Η ζήτηση για διαμερίσματα με θέα αυξάνει την Αθήνα καθ’ ύψος. Σε πολλές περιοχές της πρωτεύουσας, ιδίως σε όσες θυμίζουν ακόμα γειτονιά, πολλές νέες πολυκατοικίες ξεπροβάλλουν έναν ή και δύο ορόφους ψηλότερα από τα υπόλοιπα σπίτια, αναστατώνοντας όσους έχουν συνηθίσει τη χαμηλή δόμηση στην περιοχή τους. Η εξέλιξη αυτή δεν προκύπτει από κάποια μεταβολή στους πολεοδομικούς κανονισμούς, που είναι οι ίδιοι την τελευταία επταετία, αλλά μέσα από τη χρήση νόμιμων μεθόδων ή «παραθύρων», ενίοτε με μικρές παράνομες προσθήκες…
Αγία Παρασκευή, Παπάγου, Δάφνη, Νέο Ψυχικό, Αιγάλεω, Γλυφάδα, Πετρούπολη. Περιοχές της πρωτεύουσας που, παρότι έχουν ενωθεί από δεκαετίες με τον κυρίως αστικό ιστό της Αθήνας, εξακολουθούν να διατηρούν μεγάλα τμήματα με σχετικά χαμηλή δόμηση και την αίσθηση γειτονιάς. Την τελευταία πενταετία όμως η εικόνα τους δείχνει δειλά να μεταβάλλεται. Οι νέες οικοδομές ξεπροβάλλουν ψηλότερα από τις υπόλοιπες. Πώς γίνεται να συμβαίνει αυτό, όταν δεν υπάρχει καμία ουσιαστική μεταβολή από το 2000 (οπότε και θεσμοθετήθηκε ο τελευταίος Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός);
«Οι κατασκευαστές γνωρίζουν καλά ότι τα διαμερίσματα που βρίσκονται σε μεγαλύτερα ύψη πωλούνται ακριβότερα», εξηγεί στην «Κ» ο πρόεδρος του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Διπλωματούχων Ανώτατων Σχολών (ΣΑΔΑΣ). «Αυτό λοιπόν που κάνουν οι κατασκευαστές είναι απλό: εκμεταλλεύονται τον συντελεστή δόμησης και, εφόσον δεν έχουν ειδικούς περιορισμούς, φτιάχνουν πολυκατοικίες μικρότερης έκτασης ανά όροφο και ψηλότερες. Δηλαδή, αντί να χτίσουν δύο ορόφους των 150 τ.μ., χτίζουν τέσσερις των 75 τ.μ. και κάνουν τέσσερα μικρά οροφοδιαμερίσματα. Επιπλέον τα περισσότερα σπίτια σήμερα έχουν πιλοτή, η οποία δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης και έτσι τα τετραγωνικά ξεκινούν να προσμετρώνται από τον πρώτο όροφο και όχι από το ισόγειο». Ενα άλλο «παραθυράκι» για την ανύψωση κτιρίων αφορά τις περιοχές όπου το έδαφος έχει μια σχετική κλίση. «Μια διάταξη επιτρέπει στον κατασκευαστή μιας κατοικίας να διαμορφώσει το έδαφος έως και 1,5 μέτρο υψηλότερα από το φυσικό επίπεδο και να ξεκινήσει να κτίζει από εκεί», λέει στην «Κ» ο κ. Σπύρος Παπαδόπουλος, αρχιτέκτων και εκπρόσωπος του ΤΕΕ στο Κεντρικό Συμβούλιο Χωροταξίας Οικισμού και Περιβάλλοντος (ΣΧΟΠ). «Μια άλλη διάταξη δίνει το δικαίωμα στο υπόγειο να εξέχει 1,5 μέτρο από το έδαφος. Ο κατασκευαστής που βγάζει άδεια «ξεμπαζώνει» το υπόγειο και το μετατρέπει σε κανονικό όροφο, άρα αυξάνει τους ορόφους του κτιρίου του».
Ο τέταρτος τρόπος αύξησης του μέσου ύψους των κτιρίων μιας περιοχής είναι και ο συνηθέστερος: η σταδιακή αναδόμηση μιας περιοχής μέσω της αντιπαροχής. «Η αντιπαροχή ήταν και είναι μεγάλη αξία για την ελληνική οικογένεια, αλλά και την αγορά», λέει στην «Κ» ο αρχιτέκτων κ. Γιώργος Διαμαντόπουλος. «Ομως εκτιμώ ότι, τουλάχιστον στους περισσότερους δήμους της πρωτεύουσας, η αντιπαροχή σύντομα θα σταματήσει, όχι μόνο εξαιτίας του νέου ΦΠΑ που βαρύνει και τον οικοπεδούχο, αλλά κυρίως επειδή δεν έχουν απομείνει πολλά ελεύθερα οικόπεδα ή μικρά παλαιά σπίτια». Σε όλες τις προαναφερθείσες περιπτώσεις, απαραίτητη προϋπόθεση είναι η περιοχή να έχει σχετικά υψηλό συντελεστή δόμησης. Πώς γίνεται όμως ο συντελεστής αυτός να αυξήθεί διά της έμμεσης -δηλαδή της παράνομης- οδού; «Μέσω της παράνομης αύξησης των τετραγωνικών ενός κτιρίου που επιτυγχάνεται με το κλείσιμο των ημιυπαίθριων», εξηγεί ο κ. Γεωργακόπουλος. «Με τον τρόπο αυτόν ο κατασκευαστής παρανόμως κερδίζει έως και 20% επιπλέον, το οποίο χρησιμοποιεί για να αυξήσει το μέγεθος των οροφοδιαμερισμάτων του και άρα να χρησιμοποιήσει τα επιπλέον τετραγωνικά για επιπλέον ορόφους. Η πρακτική αυτή είναι δυστυχώς ιδιαίτερα συνηθισμένη σε όλη την Ελλάδα».
Δεν γίνεται κανένας έλεγχος από την Πολεοδομία
Παρατηρώντας μια καινούργια πολυκατοικία, είναι εύκολο να ξεχωρίσεις τον παρανόμως κλεισμένο ημιυπαίθριο: είναι το δωμάτιο που έχει μεγάλο παράθυρο ή τζαμαρία και δεν «βλέπει» σε μπαλκόνι. Τυπικά, ο ημιυπαίθριος είναι ένα αρχιτεκτονικό εργαλείο και μπορεί να ισούται με το 20% της έκτασης μιας οικοδομής. Στην πραγματικότητα, σχεδόν το σύνολο των ημιυπαίθριων «κλείνεται» από τους κατασκευαστές, προκειμένου να εξοικονομηθούν και να πωληθούν επιπλέον τετραγωνικά. Ο σημερινός υπουργός ΠΕΧΩΔΕ εξήγγειλλε πρόπερσι την μείωση των ημιυπαίθριων στο 15% και την υποχρεωτική ισομερή κατανομή τους ανά όροφο. Ο τεχνικός κόσμος αναγνωρίζει το πρόβλημα, αλλά αντιδρά στις περιοριστικές ρυθμίσεις.
«Οι ημιυπαίθριοι είναι πολύτιμο αρχιτεκτονικό εργαλείο για χώρες με κλίμα όπως το δικό μας. Γι’ αυτό και τους συναντούμε τόσο στην αρχαιότητα όσο και στη νεότερη λαϊκή αρχιτεκτονική», εξηγεί ο αρχιτέκτων κ. Σπύρος Παπαδόπουλος. «Οι ημιυπαίθριοι είναι αγαθό, εφόσον χρησιμοποιηθούν σωστά. Επομένως δεν πρέπει να τους περιορίσουμε, επειδή γίνεται κακή χρήση τους».
Ο σύλλογος των αρχιτεκτόνων κατέθεσε στον υπουργό ΠΕΧΩΔΕ πρόταση, η οποία βασίζεται όχι στον περιορισμό των ημιυπαίθριων, αλλά στη συστηματικοποίηση των ελέγχων, μέσω της ίδρυσης σώματος επιθεωρητών οικοδομικής δραστηριότητας και στην επίδοση αυστηρών προστίμων στους παραβάτες. «Για εμάς τους αρχιτέκτονες, οι ημιυπαίθριοι είναι ένα εργαλείο αισθητικής που δίνει μεγαλύτερη πλαστικότητα σε ένα κτίριο», λέει ο πρόεδρος του ΣΑΔΑΣ-ΠΕΑ, κ. Παν. Γεωργακόπολος. «Αντιπροτείναμε λοιπόν στον κ. Σουφλιά, όταν παραδίδεται μια πολυκατοικία να υπογράφεται πρωτόκολλο παράδοσης-παραλαβής από την οικεία πολεοδομία, τους εργολάβους και τον επιβλέποντα μηχανικό. Σήμερα δεν γίνεται κανένας έλεγχος».
Για την κακή χρήση των ημιυπαίθριων δεν ευθύνεται φυσικά μόνο η απουσία αστυνόμευσης, αλλά και η ίδια η αγορά. «Δυστυχώς η αγορά είναι ασύδοτη», λέει ο κ. Παπαδόπουλος. «Ο κατασκευαστής παρανομεί για να πουλήσει τα επιπλέον τετραγωνικά και να βγάλει κέρδος. Αλλά ακόμα και οι ίδιοι οι υποψήφιοι αγοραστές μιας κατοικίας ρωτούν πλέον αν έχει ημιυπαίθριο για «κλείσιμο». Επομένως φέρει και ο πολίτης μεγάλο μερίδιο της ευθύνης».