ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Απόκλιση έως 60% μεταξύ εμπορικής αξίας, τιμής ζώνης

ΝΙΚΟΣ ΡΟΥΣΑΝΟΓΛΟΥ

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

Επιβεβαιώθηκαν πλήρως οι φορείς της αγοράς ακινήτων, μεταξύ των οποίων και εκτιμητές που συμμετείχαν στη σχετική διαδικασία καθορισμού των νέων τιμών ζώνης ανά την επικράτεια, ότι ελλοχεύει ο κίνδυνος υπερφορολόγησης των ακινήτων της χώρας, αν δεν αλλάξουν και άλλες πτυχές καθορισμού του τελικού ποσού του ΕΝΦΙΑ.

Λαμβάνοντας υπόψη τις πραγματικές συναλλαγές που πραγματοποιούνται στη χώρα και οι οποίες, σε ποσοστό άνω του 50%, αφορούν ακίνητα ηλικίας μεγαλύτερης των 25-30 ετών, προκύπτουν αποκλίσεις που προσεγγίζουν ή και ξεπερνούν το 60% σε σχέση με τις τιμές ζώνης που ανακοινώθηκαν την προηγούμενη εβδομάδα. Με βάση την ανάλυση των σχετικών στοιχείων, οι περιοχές του ευρύτερου κέντρου της Αθήνας, όπου οι αξίες καταβαραθρώθηκαν κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης και όπου εντοπίζεται και ο μεγαλύτερος όγκος παλιών ακινήτων (κατά κανόνα ηλικίας μεγαλύτερης των 30 ετών), παρουσιάζουν τις μεγαλύτερες διαφορές, ενώ ακολουθούν οι ακριβές περιοχές, όπου, παρά τις μειώσεις που έγιναν στις τιμές ζώνης, η απόσταση σε σχέση με την πραγματικότητα στην αγορά παραμένει μεγάλη.

Από τα πλέον χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι οι συνοικίες της Καλλιθέας και των Κάτω Πατησίων, όπου σήμερα ένα ακίνητο ηλικίας άνω των 30 ετών πωλείται αντί ποσού της τάξεως των 450-500 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που η τιμή ζώνης ανέρχεται σε 1.350 (μέσος όρος) στην περιοχή της Καλλιθέας και σε 1.100 στα Κάτω Πατήσια. Εν ολίγοις, η απόκλιση μεταξύ της εμπορικής αξίας και της τιμής ζώνης είναι της τάξεως του 60%. Ανάλογη εικόνα, με μικρότερες βέβαια αποκλίσεις, της τάξεως του 40%-45%, εντοπίζονται και σε άλλες περιοχές του κέντρου, όπως το Παγκράτι (47%) και τα Εξάρχεια (46%).

Αλγεινή εντύπωση προκαλεί και η περιοχή της οδού Μαυροματαίων, στο τμήμα της έναντι των ΚΤΕΛ, όπου εμπόριο ναρκωτικών πραγματοποιείται σε κοινή θέα καθημερινά τους τελευταίους μήνες. Η περιοχή αυτή έχει υποβαθμιστεί κατακόρυφα με ευθύνη της πολιτείας, παρότι θεωρητικά ευνοείται από το ότι βρίσκεται έναντι του Πεδίου του Αρεως. Εντούτοις, η τιμή ζώνης στο σημείο ανέρχεται σε 2.200 ευρώ, τη στιγμή που, σύμφωνα με μεσίτες, η αξία των συγκεκριμένων ακινήτων σήμερα δεν ξεπερνά τα 1.000 ευρώ/τ.μ. (απόκλιση 54,5%) και είναι επίσης θεωρητική, καθώς δεν υπάρχει καμία απολύτως ζήτηση, ακριβώς λόγω της έκρηξης της εγκληματικότητας.

Σημαντικές διαφορές εξακολουθούν όμως να υπάρχουν και στα ακριβότερα προάστια της Αττικής. Στο Παλαιό Ψυχικό, παρά τη μείωση που έγινε, η απόκλιση παραμένει σχεδόν στο 30%, στην Εκάλη στο 37% και στη Φιλοθέη στο 43,5%. Η εικόνα αυτή αποτυπώνει την πτώση των αξιών στις συγκεκριμένες περιοχές, ακριβώς ως αποτέλεσμα της υπερφορολόγησής τους και ασφαλώς και των υπόλοιπων παραγόντων που έπληξαν την αγορά ακινήτων κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας (ύφεση στην οικονομία, υψηλή ανεργία, έλλειψη χρηματοδότησης και μείωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών). Αποκλίσεις σημειώνονται ακόμα και στις πολύ φθηνές περιοχές, όπως για παράδειγμα η Δραπετσώνα, όπου, παρά την αύξηση της τιμής ζώνης, τα πωλούμενα ακίνητα ηλικίας άνω της δεκαετίας, υπολείπονται σε αξία κατά 17%.

Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, το να λαμβάνονται υπόψη μόνον οι τιμές ζώνης για τον καθορισμό του ΕΝΦΙΑ, δηλαδή τιμές που αφορούν σε νεόδμητα ακίνητα πρώτου ορόφου, σε μια χώρα της οποίας το μεγαλύτερο μέρος του κτιριακού όγκου είναι ηλικίας άνω των 30 ετών (και μοιραία επί τέτοιων ακινήτων γίνονται και οι περισσότερες συναλλαγές), εκ των πραγμάτων οδηγεί σε στρέβλωση και υπερφορολόγηση. Υπενθυμίζεται ότι με βάση την ετήσια έρευνα του δικτύου μεσιτικών γραφείων RE/MAX Ελλάς, για τα ακίνητα που πωλήθηκαν το 2017, στην Αττική, το 64% των κατοικιών που πωλήθηκαν ήταν ηλικίας μεγαλύτερης των 25 ετών. Στον αντίποδα, τα νεόδμητα ακίνητα (ηλικίας έως πέντε ετών) που πωλήθηκαν δεν ξεπέρασαν το 4%.

Οπως τονίζει ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, πρώην πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, με θητεία δεκαετιών στις εκτιμήσεις ακινήτων, «στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ βλέπουμε το παράδοξο η τιμή ζώνης, που ήδη αφορά νεόδμητο, να προσαυξάνεται ακόμα και κατά 25%, αν το ακίνητο είναι νεότερης κατασκευής. Είναι προφανές ότι εδώ έχουμε υπερφορολόγηση των ακινήτων όλης της χώρας μέσω ενός “ανεστραμμένου” συντελεστή παλαιότητας». Κατά τον ίδιο, εφόσον η πολιτεία θέλει να επιβάλει υψηλό ΕΝΦΙΑ (λόγω υποχρεώσεων της χώρας προς τους δανειστές), θα πρέπει να τοποθετήσει τους συντελεστές παλαιότητας που ισχύουν για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας. Με τον τρόπο αυτό, θα προέκυπτε μείωση της αξίας (και επομένως και του φόρου) των παλαιότερων ακινήτων.

Πλασματικές οι τιμές στην πλειονότητα των περιοχών

«Οι τιμές είναι πλασματικές. Δεν ισχύουν στην πλειονότητα των περιοχών, ιδίως όμως στις λαϊκές συνοικίες, όπου οι αξίες δεν έχουν αυξηθεί τα τελευταία χρόνια, αλλά και στις ακριβές περιοχές, όπου σε καμία περίπτωση οι τιμές στις οποίες γίνονται πράξεις δεν προσεγγίζουν τις νέες τιμές ζώνης», αναφέρει στην «Κ» ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Ενωσης Μεσιτών Αθηνών - Αττικής. Σύμφωνα με τον ίδιο, είναι σαφές ότι η όλη προχειρότητα και η ταχύτητα με την οποία πραγματοποιήθηκε η διαδικασία καθορισμού των νέων τιμών ζώνης, χωρίς μάλιστα να υπάρχει κάποια μέριμνα για αξιοποίηση στοιχείων από τις πραγματικές συναλλαγές που έχουν γίνει στην αγορά τα τελευταία χρόνια, θα είχαν το συγκεκριμένο αποτέλεσμα.

Με τη σειρά της και η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων) επισημαίνει την προφανή στρέβλωση που δημιουργείται από το γεγονός ότι το μόνο που άλλαξε ήταν οι τιμές ζώνης, χωρίς να υπάρχει μέριμνα για άλλες αναγκαίες μεταρρυθμίσεις, όπως οι συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας. Σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ Στράτο Παραδιά, «για μία ακόμα φορά, η Αθήνα και γενικά τα αστικά κέντρα θα επωμιστούν το μεγαλύτερο βάρος του ΕΝΦΙΑ. Εγιναν μεγάλες ή μικρές αυξήσεις σε πάμπολλες –κυρίως μεσαίες– ζώνες της Αθήνας και του Λεκανοπεδίου, ελάχιστες μειώσεις, αλλά ιδίως τραγικές παραλείψεις αναγκαίων παρεμβάσεων στο σύστημα, ώστε να συμβαδίζει με τη σημερινή σκληρή πραγματικότητα». Αυτές οι παρεμβάσεις θα έπρεπε, σύμφωνα με τον κ. Παραδιά, να είναι η αναπροσαρμογή των συντελεστών παλαιότητας των απαξιωμένων παλαιών ακινήτων, τη στιγμή μάλιστα που στον ΕΝΦΙΑ δεν προβλέπεται κάποια ελάφρυνσή τους, αλλά αντίθετα προβλέπεται αυξητικός συντελεστής «νεότητας» που επαυξάνει τη φορολογική επιβάρυνση όλων των νεότερων κτισμάτων μέχρι του ποσοστού του 25%. Δηλαδή, όσο πιο νέο είναι ένα ακίνητο, τόσο περισσότερο αυξάνεται ο ΕΝΦΙΑ, ενώ αντίθετα δεν έχει ελάφρυνση ένα παλιό ακίνητο, ακόμα και αν είναι ηλικίας άνω των 25 ετών.

Επίσης, σύμφωνα με τον κ. Παραδιά, θα έπρεπε να μειωθούν κατά 50% και οι συντελεστές εμπορικότητας των επαγγελματικών ακινήτων. Κατά τον ίδιο, οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν, βασικά, ένα χειραγωγούμενο «πολιτικό μέγεθος» που προσαρμόζεται σύμφωνα με τις επιδιώξεις της εκάστοτε κυβέρνησης. Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ εκτιμά ότι, ιδίως στην Αττική, ο πραγματικός αριθμός των φορολογουμένων που θα δουν αυξήσεις στον φετινό ΕΝΦΙΑ θα είναι πολύ υψηλότερος από τους υπολογισμούς του υπ. Οικονομικών, ενώ συμπληρώνει ότι η επαναφορά του αφορολόγητου ορίου για την επιβολή του συμπληρωματικού φόρου στις 250.000 ευρώ που βρισκόταν μέχρι και το 2014 (από 200.000 που ήταν την τελευταία τριετία) είναι κίνηση «καθαρά επικοινωνιακού χαρακτήρα», καθώς το όφελος για τους περίπου 600.000 ιδιοκτήτες είναι μόλις 50 ευρώ.

Έντυπη

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ