REAL ESTATE

Εισβολή επενδυτών στο κέντρο της Αθήνας

ΝΙΚΟΣ ΡΟΥΣΑΝΟΓΛΟΥ

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

Σε επενδυτικό προορισμό κυρίως Κινέζων και δευτερευόντως Ρώσων και Ισραηλινών εξελίσσεται το τελευταίο διάστημα η ελληνική αγορά ακινήτων, κυρίως δε τα παλιά κτίρια του κέντρου της Αθήνας, όπου καταγράφεται και το μεγαλύτερο ενδιαφέρον. Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου πενταμήνου του έτους (Ιανουάριος-Μάιος) και σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι εισροές κεφαλαίων με στόχο την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα εκτοξεύθηκαν κατά 160,5%.

Μάλιστα, στις αρχές του έτους, ο ρυθμός αυτός ήταν ακόμα υψηλότερος, αλλά αν κρίνει κανείς από τη σχετική πορεία των προηγούμενων ετών κι ενώ ακόμα δεν έχουν επισημοποιηθεί τα στοιχεία του φετινού καλοκαιριού, είναι εφικτό να παραμείνει στο τρέχον επίπεδο. Αυτό σημαίνει ότι το 2018 θα σηματοδοτήσει ένα ακόμα ιστορικό υψηλό σε ό,τι αφορά τις ξένες επενδύσεις στην ελληνική κτηματαγορά, που ενδέχεται να ξεπεράσουν ακόμα και το 1,3 δισ. ευρώ ώς το τέλος του έτους. Υπενθυμίζεται ότι κατά τη διάρκεια του προηγούμενου έτους στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα καταγράφηκαν εισροές κεφαλαίων ύψους άνω του μισού δισ. ευρώ και συγκεκριμένα 503 εκατ. ευρώ. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει από την επεξεργασία των στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδος, καθώς η αύξηση σε σχέση με το 2016 ήταν της τάξεως του 86,5%, ούσα μάλιστα η υψηλότερη της τελευταίας δεκαετίας.

Σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες της «Κ», αυτήν την περίοδο, μεγάλη κινεζική κατασκευαστική εταιρεία βρίσκεται στη διαδικασία σύστασης θυγατρικής στην Ελλάδα, με στόχο την απόκτηση δεκάδων κτιρίων, κυρίως σε κεντρικά σημεία της πρωτεύουσας, τα οποία σχεδιάζει στη συνέχεια να ανακατασκευάσει και να τα μετατρέψει σε διαμερίσματα, που θα πωληθούν σε Κινέζους ενδιαφερόμενους για την απόκτηση άδειας παραμονής, στο πλαίσιο του σχετικού προγράμματος «χρυσή βίζα».

Ηδη, έχουν εντοπιστεί οι πρώτοι στόχοι, καθώς εξετάζεται η αγορά, κατ’ αρχάς, τριών κτιρίων αντί συνολικού τιμήματος 2,5-3 εκατ. ευρώ. Η συνολική επένδυση αναμένεται να ανέλθει σε 5-6 εκατ. ευρώ, καθώς θα απαιτηθούν και σοβαρές εργασίες ανακατασκευής, ώστε να μετατραπούν τα εν λόγω ακίνητα σε διαμερίσματα. Ενα εξ αυτών βρίσκεται στα Εξάρχεια (πρόκειται για νεοκλασικό κτίσμα με χρήση γραφείων και ισόγειο κατάστημα), ένα ακόμα στην πλατεία Βάθης (επίσης με χρήση γραφείων) κι ένα ακόμα στην περιοχή του Μουσείου. Ο συγκεκριμένος κατασκευαστής δρομολογεί την αγορά συνολικά 20 κτιρίων στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας, με προϋπολογισμό της τάξεως των 20 εκατ. ευρώ, δηλαδή είναι διατεθειμένος να καταβάλει περί το 1 εκατ. ευρώ για κάθε κτίριο. Στόχος είναι η δημιουργία-ανάπτυξη 250 διαμερισμάτων και με δεδομένη τη δυσκολία εύρεσης πολυκατοικιών με λίγους ιδιοκτήτες, δίνεται έμφαση ακόμα και στην απόκτηση γραφείων που να μπορούν να μετατραπούν σε κατοικίες με αλλαγή χρήσης.

Η αρχική φάση της επένδυσης μαζί με το κόστος της ανακατασκευής των προς απόκτηση κτιρίων εκτιμάται ότι θα ανέλθει σε 40 εκατ. ευρώ. Εφόσον η πρώτη επενδυτική κίνηση στεφθεί με επιτυχία, το πλάνο που έχει εκπονήσει η συγκεκριμένη κινεζική εταιρεία προβλέπει μία ακόμα μεγαλύτερη επένδυση της τάξεως των 100 εκατ. ευρώ. Οι περιοχές προτίμησης είναι ο Κεραμεικός, η Νεάπολη στα Εξάρχεια και όσο το δυνατόν πιο κοντά σε σταθμούς μετρό του κέντρου.

Συνδεδεμένη με το πρόγραμμα για τη «χρυσή βίζα» είναι κι άλλη μια περίπτωση εταιρείας από την Κίνα. Ο λόγος για την Attica Diamond, η οποία συνεργάζεται με σειρά μεσιτικών γραφείων της Αθήνας, προχωρώντας σε αγορές εκατοντάδων μεμονωμένων διαμερισμάτων από τις αρχές του έτους. Η εταιρεία κινείται στις περιοχές της Κυψέλης, των Πατησίων, του Γκύζη και των Εξαρχείων, αναζητώντας κατά κύριο λόγο διαμερίσματα της τάξεως των 40.000-70.000 ευρώ.

Χαμηλές τιμές, προοπτικές υψηλών αποδόσεων και μεγάλο απόθεμα

Η ζήτηση ακινήτων από το εξωτερικό είναι τέτοια, που πλέον οι επίδοξοι επενδυτές έχουν αρχίσει να κινούνται επιθετικότερα, προσπαθώντας να εξασφαλίσουν την καλύτερη δυνατή ευκαιρία. Στο πλαίσιο αυτό, φορείς της αγοράς ακινήτων τονίζουν ότι εταιρείες από την Κίνα και τη Ρωσία ετοιμάζονται να καταθέσουν προσφορές και σε ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς. Μάλιστα, σημειώνουν ότι εταιρεία από την Κίνα δρομολογεί τη συμμετοχή της σε επικείμενο ηλεκτρονικό πλειστηριασμό της PQH, εταιρείας διαχείρισης κόκκινων δανείων, με έμφαση την περιοχή του Πειραιά. Σύμφωνα δε με την εικόνα που έχουν αποκομίσει στελέχη του οργανισμού προσέλκυσης ξένων επενδύσεων, Enterprise Greece, στο άμεσο μέλλον, οι αριθμοί χορήγησης αδειών παραμονής αναμένεται να πολλαπλασιαστούν, ως αποτέλεσμα του ότι σταδιακά δημιουργείται το σχετικό προϊόν, δηλαδή η απαιτούμενη μάζα κατάλληλων προς επένδυση ακινήτων. Εν τω μεταξύ, εκτός από τη «χρυσή βίζα», υπάρχουν και άλλου τύπου επενδυτές, οι οποίοι απλώς εκτιμούν ότι η ελληνική αγορά κατοικίας γενικότερα προσφέρει σημαντικές ευκαιρίες. Για παράδειγμα, σύμφωνα με μεσιτικά γραφεία, αυτήν την περίοδο, ένα επενδυτικό fund με προέλευση τις Φιλιππίνες και εκπρόσωπο από τη Ρωσία, έχει προβεί σε αγορές πέντε κτιρίων στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας, μεταξύ των οποίων και μια πολυκατοικία στο Γαλάτσι. Μάλιστα, δεν πρόκειται μόνο για παλιά κτίρια της δεκαετίας του ’60 και του ’70, αλλά και νεότερα, π.χ. των μέσων της δεκαετίας του 2000, που έμειναν ημιτελή, γιατί οι ιδιοκτήτες/κατασκευαστές τους δεν πρόλαβαν να τις ολοκληρώσουν έγκαιρα, πριν δηλαδή ξεκινήσει η οικονομική κρίση. Οπως προκύπτει, ο συγκεκριμένος επενδυτής λειτουργεί με καθαρά μακροπρόθεσμο ορίζοντα, θέλοντας να εκμισθώσει τις κατοικίες του τόσο σε ξένους όσο και σε Ελληνες ενοικιαστές, με στόχο τη μεταπώλησή τους μετά αρκετά χρόνια, προκειμένου να κεφαλαιοποιήσει τις υπεραξίες που θα έχουν προκύψει.

Η προσήλωση αυτή των ξένων στο κέντρο των Αθηνών πιστοποιείται πλέον και με βάση τους αριθμούς. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο έχει καταγραφεί αύξηση της τάξεως του 67,5% στα συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων που έχουν υποβληθεί στο υποθηκοφυλακείο Αθηνών, συγκριτικά με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους.

Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, η μεγάλη αύξηση των ξένων επενδύσεων αποδίδεται στην αντίληψη που έχει διαμορφωθεί ότι η Ελλάδα είναι πλέον μία από τις ελάχιστες «φθηνές» περιοχές για την αγορά κι εκμετάλλευση ακινήτων, ιδίως κατοικιών, ενώ ταυτόχρονα διαθέτει και σημαντικό απόθεμα διαθέσιμων προς πώληση κατοικιών. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με τη δυνατότητα εκμετάλλευσης μέσω του θεσμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, συνιστά ικανή προϋπόθεση για αρκετούς ξένους, ώστε να προβούν σε τοποθετήσεις κεφαλαίων στην Ελλάδα, ιδίως από τη στιγμή που οι οικονομικές προοπτικές της χώρας φαντάζουν καλύτερες μετά την έξοδο από το μνημόνιο.

Επενδύσεις άνω του 1 δισ. έχει φέρει το πρόγραμμα χορήγησης άδειας παραμονής

Το δέλεαρ του προγράμματος «χρυσή βίζα», μέσω του οποίου χορηγούνται άδειες παραμονής για την αγορά ακινήτων αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ είναι σημαντικό, ιδίως αν συγκριθεί με τα αντίστοιχα προγράμματα άλλων χωρών της Μεσογείου, που είναι ακριβότερα. Επίσης, η έξοδος της χώρας από το μνημόνιο και η συνειδητοποίηση αρκετών ότι η Ελλάδα προσφέρει ιδιαίτερα ελκυστικές τιμές πώλησης ακινήτων –άρα και μεγάλες υπεραξίες στο μέλλον– λειτουργούν θετικά για την ενίσχυση της ροής κεφαλαίων προς τη χώρα.

Ετσι, συνολικά 3.154 επενδυτές εκτός Ε.Ε. έχουν λάβει άδεια διαμονής, στο πλαίσιο του σχετικού προγράμματος, το οποίο βρίσκεται σε εφαρμογή από τα μέσα του 2013. Τα στοιχεία αυτά αφορούν το διάστημα μέχρι και την 31η Αυγούστου του τρέχοντος έτους. Ηδη, φέτος, έχουν εκδοθεί 661 άδειες. Ωστόσο, είναι σαφές ότι ο εν λόγω αριθμός στην πραγματικότητα είναι κατά πολύ υψηλότερος, καθώς εκκρεμεί η έκδοση εκατοντάδων ακόμα αδειών για αγορές ακινήτων που έχουν ήδη πραγματοποιηθεί. Πηγές του Enteprise Greece επισημαίνουν ότι τα νούμερα αυτά θα αποτυπωθούν τους επόμενους μήνες και πιστοποιούν τη συνεχιζόμενη απήχηση του προγράμματος, κυρίως στην αγορά της Κίνας.

Υπενθυμίζεται ότι από τις 443 άδειες του 2014, ο αριθμός ανήλθε σε 507 άδειες το 2015, 577 άδειες το 2016, προτού εκτοξευθεί πέρυσι με 931 άδειες, αριθμός που αναμένεται να είναι ακόμα υψηλότερος φέτος. Συνολικά, σύμφωνα με τα αναθεωρημένα στοιχεία του υπ. Μεταναστευτικής Πολιτικής, το ύψος των κεφαλαίων που έχουν επενδυθεί για την αγορά ακινήτων, στο πλαίσιο του σχετικού προγράμματος ανέρχεται σε περίπου 1 δισ. ευρώ ευρώ, κάτι που σημαίνει ότι η μέση αξία της κάθε συναλλαγής ξεπερνά το ελάχιστο όριο των 250.000 ευρώ και διαμορφώνεται σε 315.000 ευρώ.

Αναφορικά με τις χώρες προέλευσης των επενδυτών, η Κίνα παραμένει πρώτη με 1.521 άδειες, ακολουθούμενη από τη Ρωσία με 438 και την Τουρκία με 337 να συμπληρώνει την πρώτη τριάδα. Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η Τουρκία βρίσκεται σε συνεχή άνοδο, ιδίως από τα μέσα του 2016 κι έπειτα, δηλαδή από την επαύριον του αποτυχημένου πραξικοπήματος ενάντια στον πρόεδρο Ταγίπ Ερντογάν. Οι πρόσφατες οικονομικές εξελίξεις στη γείτονα επίσης λειτουργούν υπέρ της έλευσης στην Ελλάδα περισσότερων Τούρκων επενδυτών, ιδίως όσων έχουν κεφάλαια σε ξένο νόμισμα, καθώς η υποτίμηση της τουρκικής λίρας κατά 40% λειτουργεί ανασχετικά.

Ενδεικτικό της ανόδου των Τούρκων επενδυτών, είναι το παράδειγμα της Θεσσαλονίκης, όπου αποτελούν την πιο δυναμική αγοραστική ομάδα. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, στον νομό Θεσσαλονίκης έχουν εκδοθεί συνολικά 54 άδειες σε Τούρκους αγοραστές ακινήτων, ενώ ακολουθούν οι Ρώσοι με 42 άδειες. Συνολικά στην περιοχή έχουν χορηγηθεί 133 άδειες σε επενδυτές ακινήτων εκτός Ε.Ε.

Σε πανελλαδικό επίπεδο, πέραν της κυρίαρχης Κίνας, η οποία κατέχει σχεδόν το 50% των αδειών που έχουν χορηγηθεί, στην τέταρτη θέση βρίσκονται αγοραστές από τον Λίβανο, ενώ έπονται κατά σειράν επενδυτές από το Ιράκ, την Ουκρανία, τη Συρία, την Ιορδανία και το Ιράν. Αν προστεθούν και τα μέλη της οικογένειάς τους, που επίσης δικαιούνται άδεια διαμονής, επισημαίνεται ότι το 2013, ο συνολικός αριθμός των 42 αδειών, ανήλθε σε 888 το 2014, 2.144 το 2015 και 3.695 το 2016. Για το 2017 κατεγράφησαν συνολικά 6.205 χορηγήσεις αδειών διαμονής σε επενδυτές-αγοραστές ακινήτων και μέλη της οικογένειάς τους, ενώ έως τις 31 Αυγούστου του τρέχοντος έτους έχουν χορηγηθεί 8.123 άδειες.

Πρώτη η Αττική

Πάνω από τα 2/3 των αδειών διαμονής που έχουν χορηγηθεί σε ξένους επενδυτές ακινήτων στο πλαίσιο του προγράμματος της «χρυσής βίζας», αφορούν αγορές που έχουν γίνει εντός Αττικής. Συγκεκριμένα, επί συνόλου 3.154 αδειών, οι 2.281 χορηγήθηκαν από τις υπηρεσίες του Πειραιά (872 άδειες), της Αθήνας (812 άδειες) και της Παλλήνης (597 άδειες).

Χαμηλό κόστος

Η πτώση των τιμών των κατοικιών κατά 45% κατά μέσον όρο και κατά 55%-60% στα παλιά διαμερίσματα του κέντρου της Αθήνας κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, αποτελεί το βασικότερο «δέλεαρ» των ξένων επενδυτών. Το προσιτό κόστος και η προσδοκία υψηλών υπεραξιών στο μέλλον λειτουργούν καταλυτικά για τη στροφή προς την Ελλάδα.

Τουρκικές εκπτώσεις

Εν τω μεταξύ, και η Τουρκία είναι πιθανό να προσελκύσει ξένα κεφάλαια, καθώς πριν από λίγες ημέρες η κυβέρνηση της γειτονικής χώρας ανακοίνωσε ότι όλοι οι ξένοι επενδυτές μπορούν να αποκτήσουν τουρκικό διαβατήριο, αν κατέχουν ακίνητα αξίας 250.000 δολαρίων για περίοδο τριών ετών, έναντι του 1 εκατ. δολ. που απαιτείτο μέχρι πρόσφατα.

Έντυπη

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ