1. Οι παρεκκλίσεις, οι όροι και οι προϋποθέσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση να συνεχίσουν να ισχύουν και στο υπό θέσπιση νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ: αυτό προκρίνουν αρκετοί στον έντυπο και στον ηλεκτρονικό Τύπο (μεταξύ των οποίων: Γ. Στασινός, Καθημερινή, 14.09.2020, Μ. Λεμπιδάκης – Γ. Αλεξάκης, Καθημερινή, 6.09.2020 και 14.09.20). Διαφορετικά, «θα απομειωθούν ή σχεδόν θα μηδενιστούν οι περιουσίες εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων» και ως εκ τούτου πρέπει «να μην ψηφίσει κανείς βουλευτής αυτόν τον νόμο, διότι θα αντιμετωπίσει την μήνιν των συμπατριωτών του, ανεξαρτήτως πολιτικής τοποθέτησης στην εκλογική του περιφέρεια». (Ηλ. Μπέλλος, οικονομική Καθημερινή, 11.10.20, σ. 4).
2. Κατ’ αρχάς, το Συμβούλιο της Επικρατείας δέχεται ότι οι παρεκκλίσεις που έχουν θεσπισθεί για την εκτός σχεδίου δόμηση, με τα Προεδρικά Διατάγματα 17/10/1978 και 31/5/1985, έχουν εξόχως μεταβατικό χαρακτήρα και δεν συντρέχει κανένας λόγος να διατηρηθούν στο διηνεκές (ΣτΕ 847/2016). Ειδικότερα, το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο θεωρεί ότι οι παρεκκλίσεις που προβλέπονται από τα Προεδρικά αυτά Διατάγματα δεν είναι νόμιμες, διότι υπερβαίνουν το εύλογο χρονικό διάστημα για το οποίο θεσπίσθηκαν, που το οριοθετεί το 2002 (Π.Ε. 177/2002, 201/2002, 210/2002, 120/2002, 23/2002). Δικαιολογητικός λόγος για την κατάργηση των παρεκκλίσεων κατά τη νομολογία είναι ότι αυτές επιφέρουν δυσμενείς επιπτώσεις στο περιβάλλον, στον βαθμό που καθιστούν την εκτός σχεδίου περιοχή ιδιαιτέρως πυκνή (Π.Ε. 536/2002, 386/2002, 186/2002). Η σταθερή νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας για την κατάργηση των παρεκκλίσεων τα τελευταία σχεδόν 20 χρόνια έγκειται στην ευνόητη θέση ότι οι παρεκκλίσεις των Π.Δ. του 1978 και του 1985 εξομοιώνουν την εκτός σχεδίου περιοχή με την εντός σχεδίου, στον βαθμό που αυτές επιφέρουν δραματικές αλλαγές στον χαρακτήρα του συνόλου του εξωαστικού χώρου. (ΣτΕ 3527/12017, 847/2016).
3. Εάν τελικώς η κυβέρνηση καμφθεί και διατηρήσει τις παρεκκλίσεων στις εκτός σχεδίου περιοχές, θα θέσει σε κίνδυνο, ακόμα μία φορά, οποιαδήποτε οικοδομική δραστηριότητα εφόσον αυτή προσβληθεί στα διοικητικά δικαστήρια, διότι δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί νομικά η πάγια θέση της νομολογίας, ότι οι προϋποθέσεις αρτιότητας και οικοδομησιμότητας για τις εκτός σχεδίου περιοχές δεν ταυτίζονται με τις προϋποθέσεις στις εντός σχεδίου και ως εκ τούτου δεν συντρέχει κανένας λόγος διατήρησης των ρυθμίσεων για τις παρεκκλίσεις. (ΣτΕ Π.Ε. 69/2012, 152/2011, 210/2002, ΣτΕ 2136-2137/2016).
4. Επομένως, η κυβέρνηση οφείλει να πληροφορήσει κάθε πολίτη ότι η απαγόρευση των παρεκκλίσεων των Π.Δ. του 1978 και 1985 θεμελιώνεται στην επίσης πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, σύμφωνα με την οποία οι εκτός σχεδίου περιοχές δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση (ΣτΕ 2009/2003), αλλά προορίζονται για γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση (ΣτΕ 3135/2002 Ολομ., 3651/2003, 806/2010).
5. Η κυβέρνηση έχει υποχρέωση να καταστήσει σαφές, σε κάθε πολίτη και σε κάθε επενδυτή που επιθυμεί να ανοικοδομήσει σε περιοχή που δεν έχει αναπτυχθεί με βάση οργανωμένο πολεοδομικό σχέδιο, ότι το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο της χώρας συσχετίζει την αρτιότητα του κάθε γηπέδου με το πρόσωπο αποκλειστικά και μόνο σε κοινόχρηστο δρόμο (ΣτΕ 396/2014, 877/2012, 379/200, 601/2008).
6. Η κυβέρνηση, επιπλέον, οφείλει να διασαφηνίσει, σε κάθε έναν που επιδιώκει να ανοικοδομήσει σε εκτός σχεδίου περιοχή, ότι ο χαρακτήρας της κοινόχρηστης οδού και του προσώπου σε αυτήν δεν μπορεί να προκύψει ούτε με δουλεία ούτε με απόφαση του δημοτικού συμβουλίου και του δημάρχου (ΣτΕ 665/2018, 2063/2018). Συνάμα, ένας δρόμος δεν μπορεί ούτε να καταργηθεί ούτε να μετατοπιστεί ή να ανταλλαχθεί επειδή διασχίζει το γήπεδο ενός ιδιώτη, ακόμη και εάν επωμιστεί ο ίδιος τις δαπάνες (ΣτΕ 962/2018, 878/2018, 118/2012). Η κοινοχρησία του δρόμου προκύπτει μόνο με σχεδιασμό, διότι μόνο αυτός προστατεύει το περιβάλλον και την ύπαιθρο χώρα. (ΣτΕ 395/2014, 878/2012, 3415/2009, 1679/2008).
7. Η κυβέρνηση οφείλει να πληροφορήσει τους βουλευτές όλων των πολιτικών κομμάτων, κατά τη συζήτηση του σχετικού νομοσχεδίου στη Βουλή, ότι η οργανωμένη εκτός σχεδίου δόμηση που προτείνει είναι η συνέχεια της ίδιας ακριβώς φιλοσοφίας που έχει ακολουθήσει η κυβέρνηση του ΣΥΡΙΖΑ, με τον νόμο 4447/2016, και η συγκυβέρνηση της Νέας Δημοκρατίας με το ΠΑΣΟΚ με τον νόμο 4269/2014, με τη θέσπιση των εδικών και τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, ΕΣΧΑΣΕ, ΕΧΑΔΑ, ΠΟΤΑ.
8. Δίλημμα για την κυβέρνηση δεν υπάρχει, εάν τυχόν επιθυμεί νομική ασφάλεια στις επενδύσεις και νοικοκύρεμα της οικονομίας. Διαφορετικά, θα συνεχίσει η διάχυση στα νησιά (Σαντορίνη, Μύκονος) και στην ηπειρωτική χώρα, και η πίεση των πολιτών για την εκ των υστέρων ένταξη των κατοικιών τους σε σχεδιασμό. Σε κάθε περίπτωση, αυτή η εκ των υστέρων ένταξη των κατοικιών και η άτυπη διαμόρφωση οικισμών στη μεταπολεμική περίοδο έχουν υψηλότατο δημοσιονομικό κόστος, δηλαδή πολλαπλάσιο κόστος κατασκευής υποδομών (αποχέτευση), εξαιρετικά δαπανηρή διαμόρφωση κάθε δημόσιου χώρου (πεζοδρόμια, πλατείες), με υπέρογκες αποζημιώσεις, και την ποιοτική και ποσοτική απώθηση κάθε υγιούς και βιώσιμης τουριστικής επένδυσης.
* O κ. Δημήτρης Μέλισσας είναι δικηγόρος, καθηγητής ΕΜΠ.