ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Πότε συμφέρει η ενοικίαση σε τουρίστες μέσω Airbnb

ΝΙΚΟΣ ΡΟΥΣΑΝΟΓΛΟΥ

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

Την αποθάρρυνση μέρους των ιδιοκτητών που σήμερα απλώς συμπληρώνουν το εισόδημά τους αξιοποιώντας τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων αναμένεται να επιφέρουν η επισημοποίηση της φορολόγησης του κλάδου και η εντατικοποίηση των φορολογικών ελέγχων από τις αρχές του 2018. Σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακινήτων, μέχρι σήμερα, σημαντικό ρόλο στην υψηλή δημοφιλία των σχετικών υπηρεσιών μεταξύ των ιδιοκτητών έχει αποτελέσει η δυνατότητα φοροαποφυγής υπό την ανοχή του κράτους.

Παράλληλα, σε αρκετές περιπτώσεις, το οικονομικό δέλεαρ ήταν και παραμένει σημαντικό. Διαμερίσματα σε περιοχές υψηλής ζήτησης, κυρίως πέριξ του ιστορικού κέντρου, δηλαδή σε Κουκάκι, Γκάζι, Θησείο, Ακρόπολη και Πλάκα, μπορούν να προσελκύσουν μεγάλο αριθμό διανυκτερεύσεων, απογειώνοντας τα δυνητικά έσοδα για τον ιδιοκτήτη. Στις εν λόγω περιοχές, μια συμβατική μίσθωση μεγάλης διάρκειας αποφέρει κατά κανόνα 200 - 450 ευρώ μηνιαίως, ανάλογα με την επιφάνεια και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του κάθε διαμερίσματος. Την ίδια στιγμή, αν το ίδιο ακίνητο διατεθεί μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας σε ξένους επισκέπτες, μπορεί να προσφέρει ημερήσια έσοδα της τάξεως των 40-50 ευρώ κατά μέσον όρο.

Εν ολίγοις, με μόλις 5-10 διανυκτερεύσεις τον μήνα ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποκομίσει τα ίδια έσοδα με μια συμβατική μίσθωση και μάλιστα χωρίς φορολόγηση μέχρι σήμερα, ή για την ακρίβεια με φοροαποφυγή, δεδομένου ότι ο ελεγκτικός μηχανισμός αδυνατεί να διασταυρώσει τα σχετικά έσοδα. Αξίζει δε να σημειωθεί ότι σε πλείστες περιπτώσεις αγγελιών στις παραπάνω περιοχές, οι ιδιοκτήτες έχουν προχωρήσει σε εκτεταμένες ανακαινίσεις, αναβαθμίζοντας την ποιότητα των ακινήτων τους και διπλασιάζοντας τα έσοδα, δεδομένου ότι η ζητούμενη τιμή κινείται πέριξ των 80-90 ευρώ ημερησίως.

Τα παραπάνω βρίσκουν όμως εφαρμογή μόνο στις παραπάνω περιοχές, όπου εστιάζεται και η μεγαλύτερη ζήτηση. Η εικόνα σε άλλες συνοικίες της Αθήνας είναι λιγότερο ελκυστική. Στα Εξάρχεια, μια μέση τιμή διανυκτέρευσης μέσω Airbnb κινείται στα 25 ευρώ, κάτι που σημαίνει ότι απαιτούνται περισσότερες διανυκτερεύσεις μηνιαίως για να κρίνεται οικονομικά βιώσιμη η εν λόγω επιλογή, ιδίως σε σύγκριση με μια συμβατική μίσθωση. Τη στιγμή που η ζήτηση για τις περιοχές αυτές είναι μικρότερη, είναι προφανές πως απαιτείται πιο επαγγελματική διαχείριση, προκειμένου να καταστεί οικονομικά βιώσιμη η αξιοποίηση μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb.

Δεδομένου ότι πλέον θα προστεθεί στην εξίσωση και ο παράγοντας της φορολογίας, είναι πολύ πιθανό αρκετοί ιδιοκτήτες να στραφούν εκ νέου στην αναζήτηση μισθωτών για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Αλλωστε, το να μισθώνει κανείς το ακίνητό του μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας απαιτεί και την κάλυψη των συναφών εξόδων που έχει ένα επιπλωμένο διαμέρισμα, δηλαδή των κοινοχρήστων, των λογαριασμών κοινής ωφελείας και λοιπών δαπανών, τις οποίες στις συμβατικές μακροχρόνιες μισθώσεις αναλαμβάνει ο ενοικιαστής.

Προσωπική «πελατεία»

Για να κριθεί προσοδοφόρος η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας εκμίσθωσης, ιδίως σε σύγκριση με μια συμβατική ενοικίαση μεγάλου χρονικού διαστήματος, θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να επενδύσει χρόνο και χρήμα προκειμένου να αυξήσει σημαντικά την προσωπική του «πελατεία», δηλαδή τον αριθμό των μηνιαίων διανυκτερεύσεων που προσελκύει το ακίνητό του. Σημειωτέον ότι με βάση τα όσα ανέφερε πριν από λίγες ημέρες η ίδια η Airbnb, το μέσο ετήσιο εισόδημα των Ελλήνων ιδιοκτητών το 2016 δεν ήταν υψηλότερο των 2.375 ευρώ, ενώ η μέση πληρότητα ήταν μόλις τρεις ημέρες/μήνα. Σύμφωνα με την πρόσφατη μελέτη που πραγματοποίησε η Grant Thornton για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος, υπολογίζεται ότι ο συνολικός αριθμός των ακινήτων που έχουν καταχωριστεί προς εκμίσθωση μέσω των διαφόρων ηλεκτρονικών πλατφορμών ανέρχεται σε 42.155 πανελλαδικά. Σε ετήσια βάση, τα ακίνητα αυτά συνιστούν μια αγορά της τάξεως του 1,7 δισ. ευρώ (εκτίμηση για το 2017). Εξ αυτών, περίπου 860 εκατ. ευρώ αφορούν τη δαπάνη για τη διαμονή των ξένων επισκεπτών, ενώ τα υπόλοιπα αφορούν τις δαπάνες των ανθρώπων αυτών για τις ημέρες της διαμονής τους, σε σίτιση, ψυχαγωγία κ.λπ.

Μεγάλη ανάπτυξη και στη Θεσσαλονίκη

Σημαντική διάδοση, ιδίως κατά τη διάρκεια των τελευταίων 18 μηνών, έχει καταγράψει η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών και στην αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης. Οπως αναφέρει στην «Κ» ο κ. Νίκος Μανομενίδης, πρόεδρος της Ενωσης Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ακινήτων (ΕΠΠΑ), «ένα ακίνητο που μισθωνόταν προς 250 ευρώ σε μηνιαία βάση με συμβατικό τρόπο, μπορεί πλέον να εξασφαλίσει ένα ποσό της τάξεως των 35-55 ευρώ την ημέρα. Ως εκ τούτου, και με δεδομένη τη φοροαποφυγή των συγκεκριμένων ιδιοκτητών μέχρι σήμερα, κρίθηκε συμφέρουσα η εν λόγω πρακτική», σημειώνει ο κ. Μανομενίδης.

Σε κάθε περίπτωση, πάντως, ο κ. Μανομενίδης εκτιμά πως αν αυστηροποιηθεί το πλαίσιο ελέγχων φοροαποφυγής, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θα προτιμήσουν την επιστροφή στις συμβατικές μακροχρόνιες μισθώσεις. Η δυσκολία προσέλκυσης πολλών επισκεπτών σε μηνιαία βάση (η συνήθης προσέλευση αφορά 5-6 βραδιές τον μήνα, δηλαδή κυρίως τα Σαββατοκύριακα) και το γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης επωμίζεται τις πάγιες δαπάνες των ακινήτων αναμένεται να αποθαρρύνουν αρκετούς από τη σχετική δραστηριότητα.

Έντυπη

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ