήματα σε όσους διαθέτουν την οικονομική άνεση ώστε να μετακινηθούν προς την παραθαλάσσια Αθήνα. «Ενώ στα βόρεια υπάρχουν τα ωραιότερα κτίσματα, στα νότια είναι τα ακριβότερα!», λέει ο κ. Γιώργος Κοντοράβδης, από την Monopoly Κτηματομεσιτική. «Ομως παρατηρείται τα τελευταία χρόνια η… κάθοδος των Δωριέων, γιατί τα νότια προάστια έχουν ποιότητα ζωής: δεν είναι πυκνοδομημένα, έχουν χαμηλό συντελεστή… Οι νέες αντικειμενικές αξίες, βέβαια, είναι υπερβολικές, ιδίως για τις μεταχειρισμένες οικίες. Τα νέα διαμερίσματα βέβαια δεν πωλούνται ποτέ κάτω από τις αντικειμενικές αξίες».
Ακριβότερη περιοχή των νοτίων προαστίων είναι η Βουλιαγμένη και το Καβούρι, όπου τα νέα διαμερίσματα τιμολογούνται από 2-4 εκατ./τμ.! «Σε ολόκληρη την περιοχή δεν πωλούνται περισσότερα από πενήντα ακίνητα -επιπλέον, δύσκολα μπορεί κάποιος να πάρει άδεια οικοδόμησης», εξηγεί ο κ. Κοντοράβδης. Ακολουθεί η Βάρκιζα και η Βούλα (συνήθως 1,250 εκατ/τμ), η Γλυφάδα, το Ελληνικό και το Παλαιό Φάληρο. «Με την αναχώρηση του αεροδρομίου και τα ολυμπιακά έργα αυξήθηκαν κατακόρυφα οι τιμές στο Ελληνικό. Στο Ανω Ελληνικό οι τιμές βρίσκονται στα 900.000- 1 εκατ./τμ, ενώ στο Κάτω Ελληνικό γύρω στο 1,2 εκατ. δραχμές. Αντίθετα, το Παλαιό Φάληρο είναι υπερτιμημένο, ίσως λόγω της εγγύτητάς του με την Αθήνα και τον Πειραιά, παρότι έχει υψηλό συντελεστή δόμησης. Οι νέες κατασκευές κοστίζουν περί τις 900.000 δρχ/τμ, ενώ οι τιμές μπορεί να ποικίλλουν, από 400.000 δρχ/τμ σε ένα μεταχειρισμένο ισόγειο, μέχρι 1,5 εκατ./τμ, σε μια πολυτελή κατοικία».
Συμπέρασμα; Είτε η αγορά κατοικίας στην Αθήνα θα μείνει άπιαστο όνειρο για το μέσο Ελληνα, είτε τα υπερτιμημένα ακίνητα θα παραμείνουν στα «αζήτητα»… μέχρι νεωτέρας. Γιατί, αν υπολογίσεις το μέσο μισθό ενός δημοσίου υπαλλήλου και τη συνεπακόλουθη δυνατότητα αποταμίευσης, τότε ο ευσυνείδητος πατέρας, που θα επιθυμεί να προικίσει τα παιδιά του θα πρέπει να μαζεύει… πετραδάκι-πετραδάκι, για πολλές δεκαετίες και οι απαιτήσεις του να περιοριστούν στο «τσαρδί» του λαϊκού άσματος…